【正文】 層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對多層住宅的需要（多層最熱銷），同時又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。由于建筑材料價格比較穩(wěn)定，估算的造價其誤差不會很大。因此，投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營成本。 土地費(fèi)用的使用計劃，分三次半年左右付清土地價款。為確保收入計算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項目的特點，重點把握下述幾點：銷售計劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 收款比例與銷售計劃一樣，對現(xiàn)金流有重大影響，本項目由計算機(jī)自動按上述比例制定收款計劃。本項目估計總投資3億，自有資金按20%考慮為6000萬元。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。第七節(jié) 風(fēng)險分析本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。附錄土地報價可行性研究案例原始數(shù)據(jù)文件名： AL2 項目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州XX軟件科技有限公司第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化地塊信息項目單位數(shù)量土地面積M226208土地價格元/M22500最高容積率M2/ M2擬建產(chǎn)品產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價建安造價每M2其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例多層4000850200高層40001200180評價指標(biāo)：土地增值=［售價*（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費(fèi)用－售價＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費(fèi)用每平方米土地增值產(chǎn)品名稱每平方米土地增值（元）多層高層最優(yōu)方案產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計第二部分 數(shù)據(jù)輸入一、基本信息基本信息內(nèi)容單位數(shù)量計算期年3每年分期數(shù)期/年4基準(zhǔn)收益率%10最低利潤率%0土地面積平方米52415 最高容積率≤土地最低限價或起拍價格萬元/畝,元/平方米(默認(rèn))12000報價方案土地起算價格萬元14600報價方案每次加價幅度萬元200營業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經(jīng)營資金利率%短期借款利率%注：報價方案每次加價幅度0為土地報價分析，報價方案每次加價幅度=0為可行性研究二、投資估算單項工程造價單項工程面積工程造價開竣工時間（期）建筑面積占地面積或容積率單位造價合價開工時間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收獨(dú)立別墅12250（）1200（1470）578多層住宅29900（）850（）477中高層住宅19140（6600）1200（）478汽車車位80002200（1760）577商業(yè)配套500800（40）999合計（69790）（）（）（）（）注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費(fèi)用，不輸此項數(shù)據(jù)則土地費(fèi)由人工分配。三、產(chǎn)品銷售銷售產(chǎn)品基本信息（選）單項工程（選）經(jīng)營方式產(chǎn)品名稱數(shù)量價格銷售周期（期）收款比例（%）開竣工時間（期）開盤單價增減幅度（%）開盤時間（期）銷售周期（期）簽定合同結(jié)構(gòu)封頂交付使用開工時間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收獨(dú)立別墅1獨(dú)立別墅122508800057304030（5）（7）（8）多層住宅1多層住宅299004000045304030（4）（7）（7）中高層住宅1中高層住宅191404000056304030（4）（7）（8）汽車車位1汽車車位80003500047304030（5）（7）（7）商業(yè)配套1商業(yè)配套5003000091304030（9）（9）（9）注：經(jīng)營方式：；；；；開竣工時間，自動轉(zhuǎn)入，不必輸入。投資變化的概率分布也是如此操作。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。因為由計算機(jī)平衡現(xiàn)金流，資金不足自動安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表15。收入及稅金均由計算機(jī)自動完成計算。確定產(chǎn)品的銷售計劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費(fèi)、其它工程費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)，從項目開工至竣工驗收，每期平均投入.。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。財務(wù)費(fèi)用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。圖1圖2圖3第四章 投資估算投資是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價的三個（投資、數(shù)量、售價）主要參數(shù)之一。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計算式D *XIRiRi*D *XID *XI*Zi多層1887028494高層733821280合計26208497745327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。