【正文】 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)表 項(xiàng) 目 面積（ m2） 售價(jià) (元 /m2) 小計(jì)（萬(wàn)元） 住宅 300,000 4,200 126,000 可售車(chē)庫(kù) 1642個(gè) 8萬(wàn)元 /個(gè) 13,135 總體合計(jì) 300,000 4,638 139,135 市場(chǎng)跟隨者（方案二） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 57 不含土地成本的投資估算 開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算表 序號(hào) 項(xiàng) 目 投資額 (萬(wàn)元 ) 地上面積單方 投資（元） 1 開(kāi)發(fā)成本 74,794 2,485 土地成本 前期費(fèi)用 2,482 82 建安成本 57,793 1,920 公建配套設(shè)施 5,590 186 開(kāi)發(fā)期規(guī)費(fèi) 7,462 248 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（ 3%） 1,467 49 2 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 9,380 312 企業(yè)管理費(fèi)（ 3%) 1,496 50 銷(xiāo)售費(fèi)用（ 3%） 4,174 139 財(cái)務(wù)費(fèi)用 3,710 123 3 總成本費(fèi)用 84,174 2,796 4 銷(xiāo)售稅項(xiàng) 9,322 310 5 總銷(xiāo)售成本 93,496 3,106 市場(chǎng)跟隨者（方案二） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 58 不同地價(jià)條件下的投資收益 注：按容積率 土地價(jià)格 80萬(wàn)元 /畝 100萬(wàn)元 /畝 120萬(wàn)元 /畝 140萬(wàn)元 /畝 160萬(wàn)元 /畝 180萬(wàn)元 /畝 樓面地價(jià) （元 /m2） 399 498 598 698 797 897 不含土地成本的開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用（元 /m2） 3,106 3,106 3,106 3,106 3,106 3,106 單方總成本合計(jì) （元 /m2） 3,505 3,605 3,704 3,804 3,904 4,003 項(xiàng)目總投資 （萬(wàn)元） 105,496 108,496 111,496 114,496 117,496 120,496 總銷(xiāo)售收入 （萬(wàn)元） 139,135 139,135 139,135 139,135 139,135 139,135 稅前利潤(rùn) （萬(wàn)元） 33,639 30,639 27,639 24,639 21,639 18,639 （所得稅前） 投資收益率 % % % % % % 市場(chǎng)跟隨者（方案二） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 59 開(kāi)發(fā)成本 售價(jià)的敏感性分析 ? 備注：基準(zhǔn)方案按地價(jià)為 180萬(wàn)元 /畝計(jì)算 市場(chǎng)跟隨者（方案二） （所得稅前） 投資收益率 開(kāi)發(fā)成本變化 85% 90% 95% 100% 105% 110% 115% 售價(jià)變化 85% % % % % % % % 90% % % % % % % % 95% % % % % % % % 100% % % % % % % % 105% % % % % % % % 110% % % % % % % % 115% % % % % % % % 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 60 對(duì)比分析 兩種方案對(duì)比 市場(chǎng)領(lǐng)先者（方案一） 容積率 市場(chǎng)跟隨者（方案二） 容積率 總銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元） 124,272 139,135 總投資（萬(wàn)元） 102,913 120,496 （稅前）利潤(rùn) 21,359 18,639 （稅前）投資收益率 % % 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 61 建議選擇市場(chǎng)領(lǐng)先者策略（方案一） 市場(chǎng)跟隨者策略 （方案二） . 市場(chǎng)領(lǐng)先者策略 （方案一） 項(xiàng)目?jī)r(jià)值利用 （區(qū)位 /資源價(jià)值） 經(jīng)濟(jì)效益 企業(yè)品牌促進(jìn)作用 市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)密集程度 越多，促進(jìn)作用越大 越多，競(jìng)爭(zhēng)越激烈 越多，門(mén)檻越高 越多，效益越好 越多，匹配程度越高 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 62 THANKS！ 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 63 PART5 附件 （市場(chǎng)基礎(chǔ)資料） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 64 市場(chǎng)調(diào)查工作內(nèi)容 () ? 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)研 – 項(xiàng)目用地條件、資源、交通狀況、周邊重要配套設(shè)施等 ? 西安全市及高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)研 ? 