【正文】 四、區(qū)域房地產(chǎn)需求市場分析（一）惠陽消費者問卷調(diào)查 關于購買物業(yè)類型分析：當?shù)鼐用駥ν顿Y商鋪與小戶型公寓充滿興趣，在購買物業(yè)類型中50%的客戶選擇購買商鋪，40%的客戶選擇購買小戶型公寓，購買物業(yè)的順序依次是商鋪、小戶型公寓、大戶型住宅、寫字樓； 關于購買小戶型的用途：自助的比例較低，投資出租是惠陽客戶的主要目的；對于惠陽房地產(chǎn)市場前景認識：當?shù)鼐用駥蓐柗績r走勢信心充足，80%的被訪客戶認為房價會上漲； 承受能力：交叉分析表明，68%的客戶希望總價在11到25萬之間； 5.、裝修標準：70%的惠陽客戶希望的裝修標準為毛坯交房；社區(qū)配套：對于社區(qū)配套的需求強烈程度依次為：游泳池、健身房、圖書室、桌球室、麻將室； 物業(yè)管理費：惠陽客戶認可的物業(yè)管理費主要在1元/㎡以下；購買小戶型關注的因素順序：總價、地段、戶型、面積、朝向、單價、物業(yè)管理、發(fā)展商品牌等結論：n 當?shù)鼐用駥ν顿Y商鋪與小戶型公寓充滿興趣，在購買物業(yè)類型中50%的客戶選擇購買商鋪；分析認為當?shù)鼐用窠?jīng)商意識濃厚，投資商鋪后自營或出租均可；n 當?shù)鼐用駥蓐柗績r走勢信心充足，80%的被訪客戶認為房價會上漲，對走勢的看好勢必會吸引部分當?shù)鼐用褓徫镂飿I(yè)投資；n 當?shù)乜蛻糇钕Ｍ纳鐓^(qū)配套中主要包含泳池、健身房；n 大部分地方客戶習慣于毛坯房的交樓方式。目前市場現(xiàn)狀是產(chǎn)品種類單一，產(chǎn)品品質(zhì)過于粗礦，缺乏新穎，另一方面是投資客投資熱情高漲，他們熱衷的是檔次高、品質(zhì)優(yōu)越，并具有保值升值潛力的產(chǎn)品。三、對本項目的啟示（1）豐富產(chǎn)品類型。除了熊貓國際產(chǎn)品類型相對豐富外，其它樓盤規(guī)模小，產(chǎn)品類型單一，主要以公寓為主，目標客戶集中狹窄。2005年，市場還處于蓄勢待發(fā)階段。 該片區(qū)有兩個項目，海岸國際公寓與凱旋居，其中海岸國際公寓以投資居住兩相宜的中小戶型為主，針對的是深圳投資客與當?shù)刈饪?，但?guī)模較小。由此可見，中海石化的建成投產(chǎn)，必將給整個大亞灣帶來大量的人口增量，由此產(chǎn)生的大量居住需求，將對周邊片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展起到極大的推動作用。：大型項目陸續(xù)建成將為中心區(qū)與西區(qū)住宅市場提供大量客源大亞灣石化工業(yè)區(qū)部分單元設置觀景電梯。東風汽車城園區(qū)面積為4平方公里，已有東風車城股份有限公司、東風本田汽車零部件有限公司、東風易進工業(yè)有限公司等企業(yè)建成投產(chǎn)。銷售狀況目前主要從事對外出租業(yè)務，入住率比較理想：高規(guī)格的工業(yè)基地將會促使以本項目為中心的部分區(qū)域成為城市CLD．大量高科技、高效益產(chǎn)業(yè)進駐將帶來數(shù)百萬人潮涌入。（CBD）：日益活躍的商務活動將使得寫字樓市場成為該片區(qū)主流一港四區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃，使行政中心區(qū)的地位得到空前的強化，核心地位的價值毋庸置疑，東接石化城，西靠西區(qū)工業(yè)區(qū)，南鄰惠州港，隨著大亞灣石化產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)帶來的經(jīng)濟騰飛，行政中心區(qū)將建設成為具有世界級水平，融商住、金融等功能的CBD。