【正文】 市場(chǎng)，最終保障整個(gè)商業(yè)獲得長(zhǎng)期的租金收益和經(jīng)營(yíng)收益。供氣 排水通道 \通風(fēng) \發(fā)電機(jī) \消防 \環(huán)保 其他 2個(gè)主出入口；外立面廣告 3個(gè)；廣場(chǎng) 轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理 免費(fèi)廣告牌：高炮 2個(gè)；門(mén)頭 2個(gè) 合作方式 租賃期限 20年或 20年以上 租金較低、長(zhǎng)期的租賃合同（一般是 20年－ 30年） 74 規(guī)劃前的對(duì)餐飲等商家需求的了解 連鎖快餐店 普通餐飲 火鍋店 商圈選擇 繁華商業(yè)街市、車(chē)站、空港碼頭，及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐廳 :以商務(wù)酬賓為銷(xiāo)售對(duì)象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市 大眾餐廳 :以家庭 \個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。 71 ?示意簡(jiǎn)圖： F4 影城 /兒童世界 /電玩 /主題餐飲 /西餐咖啡（特色商業(yè)、人氣） F3 配套商業(yè) F2 配套商業(yè) F1 主力商家 熱商（人氣） P停車(chē) 交 通 樞 紐 ?主力店與一般承租戶的動(dòng)線安排，其基本原則在于利用主力店與一般承租商有戶的不同位置，吸引消費(fèi)者在購(gòu)物中心內(nèi)做雙向流動(dòng)，這樣才能獲得最大的消費(fèi)效果。 ?副動(dòng)線：通過(guò)與主動(dòng)線的連接，使客流在商場(chǎng)平均流動(dòng)，把顧客盡可能送到每個(gè)商鋪前面，維持各商鋪客流的平衡。（比如萬(wàn)能小獨(dú)棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用） 商業(yè) 62 非正式的商業(yè)規(guī)劃的功能轉(zhuǎn)換 —— 萬(wàn)能小獨(dú)棟（辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可） 2層地上 +1整層地下室 室外景觀街區(qū)（外圍外街 ) 萬(wàn)能小獨(dú)棟 萬(wàn)能小獨(dú)棟 提升項(xiàng)目的可出售性 63 主入口設(shè)計(jì)創(chuàng)新 —— 下沉式廣場(chǎng)，醒目標(biāo)志，知名商家，使其成為人流集中和各類(lèi)活動(dòng)的焦點(diǎn)。目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時(shí)裝店等多家商業(yè)單位進(jìn)住 SOHO街，未來(lái)的 SOHO街將是北京新的時(shí)尚集中地 60 StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例 —— 深圳萬(wàn)科城 規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)借鑒： 全街鋪規(guī)劃。 ?真冰溜冰場(chǎng)設(shè)置在中央挑空空間的下方，沿溜冰場(chǎng)的邊緣位置配置了餐桌，提供餐飲。 國(guó)內(nèi)外案例經(jīng)驗(yàn) —— 主力店和主題特色是新興區(qū)域和郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素。 PIZZA、面愛(ài)面、元?；剞D(zhuǎn)壽司、巴蜀豆花莊、 STARBUCKS、 KFC等 娛樂(lè)、展廳、影音及圖書(shū) 精彩無(wú)限數(shù)碼廣場(chǎng)、高永信攝影器材中心、索尼探夢(mèng)、愛(ài)普生影音坊、 ROLLSROYCE MOTOR CARS、奧迪車(chē)苑、大眾車(chē)苑、東方新世紀(jì)影院、 BW、 POGGENPOHL櫥柜 百貨、超市 晨曦百貨、華潤(rùn)超市、 WATSON‘S、運(yùn)動(dòng) 100 38 深圳華潤(rùn)中心 —— 萬(wàn)象城 萬(wàn)象城 —— 中心，包含零售、餐飲、娛樂(lè)休閑、文化、康體等諸多消費(fèi)元素，由超級(jí)市場(chǎng)、大型百貨商店、時(shí)尚零售商店、電影院、真冰溜冰場(chǎng)及各類(lèi)餐飲等近300家零售店面組成。當(dāng)商場(chǎng)的樓層達(dá)到一定的高度如何將顧客吸引上更高的樓層，是一門(mén)經(jīng)營(yíng)的哲學(xué)，更是一門(mén)經(jīng)營(yíng)的科學(xué)。