【正文】 成本項目 工程量（㎡） 總費用（元） 單價（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費 100000 18860000 (前期費用已包含在地價 )二、建安工程費 100000 240000000 2400 　三、系統(tǒng)工程費 100000 7202300 72 　四、配套設施費 100000 158900000 1589 　大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費 100000 10000000 100 　小區(qū)道路等六、其他費用 100000 177060000 管理費用、營銷費用及營業(yè)稅 %、土地增值稅 1%等　小計 100000 612023230 　總成本（土地成本） 100000 120230000 1200 　合計 100000 732023230 地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (億 ) 毛利潤（億） 毛利率疊加 100000 11000 11 %45純疊加方案測算（容積率 ）成本項目 工程量（㎡） 總費用（元） 單價（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費 80000 15152023 (前期費用已包含在地價 )二、建安工程費 80000 208000000 2600 　三、系統(tǒng)工程費 80000 5760000 72 　四、配套設施費 80000 127120230 1589 　大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費 80000 8000000 100 　小區(qū)道路等小計 80000 514884000 6436 管理費用、營銷費用及營業(yè)稅 %、土地增值稅 1%等　總成本（土地成本） 80000 120230000 1500 　合計 80000 634884000 7936 　地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (億 ) 毛利潤（億） 毛利率疊加 80000 13000 64%46純聯(lián)排方案測算（容積率 ）成本項目 工程量（㎡） 總費用（元） 單價（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費 70000 12950000 185 (前期費用已包含在地價 )二、建安工程費 70000 196000000 2800 　三、系統(tǒng)工程費 70000 5040000 72 　四、配套設施費 70000 139230000 1989 　大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費 70000 7000000 100 　小區(qū)道路等六、其他費用 70000 118720230 1696 管理、財務、營銷費用及營業(yè)稅 %、土地增值稅 1%等　小計（含銷售費用及稅費） 70000 478940000 6842 　土地成本 70000 120230000 　總成本（含土地成本） 70000 598940000 地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (億 ) 毛利潤 (億 ) 利潤率連排別墅 70000 16000（毛坯） 86%47純雙拼方案測算（容積率 ）成本項目 工程量（㎡） 總費用（元） 單價（元 /㎡ ） 估算依據(jù)一、前期工程費 50000 9250000 185 (前期費用已包含在地價 )二、建安工程費 50000 150000000 3000 　三、系統(tǒng)工程費 50000 3600000 72 　四、配套設施費 50000 114450000 2289 　大配套、綠化景觀等五、公共設施配套費 50000 5000000 100 　小區(qū)道路等六、其他費用 50000 93600000 1872 管理費用、%、土地增值稅 1%等　小計（含銷售費用及稅費） 50000 375900000 7518 　土地成本 50000 120230000 2400 　總成本（含土地成本） 50000 495900000 9918地上部分 可售面積 (㎡ ) 銷售均價 (元 /㎡ ) 銷售收入 (億 ) 毛利潤 (億 ) 利潤率雙拼別墅 50000 20230 10 116%48產(chǎn)品類型 利潤（億元） 利潤率 40% 64% 64% 87% 116%單一產(chǎn)品方案毛利率比較表根據(jù)單一產(chǎn)品線比較方案，選擇純聯(lián)排產(chǎn)品，其利潤為最高49聯(lián)排 +疊加產(chǎn)品線經(jīng)濟測算原則產(chǎn)品排布原則：由上表可知，本項目做純聯(lián)排產(chǎn)品利潤最高，所以我們建議本項目 以聯(lián)排產(chǎn)品為項目主力產(chǎn)品。整個上海市別墅產(chǎn)品成交近期明顯增強，市場仍存在一定的產(chǎn)品需求度，可對當前形勢持樂觀態(tài)度。 其中，汽車擁有量 ， 增長 %。全家人在一周的五個工作日內(nèi)住在交通便捷的城區(qū)住房，雙休日回到位于郊區(qū)的大面積住房放松身心，享受天倫之樂。u 當前政策面對于房地產(chǎn)市場打壓的風險始終存在，市場不確定因素仍然較多；u 淀山湖別墅內(nèi)原有巨大的土地供應量面臨開發(fā)年限臨近從而可能導致大量開發(fā)商同一時間上市大量房源，造成集中供應競爭的局面。 