【正文】 主力店是大型商業(yè)地產(chǎn)中不可缺少的一個業(yè)態(tài)，它可提升項(xiàng)目品質(zhì)，對招商、銷售和運(yùn)營都能起到極大的推動作用。 商業(yè)地 產(chǎn)的運(yùn)營過程中，不可控因素、變化較多，及時對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整、補(bǔ)充、修改是必須和必要的。 游園區(qū)，主要包括：畫廊、水族館、垂釣、室內(nèi)攀巖、攝影、形象設(shè)計。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、室內(nèi)公園的規(guī) 劃建議 我司在綜合考慮了本項(xiàng)目的定位和開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，對室內(nèi)公園的規(guī)劃提出兩點(diǎn)建議，供開發(fā)商和設(shè)計單位參考。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？措娪笆侨藗兯矏鄣男?閑習(xí)慣。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 （ 2）為顧客提供方便、快捷、全面的服務(wù)是項(xiàng)目成功的一個必要條件?？紤]到項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合和布局要求，將運(yùn)動健身館設(shè)置在 4層西南部。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 B 通過經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。隨著人民生活水平的不斷提高，對兒童的教育與成長所投入的資金與精力也越來越多。 八、電玩、兒童娛樂區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著人們消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的改變，休閑消費(fèi)在人們的生活消費(fèi)中所占比重越來越大。 （二）區(qū)域位置和規(guī)劃面積 設(shè)置在項(xiàng) 目 4層?xùn)|部，面積約 1500 m178。 （四）收益方式： 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收益。 （ 2）品牌店是本項(xiàng)目時尚、新潮消費(fèi)的一個消費(fèi)區(qū)域，此區(qū)域內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，是整個項(xiàng)目的一個亮點(diǎn)，也是展現(xiàn)項(xiàng)目形象的最重要部分。 目標(biāo)客層 目標(biāo)客層：白領(lǐng)、成功人士、政府公務(wù)員和中高收入、中高消費(fèi)的中青年消費(fèi)群體。將品牌餐廳設(shè)置在 3F可滿足多方面的要求。 （三）品牌餐廳 經(jīng)營方式：引進(jìn) 3— 5家國內(nèi)中、高檔餐飲品牌連鎖店 區(qū)域位置和規(guī)劃面積 （ 1）分布在 3層?xùn)|南部，面積約 2000 m178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，消費(fèi)群體為全客層，高、中、低檔飲食消費(fèi)都不可缺少。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)自留 收益方式 A 收取固定租金。 C 品牌快餐的選址要求。； （ 2）依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。將其設(shè)置在本項(xiàng)目的南部的頂端位，作為本項(xiàng)目餐飲功能的主要組成部分，與 3F品牌餐廳的設(shè)置位置樓上樓下相互對應(yīng)，便于物業(yè)設(shè)施的安裝、維護(hù)，與休閑娛樂項(xiàng)目相輔相成，極大提升和豐富項(xiàng)目服務(wù)功能的齊全性，并在本項(xiàng)目的頂部形成主題鮮明的餐飲 主題，滿足消費(fèi)者在購物、休閑、娛樂時的飲食需求，帶動項(xiàng)目整體的人氣。 （ 3）美 食街選址的要求。 C 進(jìn)行資本運(yùn)作。 環(huán)境需要相對安靜，三是消費(fèi)者有目的選購和隨機(jī)購賣的比例大致相當(dāng)，并且消費(fèi)群體均有一定的文化素質(zhì)，特征是學(xué)生、專業(yè)人員居多。本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為 shopping mall，需要各種專業(yè)店的入駐。 D 是本項(xiàng)目主要的購物功能之一。鞋城是經(jīng)營的商品屬性較統(tǒng)一的專業(yè)店，符合項(xiàng)目 業(yè)態(tài)定位的功能組合要求。 目標(biāo)客層 市所有珠寶消費(fèi)的顧客并輻射膠東半島范圍內(nèi)的珠寶消費(fèi)者。二是消費(fèi)者 大部分是有目的選購。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。 B 運(yùn)動用品店選址的 要求。 （二）運(yùn)動用品區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。由于 3C店專業(yè)性強(qiáng)，人氣很旺，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的東北角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項(xiàng)目整體人氣。 區(qū)域位置及面積規(guī)劃 （ 1）設(shè)置在項(xiàng)目 3層的西北角，面積約 5000 m178。 B 通過超市經(jīng)營提升物業(yè)價值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。 （ 4）開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營的戰(zhàn)略目標(biāo)要求。左右，超內(nèi)面積一般在 8千 m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）提升本項(xiàng)目室內(nèi)步行街 各品牌專賣店的經(jīng)營定位，帶動各品牌專賣店、各個體專業(yè)店的經(jīng)營，確保本項(xiàng)目整體運(yùn)營成功。