西安全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 – 已出讓、待出讓土地情況 – 城東、城南、城北、城西在售的主要樓盤(pán)（約 50個(gè)） ? 相關(guān)專(zhuān)業(yè)人士訪談 – 相關(guān)政府部門(mén)走訪（城市規(guī)劃局、國(guó)土局、房管局等） – 相關(guān)工業(yè)園區(qū)走訪 – 市場(chǎng)調(diào)查公司 – 房地產(chǎn)信息網(wǎng) ? 二手資料收集、整理及分析（城市、經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)及個(gè)盤(pán)等） 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 65 在售樓盤(pán) 規(guī)模 容積率 物業(yè)類(lèi)型 主力戶型 均價(jià) 主力總價(jià)范圍 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 開(kāi)發(fā)商 占地 (畝 ) 建筑面積(萬(wàn) m2) 紫薇臻品 150 23 3棟 27層、 1棟 26層、 8棟 18層、 6棟 11層、 2棟 6層 120140 38004300 4555萬(wàn) 2023年 8月 紫薇 米羅藍(lán)山 2棟 21層、 1棟 13層 80100 34003600 35萬(wàn)以下 勝利集團(tuán)、 七星地產(chǎn) 中華世紀(jì)城 1022 100 9棟 11層 ,總戶數(shù) 4000多 100120 3600 3555萬(wàn) 二期剛開(kāi)盤(pán) 西安僑盛房 地產(chǎn) 金橋國(guó)際廣場(chǎng) 30 9 2棟公寓（ 1普通公寓、 1精裝修）、1棟寫(xiě)字樓 普通公寓 65103 精裝修公寓 3751 普通公寓 4300 精裝修公寓 5300 普通 2844萬(wàn) 精裝修 2027萬(wàn) 2023年 10月 陜國(guó)投鴻業(yè)地產(chǎn) 城市風(fēng)景夏日景色 124 21 5棟高層、 24棟小高層 120140 高層 3500 小高層 3800 4555萬(wàn) 2023年 7月 高科 大華陽(yáng)光曼哈頓 8 1棟 34層， 2棟 27層， 3棟 30層 140160 35003600 3555萬(wàn) 2023年 4月 上海大華 集團(tuán) 中天花園 11 5棟 1822層高層、 17棟 911層小高層 100140 3850 3555萬(wàn) 2023年 10月 中天集團(tuán) 云頂園 16 4棟 26層、 5棟 11層 120160 高層 3600 小高層 4000 4565萬(wàn) 陜西正通 領(lǐng)先心城 33 10 1棟小高層 3060 3400 1020萬(wàn) 陜西佳鑫 新一代國(guó)際公寓 9 2棟 32層高層 80以下 3400 35萬(wàn)以下 2023年 9月 西安偉鑫 mini國(guó)度 2棟 19層 3050 4200 1321萬(wàn) 2023年 3月 嘉天實(shí)業(yè) 麗灣藍(lán)島 20 5棟 28層高層 80120 3450 3545萬(wàn) 陜西銳捷 實(shí)業(yè) 綠地世紀(jì)城 1160 總建 120萬(wàn)，住宅65萬(wàn) 54棟住宅 (11層小高層、 1824層高層 )、 2座酒店、 3棟公寓、 1條綠地新天地商業(yè)街、 7棟辦公樓等 140160 42004300 4565萬(wàn) 2023年 9月 上海綠地 紫薇田園都市 2200 180 推售高層尾貨 尾貨以 133144 為主 3400 4550萬(wàn) 2023年 7月 紫薇 中海華庭 1022 5棟 24層和 1棟 29層高層、 17棟小高層 140160為主， 其次 120140 高層尾貨 4300 小高層 5200 5565萬(wàn)為主 其次 8590萬(wàn) 2023年 7月 中海 楓林華府 200 20 17棟高層、 3棟小高層、 4棟多層 高層 6871（ 1房 1衛(wèi)）97100（ 2房 2衛(wèi)） 125128（ 3房 2衛(wèi)）多層主要以 138158為主（ 3房或 4房 2衛(wèi)） 預(yù)計(jì)高層 3300 多層 5000 高層 3343萬(wàn) 多層 7080萬(wàn) 目前咨詢登記 高新 融僑 〃 紫薇馨院 430 80 一期 11棟板式小高層、高層，以小高層為主，共 5500戶） 100120 3600元 3555萬(wàn) 2023年 融僑 天地源木塔寺項(xiàng)目發(fā)展概念策劃研究 | Page 66 在售樓盤(pán) 規(guī)模 容積率 主力戶型 物業(yè)類(lèi)型 均價(jià) 總價(jià)范圍 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 占地 (畝 ) 建筑面積 （萬(wàn) m2) 曲江蘭亭 192 29 130159平米三房 910層小高層為主， 3棟 1415層高層（高層為 170200平方米大戶型） 小高層 35003900 高層 35004500 4560萬(wàn) 航天御苑 疊加別墅 200平米以上； 連排別墅 300平米以上； 獨(dú)立別墅 別墅 ,分二期開(kāi)發(fā) ,總戶數(shù) 132戶 ,一期 132戶 ,二期 99戶 ,建筑層數(shù)為地下一層 ,地上三到四層 均價(jià) 7900 200300萬(wàn)元 鉆石半島 190 30 135平米三房、 159平方米四房 173平米三房和 218平米四房 11棟 12層小高層 均價(jià) 46004700 6080萬(wàn) 80100萬(wàn) 現(xiàn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 曲江公館 連排別墅 獨(dú)立別墅 400800平方米 花園洋房 以別墅物業(yè)為主 均價(jià) 800010000 登記 溪園 39500 雙拼別墅 400550平方米 ,約 66戶 33棟 66戶別墅物業(yè) 900014000 360728萬(wàn) 曲江華府 206 22 多層面積 150170三房（帶陽(yáng)光花房） 小高層 139140平方米三房 4排 6層多層 板式小高層 小高層均價(jià)