【正文】 批銷售，每批單位分次推出，每次推出即售完； 4） 制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)： 不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。 三、總價(jià)最高商鋪及單價(jià)最高商鋪 事件營(yíng)銷 7： 鋪王拍賣 鋪王拍賣 目的：提升項(xiàng)目形象，形成價(jià)值標(biāo)竿 鋪位：選擇 1個(gè)外街鋪和 1個(gè)大鋪 項(xiàng)目推廣 — 事件營(yíng)銷 95 事件營(yíng)銷 8：商業(yè) 開盤慶典活動(dòng) 開盤慶典 事件建議： 邀請(qǐng)某知名財(cái)經(jīng)人士參與開盤慶典； 知名品牌店開業(yè)發(fā)布會(huì)； 某珠寶首飾的新品發(fā)布會(huì)； 邀請(qǐng)時(shí)尚媒體參加新聞發(fā)布會(huì)。 , February 14, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :26:2710:26:27February 14, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 27秒 10:26:2714 February 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :26:2710:26Feb2314Feb23 ?1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , February 14, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 27秒 10:26:2714 February 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 27秒 10:26: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :26:2710:26Feb2314Feb23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 27秒 10:26:2714 February 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 :26:2710:26:27February 14, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , February 14, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :26:2710:26Feb2314Feb23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 目的：實(shí)現(xiàn)重復(fù)購(gòu)買以及推薦購(gòu)買 項(xiàng)目推廣 — 資源利用 98 客戶資源利用 方式：短信、直郵、電話通知 范圍：三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，客戶資源最大化挖掘利用 目的：拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶 項(xiàng)目推廣 — 6年累積的 中建投商鋪投資客戶 資源利用 99 商業(yè)部分概念性報(bào)告回顧 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 主力店 主題特色 可出售性 靈活性 招商策略 —— 分階段招商重點(diǎn)，對(duì)于主力店不惜代價(jià)，以面 積換單價(jià) 出售策略 —— 不同位置采用不同出售方式 選擇最佳出售時(shí)機(jī)（確定主力店后） 項(xiàng)目定位 —— 中央政務(wù)區(qū) 二、唯一性。 發(fā)展商 某經(jīng)營(yíng)公司 統(tǒng)一管理 投資客戶 銷售關(guān)系 確定銷售價(jià)格 主力店進(jìn)駐 /招商 ?投資客戶與發(fā)展商簽定銷售合同同時(shí)，簽定“委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書”，同意將 10年收益權(quán)抵付尾款。 優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商沒有后顧之憂； 但對(duì)于有租有售的商業(yè)來說將會(huì)影響整體的經(jīng)營(yíng)和形象 適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售 帶租約銷售 開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán) ，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。 項(xiàng)目的總體招商思路 81 樹立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 是指統(tǒng)一商業(yè)的整體 ， 包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格 、 統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝 ， 統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣 ， 這樣能夠很大程度上提高商場(chǎng)的物業(yè)檔次 ， 從而滿足高檔的商業(yè)定位 ， 同時(shí)也能大大改善項(xiàng)目的購(gòu)物和經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ， 有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度 ， 構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力； 統(tǒng)一培訓(xùn)管理 ， 以此提高整體服務(wù)水平 ， 降低營(yíng)銷成本 。 結(jié)合水岸資源，與場(chǎng)地相呼應(yīng)，形成自然舒展的室外遮蔽空間，提供住戶在水岸豐富的空間感受。 層高不低于 。三層加 1部 3噸貨梯。這樣在兩大主力店的拉動(dòng)下，中間的一般承租戶就能享受更多的人流，實(shí)現(xiàn)資源互動(dòng)，人流共享的目的。 ?購(gòu)物中心的人流動(dòng)線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。 ?陰陽(yáng)街：在某些街道只有一邊有商家在經(jīng)營(yíng)，另一邊則無任何商業(yè)氣氛。 69 不允許在購(gòu)物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽(yáng)街” ?人流布局方式：主動(dòng)線、副動(dòng)線、店內(nèi)動(dòng)線相結(jié)合。 ?時(shí)代廣場(chǎng)：大鐘、大型電視屏幕 ?海港城：大型電視屏幕 ?朗豪坊：極具抽象藝術(shù)氣息的雕塑，象是一位狂放的歡迎者 ?