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 m178。 （二）區(qū)域位置及面積規(guī)劃 百貨主力店規(guī)劃在項(xiàng)目 1～ 4層的東南角，面積約 20000m178。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （三）定位依據(jù) 綜合考慮了 市目前的各類消費(fèi)群體的客層總量、消費(fèi)能力，確定本項(xiàng)目的目標(biāo)客層為服務(wù)所有消費(fèi)者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）定位依據(jù) 購物中心是將所有的消費(fèi)者作為自己的目標(biāo)服務(wù)客層，本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位為shopping mall、主題定位為休閑 shopping mall，所以必須鎖定所有的消費(fèi)者作為目標(biāo)客層。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 六、項(xiàng)目功能定位 （一）背景分析 緊扣項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位和主題定位，圍繞大型綜合性購物中心的特征確定本項(xiàng)目的功能定位，滿足消費(fèi)者購物、餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)的“一站式”消費(fèi)需求。 （二）經(jīng)營定位 品牌化、時尚化、個性化、特色化。 與市內(nèi)其它商業(yè)設(shè)施形成獨(dú)特的經(jīng)營特色，提升本項(xiàng)目的競爭力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、項(xiàng)目形象定位 （一）背景分析 商業(yè)經(jīng)濟(jì)是高文化的經(jīng)濟(jì)，商業(yè)競爭實(shí)質(zhì)上是商業(yè)文化競爭。 （二）業(yè)態(tài)定位 shopping mall （三）定位依據(jù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 市作為膠東半島中部城 市，在全國乃至全世界都享有較高的知名度。具有先進(jìn)、科學(xué)的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式的新型商業(yè)業(yè)態(tài)，具有極大的競爭優(yōu)勢和發(fā)展空間。 T投資者因高額投資而對預(yù)期收益期望值相應(yīng)偏高。 O城市的改造建設(shè)進(jìn)程加速，使商圈也不斷擴(kuò)大，所在地段將通過經(jīng)營，未來將會形成城市的新商圈。 W項(xiàng)目規(guī)模大，操作難度系數(shù)較高。 S項(xiàng)目擁有政府支持，外圍環(huán)境良好。 本區(qū)域內(nèi)集中了 市大部分高收入的居民，消費(fèi)能力很大，同時，本區(qū)域還有一所小學(xué)、兩所中學(xué)、一所大學(xué)，在校學(xué)生、教職員工 3萬多人。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。加強(qiáng)土地儲備，提高土地收入、產(chǎn)出效益，確保政府土地收益突破 20億元。總投資 1000萬元以上的項(xiàng)目 1912個，其中過億元的 191個， 電廠二期工程等一批重點(diǎn)項(xiàng)目取得重大進(jìn)展。 城市居民生活水平穩(wěn)步提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。我公司將用專業(yè)、細(xì)致、負(fù)責(zé)的態(tài)度對該項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行科學(xué)論證、準(zhǔn)確定位，充分把握該項(xiàng)目的發(fā)展趨勢、發(fā)展規(guī)律，以保證項(xiàng)目順利建設(shè)！ 本報告書，著重對項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT分析，對項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)組合和分布、項(xiàng)目主題進(jìn)行規(guī)劃，并提出我們的觀點(diǎn)和建議。該項(xiàng)目東臨北海路，南靠漲湎河，北接勝利東街，西臨人民保險大樓；東北與 市政府大樓隔街相望，處于 市新、舊城交界地帶。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我公司 廣場項(xiàng)目小組自本月 20日入駐，以 公司提供的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，從宏觀角度對 市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、歷史等方面進(jìn)行了初步了解，后經(jīng)工作小組人員親自進(jìn)行全面、深入的商業(yè)市場調(diào)查，比較充分地了解 市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。全年糧食總產(chǎn)量 293萬噸，比上年增長 %，肉類、水產(chǎn)品產(chǎn)量分別增長 %和 5%。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資力度加大。深化城建機(jī)制改革。星國際；西臨人民保險大樓；東北與 市政府緊密相連；本項(xiàng)目地塊位于 市的政治、文化中心，為目前 市奎文區(qū)位置最好，環(huán)境最好，市政配套設(shè)施最完善的地塊之一。距坊子區(qū) 10公里，寒亭區(qū) 8公里，均有公交車通達(dá)本項(xiàng)目。 S投資商具有多年的資本投資、資本運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，戰(zhàn)略意識超前。 S先規(guī)劃、后經(jīng)營，使物業(yè)環(huán)境和商業(yè)空間設(shè)計有利于商業(yè)經(jīng)營。 O城市消費(fèi)群體有較高文化品位和時尚追求。 