【正文】 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 27秒 10:26:2714 February 2023 ?1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 27秒 10:26: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :26:2710:26Feb2314Feb23 ?1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 14, 2023 ?閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 27秒 10:26:2714 February 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :26:2710:26:27February 14, 2023 ?1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :26:2710:26Feb2314Feb23 ?1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 14, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 2023年 2月 14日星期二 10時(shí) 26分 27秒 10:26:2714 February 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :26:2710:26:27February 14, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :26:2710:26Feb2314Feb23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 , February 14, 2023 ?雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 目的：實(shí)現(xiàn)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)以及推薦購(gòu)買(mǎi) 項(xiàng)目推廣 — 資源利用 98 客戶資源利用 方式：短信、直郵、電話通知 范圍：三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，客戶資源最大化挖掘利用 目的：拓寬客戶層面、儲(chǔ)備誠(chéng)意客戶 項(xiàng)目推廣 — 6年累積的 中建投商鋪投資客戶 資源利用 99 商業(yè)部分概念性報(bào)告回顧 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 主力店 主題特色 可出售性 靈活性 招商策略 —— 分階段招商重點(diǎn)，對(duì)于主力店不惜代價(jià)，以面 積換單價(jià) 出售策略 —— 不同位置采用不同出售方式 選擇最佳出售時(shí)機(jī)（確定主力店后） 項(xiàng)目定位 —— 中央政務(wù)區(qū) 三、總價(jià)最高商鋪及單價(jià)最高商鋪 事件營(yíng)銷(xiāo) 7： 鋪王拍賣(mài) 鋪王拍賣(mài) 目的：提升項(xiàng)目形象，形成價(jià)值標(biāo)竿 鋪位：選擇 1個(gè)外街鋪和 1個(gè)大鋪 項(xiàng)目推廣 — 事件營(yíng)銷(xiāo) 95 事件營(yíng)銷(xiāo) 8：商業(yè) 開(kāi)盤(pán)慶典活動(dòng) 開(kāi)盤(pán)慶典 事件建議： 邀請(qǐng)某知名財(cái)經(jīng)人士參與開(kāi)盤(pán)慶典； 知名品牌店開(kāi)業(yè)發(fā)布會(huì)； 某珠寶首飾的新品發(fā)布會(huì)； 邀請(qǐng)時(shí)尚媒體參加新聞發(fā)布會(huì)。 二、唯一性。 87 項(xiàng)目出售策略分析結(jié)論 —— 不同位置采用不同的出售方式 直接銷(xiāo)售 +帶租約銷(xiāo)售 +核心售賣(mài)模式 位置 建議主要的出售方式 臨街鋪面（實(shí)現(xiàn)主要商業(yè)價(jià)值） 直接銷(xiāo)售（主要銷(xiāo)售方式） 內(nèi)步行街 直接銷(xiāo)售 +帶核心售賣(mài)模式 主力店及主題休閑娛樂(lè) 帶租約銷(xiāo)售 88 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 89 項(xiàng)目推廣 — 商鋪入市策略 1）商鋪銷(xiāo)售時(shí)機(jī)： 商業(yè)街區(qū)展示區(qū)全實(shí)景展示，已簽約 12家主力大商家； 2） 先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 主體部分的外裝修及街區(qū)環(huán)境完成之后再登記咨詢； 3） 推售節(jié)奏： 商鋪分 3批銷(xiāo)售，每批單位分次推出，每次推出即售完； 4） 制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)： 不斷制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，持續(xù)制造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。 