【正文】 其它投資估算參數(shù)序號費用名稱選計算基數(shù)序號選計算基數(shù)單位數(shù)量1前期費用1占建安費用比例%2基礎設施3單位建筑面積元2323公共配套設施1占建安費用比例%4開發(fā)期稅費2占收入比例%15其它工程費用1占建安費用比例%6間接開發(fā)費1占建安費用比例%07管理費用4輸入金額萬元1808銷售費用2占收入比例%9不可預見費4輸入金額萬元600注：選計算基數(shù)：1建筑安裝工程費用，%；2銷售收入，%；3建筑面積, 元/平方米；4輸入金額，萬元。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。13季度無預售收入，安排自有資金及借款。 收入及稅金計算 營業(yè)稅率5%，城建稅、教育附加分別按營業(yè)稅金的7%、4%征收?？梢哉J為，銷售計劃是繼投資、數(shù)量、售價之后最重要的影響因素，是一般人不太注意的潛在影響因素。 前期費用從第1期開始至最后一個單項工程竣工驗收,每期平均用款。 投資分類遵循權(quán)責發(fā)生制原則，即產(chǎn)品直接發(fā)生的投資，應該直接歸類，如單項工程投資，本項目按照單項工程中不同產(chǎn)品的面積分攤；需要分攤的投資，按照投資與產(chǎn)品相關(guān)的程度合理分攤，如土地費用，根據(jù)不同產(chǎn)品占用土地面積分攤，其它費用，根據(jù)每種產(chǎn)品的單項工程投資分攤，等等。前期工程費用、基礎設施建設費用、公共配套設施建設費用、開發(fā)間接費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用，根據(jù)已竣工項目的統(tǒng)計指標估算。故為推薦方案。 (3)優(yōu)化計算篩選了所有可能的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)組合，計算結(jié)果科學嚴謹，工作量巨大，全過程均由計算機完成。由于從需求角度分析不宜增加別墅，所以，本項目的優(yōu)化主要是確定多層與高層的比例。若干專家預測的平均值，產(chǎn)品價格及收入的概率分布如下表：售價分析表表6產(chǎn)品項目加權(quán)平均售價及概率獨立別墅售價910980008400880090009200960010000概率多層住宅售價39433500360038004000420044004600概率高層住宅售價40703500360038004000420044004600概率商業(yè)配套按每平方米3000元計算。瀾韻園土地成本相對較低，若通過拍賣獲得土地，成本一般不會低于8000元，因此，存量土地用完之后，湖邊別墅價位應該還會提高，首期拍賣的蘇園（2001）01地塊，雖然尚未開盤，據(jù)傳別墅價格將定位在10000元左右，我們認為價位在8000～10000元之間很有可能。在2015年累計可達到2769萬平方米。 由此可見，可以產(chǎn)出的產(chǎn)品有限，用規(guī)劃條件篩選，最多只能做三種產(chǎn)品：沿湖一半土地面積必須做別墅，不超過3層；多層；中高層（層數(shù)不超過14層）。圍墻基礎不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。土地報價方案計算依據(jù)表1序號項目名稱單位1數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟指標指標名稱單位2數(shù)量21土地　　　　　土地面積平方米以畝為單位畝起拍價格萬元以畝為單位萬元/畝土地報價起算價格萬元以畝為單位萬元/畝2銷售產(chǎn)品數(shù)量平方米　　　獨立別墅出售平方米　　　多層住宅出售平方米　　　中高層住宅出售平方米　　　汽車車位出售平方米　　　商業(yè)配套出售平方米　　　3銷售產(chǎn)品平均價格元/平方米　　　獨立別墅出售元/平方米　　　多層住宅出售元/平方米　　　中高層住宅出售元/平方米　　　汽車車位出售元/平方米　　　商業(yè)配套出售元/平方米　　　4總投資萬元每平米造價元/平方米2785　建筑安裝工程費用萬元　元/平方米　獨立別墅萬元　　元/平方米多層住宅萬元　　元/平方米中高層住宅萬元　　元/平方米汽車車位萬元　　元/平方米商業(yè)配套萬元　　元/平方米土地價格萬元每平米地價元/平方米前期費用萬元占建安費用比例%基礎設施萬元單位建筑面積元公共配套設施萬元占建安費用比例%開發(fā)期稅費萬元占收入比例%其它工程費用萬元占建安費用比例%開發(fā)間接費萬元　占建安費用比例%　管理費用萬元占建安費用比例%銷售費用萬元占收入比例%不可預見費萬元占建安費用比例%財務費用萬元利率%5．49　經(jīng)營資金萬元　　　　土地報價方案表2序號指標名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報價方案萬元14600148001500015200154001560015800160001620016400每畝地價萬元/畝186188191193196198201204206209每平方米地價元/M227852824286229002938297630143053309131292項目總投資萬元277512796628183284002861728834290512926629483297003資金籌措萬元27751279662818328400286172883429051292662948329700資本金萬元6000600060006000600060006000600060006000長期借款萬元10404105961078910982111761136911563117241192012116預租售收入萬元113571138111406114311145611481115061156111583116064營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346333465營業(yè)稅金及附加萬元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬元158147136125114103928171607利潤總額萬元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬元1184111610489809128447767096415739稅后利潤萬元240322662128199018521714157614391301116310全投資內(nèi)部收益率%11資本金內(nèi)部收益率%12投資利潤率%13資本金利潤率%14借款償還期年222222222序號指標名稱單位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案19　1土地報價方案萬元166001680017000172001740017600178001800018200　每畝地價萬元/畝211214216219221224226229232　每平方米地價元/M2316732053243328233203358339634343472　2項目總投資萬元299183013530352305693078731004312213143831659　3資金籌措萬元299183013530352305693078731004312213143831659　資本金萬元600060006000600060006000600060006000　長期借款萬元123121250812704129011309813296134931368913894　預租售收入萬元116281165111673116951171611738117591178211798　4營業(yè)收入萬元333463334633346333463334633346333463334633346　5營業(yè)稅金及附加萬元185118511851185118511851185118511851　6土地增值稅萬元493827222222222222　7利潤總額萬元15291323111790468746925235186　8所得稅萬元505437369298227155831261　9稅后利潤萬元102588674860646031416923124　10全投資內(nèi)部收益率%　11資本金內(nèi)部收益率%　12投資利潤率%　13資本金利潤率%　14借款償還期年2222222　多因素變化土地價格臨界點分析表3參數(shù)影響因素指標名稱基本方案變化次數(shù)/變化后數(shù)量12345678910投資[獨立別墅]單位造價(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[多層住宅]單位造價(元/M2)850800800800800800850850850850850[中高層住宅]單位造價(元/M2)12001100110011001100110012001200120012001200[汽車車位]單位造價(元/M2)22002000200020002000200022002200220022002200[商業(yè)配套]單位造價(元/M2)800750750750750750800800800800800其它費用變化率(%)　　　　　　　　　　　售價[獨立別墅出售]開盤價(元/M2)8800840088009200960010000840088009200960010000[多層住宅出售]開盤價(元/M2)40003600380042004400460036003800420044004600[中高層住宅出售]開盤價(元/M2)4000360