【正文】 程森林莊園的東半部分，約600多套，共計(jì)29棟，房型大中小套都有，銷售時(shí)以一室一廳、二室一廳的小套和三室一廳的小套銷售最快，四室二廳和復(fù)式的銷售速度最慢，其消費(fèi)階層主要是來自本區(qū)域附近收入中等偏下的客戶，目前開源公司主要在在莊園附近開發(fā)一些小盤子，樓盤定位為中等偏上，由于其它區(qū)域的房價(jià)普遍上漲，開源的房產(chǎn)吸引了大量的低收入家庭前來購買。（4）貿(mào)易區(qū)版塊本區(qū)域?qū)儆?987年漯河建市時(shí)所劃定的商業(yè)區(qū)，由于政府的投資和引導(dǎo)，這兩年才有所起色，這個(gè)區(qū)域西臨107國道，主要是進(jìn)行商貿(mào)活動(dòng)的地區(qū)，市政配套設(shè)施不夠完善，教育設(shè)施落后，屬于中低檔房屋開發(fā)區(qū)。由于市經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在這里進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，匯集了社會(huì)各個(gè)階層的人物，行成一個(gè)新的集居住、辦公、貿(mào)易、休閑于一體的社區(qū)，在這里所開發(fā)的樓盤主要有柳江小區(qū)、康平花園、東京花園、東京新苑、文翠江南等，人員組成以市區(qū)中低收入家庭為主。（5）雙龍區(qū)版塊本區(qū)域是在漯河建市時(shí)劃定的文化區(qū)，匯集了漯河市各類大中專院校，如漯河大學(xué)、藝師、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)中專等，市政配套已趨于完善，九八年又建起一個(gè)大型體育場，本區(qū)域三面環(huán)水，一面臨107國道，理應(yīng)是一個(gè)較為理想的居住場所。但由于漯河市的機(jī)關(guān)、企業(yè)、商業(yè)及高等中小學(xué)教育大部分都沒在此區(qū)域，大多數(shù)市民對本區(qū)域的認(rèn)可度不夠，所以本區(qū)的商品房銷售并不太理想，商品房檔次多以中等偏上樓盤為主。已經(jīng)開發(fā)的居住小區(qū)有清華園、金普花園、龍?zhí)┤A庭、嵩山小區(qū)南區(qū)、永冠都市文苑、金光小區(qū)、怡景花園、陽光嘉園、碧水花園、錦苑小區(qū)、郾城房產(chǎn)小區(qū)、美好嘉園等。（6）沙北行政區(qū)版塊本區(qū)里指沙河以北、嵩山路以東，淞江路以南，昆侖路以西這部分區(qū)域，由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱為沙北行政區(qū)，本區(qū)市政配套設(shè)施齊全、道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美、教育設(shè)施完善，是一個(gè)理想的辦公、居住、體閑娛樂區(qū)域，已得到廣大市民的認(rèn)可，屬于漯河市高檔住宅區(qū)域，幾乎每次的樓盤開盤都會(huì)達(dá)到一個(gè)價(jià)格的最高水平。目前已開發(fā)樓盤有中房黃山小區(qū)、金地翠園、海河小區(qū)、華東世紀(jì)城、舟山花園、金光花園、嵩山小區(qū)、海河新區(qū)、金匯小區(qū)、陽光世紀(jì)苑、蘭天小區(qū)、錦繡天地等。這部分樓盤由于位置優(yōu)越，絕大部分都已銷售完畢，屬于供不應(yīng)求的區(qū)域。