【正文】 10:26:2710:26:2710:262/14/2023 10:26:27 AM ?1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 27秒 10:26: ?1比不了得就不比，得不到的就不要。 項(xiàng)目出售策略分析 —— 不同的位置采用不同的出售方式 主力店及主題娛樂 帶租約銷售方式 ? 精品商鋪 業(yè)態(tài)限制性銷售 86 “核心售賣” 與銀行無關(guān)，操作簡單，可以做為一種銷售方式。 以大眾消費(fèi)為主，選址于人口不少于 5萬人的居住區(qū)域或社區(qū)型、區(qū)域型、都市型商圈 立店障礙 經(jīng)消防、環(huán)保、食品衛(wèi)生治安等行政管理部門會審；污染源１０米外；周邊無異議 同右；大餐廳，設(shè)置疏散通道； 門前禁忌有有封閉交通隔離欄、 高于 同普通餐飲 物 業(yè) 要 求 建筑要求 200500平米 框架結(jié)構(gòu) 。 ?店內(nèi)動線：展示點(diǎn)，通過展示點(diǎn)把最希望推銷的商品展示出來，從而將顧客引導(dǎo)到陳列區(qū)或交易區(qū)，完成客流的定向引導(dǎo)功能。 先招商后出售。 項(xiàng)目分析結(jié)論 —— 可出售性，靈活性是應(yīng)對商圈成長不確定性及周邊競爭的制勝關(guān)鍵因素。朗豪坊在中庭營造了“天空之城”，并用“通天梯”吸引人們往上走，達(dá)到促進(jìn)高層商場經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。海旅集團(tuán)負(fù)責(zé)的海口騎樓老街項(xiàng)目已完成《?？谀涎篁T樓項(xiàng)目示范區(qū)可行性研究報(bào)告》。 7．自身分析 中高檔商品聚集，經(jīng)營品種以珠寶、化妝品、服飾、食品、皮具、超市、電腦、電子、通訊等產(chǎn)品為主；賣場設(shè)計(jì)布置現(xiàn)代、漂亮，為目前?？谑凶詈?；經(jīng)營方式上充分利用門前廣場和大型顯示屏，活動促銷頻繁，聚集人氣。首席體驗(yàn)式購物中心 海洋主題 StreetMall （街區(qū)購物中心） 餐飲娛樂型 準(zhǔn)區(qū)域性 以品牌超市為核心的購物中心 媒介策略 —— 基本沿用外銷媒介策略，內(nèi)外銷主要是推廣主題不同， 以大理和昆明為推廣核心區(qū)域，以 現(xiàn)場展示 ，活動營銷，戶外廣告為主要推廣媒介 規(guī)劃創(chuàng)新 —— 垂直空間 2+1模式 水平空間的全街鋪規(guī)劃模式 海洋主題的景觀街區(qū) 下沉式廣場主入口及中庭負(fù)一層變首層 商鋪功能轉(zhuǎn)換的兩種模式（正式與非正式） 3 ?項(xiàng)目分析 ?商圈分析 ?案例分析 ?項(xiàng)目商業(yè)部分發(fā)展戰(zhàn)略 報(bào)告思路 ?業(yè)態(tài)組合定位 ?招商策略建議 ?規(guī)劃創(chuàng)新建議 ?出售策略建議 ?商鋪推廣策略 4 項(xiàng)目分析 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 各項(xiàng)指標(biāo) 35號地塊 36號地塊 3601 3602 3603 占地面積（ M2） 土地用途 商住 商住 商住 二類居住用地 使用年限（年） 70 70 70 70 容積率 建筑密度 ≤25% ≤25% ≤25% ≤20% 綠地率 ≥50% ≥45% ≥45% ≥45% 建筑限高（ ≤米） 200 40 40 50 停車位（個(gè)） 293 312 592 商業(yè)面積比例（ %） 30% 15% 15% 商業(yè)面積（ M2） 52905 4403 4688 合計(jì)商業(yè)面積（ M2） 61996 5 優(yōu)勢 緊鄰未來?？谑姓怪行?，片區(qū)發(fā)展前景較好； 有西海岸最具規(guī)模的商業(yè)配套；臨濱海大道、長濱路，有利于商業(yè)開發(fā)。