發(fā)展商 某經(jīng)營(yíng)公司 統(tǒng)一管理 投資客戶 銷(xiāo)售關(guān)系 確定銷(xiāo)售價(jià)格 主力店進(jìn)駐 /招商 ?投資客戶與發(fā)展商簽定銷(xiāo)售合同同時(shí)，簽定“委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議書(shū)”，同意將 10年收益權(quán)抵付尾款。 對(duì)于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的商鋪 目前市場(chǎng)上常用的商鋪銷(xiāo)售方式 85 ?目前項(xiàng)目所在區(qū)域還不能給到市場(chǎng)信心，還需要一定的培育期，且項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)， 所以主力店位置的商鋪采用帶租約銷(xiāo)售的方式 ，既能在培育期給到客戶信心，又能將項(xiàng)目良好的形象建立起來(lái)。 優(yōu)勢(shì)：發(fā)展商沒(méi)有后顧之憂； 但對(duì)于有租有售的商業(yè)來(lái)說(shuō)將會(huì)影響整體的經(jīng)營(yíng)和形象 適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷(xiāo)售 帶租約銷(xiāo)售 開(kāi)發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者主力商家或經(jīng)營(yíng)管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán) ，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。 ?主力超市店和餐飲娛樂(lè)店的要保留功能上的預(yù)留，并且保證一定的靈活性； ?分三階段招商，分階段開(kāi)業(yè)確保每一階段成功； ?在品牌和鋪位的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。 項(xiàng)目的總體招商思路 81 樹(shù)立品牌、整體招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理 是指統(tǒng)一商業(yè)的整體 ， 包括內(nèi)部店鋪的裝修風(fēng)格 、 統(tǒng)一商業(yè)服務(wù)人員的著裝 ， 統(tǒng)一進(jìn)行宣傳推廣 ， 這樣能夠很大程度上提高商場(chǎng)的物業(yè)檔次 ， 從而滿足高檔的商業(yè)定位 ， 同時(shí)也能大大改善項(xiàng)目的購(gòu)物和經(jīng)營(yíng)環(huán)境 ， 有利于提升項(xiàng)目的品牌知名度 ， 構(gòu)筑核心競(jìng)爭(zhēng)力； 統(tǒng)一培訓(xùn)管理 ， 以此提高整體服務(wù)水平 ， 降低營(yíng)銷(xiāo)成本 。樹(shù)立品牌的另一個(gè)含義就是通過(guò)先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式和良好的服務(wù)理念爭(zhēng)服顧客，贏得市場(chǎng)，最終保障整個(gè)商業(yè)獲得長(zhǎng)期的租金收益和經(jīng)營(yíng)收益。 結(jié)合水岸資源，與場(chǎng)地相呼應(yīng)，形成自然舒展的室外遮蔽空間，提供住戶在水岸豐富的空間感受。有充足的自來(lái)水供應(yīng) 。 層高不低于 。供氣 排水通道 \通風(fēng) \發(fā)電機(jī) \消防 \環(huán)保 其他 2個(gè)主出入口；外立面廣告 3個(gè)；廣場(chǎng) 轉(zhuǎn)租租戶由家樂(lè)福負(fù)責(zé)管理 免費(fèi)廣告牌：高炮 2個(gè)；門(mén)頭 2個(gè) 合作方式 租賃期限 20年或 20年以上 租金較低、長(zhǎng)期的租賃合同（一般是 20年－ 30年） 74 規(guī)劃前的對(duì)餐飲等商家需求的了解 連鎖快餐店 普通餐飲 火鍋店 商圈選擇 繁華商業(yè)街市、車(chē)站、空港碼頭，及消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 商務(wù)型餐廳 :以商務(wù)酬賓為銷(xiāo)售對(duì)象，選址于商務(wù)區(qū)域或繁華街市附近，或其他有知名度的街市 大眾餐廳 :以家庭 \個(gè)人消費(fèi)為主位于社區(qū)型或便利型商業(yè)街市。三層加 1部 3噸貨梯。后倉(cāng) 柱距 89米 * 樓板承重 賣(mài)場(chǎng) 800kg/平米 ,后倉(cāng)冷庫(kù) 1000~1200 停車(chē)場(chǎng) 300個(gè)以上顧客免費(fèi)停車(chē)位 ， 20個(gè)以上免費(fèi)貨車(chē)停車(chē)位 免費(fèi)提供至少 600個(gè)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地 2023平米 400～ 600 車(chē)位 (上海 ,北京 ,廣州 )150～300車(chē)位 (其他 ) 。