，主要以二手樓交易為主。這種狀況直到2002年才逐漸好轉(zhuǎn)。1993—2002年，是大亞灣房地產(chǎn)業(yè)起步期。與此同時，大約36個中下游項目在洽談中，建成后將成為當代最新技術水平的世界級石化工業(yè)基地。深圳目前發(fā)展過程中遇到土地資源瓶頸，而這就是東部地區(qū)較大的優(yōu)勢，隨著兩地交通網(wǎng)絡聯(lián)系的進一步加強，可以預見大亞灣將大大受益于深圳經(jīng)濟發(fā)展所帶來的發(fā)展機會。 深圳市政府早在2000年就提出“工業(yè)入園”的大思路，龍大工業(yè)區(qū)就是“工業(yè)入園”的產(chǎn)物。 深圳地產(chǎn)巨頭搶灘大亞灣。l 以石油化工為主導的產(chǎn)業(yè)鏈正在加速形成中海殼牌石油投資43億美元；1200萬煉油項目投資169億；LNG發(fā)電廠投資85億；華德油庫投資30億；；；三洋電機、三洋光部品、住友、三菱等世界500強日資企業(yè)落戶該區(qū)；廣東第二座大型高水頭大容量純抽水蓄能電站投資81億；………..178。外資企業(yè)從業(yè)人員的增長，加快了農(nóng)業(yè)人口向第二、三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度，同時促進了大亞灣城市化的進程。2003年生產(chǎn)總值高達342507萬元，上升趨勢非常明顯，%，主要得益于南海石化項目的開工建設。旅游休閑區(qū)：近期的建設重點是抓好小徑灣、辣甲島、三門島“三大景區(qū)”的建設，目標是大力打造一批品位高、特色鮮明的旅游精品，立足于建設成為休閑度假勝地、濱海旅游樂園。西區(qū)工業(yè)園區(qū)：西區(qū)工業(yè)園區(qū)目標是建設成為新技術、電子信息和汽車工業(yè)基地。海運：惠州港已經(jīng)開通了至香港的客運航班和集裝箱貨運航班。鐵路：京九鐵路支線惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車。此線溝通惠深兩市、惠州港和鹽田港兩港，是兩港的東西向疏港高速公路。既擁有國內(nèi)難得的天然深水避風良港，又有大片地勢平坦的工業(yè)腹地，淡水資源充足，旅游資源豐富，是中國南部沿海一處極佳的海陸結合點，是發(fā)展臨海型大工業(yè)和現(xiàn)代旅游業(yè)的理想之地，是中部貨物與信息中轉(zhuǎn)中心(將成為物流與信息中心)。目前在惠陽的租客主要包括外地公司在當?shù)剞k事處人員、企業(yè)白領、服務行業(yè)人員、大亞灣工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員等，這類客戶的市場空間究竟有多大？能否支撐越來越多的深圳及其其它城市投資客的投資需求，根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前惠陽周邊大型企業(yè)對惠陽區(qū)的租房需求并不大，租賃市場需求空間取決于惠陽石化等工業(yè)區(qū)能否形成規(guī)模，是否有較多的下游產(chǎn)品落戶，如果石化區(qū)規(guī)模形成，需求會有較大增加。出租物業(yè)地段戶型面積物業(yè)情況租賃價格（元/月）租賃群體中銘豪園新中心區(qū)三房130㎡當?shù)睾勒?005年入住2000—3000駐惠陽辦事處、企業(yè)白領昊康花園新中心區(qū)三房130㎡當?shù)睾勒?004入住3000——4500駐惠辦事處、白領農(nóng)民房老城區(qū)單房200—300都市廣場人民四路單房40㎡銷售現(xiàn)場調(diào)查1000帶家私家電金葉公寓開城大道單身公寓酒店公寓，2004年入住650空房，簡單裝修(2).