（7）郾城區(qū)版塊是指沙河以北、嵩山路以西、淞江路以南，107國道以東這個(gè)區(qū)域，屬于郾城區(qū)，區(qū)內(nèi)有一整套的縣委班子，人員居住較為復(fù)雜，由于與源江區(qū)相臨，有部分市民購房多選擇沙北行政區(qū)，本城區(qū)的政府人員多集中在淞江小區(qū)內(nèi)居住，一般都有房子，市場需求量不大，目前已開的樓盤主要有大唐世家、沙田世紀(jì)苑、沙田藝林苑、沙田知音、淞江小區(qū)、遼河花園等，現(xiàn)開發(fā)的樓盤主要是中檔的德國小鎮(zhèn)和高檔的建業(yè)森林半島（8）沙北東區(qū)版塊 是指沙河以北，昆侖路以東，淞江路以南這個(gè)區(qū)域，本區(qū)域位于城區(qū)結(jié)合部位，沒有大的工廠和企業(yè)，市政設(shè)施、教育設(shè)施及其它配套設(shè)施不完善，這里的居民多是些新城區(qū)的市民，一般都有自家的獨(dú)家小院，多以出租房屋或做個(gè)小生意謀生，對商品房需求的檔次不是太高，本區(qū)域不易再開發(fā)高檔的大模樓盤，目前已開發(fā)的樓盤主要有金龍花園、香城別墅、雙匯國際花園和銀鴿新苑。（9）行政新區(qū)版塊 本區(qū)域主要是指淞江路以北、龍江路以南、107國道以西、鐵路以東這個(gè)部位，該區(qū)域主要是根據(jù)漯河市的城市總體規(guī)劃，把部分政府的職能部門移到淞江路以北，投入大量的資金來完善市政配套設(shè)施，未來的前景被市民看好，況且目前中實(shí)、雙匯和恒潤三大家房地產(chǎn)公司在該區(qū)域購置上千畝的土地進(jìn)行高檔的商品房開發(fā)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，行成了一定的規(guī)模效應(yīng)，市場前景被普遍看好。值得一提的是恒潤所開發(fā)的陽光世紀(jì)苑小區(qū)大部分是以內(nèi)銷的形式賣給政府的有關(guān)部門，均價(jià)大大低于市場價(jià)，在這方面得到好處的中高層政府人員購買欲望極為強(qiáng)烈，這樣其它公司所開發(fā)的高檔商品房就會(huì)失去這部分目標(biāo)客戶，只有從其它方面來尋找潛在的客戶源。第四部分 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢，緊鄰眾多住宅小區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢顯著，交通便利，地上沒有拆遷物、縮短工程日期、適合建中高檔品質(zhì)環(huán)境的社區(qū)，人群消費(fèi)力強(qiáng)。二、劣勢、存在噪音污染和交通安全隱患 、出行不太方便 、與沙北區(qū)域大盤項(xiàng)目相比沒有優(yōu)勢 三、機(jī)會(huì)，提供數(shù)量巨大的消費(fèi)群，居住生活的便利舒適度將有較大提高，在營銷策劃推廣宣傳上將勝其他項(xiàng)目一籌四、威脅（07年底到08年上半年將有雙匯歐洲故事的小高層、雙匯國際花園三期小高層、紫竹苑的二期小高層、文萃滿庭芳的小高層等項(xiàng)目上市），再加上沙澧河沿岸改造安置小區(qū)開發(fā)，項(xiàng)目投放市場存在較大消化壓力、競爭存在不確定因素，規(guī)模大、市場競爭激烈。附項(xiàng)目地塊區(qū)位圖 五、市場調(diào)研總結(jié)供求分析 目前市場上住宅商品房的供應(yīng)量約為195萬平方米，其中包含在售樓盤的二期工程（約為50萬平方米），但不包括在建的集資房源（不低于25平方米）和07年待開發(fā)的商品房（建筑面積不低于30萬平方米），總體來說2007年市場總的供應(yīng)量會(huì)超過200萬平方米。從市房管局的房屋產(chǎn)權(quán)交易登記統(tǒng)計(jì)來看，不足50萬平方米，現(xiàn)有的供應(yīng)量可供未來四年消費(fèi)，供需已嚴(yán)重失衡。由此可以推斷：◆客戶可選擇的空間會(huì)更大，未來各樓盤的銷售周期都會(huì)不同程度拉長至23年；◆同時(shí)會(huì)加大開發(fā)商的成本投入，樓盤的性價(jià)比會(huì)成為市場競爭的主流；◆開發(fā)商之間的競爭會(huì)越演越激烈，在開發(fā)成本不斷上升的情況下，房價(jià)會(huì)持續(xù)高走。戶型設(shè)計(jì)及面積產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求人性化。