白天的客流多過(guò)晚上、工作日客流多過(guò)周末和節(jié)假日，由餐飲娛樂(lè)業(yè)和服務(wù)業(yè)帶來(lái)的客流較多。 8．城市規(guī)劃 政府規(guī)劃改造，現(xiàn)狀已遭遇發(fā)展瓶頸，需要科學(xué)的規(guī)劃、建設(shè)和引導(dǎo)。 商圈分析指標(biāo) 解放路商圈 1．人口規(guī)模及特征分析 海口次級(jí)商圈，部分商品具有全市壟斷性地位；消費(fèi)年齡 1060歲，跨度較大；教育水平參差不齊，收入中等或中低水平，穩(wěn)定性差；以個(gè)體戶、學(xué)生、職員、營(yíng)業(yè)員等為消費(fèi)主體。 6．環(huán)境分析 地理位置為絕對(duì)的城市中心、商業(yè)旺區(qū)，區(qū)內(nèi)酒店林立，消費(fèi)場(chǎng)所眾多。（ 一般規(guī)劃層數(shù)較高） 7 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 8 ?解放大同路商圈 ?國(guó)貿(mào) 、 玉沙路商圈 ?海秀東商圈 ?？谌笊倘?—— 海秀東商圈、解放西大同路商圈、國(guó)貿(mào)商圈 ?目前，海口市中屬于市級(jí)的商圈有 3個(gè)，大小級(jí)別依次為： 海秀東商圈、解放西大同路商圈、國(guó)貿(mào)商圈、 。 西海岸二線海景資源，屬高檔片區(qū)，片區(qū)消費(fèi)能力較強(qiáng)； 劣勢(shì) 容積率高，建筑密度低 地塊分割嚴(yán)重，規(guī)劃限制條件多 區(qū)域目前人口密度較小 ,商業(yè)氛圍冷清 機(jī)會(huì) 海南國(guó)際旅游島 帶來(lái)相關(guān)政策利好 ； 東環(huán)鐵路開(kāi)通 拉近消費(fèi)距離 跨海大橋 – 提升片區(qū)商業(yè)輻射能力 南港碼頭 三港合一帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)發(fā)展 盈濱半島 與片區(qū)通車(chē)，擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍 商業(yè) — 商業(yè)片區(qū)發(fā)展日益成熟，商業(yè)互動(dòng)性 威脅 海甸島美麗沙商圈形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 片區(qū)商業(yè)用地較多，未來(lái)招商壓力較大 政府政策性風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目商業(yè) SWOT分析 6 項(xiàng)目關(guān)鍵問(wèn)題 ?項(xiàng)目所在商圈未來(lái)發(fā)展速度的不確定性較大； ?項(xiàng)目 35號(hào)地高容積率商業(yè)部分可出售性較差 。在節(jié)假日消費(fèi)相當(dāng)集中，周末的客流量大過(guò)平日，晚上的客流量大過(guò)白天。該商圈主要的商業(yè)中心有友誼商業(yè)廣場(chǎng)、百貨大樓、泰龍城等。除電器產(chǎn)品外，很少采用活動(dòng)促銷(xiāo)經(jīng)營(yíng)，以議價(jià)經(jīng)營(yíng)為主。 5．客流量分析 多為分享客流和派生客流。 ?朗豪坊擁有十三層的商場(chǎng)，這在購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃中是不多見(jiàn)的。 37 案例 —— 北京東方廣場(chǎng) 女士服裝 玄色衣裳、 MARYMA DESIGN、百圖、艾格、淑女屋、 KOOKAI、江南布衣、豪曼尼、愛(ài)維、東北皮草行、佛羅倫、靖麗丹淑、木真了、上海徐、格格旗袍、七色麻、柯羅蒂雅、 EPISODE、JESSICA、 MOISELLE、 FAGE、 MORGAN、 KARRA IMPLANT、 MARISFROLG、翠貝卡、 JOYLAND、ODBO、阿桑娜、掂、 TSE、 MAXMARA、 PORTS、 ERIC BOMPARD、 VORO MODA、 APART、法涵詩(shī)等 男士服裝 PYE、 JACK JONES、 FAIRWHALE、 LAMPO、 TONY WEAR、 IECOLS ITALY、 CANALI、 ARDMIER、WEIBERY、 AUTASON、 TREK TRAVEL 休閑服裝 COLOR 1 ESPRIT、 OXYGEN、 SISLEY、 WEEKEND WORKSHOP、 NIKE、 KUHLE、 LA PARGAY、ONLY、 GSTAR等 皮具、飾品、禮品 OXETTE、西村名物、法藍(lán)瓷、銀鎮(zhèn)、 TUMASEK PEWTER、 PARKER、海盜船、 SKAP、星空、NANMO HATS、 CLARKS、奧卡索、 MIRIAM、接吻貓、 BELLE、 NARAYA、琉璃坊、 SWAROVSKI、TEENMIX、 ECCO、 SHE‘S、 BALLY、 PHYMES MUSIC、 OLMEC SHOP、 HUSH PUPPIES等 珠寶、鐘表、眼鏡 TIME CITY 名表城、 TITONI、 LYNN‘S JEWELLERY、 TIAN QI JEWELLERY、 PLOY PAILIN、ALEXIS OPITICAL、 ASPIAL、 HIERSUN DIMOND PALACE、 SWATCH等 餐飲 麥當(dāng)勞、哈根達(dá)斯、 TCBY、天福茗茶、 DQ冰淇淋、吉野家、 MR。 