深圳萬象城：下沉式廣場(chǎng)，知名星巴克咖啡 主要賣點(diǎn)為：突出了雙首層概念，使商業(yè)的使用更便利，提高了商業(yè)價(jià)值 64 主入口案例 —— 香港海港城 65 主入口案例 —— 深圳萬象城：下沉式廣場(chǎng)，知名星巴克咖啡，地下一層變首層提升整體商業(yè)價(jià)值 66 主入口另類處理案例 —— Box的建筑形式 67 停車場(chǎng)建議 —— 不把停車場(chǎng)只放在負(fù)一層，而是將停車場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo) 不把停車場(chǎng)只放在負(fù)一層，而是將停車場(chǎng)進(jìn)行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車位，而且停車場(chǎng)多樓層設(shè)置的結(jié)果更便于人流引導(dǎo)，使購(gòu)物中心人流的進(jìn)入途徑和分布更加合理。 61 商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換 —— 正式的與非正式的兩種方式 功能轉(zhuǎn)換方式 具體轉(zhuǎn)換步驟 報(bào)建方式 正式的 通過關(guān)系向政府申請(qǐng)正式的功能轉(zhuǎn)換 將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店公寓。 聘請(qǐng)仲量聯(lián)行作為商業(yè)管理的顧問。 58 規(guī)劃建議 —— Street Mall 概念設(shè)計(jì) Street Mall 概念設(shè)計(jì)可以參考 Queen Street Mall 與建外 SOHO商業(yè)街的設(shè)計(jì)。雖然地下的造價(jià)要高于地上，但地下一層的可出售性和可規(guī)劃性都要好于地上三四五層，所以 我們建議采用 2+1的垂直規(guī)劃模式 比較 55 商業(yè)規(guī)劃的水平方向上的選擇 —— 室外景觀街區(qū)和室內(nèi)步行街區(qū)（雙街并存的 StreetMall） 35號(hào)地 2層地上 +1整層地下室 地上地下中庭及主通道 室內(nèi)步行街區(qū) 次通道（通往外街） 室外景觀街區(qū)（外圍外街 ) 地上地下中庭及主通道 地上全街鋪模式 地下街鋪 +主力店（ StreetMall模式） 住宅半圍合布局 56 Street Mall 要素及案例 Street Mall 在英文中的原意指的是購(gòu)物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風(fēng)霜之苦的購(gòu)物樂趣。 47 第一階段：餐飲（ 36號(hào)地） 第二階段：超市 /娛樂 （ 35號(hào)地） 第三階段：百貨 /品牌專賣店 /專業(yè)店 （ 35號(hào)地） 動(dòng)態(tài)的主力業(yè)態(tài) —— 不同階段不同的招商重點(diǎn) 48 本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議 項(xiàng)目配套功能 主要商家類型 引進(jìn)階段 餐飲 Mall 大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲 第一階段 大型超市 家樂福，沃爾瑪，大潤(rùn)發(fā)等知名品牌超市 第二階段 娛樂休閑 電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場(chǎng) 第二階段 精品百貨 各種品牌服飾 第二階段 專賣店 待定 第三階段 專業(yè)店 待定 第三階段 引進(jìn)品牌知名大型超市和精品百貨是業(yè)態(tài)定位組合的關(guān)鍵 49 ?？谑准艺姹锉鶊?chǎng)（建議與其他投資方合辦提升購(gòu)物中心人氣及住宅檔次） 50 51 52 將餐飲場(chǎng)所設(shè)置于溜冰場(chǎng)上空，推動(dòng)娛樂觀賞化、餐飲娛樂化 。 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 —— 項(xiàng)目制勝關(guān)鍵 主力店 靈活性 主題特色 可出售性 本項(xiàng)目 商業(yè)成功的 4個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略 42 戰(zhàn)略下的行動(dòng)建議大綱 可出售性 ?商業(yè)規(guī)劃的 2+1模式（降低總層數(shù)） ?StreetMall—— 街區(qū)化購(gòu)物中心 (外街） ?購(gòu)物中心室內(nèi)部分街區(qū)化（內(nèi)街） ?下沉式廣場(chǎng)及中庭 —— 負(fù)一層變首層增強(qiáng)可出售性 ?主題特色 ?海洋主題景觀購(gòu)物中心 ?餐飲 mall主題 —— 第一階段以餐飲 mall主題吸引外圍商圈的消費(fèi) 靈活性 ?動(dòng)態(tài)適時(shí)的主力業(yè)態(tài) —— 分階段引進(jìn)適當(dāng)主力業(yè)態(tài)，確保每階段都成功 ?萬能小獨(dú)棟 —— 部分商業(yè)面積可以靈活的轉(zhuǎn)化為其他功能 ?先租后售 —— 選擇最佳出售時(shí)機(jī)（主力超市確定后為最佳出售時(shí)機(jī)） 主力店 —— 提前規(guī)劃，提前洽談，不惜代價(jià)，以面積換價(jià)格 20%的面積實(shí)現(xiàn) 80%的商鋪銷售額，用 80%的面積吸引人氣 43 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 44 本項(xiàng)目商業(yè)面積約 6萬平方米 —— 屬區(qū)域性級(jí)商業(yè)和社區(qū)商業(yè)之間 商業(yè)級(jí)別 市級(jí)中心商業(yè)區(qū) 區(qū)域性商業(yè)區(qū) 社區(qū)性商業(yè) 鄰里性商業(yè) 規(guī)模（ M2） 30萬以上 900036000 18009000 區(qū)位 城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū) 居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利 住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè) 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 10萬以上 5萬以上 居住人口 5000以上 核心客戶 內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者 區(qū)域 15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來消費(fèi)者 步行 15分鐘內(nèi)的居民 小區(qū)內(nèi)部及周邊居民 商業(yè)形態(tài) 集中商業(yè)為主 商業(yè)街＋集中商業(yè) 商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè) 小型商業(yè)店鋪 45 業(yè)態(tài)組合定位 —— 餐飲娛樂型的購(gòu)物中心 主力店 +餐飲娛樂型的準(zhǔn)區(qū)域性購(gòu)物中心 46 區(qū)域型購(gòu)物中心往往以百貨為核心主力店，社區(qū)型購(gòu)物中心往往以超市為核心主力店。以玻璃、石材、木材為主要裝飾材料的店面設(shè)計(jì)創(chuàng)造出清新、優(yōu)雅、浪漫、自由的購(gòu)物休閑空間。 “半主力店”包括 ESPRIT時(shí)裝旗艦店、以女裝休閑品牌為主的 NOVO生活空間、包攬頂級(jí)時(shí)裝到潮流品牌的 i． t、運(yùn)動(dòng)休閑為主“運(yùn)動(dòng) 100”、擁有全國(guó)最大商用宴會(huì)廳