【正文】 %、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。分析結果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結果，即： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元； 當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價19289萬元；當企業(yè)在異地開發(fā)首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。第七節(jié) 風險分析本項目分別咨詢若干專家，每人對產品售價分別估算其概率。對所有人估算的概率加權平均，得到了售價的概率分布。投資變化的概率分布也是如此操作。根據參數的概率分布計算出土地價格臨界點、內部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于0的概率。將參數的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。計算結果詳見表4“風險決策指標（概率分析）”。結論如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，%，風險很??；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，%，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，%，還可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，%，風險較大。綜合上述分析，建議以風險分析的結論為主，建議的最高報價17800萬元。附錄土地報價可行性研究案例原始數據文件名： AL2 項目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州XX軟件科技有限公司第一部分 產品方案初步優(yōu)化地塊信息項目單位數量土地面積M226208土地價格元/M22500最高容積率M2/ M2擬建產品產品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價建安造價每M2其它費用 其它費用占收入比例其它費用占建安費比例多層4000850200高層40001200180評價指標：土地增值=［售價*（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價＊其它費用占收入比例／１００－建安造價＊其它費用占建安費比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費用每平方米土地增值產品名稱每平方米土地增值（元）多層高層最優(yōu)方案產品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計第二部分 數據輸入一、基本信息基本信息內容單位數量計算期年3每年分期數期/年4基準收益率%10最低利潤率%0土地面積平方米52415 最高容積率≤土地最低限價或起拍價格萬元/畝,元/平方米(默認)12000報價方案土地起算價格萬元14600報價方案每次加價幅度萬元200營業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經營資金利率%短期借款利率%注：報價方案每次加價幅度0為土地報價分析，報價方案每次加價幅度=0為可行性研究二、投資估算單項工程造價單項工程面積工程造價開竣工時間（期）建筑面積占地面積或容積率單位造價合價開工時間結構封頂竣工驗收獨立別墅12250（）1200（1470）578多層住宅29900（）850（）477中高層住宅19140（6600）1200（）478汽車車位80002200（1760）577商業(yè)配套500800（40）999合計（69790）（）（）（）（）注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費用，不輸此項數據則土地費由人工分配。其它投資估算參數序號費用名稱選計算基數序號選計算基數單位數量1前期費用1占建安費用比例%2基礎設施3單位建筑面積元2323公共配套設施1占建安費用比例%4開發(fā)期稅費2占收入比例%15其它工程費用1占建安費用比例%6間接開發(fā)費1占建安費用比例%07管理費用4輸入金額萬元1808銷售費用2占收入比例%9不可預見費4輸入金額萬元600注：選計算基數：1建筑安裝工程費用，%；2銷售收入，%；3建筑面積, 元/平方米；4輸入金額，萬元。三、產品銷售銷售產品基本信息（選）單項工程（選）經營方式產品名稱數量價格銷售周期（期）收款比例（%）開竣工時間（期）開盤單價增減幅度（%）開盤時間（期）銷售周期（期）簽定合同結構封頂交付使用開工時間結構封頂竣工驗收獨立別墅1獨立別墅122508800057304030（5）（7）（8）多層住宅1多層住宅299004000045304030（4）（7）（7）中高層住宅1中高層住宅191404000056304030（4）（7）（8）汽車車位1汽車車位80003500047304030（5）（7）（7）商業(yè)配套1商業(yè)配套5003000091304030（9）（9）（9）注：經營方式：；；；；開竣工時間，自動轉入，不必輸入。四、三產經營成本三產經營成本原表4產品名稱序號費用名稱12345…產品11直接費用1．1原材料1．2燃料動力1．3工資及福利費1．4其它2間接費用3銷售費用4管理費五、資金籌措借款還本付息條件借款名稱年利率（%）償還方式寬限期（期）償還期（期）銀行貸款45控制：寬限期必須0,若=0則報警提示。資金籌措計劃項目名稱12345678其中:用于建設投資45001500用于經營資金銀行借款30006000注: 投資使用計劃由投資計劃表自動轉入. 資金籌措計劃自動合計, 資金籌措計劃=+六、風險分析數據多因素變化臨界點分析變化因素工程或產品單位基本方案變化次數12345678910單項工程投資變化獨立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費用變化率%00000000000數量(容積率)變化獨立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價格變化獨立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數據自動轉入 每個項目最多可以有10個組合，也可以少于10個概率分析 變化因素工程或產品基本數據項目變化次數12345678910單項工程投資變化（元/M2）獨立別墅 1200造價11001200概率多層住宅850造價800850概率中高層住宅 1200造價11001200概率汽車車位2200造價20002200概率商業(yè)配套800造價750800概率其它費用變化率（%）數量(容積率)變化（%）獨立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價格變化（元/m2）獨立別墅 價格8000840088009000920096001