39 國(guó)內(nèi)外案例分析結(jié)論 主力店和主題特色 是新興區(qū)域和郊區(qū)購(gòu)物中心發(fā)展的制勝關(guān)鍵因素 40 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 報(bào)告思路 ?商鋪推廣策略 41 海口商圈研究結(jié)論 —— 本項(xiàng)目所在商圈是潛在的未來(lái)市級(jí)商圈，但 5年內(nèi)區(qū)級(jí)商圈的可能性較大。 ?推動(dòng)娛樂(lè)觀賞化，餐飲娛樂(lè)化，成為購(gòu)物中心吸引客源的重要手段。 Folded street—— 與周邊環(huán)境相結(jié)合的小規(guī)模體塊組合而成，使街區(qū)生動(dòng)活潑 觀景平臺(tái) —— 體塊相互錯(cuò)落，形成了豐富的空間層次，同時(shí)營(yíng)造出生態(tài)觀景平臺(tái) 59 規(guī)劃建議 —— Street Mall 概念設(shè)計(jì) 街道名稱(chēng)：建外 SOHO街 16條步行小街， 300個(gè)沿街店鋪 SOHO商鋪全部沿街設(shè)立，獨(dú)立進(jìn)出，面積從100平米到 600平米不等，設(shè)施齊全。（具體轉(zhuǎn)換面積比例要與政府洽談溝通，從回籠資金的角度看，可以盡可能多的轉(zhuǎn)換） 住宅及商務(wù)公寓 非正式 通過(guò)建筑規(guī)劃創(chuàng)造后續(xù)使用的靈活性。 ?主動(dòng)線：主要考慮整個(gè)商場(chǎng)人流在商場(chǎng)內(nèi)流動(dòng)的完整對(duì)流性，以及客流在商場(chǎng)內(nèi)的平衡流動(dòng)和到達(dá)各個(gè)功能區(qū)域，類(lèi)似人的主動(dòng)脈。 ?當(dāng)?shù)貕K形狀為長(zhǎng)條形時(shí)，購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間的方式。如有地下室，必有貨梯直達(dá) 供水 200～ 250噸 /天 。 78 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 79 樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 通過(guò)推廣實(shí)現(xiàn)良好的市場(chǎng)品牌度和知名度，將有助于項(xiàng)目整體租金水平的提高。 有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)，但會(huì)在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問(wèn)題。制造高潮的利劍；吸引眼球的法寶。 10:26:2710:26:2710:26Tuesday, February 14, 2023 ?1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 10:26:2710:26:2710:262/14/2023 10:26:27 AM ?1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 10時(shí) 26分 27秒 上午 10時(shí) 26分 10:26: ?楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 2月 上午 10時(shí) 26分 :26February 14, 2023 ?1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 10:26:2710:26:2710:26Tuesday, February 14, 2023 ?1知人者智，自知者明。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 27秒 10:26: ?1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023年 2月 上午 10時(shí) 2