【正文】 （二）深圳投資性消費(fèi)習(xí)慣研究 樓盤(pán)信息獲知渠道：分析發(fā)現(xiàn)，樓體廣告是最直接有效的傳播渠道，絕大部分客戶是通過(guò)樓體廣告獲知信息，另外朋友介紹占據(jù)重要位置； 購(gòu)買物業(yè)關(guān)注因素排序：總價(jià)、升值潛力、地段排在深圳投資客最關(guān)注的因素前三位，其他如交通和戶型也是影響決策的重要因素； 投資物業(yè)戶型：73%的客戶選擇購(gòu)買單房和一房產(chǎn)品，這與深圳一房和單房物業(yè)易出租、租金高的特征相吻合；購(gòu)買住宅意向戶型單房, 37%一房, 36%兩房, 19%三房, 8% 付款方式：絕大部分客戶都會(huì)通過(guò)按揭來(lái)實(shí)現(xiàn)投資 結(jié)論n 豐富的投資房產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)；對(duì)項(xiàng)目推廣概念比較熟悉，能通過(guò)項(xiàng)目的包裝、營(yíng)銷推廣判斷項(xiàng)目的品質(zhì)；對(duì)影響居住品質(zhì)的樓層、朝向等因素關(guān)注程度相對(duì)較低；n 購(gòu)買住宅產(chǎn)品向小戶型、小面積方向發(fā)展，83%的客戶選擇購(gòu)買70㎡以下物業(yè)；n 據(jù)研究表明，總價(jià)30萬(wàn)以下的產(chǎn)品是深圳客戶最樂(lè)意投資的物業(yè)；37 / 37。短期內(nèi)大亞灣依然是人氣不足，生活氛圍不濃，配套設(shè)施還有待完善，房地產(chǎn)的春天還沒(méi)有真正到來(lái)，因此需要以具有震撼力的產(chǎn)品來(lái)聚集人氣，激起消費(fèi)者的潛在購(gòu)買欲望。走精細(xì)化道路是根本出路。以產(chǎn)品質(zhì)量取勝是避免市場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)與解決投資客徘徊猶豫心理的關(guān)鍵。針對(duì)大亞灣客源市場(chǎng)現(xiàn)狀單一與未來(lái)發(fā)展多樣化的趨勢(shì)，建議本項(xiàng)目在產(chǎn)品類型的塑造上多下功夫，要開(kāi)發(fā)出既能滿足目前以投資客及租賃為主的客源市場(chǎng)，還能滿足未來(lái)大亞灣人口增加帶來(lái)的對(duì)居家需求。（6）部分投資客一直處于觀望狀態(tài)，一方面看好大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展前景，另一方面依然表現(xiàn)理性的一面，在選擇投資對(duì)象的時(shí)候表現(xiàn)的非常謹(jǐn)慎。（5）租賃火爆，租價(jià)較高。（4）目標(biāo)客戶群相對(duì)集中，產(chǎn)品類型較為單一。（3）開(kāi)發(fā)水平不高，產(chǎn)品檔次有限。（2）供應(yīng)量和交易量均較小，市場(chǎng)處于萌芽狀態(tài)。l 凱旋居樓盤(pán)名凱旋居位置新澳大道物業(yè)類型高層住宅建筑風(fēng)格現(xiàn)代嶺南風(fēng)格占地面積建筑面積㎡容積率總戶數(shù)198戶主力戶型二房、三房停車位117個(gè)客戶深圳客戶達(dá)80%營(yíng)銷主題住澳頭最好的房子開(kāi)發(fā)情況尾盤(pán)銷售中銷售價(jià)格3000元/㎡l 海岸國(guó)際公寓樓盤(pán)名海岸國(guó)際公寓位置大亞灣澳頭港西側(cè)，大亞灣假日酒店旁物業(yè)類型高層建筑（13層）建筑風(fēng)格典型的熱帶海洋風(fēng)格占地面積1890㎡建筑面積㎡（㎡，㎡）容積率總戶數(shù)189主力戶型一房一廳：㎡；兩房：㎡；三房：㎡，主力戶型為一房與兩房。：港口經(jīng)濟(jì)將會(huì)帶動(dòng)大量商務(wù)物業(yè)與部分居住型物業(yè)的產(chǎn)生惠州港是南方深水良港，為國(guó)家一類開(kāi)放口岸，已經(jīng)被列入廣東省沿海港口布局規(guī)劃中的重點(diǎn)港口，猶如深圳的鹽田港，港口本身為生產(chǎn)、物流基地，港口周邊才是房地產(chǎn)的發(fā)展最佳空間。：資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)將決定該片區(qū)將會(huì)以高端度假地產(chǎn)為主流旅游休閑區(qū)主要包括霞涌、辣甲島、三門(mén)島三大景區(qū)，將按國(guó)際化、高品位的要求，努力打造一批具有鮮明濱海特色的旅游景區(qū)、景點(diǎn)，從而使之成為休閑度假勝地、石化園區(qū)的后花園。 據(jù)調(diào)查整個(gè)石化工業(yè)區(qū)內(nèi)，沒(méi)有規(guī)劃員工宿舍和生活區(qū)域。