【正文】 開發(fā)主體熊貓置業(yè)發(fā)展（中國）有限公司正在著力引進汽車項目，準備重圓“熊貓汽車夢”。．高素質(zhì)人才的涌入需要一個以居住為主的城市CLD的出現(xiàn) 根據(jù)規(guī)劃部門對土地利用的規(guī)劃，西區(qū)居住用地面積約359公頃，再加上西區(qū)西二大道、澳霞大道的建成（將直達大亞灣石化工業(yè)區(qū)），西區(qū)高檔住宅區(qū)不僅服務(wù)于西區(qū)工業(yè)園區(qū)高端人群，還能服務(wù)于殼牌石化工業(yè)區(qū)的員工，市場潛力不可估量。．西區(qū)典型樓盤樓盤名熊貓碧富新城位置大亞灣惠陽區(qū)西南物業(yè)類型以多層為主，輔以部分獨立、聯(lián)排別墅以及四棟小高層建筑風格加州風格占地面積830,000㎡建筑面積1,200,000㎡容積率總戶數(shù)5000戶主力戶型其中以120平米左右的三房為主力戶型，頂層設(shè)置復(fù)式，此外還有部分四房和少量二房。部分單元設(shè)置觀景電梯。停車位地下350，地面300配套會所、游泳池、網(wǎng)球場、商場、幼兒園等營銷主題世界就在這里開發(fā)情況項目分四期開發(fā)，三期正在建設(shè)中銷售價格均價：2300元/㎡（帶裝修3600元/㎡）客戶178。 該項目與本項目僅隔西二大道，規(guī)模巨大，是目前大亞灣地區(qū)最大型的國際人文生態(tài)社區(qū)，現(xiàn)已建成一、二期，全部建成可容納5000戶。l 華南（國際）建材家電批發(fā)市場樓盤名華南（國際）建材家電批發(fā)市場位置亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)西區(qū)物業(yè)類型商業(yè)為主，住宅為輔建筑風格歐式風格占地面積263,200㎡建筑面積450,000㎡容積率總戶數(shù)主力戶型二房、三房停車位發(fā)展商大亞灣廣實實業(yè)有限公司營銷主題銷售價格住宅2800元/㎡，底樓商鋪銷售價格為12000元/平方米左右，二樓商鋪價格在5000元/平方米左右。：大型項目陸續(xù)建成將為中心區(qū)與西區(qū)住宅市場提供大量客源大亞灣石化工業(yè)區(qū)，主要布置中海殼牌80萬噸乙烯項目、1200萬噸南海煉油項目和大約36個石化中下游產(chǎn)品項目以及華德石化120萬立方米儲油罐項目、惠州LNG項目，發(fā)展目標為：遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項目為龍頭，最終形成經(jīng)濟總量和經(jīng)濟綜合實力均處領(lǐng)先地位的世界級石油化學(xué)工業(yè)區(qū)。 根據(jù)土地利用規(guī)劃，石化工業(yè)區(qū)主要大型項目陸續(xù)建成后，將會帶來大量的工作人員，而石化工業(yè)區(qū)本身并不適合居住，這為周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場（特別是西區(qū)、霞涌區(qū)）提供了巨大的發(fā)展空間，其龐大的客源市場將是周邊區(qū)域住宅市場發(fā)展的重要支持。 據(jù)調(diào)查整個石化工業(yè)區(qū)內(nèi)，沒有規(guī)劃員工宿舍和生活區(qū)域。由此可見，中海石化的建成投產(chǎn)，必將給整個大亞灣帶來大量的人口增量，由此產(chǎn)生的大量居住需求，將對周邊片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到極大的推動作用。