酒店配備四星級標準設施： 6000平方米俱樂部，包括 SPA、健身房、 KTV、室內(nèi)恒溫泳池、棋牌室、親子中心、室外雙網(wǎng)球場、大 /中型會議中心，商務服務中心、圣路易望湖餐廳 …… 全面滿足住客消費需要。 6月新開雙拼、六聯(lián)圍合式別墅，面積段約 160250㎡ ，預計單價 1100013000元 /㎡CASES19市場驗證 — 清水依瓦諾項目地址：張浦鎮(zhèn)錦淀路 88號開發(fā)商：上海中星集團昆山置業(yè)有限公司 占地： 建面： 開盤時間： 060327 入住時間： 061231 容積率： 綠化率： 50%裝修狀況：全裝修物業(yè)公司：申城物業(yè) 物業(yè)費： /㎡ /月 清水依瓦諾雙澤港和宿浦港環(huán)繞三面，成就獨特的島式構造。而內(nèi)部水道則相對曲折，水岸以自然式草坡為主，結合平臺、甲板等多樣的景觀處理手法，充滿情趣；各別墅組團間的景觀組團，成為表達整體景觀意象的重要節(jié)點，以人性化的設計尺度，結合設計了公共景觀帶的水岸景色引入組團。緊鄰 63平方公里的淀山湖寬廣水域，是一座湖居別墅園區(qū)?！?　夢萊茵 252。12發(fā)展機遇 — 板塊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的航空產(chǎn)業(yè)園將為淀山湖鎮(zhèn)帶來全方位的新機遇和多類人群的導入。淀山湖豐富水景資源與周邊江南古鎮(zhèn)深厚的人文資源，底蘊豐厚資源優(yōu)越。整個淀山湖鎮(zhèn)具有完備的交通網(wǎng)絡和完善的公共交通設施。 航空：距上海虹橋機場 28公里，約 30分鐘車程。1淀山湖鎮(zhèn)地塊產(chǎn)品定位報告2現(xiàn)狀論證 觀點策略 細節(jié)3淀山湖鎮(zhèn)昆山市淀山湖地塊位置地塊位置地塊位于昆山市南部淀山湖鎮(zhèn)，中旭路南側，旭寶高爾夫東側位置。252。區(qū)域屬性 — 交通優(yōu)勢8國際級高檔休閑配套豐富，輕松便捷生活旭寶高爾夫球場與本案零距離，是國內(nèi)唯一連續(xù) 7年舉辦中國富豪公開賽的 36洞高爾夫球賽。淀山湖朱家角大觀園10發(fā)展機遇 — 虹橋交通樞紐輻射影響“ 大虹橋商區(qū) ” 建成以虹橋樞紐為中心，多個區(qū)域、多個功能定位于一體，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群效應，輻射服務長三角?！?基本情況 】淀山湖航空產(chǎn)業(yè)園啟動區(qū)規(guī)劃總面積 ，東起道褐浦，西至復興路，南起北苑路，北至可麻河（與千燈交界）?！?　 　福運馬洛卡 2 252。 278套精裝別墅、 300余種名貴植物花草、豐富的建筑外立面，萃取了中國四合院建筑理念的精粹，創(chuàng)新性的設計了別墅圍合式庭院的結構，合院別墅通過廊道連接到共享的中心庭院，而每棟別墅又各自擁有獨立的庭院，這一設計理念，有效提高了土地利用率，并將私密與公開有機結合。獨棟： 195230㎡ ，售價 17000元 /㎡雙拼： 130165㎡ ，售價 12023元 /㎡ 水景、生態(tài)、意境CASES17市場驗證 — 夢萊茵項目地址：淀山湖鎮(zhèn)雙永路 999號開發(fā)商：昆山寶鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 占地： 建面： 開盤時間： 061001 入住時間： 20230331容積率： 綠化率： 46%裝修狀況：毛坯 物業(yè)費： /㎡ /月夢萊茵地處上海與江蘇交界處，淀山湖東岸，屬于絕版的淀山湖別墅板塊；周邊生態(tài)環(huán)境保存良好，自然景觀得天獨厚；湖水面積 62平方公里，為杭州西湖的 12倍。與亞洲最具盛名的旭寶高爾夫球場近在咫尺，毗鄰 A A30及蘇滬高速公路。 太平洋酒店承諾 5年內(nèi)（ 20232023年底），對 “ 清水 24構成目前昆山淀山湖別墅的消費群體主要有四類：上海中產(chǎn)階層及私營老板在上海擁有第一居所，購買淀山湖別墅主要為休閑放松享受 “ 5+2” 生活所用，同時兼顧長線投資；昆山當?shù)仄髽I(yè)中高層管理人員在昆山投資生活，購買淀山湖別墅不僅是因其具備良好的自然景觀資源，而且其同時擁有完善的、高檔次的配套設施，是身份和地位的象征；順勢而出的投資客戶“ 別墅禁地 ” 政策的反復重申使得別墅在未來可能成為投資的相對熱門產(chǎn)品，別墅物業(yè)奇貨可居，升值潛力是他們購買淀山湖別墅的主要量因素；昆山及青浦地區(qū)高薪階層 /政府機關工作人員購買淀山湖別墅作為第一居所，注重社區(qū)品質與配套，身份感與生活圈子，追求生活情趣。該類人群對地段要求不高，日常工作已使他們在上海市中心忙碌不已，相對而言，更希望找到一個遠離城區(qū)、環(huán)境寧靜、自然愜意的居所做短暫的休息。 在汽車擁有量中，私人汽車擁有量 輛， 比上年增長 %；09年全市私家車月投放量從上半年的 50007000放大到 8000，成交均價也較前期漲幅明顯。項目定位 — 客源所在市場需求度論證上海市近年商品住宅價量走勢分析圖上海市近年別墅產(chǎn)品價量走勢分析圖33項目定位 — 主力客戶屬性分析客戶預估之 4W【 Who 】他們是誰？【 Where 】他們身在何處？【 What 】他們購買的目標是？【 Why 】為什么會選擇這里？34總之，本項目的客層至少是一群 高級白領階層即使不是富豪也一定是 社會中高層力量年齡層無須太大 ，我們可絕對不是退休物業(yè)他們也許是銀行中高層，與客戶見面的機會多過于家人，早就答應過他們，帶他們?nèi)ハ硎苡崎e生活他們也許是市場總監(jiān)，習慣了凡