以人為本、房適應(yīng)人已成為市場導(dǎo)向，樓盤的設(shè)計(jì)更趨人性化，戶型設(shè)計(jì)注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計(jì)注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一?？傮w來說本地的房型以二房和三房為主，二房中以兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積在80100平方米之間；三房中以三室二廳一衛(wèi)為主，面積在115140平方米之間；樓棟走向以東西走向?yàn)橹?，多為南北朝向。二房的臥室常放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)常放在北側(cè)，三房的兩個(gè)臥室和客廳常放在南側(cè)，廚衛(wèi)和書房常放在北側(cè)，也有部分樓房的三個(gè)臥室全部放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)在北側(cè)。戶型設(shè)計(jì)也很注重細(xì)節(jié)部位，如窗、陽臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間等，大多體現(xiàn)出人性化的設(shè)計(jì)風(fēng)格。帶電梯住宅購買情況分析漯河的帶電梯的住宅并不是很多，主要有兩種形式，其一為多層帶電梯住宅，其二為小高層住宅，多層帶電梯住宅有銀河灣和金地紫薇兩個(gè)樓盤，小高層住宅有錦繡天地、遼河花園、濱河花園、福源居、森林半島、碧水軒、半島藍(lán)岸和陽光水岸?？傮w上來說電梯住宅的銷售情況都不好，在已銷的電梯房中有一個(gè)普遍現(xiàn)象，就是銷量最多的往往以低樓層為主，高樓層的房屋銷量最低。原因分析：◆客戶的消費(fèi)習(xí)慣：當(dāng)?shù)厝艘蚜?xí)慣了住低樓層的房屋，一般都認(rèn)為三樓和一樓的房屋最貴，其次為二層和四層，最后為五層和六層。帶電梯的房子在本地出現(xiàn)不到二年，絕大部分的漯河市民還沒有認(rèn)識(shí)到電梯所帶來的好處，只看到了它的壞處：物業(yè)管理費(fèi)用高、維修費(fèi)用高并且出現(xiàn)故障時(shí)上下樓極不方便?！魞r(jià)格原因：對于價(jià)格因素，當(dāng)?shù)厝说拿舾行砸脖容^大，電梯住宅在定價(jià)時(shí)往往越高價(jià)格越貴，低樓層的價(jià)格相對于整棟樓來說價(jià)格較低，所以整個(gè)市場帶電梯的房屋低樓層的房屋賣的較快，高的賣的比較慢。外來企業(yè)的加入刺激本地的房價(jià)不斷上漲 建業(yè)來漯河之前，本地的房價(jià)還保持在2000元以下，隨著建業(yè)、鄭州中實(shí)及當(dāng)?shù)氐碾p匯和銀鴿地產(chǎn)等大盤開發(fā)，位置好的地段高層均價(jià)目前已達(dá)到2500－2700元/平方米，沙北新城區(qū)的多層均價(jià)目前已在16002000元/平方米，預(yù)計(jì)未來一兩年后，漯河房地產(chǎn)市場均價(jià)會(huì)有所提高。根據(jù)目前漯河市房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)（主要參考項(xiàng)目所在沙河以北區(qū)域的目前在售項(xiàng)目）和地塊開發(fā)時(shí)間（項(xiàng)目地塊最快在2008年春節(jié)后入市銷售）、本項(xiàng)目若開發(fā)成多層項(xiàng)目的話（中高檔多層銷售價(jià)格范圍為1800－2100元/㎡、普通多層價(jià)格范圍在1500－1800元/㎡）；若開發(fā)成高層小高層項(xiàng)目的話（中高檔高層小高層銷售價(jià)格范圍為2400－2800元/㎡、普通高層小高層價(jià)格范圍在2100－2400元/㎡）。河南前沿房地產(chǎn)咨詢有限公司31 /