本項目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2， 52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅。因此，本項目評價基本分析，別墅售價取8800元。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實現(xiàn)的，甚至可能提前。第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。 ９．其它 1）規(guī)劃設(shè)計、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 2）低層住宅每戶基地參數(shù) 獨(dú)立式住宅不得小于400平方米。 1．建筑退線 1）建筑退后小區(qū)地界 建筑須退所有地界5米，其中沿界至少3米為綠化帶，至少2米為間距緩沖帶，綠化帶內(nèi)不能用做停車場。對所有人估算的概率加權(quán)平均，得到了售價的概率分布。為了解決這個問題，可以針對不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計算出每個方案（多因素變化組合）的評價指標(biāo)。通過財務(wù)分析，計算每個報價方案的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。四、報告編制依據(jù)和用途根據(jù)蘇園土拍（2002）第1號《蘇州工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)拍賣公告》，蘇州市XX工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州XX軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢，組織市場營銷、規(guī)劃設(shè)計、工程造價及經(jīng)濟(jì)評價等專業(yè)的知名專家，利用蘇州XX軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報價研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了蘇園（2002）01號地塊競買的最高限價及其風(fēng)險決策指標(biāo)。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設(shè)計了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設(shè)計、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。 二、報告編制單位蘇州市XX工程造價咨詢事務(wù)所、蘇州XX軟件科技有限公司。2001年8月底。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計新理念的實施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。確定土地最高限價，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價格。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。分析結(jié)果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機(jī)完成。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側(cè)面：2米； 后面：3米。 3）每戶基地面寬： 獨(dú)立式住宅不得小于10米。 2）非通車道路：兩側(cè)設(shè)不小于２米的綠化種植帶。 4）閣樓原則上不應(yīng)設(shè)平臺。園區(qū)現(xiàn)有公積金會員30900人，還有很大的潛力。每年預(yù)測的需求量由新的供應(yīng)量來彌補(bǔ)。小高層使用年限比多層長，但物業(yè)管理費(fèi)用稍高，因此，二者售價應(yīng)該相近。擬建產(chǎn)品參考容積率、售價、造價等參數(shù)見表8。整個優(yōu)化過程全部由計算機(jī)自動完成，只需輸入表7“地塊基本信息”、表8“擬建產(chǎn)品”， 計算機(jī)計算得到表表10。 根據(jù)規(guī)劃條件及方案優(yōu)化初步結(jié)果，本例做了三個方案的規(guī)劃設(shè)計，方案三是參考理論優(yōu)化值設(shè)計的，規(guī)劃見圖圖圖3。建筑安裝工程費(fèi)用包括電梯等設(shè)備及安裝費(fèi)用。全過程由軟件計算，初步計算結(jié)果詳見表13。為更準(zhǔn)確地安排投資計劃，每項投資費(fèi)用分別進(jìn)行。 不可預(yù)見費(fèi),按建筑安裝工程費(fèi)用比例安排計劃或按全部投資分配。產(chǎn)品價格預(yù)測是市場調(diào)研的重要內(nèi)容，已在第二章市場調(diào)研與產(chǎn)品定位中確定，詳見表6。銷售產(chǎn)品基本信息表14（選）單項工程（選）經(jīng)營方式產(chǎn)品名稱數(shù)量價格銷售周期（期）收款比例（%）開竣工時間（期）開盤單價增減幅度（%）開盤時間（期）銷售周期（期）簽定合同結(jié)構(gòu)封頂交付使用開工時間結(jié)構(gòu)封頂竣工驗收獨(dú)立別墅出售獨(dú)立別墅出售122508800057304030(5)(7)(8)多層出售多層出售299004000045304030(4)(7)(7)高層出售高層出售191404000056304030(4)(7)(8)汽車車位出售汽車車位出售80003500047304030(5)(7)(7)商業(yè)配套出售商業(yè)配套出售5003000091304030(9)(9)(9)注：經(jīng)營方式：；；；；第四節(jié) 資金籌措計劃的編制項目的主要資金來源有：資本金、借款、預(yù)租售收入。將全部報價方案列表打印。第六節(jié) 多因素變化土地價格臨界點分析本報告根據(jù)專家們對投資、售價同時變化的不同意見，計算了10個多因素變化組合，每個變化組合都分別以基準(zhǔn)收益率10%、8%、6%、4%、2%計算了5個土地價格臨界點。計算結(jié)果詳見表4“風(fēng)險決策指標(biāo)（概率