這樣在兩大主力店的拉動(dòng)下，中間的一般承租戶就能享受更多的人流，實(shí)現(xiàn)資源互動(dòng)，人流共享的目的。 71 ?示意簡(jiǎn)圖： F4 影城 /兒童世界 /電玩 /主題餐飲 /西餐咖啡（特色商業(yè)、人氣） F3 配套商業(yè) F2 配套商業(yè) F1 主力商家 熱商（人氣） P停車(chē) 交 通 樞 紐 ?主力店與一般承租戶的動(dòng)線安排，其基本原則在于利用主力店與一般承租商有戶的不同位置，吸引消費(fèi)者在購(gòu)物中心內(nèi)做雙向流動(dòng)，這樣才能獲得最大的消費(fèi)效果。 ?購(gòu)物中心的人流動(dòng)線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。 70 將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購(gòu)物中心的中部 ?購(gòu)物中心內(nèi)部的人流動(dòng)線規(guī)劃是購(gòu)物中心規(guī)劃的靈魂。 ?陰陽(yáng)街：在某些街道只有一邊有商家在經(jīng)營(yíng)，另一邊則無(wú)任何商業(yè)氣氛。 ?副動(dòng)線：通過(guò)與主動(dòng)線的連接，使客流在商場(chǎng)平均流動(dòng)，把顧客盡可能送到每個(gè)商鋪前面，維持各商鋪客流的平衡。 69 不允許在購(gòu)物中心內(nèi)部出現(xiàn)任何一條“陰陽(yáng)街” ?人流布局方式：主動(dòng)線、副動(dòng)線、店內(nèi)動(dòng)線相結(jié)合。 ? 購(gòu)物中心的主力店與娛樂(lè)及餐飲設(shè)置一般采取集中和分期相結(jié)合的方法，多點(diǎn)多層，讓購(gòu)物中心的人氣商業(yè)無(wú)處不在，這樣也實(shí)現(xiàn)了主力店與娛樂(lè) /餐飲功能的休閑化。 ?時(shí)代廣場(chǎng)：大鐘、大型電視屏幕 ?海港城：大型電視屏幕 ?朗豪坊：極具抽象藝術(shù)氣息的雕塑，象是一位狂放的歡迎者 ?深圳萬(wàn)象城：下沉式廣場(chǎng)，知名星巴克咖啡 主要賣(mài)點(diǎn)為：突出了雙首層概念，使商業(yè)的使用更便利，提高了商業(yè)價(jià)值 64 主入口案例 —— 香港海港城 65 主入口案例 —— 深圳萬(wàn)象城：下沉式廣場(chǎng)，知名星巴克咖啡，地下一層變首層提升整體商業(yè)價(jià)值 66 主入口另類(lèi)處理案例 —— Box的建筑形式 67 停車(chē)場(chǎng)建議 —— 不把停車(chē)場(chǎng)只放在負(fù)一層，而是將停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)置，進(jìn)行人流引導(dǎo) 不把停車(chē)場(chǎng)只放在負(fù)一層，而是將停車(chē)場(chǎng)進(jìn)行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車(chē)位，而且停車(chē)場(chǎng)多樓層設(shè)置的結(jié)果更便于人流引導(dǎo)，使購(gòu)物中心人流的進(jìn)入途徑和分布更加合理。（比如萬(wàn)能小獨(dú)棟，辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可使用） 商業(yè) 62 非正式的商業(yè)規(guī)劃的功能轉(zhuǎn)換 —— 萬(wàn)能小獨(dú)棟（辦公，商鋪，公寓，酒店，企業(yè)總部皆可） 2層地上 +1整層地下室 室外景觀街區(qū)（外圍外街 ) 萬(wàn)能小獨(dú)棟 萬(wàn)能小獨(dú)棟 提升項(xiàng)目的可出售性 63 主入口設(shè)計(jì)創(chuàng)新 —— 下沉式廣場(chǎng)，醒目標(biāo)志，知名商家，使其成為人流集中和各類(lèi)活動(dòng)的焦點(diǎn)。 61 商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換 —— 正式的與非正式的兩種方式 功能轉(zhuǎn)換方式 具體轉(zhuǎn)換步驟 報(bào)建方式 正式的 通過(guò)關(guān)系向政府申請(qǐng)正式的功能轉(zhuǎn)換 將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店公寓。 引進(jìn)主力超市店和品牌店提升價(jià)值。 聘請(qǐng)仲量聯(lián)行作為商業(yè)管理的顧問(wèn)。目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、美容院、時(shí)裝店等多家商業(yè)單位進(jìn)住 SOHO街，未來(lái)的 SOHO街將是北京新的時(shí)尚集中地 60 StreetMalll商業(yè)規(guī)劃案例 —— 深圳萬(wàn)科城 規(guī)劃管理經(jīng)驗(yàn)借鑒： 全街鋪規(guī)劃。 58 規(guī)劃建議 —— Street Mall 概念設(shè)計(jì) Street Mall 概念設(shè)計(jì)可以參考 Queen Street M