：資源環(huán)境優(yōu)勢將決定該片區(qū)將會以高端度假地產(chǎn)為主流旅游休閑區(qū)主要包括霞涌、辣甲島、三門島三大景區(qū)，將按國際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點，從而使之成為休閑度假勝地、石化園區(qū)的后花園?；谶@樣的定位，旅游休閑區(qū)未來具有發(fā)展高端居住、度假地產(chǎn)、酒店的巨大潛力，但該片區(qū)目前還沒有完全被開發(fā)，房地產(chǎn)市場還沒有發(fā)展起來，隨著萬科等大型企業(yè)對辣甲島的開發(fā)，該片區(qū)未來將會成為石化區(qū)的后花園并分流石化區(qū)一部分客源市場。：港口經(jīng)濟將會帶動大量商務(wù)物業(yè)與部分居住型物業(yè)的產(chǎn)生惠州港是南方深水良港，為國家一類開放口岸，已經(jīng)被列入廣東省沿海港口布局規(guī)劃中的重點港口，猶如深圳的鹽田港，港口本身為生產(chǎn)、物流基地，港口周邊才是房地產(chǎn)的發(fā)展最佳空間。 該片區(qū)有兩個項目，海岸國際公寓與凱旋居，其中海岸國際公寓以投資居住兩相宜的中小戶型為主，針對的是深圳投資客與當?shù)刈饪?，但?guī)模較小。l 凱旋居樓盤名凱旋居位置新澳大道物業(yè)類型高層住宅建筑風格現(xiàn)代嶺南風格占地面積建筑面積㎡容積率總戶數(shù)198戶主力戶型二房、三房停車位117個客戶深圳客戶達80%營銷主題住澳頭最好的房子開發(fā)情況尾盤銷售中銷售價格3000元/㎡l 海岸國際公寓樓盤名海岸國際公寓位置大亞灣澳頭港西側(cè)，大亞灣假日酒店旁物業(yè)類型高層建筑（13層）建筑風格典型的熱帶海洋風格占地面積1890㎡建筑面積㎡（㎡，㎡）容積率總戶數(shù)189主力戶型一房一廳：㎡；兩房：㎡；三房：㎡，主力戶型為一房與兩房。賣點無敵海景、落地凸窗、區(qū)位、星級物管、升值潛力客戶營銷主題大亞灣優(yōu)越海岸生活銷售狀況銷售價格二、結(jié)論（1）根據(jù)政府規(guī)劃，大亞灣未來實際可利用土地總面積僅20平方公里左右，開發(fā)土地有限，而且由于90年帶房地產(chǎn)的泡沫影響，大量土地掌握在企業(yè)手中，政府實際掌控的土地并不多，導(dǎo)致了規(guī)劃和各種配套建設(shè)難度的加大，人氣不足且生活氛圍不濃。（2）供應(yīng)量和交易量均較小，市場處于萌芽狀態(tài)。2005年，，市場還處于蓄勢待發(fā)階段。（3）開發(fā)水平不高，產(chǎn)品檔次有限。從市場上已經(jīng)開發(fā)出來的典型樓盤來看，大亞灣住宅市場整體水平不高，產(chǎn)品創(chuàng)新不夠，還屬于粗礦型開發(fā)階段。（4）目標客戶群相對集中，產(chǎn)品類型較為單一。除了熊貓國際產(chǎn)品類型相對豐富外，其它樓盤規(guī)模小，產(chǎn)品類型單一，主要以公寓為主，目標客戶集中狹窄。（5）租賃火爆，租價較高。從康匯外商國際公寓可以看出，入住率較理想，租金較高，主要住客為石化工業(yè)區(qū)的高級工作人員。（6）部分投資客一直處于觀望狀態(tài)，一方面看好大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展前景，另一方面依然表現(xiàn)理性的一面，在選擇投資對象的時候表現(xiàn)的非常謹慎。三、對本項目的啟示（1）豐富產(chǎn)品類型。針對大亞灣客源市場現(xiàn)狀單一與未來發(fā)展多樣化的趨勢，建議本項目在產(chǎn)品類型的塑造上多下功夫，要開發(fā)出既能滿足目前以投資客及租賃為主的客源市場，還能滿足未來大亞灣人口增加帶來的對居家需求。