【正文】 200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價格變化獨立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數(shù)據(jù)自動轉(zhuǎn)入 每個項目最多可以有10個組合，也可以少于10個概率分析 變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項目變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化（元/M2）獨立別墅 1200造價11001200概率多層住宅850造價800850概率中高層住宅 1200造價11001200概率汽車車位2200造價20002200概率商業(yè)配套800造價750800概率其它費用變化率（%）數(shù)量(容積率)變化（%）獨立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價格變化（元/m2）獨立別墅 價格80008400880090009200960010。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成?；鶞适找媛实陀?%可能虧損，報價18200萬元，%，將虧損186萬元。用XX土地報價軟件自動計算，根據(jù)事先確定的“土地起算價格”、“報價方案每次加價幅度”自動測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止。本項目的銷售計劃參數(shù)見表14“銷售產(chǎn)品基本信息”。產(chǎn)品價格預(yù)測產(chǎn)品價格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因為，競買土地到產(chǎn)品上市相距一段時間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般12年），這段時間產(chǎn)品價格會發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測。 銷售費用,從項目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。第二節(jié) 投資使用計劃投資計劃是經(jīng)濟分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財務(wù)費用。不可預(yù)見費一般與單項工程造價關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財務(wù)費用、不可預(yù)見費）的2～5%估算，估算600萬元。 土地費用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟論證確定的參數(shù)，先確定一個起算價，本項目起算價14600萬元，經(jīng)過經(jīng)濟評價臨界點分析確定最高限價。畫出總平面布置圖，并標明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。理論上的最優(yōu)解列于表10。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見表7。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。%，銷售量等于開發(fā)量。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。 如界外是已建或規(guī)劃的生活居住建筑還須滿足日照間距的退線要求。根據(jù)參數(shù)的概率分布計算出土地價格臨界點、內(nèi)部收益率期望值、達到基準收益率的概率和收益率小于0的概率。本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。 五、評價指標及建議 土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風險。 配套設(shè)施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務(wù)、社會服務(wù)設(shè)施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務(wù)于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務(wù)設(shè)施設(shè)計新理念的設(shè)施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務(wù)；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術(shù)學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設(shè)施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術(shù)密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。近年來，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。蘇園（2002）01地塊土地報價研究報告蘇州XX軟件科技有限公司蘇州市XX工程造價咨詢事務(wù)所2003年3月蘇州XX軟件科技有限公司總經(jīng)理 X蘇州市XX工程造價咨詢事務(wù)所 X總工程師 X項目總設(shè)計師 X蘇州XX軟件科技有限公司蘇州市XX工程造價咨詢事務(wù)所2002年6月10日目錄第一章 總論第二章 市場調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型第二節(jié) 市場研究第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 投資估算第五章 財務(wù)評價第一節(jié) 投資分類第二節(jié) 投資使用計劃第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計算第四節(jié) 資金籌措計劃的編制第五節(jié) 土地基本報價方案第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析第七節(jié) 風險分析第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）01號地塊土地使用權(quán)競買可行性研究報告。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開始開發(fā)建設(shè)。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進國外資金和管理經(jīng)驗開發(fā)的舉世聞名的開發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。同時，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機構(gòu)參考。本地塊起拍價12000萬元，我們按14600萬元起算， 每次加價200萬元測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動測算了19個報價方案。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報價方案一樣為每個多因素變化組合計算大量的報價方案，所以只能每個多因素組合根據(jù)基準收益率倒推出土地價格，這個土地價格就是土地價格的臨界點。投資變化的概率分布也是如此操作。 高層住宅退各邊界線不小于8米。 半獨立式住宅不得小于300平方米。 ５．綠地 綠地率不少于40％。 2）服務(wù)于本區(qū)內(nèi)的商業(yè)面積不超過總建筑面積的1%（具體功能設(shè)置詳見《蘇州工業(yè)園區(qū)完善住宅公益和商業(yè)配套設(shè)施的意見》）。 市場需求預(yù)測 據(jù)有關(guān)資料，購買園區(qū)住房的人員中，%，%，%。需求量統(tǒng)計和預(yù)測表5 單位：萬平方米年份1996199719981999200020012002200320042005增幅80%276%111%65%88%20%18%16%14%數(shù)量8196111128累計235331442570價格15561694189920452555年份2006200720082009201020112012201320142015增幅12%10%10%10%10%8%8%8%8%8%數(shù)量143157173190209226244264285308累計71387010431233144216681912217624612769目前供需狀況今年開工面積50萬平方米左右，園區(qū)政府預(yù)測今年全年可達到80萬平方米左右。 關(guān)于多層住宅與中高層住宅之間的價格比較，分析認為，當每平方米土地價格超過1500元之后，多層住宅的成本將超過小高層。 中高層住宅已得到蘇州市民的認同，由于土地成本升高，中高層住宅的成本及價格與多層趨于統(tǒng)一，適合主要用戶群。 本項目優(yōu)化的方法是，每種產(chǎn)品分別取比例0，1%，2%，3%，…，100%進行排列組合，滿足式（1）、式（2）、式（3）條件的組合為可行解，Y獲值最大的為最優(yōu)解。從而使確定的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟上是合理的。投資包括：建筑安裝工程費用、土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其它費用以及不可預(yù)見費用等。用軟件分析，此項費用由計算機自動計算。全部由計算機自動完成，報表略。 管理費用,從第1期開始至最后一筆房款收到為止,每期均勻用款。一般都是呈遞減規(guī)律，本項目在確定開盤時間和銷售期數(shù)后，由計算機按雙倍余額遞減規(guī)律安排每期銷售比例。銷售收入計算完全模擬房地產(chǎn)企業(yè)實際收款情況，每期售出的期房分若干期收款。 資金籌措計劃表15項目名稱12345678其中:用于建設(shè)投資45001500用于經(jīng)營資金銀行借款30006000 第五節(jié) 土地基本報價方案 土地基本報價方案是設(shè)定投資、售價、銷售量等因素不會變化的條件下，通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟評價指標。建議如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是