主要布置中海殼牌80萬(wàn)噸乙烯項(xiàng)目、1200萬(wàn)噸南海煉油項(xiàng)目和大約36個(gè)石化中下游產(chǎn)品項(xiàng)目以及華德石化120萬(wàn)立方米儲(chǔ)油罐項(xiàng)目、惠州LNG項(xiàng)目，發(fā)展目標(biāo)為：遵循“油化”結(jié)合、上中下游一體化發(fā)展的道路，以煉油和乙烯項(xiàng)目為龍頭，最終形成經(jīng)濟(jì)總量和經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力均處領(lǐng)先地位的世界級(jí)石油化學(xué)工業(yè)區(qū)。l 華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)樓盤(pán)名華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)位置亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)物業(yè)類型商業(yè)為主，住宅為輔建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格占地面積263,200㎡建筑面積450,000㎡容積率總戶數(shù)主力戶型二房、三房停車位發(fā)展商大亞灣廣實(shí)實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷主題銷售價(jià)格住宅2800元/㎡，底樓商鋪銷售價(jià)格為12000元/平方米左右，二樓商鋪價(jià)格在5000元/平方米左右。停車位地下350，地面300配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商場(chǎng)、幼兒園等營(yíng)銷主題世界就在這里開(kāi)發(fā)情況項(xiàng)目分四期開(kāi)發(fā)，三期正在建設(shè)中銷售價(jià)格均價(jià)：2300元/㎡（帶裝修3600元/㎡）客戶178。．西區(qū)典型樓盤(pán)樓盤(pán)名熊貓碧富新城位置大亞灣惠陽(yáng)區(qū)西南物業(yè)類型以多層為主，輔以部分獨(dú)立、聯(lián)排別墅以及四棟小高層建筑風(fēng)格加州風(fēng)格占地面積830,000㎡建筑面積1,200,000㎡容積率總戶數(shù)5000戶主力戶型其中以120平米左右的三房為主力戶型，頂層設(shè)置復(fù)式，此外還有部分四房和少量二房。熊貓科技工業(yè)園的開(kāi)發(fā)主體熊貓置業(yè)發(fā)展（中國(guó)）有限公司正在著力引進(jìn)汽車項(xiàng)目，準(zhǔn)備重圓“熊貓汽車夢(mèng)”。，已有三洋、住友等20家企業(yè)入園，將建設(shè)成為深圳、大亞灣信息產(chǎn)業(yè)帶。西區(qū)地處大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的瓶口地帶，與惠陽(yáng)市接壤，西區(qū)距深圳市中心60公里，西鄰深圳坑梓鎮(zhèn)，南距惠州港深水碼頭10公里，陸路距香港75公里，海路距香港47海里，深汕高速公路從西區(qū)經(jīng)過(guò)，水陸交通相當(dāng)便利。l 南山國(guó)際樓盤(pán)名南山國(guó)際位置惠州市大亞灣體育場(chǎng)體育場(chǎng)東南角物業(yè)類型商務(wù)公寓建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格功能宜商宜住占地面積5427㎡建筑面積43672㎡，公寓面積7648㎡，寫(xiě)字樓面積26662㎡、商業(yè)面積5680㎡容積率總戶數(shù)其中公寓99套主力戶型公寓部分面積區(qū)間為50—80㎡，寫(xiě)字樓面積區(qū)間為70—300㎡配套快速商務(wù)電梯、辦公視頻設(shè)施、開(kāi)敞的辦公區(qū)、第一太平戴維斯管理營(yíng)銷主題全功能商務(wù)平臺(tái)銷售價(jià)格38004000元/平方米銷售狀況l 康匯外商公寓樓盤(pán)名康匯外商公寓位置大亞灣中心區(qū)體育場(chǎng)東側(cè)物業(yè)類型7棟小高層功能外商公寓、白領(lǐng)公寓、寫(xiě)字樓、會(huì)所等建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格占地面積23,000㎡建筑面積58,000㎡容積率總戶數(shù)308套主力戶型三房（120130㎡）及復(fù)式四房配套星級(jí)酒店式管理客戶有200多名外商入住營(yíng)銷主題健康住宅小區(qū)價(jià)格銷售28003200元/㎡，租金：標(biāo)準(zhǔn)套房：258元/天；豪華套房：288元/天；復(fù)式套房：388元/天，豪華帶全家電的套房月租金約為5000元左右。