（2）提高產(chǎn)品品質(zhì)，走精細化道路，并力求創(chuàng)新。以產(chǎn)品質(zhì)量取勝是避免市場正面競爭與解決投資客徘徊猶豫心理的關(guān)鍵。目前市場現(xiàn)狀是產(chǎn)品種類單一，產(chǎn)品品質(zhì)過于粗礦，缺乏新穎，另一方面是投資客投資熱情高漲，他們熱衷的是檔次高、品質(zhì)優(yōu)越，并具有保值升值潛力的產(chǎn)品。走精細化道路是根本出路。（3）在以市場為導(dǎo)向的前提下引導(dǎo)市場需求。短期內(nèi)大亞灣依然是人氣不足，生活氛圍不濃，配套設(shè)施還有待完善，房地產(chǎn)的春天還沒有真正到來，因此需要以具有震撼力的產(chǎn)品來聚集人氣，激起消費者的潛在購買欲望。四、區(qū)域房地產(chǎn)需求市場分析（一）惠陽消費者問卷調(diào)查 關(guān)于購買物業(yè)類型分析：當?shù)鼐用駥ν顿Y商鋪與小戶型公寓充滿興趣，在購買物業(yè)類型中50%的客戶選擇購買商鋪，40%的客戶選擇購買小戶型公寓，購買物業(yè)的順序依次是商鋪、小戶型公寓、大戶型住宅、寫字樓； 關(guān)于購買小戶型的用途：自助的比例較低，投資出租是惠陽客戶的主要目的；對于惠陽房地產(chǎn)市場前景認識：當?shù)鼐用駥蓐柗績r走勢信心充足，80%的被訪客戶認為房價會上漲； 承受能力：交叉分析表明，68%的客戶希望總價在11到25萬之間； 5.、裝修標準：70%的惠陽客戶希望的裝修標準為毛坯交房；社區(qū)配套：對于社區(qū)配套的需求強烈程度依次為：游泳池、健身房、圖書室、桌球室、麻將室； 物業(yè)管理費：惠陽客戶認可的物業(yè)管理費主要在1元/㎡以下；購買小戶型關(guān)注的因素順序：總價、地段、戶型、面積、朝向、單價、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌等結(jié)論：n 當?shù)鼐用駥ν顿Y商鋪與小戶型公寓充滿興趣，在購買物業(yè)類型中50%的客戶選擇購買商鋪；分析認為當?shù)鼐用窠?jīng)商意識濃厚，投資商鋪后自營或出租均可；n 當?shù)鼐用駥蓐柗績r走勢信心充足，80%的被訪客戶認為房價會上漲，對走勢的看好勢必會吸引部分當?shù)鼐用褓徫镂飿I(yè)投資；n 當?shù)乜蛻糇钕Ｍ纳鐓^(qū)配套中主要包含泳池、健身房；n 大部分地方客戶習慣于毛坯房的交樓方式。（二）深圳投資性消費習慣研究 樓盤信息獲知渠道：分析發(fā)現(xiàn)，樓體廣告是最直接有效的傳播渠道，絕大部分客戶是通過樓體廣告獲知信息，另外朋友介紹占據(jù)重要位置； 購買物業(yè)關(guān)注因素排序：總價、升值潛力、地段排在深圳投資客最關(guān)注的因素前三位，其他如交通和戶型也是影響決策的重要因素； 投資物業(yè)戶型：73%的客戶選擇購買單房和一房產(chǎn)品，這與深圳一房和單房物業(yè)易出租、租金高的特征相吻合；購買住宅意向戶型單房, 37%一房, 36%兩房, 19%三房, 8% 付款方式：絕大部分客戶都會通過按揭來實現(xiàn)投資 結(jié)論n 豐富的投資房產(chǎn)經(jīng)驗；對項目推廣概念比較熟悉，能通過項目的包裝、營銷推廣判斷項目的品質(zhì)；對影響居住品質(zhì)的樓層、朝向等因素關(guān)注程度相對較低；n 購買住宅產(chǎn)品向小戶型、小面積方向發(fā)展，83%的客戶選擇購買70㎡以下物業(yè)；n 據(jù)研究表明，總價30萬以下的產(chǎn)品是深圳客戶最樂意投資的物業(yè)；37 / 37