【正文】 :33:2215:33Feb239Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 。 ? 我們在我們的勞動過程中學習思考，勞動的結(jié)果，我們認識了世界的奧妙，于是我們就真正來改變生活了。 ? 如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。 ? 做一個，給人希望的人而不是命令者；給人幫助的人而不是統(tǒng)治者；具有同情心的人而不是批評者；這樣的管理者。淺水灣 占地約 480畝， 64萬建面 洋房、小高層、高層 均價 6000元 /㎡ 87170㎡ 御錦城 占地 2023余畝， 300萬建面 點、板高層 小高層 均價 6500元 /㎡ 85210㎡ 浐灞 1號 占地 200畝， 60萬建面 點、板高層 均價 6500元 /㎡ 90140 東城新一家 占地 160畝， 40萬建面 點、板高層 預計 4500元 /㎡ 79124 開發(fā)特點三 市場產(chǎn)品形式豐富，戶型面積跨度較大，置業(yè)目的多樣化，慕生態(tài)之名而來 開發(fā)特點二 開發(fā)商多利用天然生態(tài)景觀資源，打造高端住宅項目，呈開發(fā)體量相對較大的綜合開發(fā)態(tài)勢 開發(fā)特點四 2023年開始發(fā)展，隨政府投資力度加大，房價漲幅較快，目前該區(qū)域房地產(chǎn)市場已接近成熟 開發(fā)特點一 政府規(guī)劃區(qū)域，品牌開發(fā)商云集（中新、綠地、振業(yè)）等，繼高新、曲江后的熱點開發(fā)區(qū)域； 政府重點規(guī)劃區(qū)域，房價跟隨區(qū)域發(fā)展增幅較快，市場產(chǎn)品重點依托生態(tài)、人文、商貿(mào)資源打造高端住宅項目 項目產(chǎn)品 周邊項目分析 項目名稱 項目體量 建筑形態(tài) 價格 面積區(qū)間 高科綠水東城 占地 254畝， 80萬建面 高層、小高層花園洋房 —— 95128㎡ 世園茗城 占地 60畝， 多層 高層 3600元 /㎡ 50㎡ 149㎡ 地鐵首府 2萬建面 小高層 高層 4000元 /㎡ 80100㎡ 金海灣 23萬建面 高層 —— 81— 127㎡ 灞柳良居 14萬建面 多層 小高層 3200元 /㎡ 96— 129㎡ 開發(fā)特點三 證件不全、配套不完善、建筑形態(tài)單一、小規(guī)模開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)項目充斥市場， 無生態(tài)、無品質(zhì)、物業(yè)形態(tài)單一、小規(guī)模開發(fā)、小產(chǎn)權(quán)、以滿足居住為目的的項目占領(lǐng)區(qū)域低端市場， 開發(fā)特點二 低價格、無名開發(fā)商開發(fā)的 80120㎡的兩居、三居占領(lǐng)非正規(guī)商品房的主導地位 開發(fā)特點四 政府重點引導開發(fā)的邊緣化區(qū)域，以安置房、城改房、經(jīng)適房占領(lǐng)區(qū)域房價洼地 開發(fā)特點一 無生態(tài)、無品質(zhì)可賣的小規(guī)模開發(fā)，以低價吸引以滿足居住需求為目的區(qū)域低端客戶； 商品房 非正規(guī)商品房 普華淺水灣 御錦城 浐灞半島 浐灞 1號 東城新一家 綠水東城 金海灣 地鐵首府 世園茗城 灞柳良居 一室 50— 60㎡ —— —— 6065㎡ —— 6570㎡ 二室 7075㎡ —— —— 75— 80㎡ —— —— 80— 85㎡ —— —— —— —— —— —— 85— 90㎡ —— —— —— —— 90— 95㎡ —— 95— 100㎡ —— —— 100— 105㎡ —— 105110㎡ —— —— 110115㎡ —— 三室 105110㎡ —— —— —— 110— 115㎡ —— —— 115120㎡ —— —— —— 120125㎡ 125130㎡ —— —— —— —— 130135㎡ —— 135— 140㎡ —— —— 140— 145㎡ —— —— 145— 150㎡ —— —— 150— 155㎡ —— 四室 135— 140㎡ —— —— 140— 145㎡ —— —— 145— 150㎡ 150— 155㎡ —— 155— 160㎡ —— —— —— 項目產(chǎn)品 周邊項目分析 項目產(chǎn)品 周邊項目總結(jié) ?區(qū)域項目重點依托生態(tài)、人文、商貿(mào)資源打造高端住宅社區(qū)，以世園會、河景、濕地做宣傳噱頭； ?產(chǎn)品、價格兩極分化，從大規(guī)模高端社區(qū)、商品房、經(jīng)適房、正規(guī)城改房到非正規(guī)集體房產(chǎn)品多樣，品質(zhì)、價格遞減； ?高端生態(tài)盤打造大面積舒適豪宅，其他產(chǎn)品戶型較為緊湊，非正規(guī)集體房多大面積低單價特點； 項目產(chǎn)品 項目 SWOT分析 優(yōu)勢： ?近距離河景、濕地景觀資源，環(huán)境優(yōu)美； ?周邊路況良好，距離高速路、快速干道近，門口既有公交車，交通便利； ?社區(qū)自有部分配套（商業(yè)、幼兒園）； 劣勢： ?小體量，高容積率； ?周邊生活配套不足，區(qū)域生活環(huán)境待完善，人流量少； ?地塊一面臨路，且經(jīng)過車輛多為大型貨車，噪音影響； 威脅： ?周邊項目的競爭，東城新一家 3棟高層市場投放期也選擇在 2023年，產(chǎn)品相比更加緊湊實用； ?區(qū)域大盤云集，產(chǎn)品線豐富，占有很大優(yōu)勢； 機會： ?2023年 4月世園會召開，對浐灞區(qū)域大力宣傳，提升區(qū)域關(guān)注力度，人流量加大潛在客群增多； ?政府大力發(fā)展區(qū)域，每年不低于 15億的財力支持； ?北經(jīng)開區(qū)新政務區(qū)強勢輻射； 借力世園會，宣傳項目自有資源（景觀、交通、配套等）； 與區(qū)域大節(jié)奏大節(jié)點（世園會等）同步推出相應產(chǎn)品； 知己知彼，百戰(zhàn)不殆，及時跟進競品近況，錯開正面競爭，制定相應策略； 以遠景規(guī)劃規(guī)避現(xiàn)