片區(qū)行政商務(wù)活動(dòng)頻繁將帶動(dòng)房地產(chǎn)的升溫，其發(fā)展方向同樣影響房地產(chǎn)的未來(lái)走向，作為未來(lái)大亞灣的CBD，隨著越來(lái)越多的大型石化產(chǎn)業(yè)及其其它產(chǎn)業(yè)的進(jìn)駐，未來(lái)商務(wù)活動(dòng)將會(huì)異?；钴S，這將刺激該片區(qū)將會(huì)以商務(wù)活動(dòng)為主的寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展。（五）大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀環(huán)境一、各個(gè)片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)消化與待繼續(xù)開(kāi)發(fā)的階段，目前市場(chǎng)新建樓盤(pán)數(shù)量較少，片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大的發(fā)展前景，本節(jié)將結(jié)合大亞灣一港四區(qū)的規(guī)劃，分別對(duì)各個(gè)規(guī)劃片房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展方向進(jìn)行深入分析，為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位與產(chǎn)品定位提供可靠的依據(jù)。大亞灣管委會(huì)在重點(diǎn)抓好“一港四區(qū)”的建設(shè)外，也在規(guī)劃中充分考慮了自身的綜合配套，預(yù)留了部分的商住用地。，二手房在8001000元/平方米左右。目前市場(chǎng)主要的新建樓盤(pán)主要有熊貓碧富新城、南山國(guó)際、康匯外商公寓、華南（國(guó)際）建材家電批發(fā)市場(chǎng)、凱旋居、海岸國(guó)際公寓。2005年，%，雖然基數(shù)不大，但相對(duì)于過(guò)去一直低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，增長(zhǎng)速度已經(jīng)很快了。2002年11月中海殼牌項(xiàng)目正式動(dòng)工，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目掀起一陣房地產(chǎn)熱潮的惠陽(yáng)，如今又迎來(lái)了新的發(fā)展潮。這一時(shí)期市場(chǎng)投資主體抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱，1995—2001年房地產(chǎn)投資進(jìn)入低谷，大量資金撤離，產(chǎn)生許多爛尾樓；投資商開(kāi)發(fā)能力不強(qiáng)，投資主體駕奴市場(chǎng)的能力弱；市場(chǎng)十分清淡。這一階段市場(chǎng)發(fā)展極不穩(wěn)定，投資額波動(dòng)很大（詳見(jiàn)下圖）。（四）大亞灣房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境，目前屬于房地產(chǎn)起步及消化原有地產(chǎn)的階段。l 合理的產(chǎn)業(yè)布局將使GDP成倍增長(zhǎng)。這四個(gè)項(xiàng)目的總投資額達(dá)到641億元人民幣。l 石化工業(yè)的建設(shè)投產(chǎn)將催熟大亞灣?！?.3．區(qū)域經(jīng)濟(jì)展望l 大亞灣將承接因深圳發(fā)展空間有限所帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。174平方公里的深圳（龍崗）大工業(yè)區(qū)距離惠陽(yáng)16公里。178。中國(guó)地產(chǎn)的龍頭老大“萬(wàn)科地產(chǎn)”出手就拿下辣甲島，該島占地面積37萬(wàn)多平方米，深圳的南山地產(chǎn)、蛇口中建的合作項(xiàng)目（占地100萬(wàn)平方米）的半島1號(hào)。178。 和黃收購(gòu)惠州港。人口的增長(zhǎng)又將帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。目前大亞灣的人口在15萬(wàn)左右。l 城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)迅速，城市化進(jìn)程加快由于近年來(lái)大型的外資企業(yè)進(jìn)駐，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，2003年在外資企業(yè)從業(yè)人員15015人，%，比2002年凈增5199人，增長(zhǎng)53.%。2004年、2005年增長(zhǎng)平穩(wěn)。 200