T 市商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)及商業(yè)競爭日趨激烈，對投資者市場、經(jīng)營性資源構(gòu)成競爭。 定位包括項(xiàng)目戰(zhàn)略定位、業(yè)態(tài)定位、主題定位、形象定位、經(jīng)營定位、功能定位、目標(biāo)客層定位以及幅射目標(biāo)區(qū)域定位。 （二）戰(zhàn)略定位 立足 ，打造商業(yè)地產(chǎn)品牌；延伸品牌價值，幅射膠東半島。對商品的消費(fèi)需求急劇增長，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不斷提高，市內(nèi)現(xiàn)有的傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施已經(jīng)無法滿足這種需求。 本項(xiàng)目占地面積、商業(yè)經(jīng)營面積體量巨大，分別為 60， 100， 000平方米，項(xiàng)目規(guī)模符合 shopping mall 的經(jīng)營需求。 定位依據(jù) 本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全，是 市第一家真正能滿足消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)多種需求的新型商業(yè)業(yè)態(tài) —— shopping mall。 （二）主題定位 項(xiàng)目整體主題定位：休閑 shopping mall 各樓層主題定位 1F：生活品位 1F：流行精品 2F：女人時尚 3F：休閑空間 4F：快樂時空 （三）定位依據(jù) 緊扣項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 shopping mall。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 個性化：體現(xiàn)出消費(fèi)者在追趕潮流的同時更加強(qiáng)調(diào) “ 與眾不同 ” ，個性消費(fèi)可以讓顧客獲得高度的滿足感和受尊敬感，服務(wù)要充分體現(xiàn) “ 一對一 ” 的個性化，顧客在個性化消費(fèi)中自我意識得到高提升。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。在項(xiàng)目功能組合規(guī)劃中，占本項(xiàng)目整體面積的 %。 八、商圈定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （二）商圈定位 核心商圈：本城區(qū) 5公里范圍內(nèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。各類業(yè)態(tài)店鋪在圍繞室 內(nèi)步行街排布的同時，充分考慮到項(xiàng)目每個區(qū)域的商業(yè)價值和各業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)連、帶動，以及對整個項(xiàng)目的形象支撐、招商要求、面積要求、物業(yè)要求及經(jīng)營、管理的特點(diǎn)等因素。 （ 3）百貨店作為一個商業(yè)業(yè)態(tài)，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)模面積應(yīng)在 2萬 m178。 （三）物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售產(chǎn)權(quán)，采用 10 年返租， 物業(yè)整體租賃給國內(nèi)外知名品牌百貨經(jīng)營。 定位依據(jù) （ 1）充分利用本項(xiàng)目規(guī)模大、功能全的優(yōu)勢，科學(xué)處理與項(xiàng)目中各品牌專賣店、個體專業(yè)店的錯位經(jīng)營，全面提升主題百貨與市內(nèi)現(xiàn)有同業(yè)態(tài)商場的綜合競爭力。 二、生活超市 （一）經(jīng)營方式 引進(jìn) 1家國內(nèi)、國外知名的大賣場品牌，如大潤發(fā)、樂購、家世界、北京華聯(lián)、物美等。未來零售市場的競爭將更加激烈，本項(xiàng)目的經(jīng)營成功取決于各主力店、次主力店的經(jīng)營成功。這種轉(zhuǎn)變，使品牌連鎖超市大賣場在與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者的合作談判中占據(jù)主導(dǎo)地位，將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)所 有者推向被動地位，并且雙方合作條件對品牌連鎖超市大賣場越來越有利，更多的義務(wù)、更多的市場風(fēng)險由商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)產(chǎn)權(quán)所有者來承擔(dān)，使招商難度越來越大。是本項(xiàng)目主要購物功能之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。作為專業(yè)店經(jīng)營， 3C店在選址上特別注重項(xiàng)目的 交通條件、通透性、營業(yè)面積等因素。 B 租賃，收取固定租 金并實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值，進(jìn)行資本運(yùn)作。 （ 2） 依據(jù) A 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位要求。由于運(yùn)動用品的時尚屬性、專業(yè)性因素，人氣較旺，特別是學(xué)生、中青年、休閑人士喜歡光顧，將其設(shè)置在本項(xiàng)目的西南角的頂端位，它帶來的顧客資源能夠帶動項(xiàng)目整體人氣。 （三）珠寶城 經(jīng)營方式：引進(jìn) 1家知名品牌連鎖店 區(qū)域位置及面積規(guī) 劃 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 珠寶城選址的要求。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)：物業(yè)分零銷售，經(jīng)營權(quán)返租， 10年后開發(fā)商回收產(chǎn)權(quán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 C 項(xiàng)目整體運(yùn)營的要求。 目標(biāo)客層