市場特征：三級市場不發(fā)達，租賃投資回報率高目前淡水三級市場地鋪約在10—15家左右，主要為當?shù)刈缘闹薪?，國?nèi)大型三級中介公司尚未進入惠陽；地鋪的交易包括土地、農(nóng)民房和商品房的轉(zhuǎn)讓租賃，二手房成交量非常小。中長期開發(fā)高層與小高層產(chǎn)品，滿足經(jīng)濟發(fā)展帶來的人口增加對住房的需求。（4）中小戶型供應相對較少，面對中小戶型客戶對產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境配套、附加服務等要求的不斷提高，如何提高產(chǎn)品質(zhì)量、為客戶創(chuàng)造物超所值的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品將是中小戶型成敗的關鍵。（1）物業(yè)類型呈現(xiàn)出“三類并行，兩端走好”趨勢。 市場上在建與在售的物業(yè)規(guī)模普遍較小，檔次不高，產(chǎn)品設計不合理，盡管在戶型面積上具有很大的吸引力，但由于產(chǎn)品綜合質(zhì)量不高，導致需求得不到滿足。l 典型中小戶型樓盤項目名稱位置建筑面積（㎡）銷售狀況客戶戶型東方國際淡水人民六路10000（商業(yè)2900）一房戶型較差，銷售情況不好，二房銷售稍好，目前銷售約70%深圳客戶60%，大亞灣客戶約20%一房兩廳：36—58㎡兩房兩廳：56—62㎡三房兩廳：96㎡主力戶型為一房兩廳都市廣場（在建）人民四路與金惠大道交匯處76868（商業(yè)28000）正在認酬，還未正式銷售以深圳及本地投資客為主一房：4050㎡二房：7080㎡分析：178。178。178。本因坊 寶家園均價24005000平方米的中心廣場、會所、第11棟一到二層為商業(yè)市區(qū)廣告牌以本地教師、公務員為主，少量深圳客戶金碧雅苑均價3000泛會所，600㎡兒童游樂天地，露天泳池、健身房、咖啡廳等樓體包裝、廣告牌多為當?shù)厝速徺I，政府人員較多中銘豪園均價3000網(wǎng)絡、樓體包裝、廣告牌以本地居家客戶為主178。 中小戶型搶手，大戶型銷售速度相對較慢。本因坊 寶家園9棟17層，2棟20層的高層建筑兩房：㎡三房：110——128㎡四房：138㎡主力戶型為三房，%兩房共34套，銷售完畢，其余銷售率在60%左右金碧雅苑1期8棟小高層、高層建筑圍合而成三房：137140㎡四房：155㎡五房：160㎡主力戶型為三房、四房，占60%以上（少量復式）銷售率一般，約40%50%。178。 推廣渠道針對性極強，避免遍地撒網(wǎng) 從幾大樓盤的推廣渠道來看，只有少量以報紙作為傳播通道，大部分是通過專業(yè)雜志、網(wǎng)絡等有針對性的方式對外宣傳，如棕櫚島有專門針對香港客人的電視廣告，事實上這種營銷手段既能節(jié)約成本，又能篩選出預期客戶，效果較好。棕櫚島疊加別墅：15000高檔公寓：900012000交通、區(qū)位、資源、復合性的度假產(chǎn)品主要是通過網(wǎng)絡及專業(yè)雜志推廣，較少用報紙，在香港本港臺做過宣傳東方新城獨立別墅：9000雙拼別墅：6000洋房：3300純水岸別墅、戶戶臨水無敵高爾夫全景洋房產(chǎn)品類型多樣化網(wǎng)絡、戶外廣告。另一方面惠陽近幾年經(jīng)濟發(fā)展迅速，人口不斷增長，未來前景看好，而以深圳為主的大城