這里將來將被改造成?？谥饕纳虡I(yè)步行街。 4．交通條件分析 區(qū)域停車場較多，交通狀況較好，公交線路分布密集。 主力業(yè)態(tài)：數(shù)十家全部經(jīng)營歐洲高檔名牌的歐洲精品廊以及京城最大、種類最全的體育用品中心，一個(gè)歐洲家居用品精品店。 47 第一階段：餐飲（ 36號地） 第二階段：超市 /娛樂 （ 35號地） 第三階段：百貨 /品牌專賣店 /專業(yè)店 （ 35號地） 動態(tài)的主力業(yè)態(tài) —— 不同階段不同的招商重點(diǎn) 48 本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)態(tài)組合定位建議 項(xiàng)目配套功能 主要商家類型 引進(jìn)階段 餐飲 Mall 大型餐飲，酒吧、西餐、特色餐飲 第一階段 大型超市 家樂福，沃爾瑪，大潤發(fā)等知名品牌超市 第二階段 娛樂休閑 電影廳，兒童娛樂中心，真冰溜冰場 第二階段 精品百貨 各種品牌服飾 第二階段 專賣店 待定 第三階段 專業(yè)店 待定 第三階段 引進(jìn)品牌知名大型超市和精品百貨是業(yè)態(tài)定位組合的關(guān)鍵 49 海口首家真冰溜冰場（建議與其他投資方合辦提升購物中心人氣及住宅檔次） 50 51 52 將餐飲場所設(shè)置于溜冰場上空，推動娛樂觀賞化、餐飲娛樂化 。 61 商業(yè)面積的功能轉(zhuǎn)換 —— 正式的與非正式的兩種方式 功能轉(zhuǎn)換方式 具體轉(zhuǎn)換步驟 報(bào)建方式 正式的 通過關(guān)系向政府申請正式的功能轉(zhuǎn)換 將商業(yè)功能轉(zhuǎn)換為住宅，商務(wù)公寓及酒店公寓。 ?購物中心的人流動線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。 結(jié)合水岸資源，與場地相呼應(yīng)，形成自然舒展的室外遮蔽空間，提供住戶在水岸豐富的空間感受。 二、唯一性。 , February 14, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 14日星期二 上午 10時(shí) 26分 27秒 10:26: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 。 , February 14, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 ?主力超市店和餐飲娛樂店的要保留功能上的預(yù)留，并且保證一定的靈活性； ?分三階段招商，分階段開業(yè)確保每一階段成功； ?在品牌和鋪位的選擇上要堅(jiān)持檔次相似的原則。后倉 柱距 89米 * 樓板承重 賣場 800kg/平米 ,后倉冷庫 1000~1200 停車場 300個(gè)以上顧客免費(fèi)停車位 ， 20個(gè)以上免費(fèi)貨車停車位 免費(fèi)提供至少 600個(gè)機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地 2023平米 400～ 600 車位 (上海 ,北京 ,廣州 )150～300車位 (其他 ) 。 ? 購物中心的主力店與娛樂及餐飲設(shè)置一般采取集中和分期相結(jié)合的方法，多點(diǎn)多層，讓購物中心的人氣商業(yè)無處不在，這樣也實(shí)現(xiàn)了主力店與娛樂 /餐飲功能的休閑化。 57 規(guī)劃建議 —— 街道家具 /景觀元素 項(xiàng)目目前規(guī)劃缺少室外空間，室外空間是進(jìn)入商業(yè)空間的緩沖地帶，增強(qiáng)商業(yè)的延展性，吸引足夠的商業(yè)人流。EL”是一家海外財(cái)團(tuán)投資的百貨公司，位于深圳最大的購物及娛樂中心“華潤中心 5層是電影院； 4層是潮州菜館和健身中心； 3層是休閑及文化用品等； 2層為品牌女裝和休閑品牌等； 1層設(shè)置銀行、珠寶、化妝品，以及必勝客和肯德基等知名餐飲品牌；負(fù)一層為大潤發(fā)超市，及附屬商業(yè)街；負(fù)二層為停車場，整個(gè)面積達(dá) 2萬多平方米。 