【正文】 士奈設(shè)計公司（ Bensley Design Studio） 四房二廳二衛(wèi) 149平米 三房二廳二衛(wèi) 109平米 戶型設(shè)計 —— 從 73平方米的 2房到 205平方米的平層大戶型，從頂層復(fù)式住宅到珍貴的獨立 TOWNHOUSE，每個戶型幾乎都力求不同的角度有不同的紅樹林海景面，滿足面積要求不同但品質(zhì)要求同樣最高的客戶。 可能的客戶 從周邊競爭項目來看，除了深圳本地客群以外，外銷客戶也占有相當(dāng)比例；從本項目看，海景資源更加豐富，對于香港客戶吸引力更大，未來客戶構(gòu)成香港客戶會是一個很重要的組成部分。 研究內(nèi)容：開發(fā)策略 產(chǎn)品特色 推廣手法 銷售策略 其他成功因素 研究方法：案例分析 潛在客戶群研究 —— 以項目為出發(fā)點的定向研究 （ 1）確定研究對象 項目 周邊客群 新生客群 投資客群 特有客群 歷史客群 （ 2）確定研究內(nèi)容 客戶基本特征 置業(yè)能力 需求特點 置業(yè)原因 需求特點 收入水平、置業(yè)計劃等 家庭結(jié)構(gòu)、文化背景、職業(yè)、區(qū)屬 工作地點、現(xiàn)有居住狀況等 得出調(diào)研結(jié)論 未來的市場狀況 23年片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量預(yù)測 價格走勢預(yù)測 需求趨勢預(yù)測 客戶消費趨勢預(yù)測 可能的客戶 客戶可能的區(qū)域 客戶層面 購買力狀況 可能的產(chǎn)品 產(chǎn)品類型 產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新點 可能的價格（總價、單價） 第三階段 項 目 定 位 定位（ Positioning) 有史以來對美國營銷影響最大的觀念！ 定位 即 預(yù)期客戶頭腦里已有的想法 ！ [美 ]艾 同價格：包含 同單價 和 同總價 兩個方面。 低開高走 策略適用情況 策 略 在制定價格策略時，一般會從市場狀況、開發(fā)商資金需求、產(chǎn)品差異程度、銷售周期、銷售節(jié)奏等方面綜合考慮，從而保證其價格策略即結(jié)合市場，又結(jié)合開發(fā)商的戰(zhàn)略。 二類： 30歲以上的深港經(jīng)商者； 三類： 50歲左右的擬退休人士； 一類： 30歲以上，市場營銷行業(yè)； 二類：私企中高層管理（比白領(lǐng)高，比金領(lǐng)低一點的灰領(lǐng)階層）； 三類：私企經(jīng)營業(yè)主（利潤較高的行業(yè)）。 商業(yè)配套 —— 不僅滿足業(yè)主基本生活需要，更提供一定休閑購物場所，寓生活與度假之中。 3. 開發(fā)商品牌信譽較好，美譽度較高。 開發(fā)商 ? 內(nèi)部收益率（ IRR） ? 凈現(xiàn)值（ NPV） 小業(yè)主 ? 投資回報率 具體內(nèi)容，請關(guān)注下面的 《房地產(chǎn)投資分析》專題！ 第四階段 市 場 推 廣 市場推廣方案的主要內(nèi)容： 賣點提煉 項目總體形象設(shè)計 推廣費用預(yù)算 現(xiàn)場包裝方案 制定銷售策略 制定推廣策略 營銷工作總體時間表 賣點提煉 即分析總結(jié)項目所具有的特點，經(jīng)過提煉形成對客戶具有吸引力的產(chǎn)品訴求。 同區(qū)位：包含 同一地段 或 同等地段 兩個方面。 高開高走 此種價格策略比較普遍，特別是在一些多期開發(fā)的大盤以及期房銷售中，市場風(fēng)險較低。 自用為主。 金域藍灣推廣策略： 一期內(nèi)銷市場 在主要關(guān)口、繁華地段設(shè)立戶外大牌進行形象訴求，并結(jié)合新聞發(fā)布會 、各大主要報紙媒體（特區(qū)報、投資導(dǎo)報、商報）的軟文炒作，確立項目的市場地位和影響力。 4. 具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏； 5. 教育配套水平較低； O（ opportunity） 片區(qū)地位逐步抬升； 獨特的景觀與未來的高起 點規(guī)劃，越來越受到市場 的矚目； T（ threat） 1. 翠堤灣對本項目構(gòu)成較大的競爭威脅； 2. 未來 12年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤供應(yīng)量較大； 3. 相鄰區(qū)域分流部分內(nèi)外銷客戶； 項 目 外