5．客流量分析 客流量大，為自身客流和分享客流；滯留時(shí)間長，目的性強(qiáng)，晚上和周末、節(jié)假日相對集中。 3．競爭狀況分析 同業(yè)競爭激烈，大商場定位雷同，經(jīng)營手段單一，集中在一條街道兩側(cè)，市場相對飽和；專賣店眾多，與商場專柜形成競爭。 2．經(jīng)濟(jì)狀況分析 處于強(qiáng)勢核心商業(yè)地位，大型商場云集，酒店眾多；從業(yè)人員以從商、政府、服務(wù)行業(yè)居多，居民收入兩極化現(xiàn)象明顯，消費(fèi)能力強(qiáng)弱分化；節(jié)假日消費(fèi)強(qiáng)、旅游消費(fèi)多。 4．交通條件分析 屬于街區(qū)性質(zhì)，道路縱橫、四通八達(dá)，公交路線發(fā)達(dá)；停車場地有限，僅部分大型商廈有停車場，如多寶利、東方廣場等；區(qū)內(nèi)規(guī)劃有步行街，禁止機(jī)動車進(jìn)入。 所處商圈 國貿(mào)商圈 商業(yè)層數(shù) 35層 1條步行街， 3座主建筑 占地面積 47613 ㎡ 建筑面積 93713 ㎡ 商業(yè)面積 ㎡ 主力店 家樂福，地下 1層，租賃面積 停車位 地上 200，地下 350，總車位 750 租金 外圍的商業(yè)樓鋪面 90110元 /㎡ 要求簽兩年，第二年加 20%租金 外場的地面攤位租金 277333元 /㎡ ， 9㎡以內(nèi) 經(jīng)營狀態(tài) 08年 7月開業(yè)，不到一年時(shí)間，已經(jīng)成為?？谥饕牟惋嫛蕵?、時(shí)尚集中地 15 國貿(mào)商圈 —— 宜欣商業(yè)廣場 宜欣商業(yè)廣場 簡述 該項(xiàng)目占地 60畝，總體建筑面積 10萬平方米，主體建筑面積 ，分為地上 5層和地下 2層。 “ R201。 Street Mall，意為“中央休憩式商業(yè)街區(qū)”，屬于一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，是繼連鎖店、專賣店、折扣店、超市、購物中心、 shopping mall之后在商業(yè)流通領(lǐng)域興起的最新業(yè)態(tài)，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過設(shè)置大型百貨和超市大賣場及各類專賣店、游樂設(shè)施、文化廣場、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類型的顧客，為消費(fèi)者提供包羅萬有的一站式休閑服務(wù)，在建筑上兼有長廊、廣場、庭院的特點(diǎn)。 商場 商場 負(fù)一層停車場 ?交 ?通 ?樞 ?紐 68 不要把熱商（人氣商業(yè)）放在一個(gè)區(qū)域，而是要多點(diǎn)多層的設(shè)置，通過熱商帶動常規(guī)商業(yè)人氣，提升常規(guī)商業(yè)的價(jià)值。 AMC電影院 主力店 一般商戶 Esprit 主力店 香港唱片 主力店 一般商戶 73 規(guī)劃前與主力店的初步溝通 —— 了解主力店的需求 超市主力店初步要求 沃爾瑪 家樂福 易初蓮花 商圈區(qū)位 10萬以上， 2公里 1215萬 臨交通主干道，至少雙向四車道，無明顯阻隔； 以中青年為主，收入水平高； 無經(jīng)營面積超過 5000平方米同類業(yè)態(tài) 交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）； 人口密度相對集中，兩條馬路交叉口，其一為主干道 交通便利； 社區(qū)密集區(qū) 物 業(yè) 要 求 面積 15000平方米以上，不超過兩層，總建筑面積 2萬－ 4萬平方米 2萬平米左右 建筑物 縱深 4050米 以上；臨街面大于 70米 長寬比例 10： 7或 10： 6 臨街面不少于 80米、矩形或梯形地塊 層高