【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 北京華聯(lián)、南亞家具廣場(chǎng)等。目前進(jìn)入的商家與即將進(jìn)入的商家，除好又多與欣陽(yáng)百貨、家樂(lè)福、南亞家具廣場(chǎng)不是分布在步行街與三峽廣場(chǎng)附近外，其余全在該區(qū)域內(nèi)。而它們又以兩個(gè)組團(tuán)的形式分布在兩大塊中。其中麥當(dāng)勞、肯德基、沙重百、明日百貨和立洋百貨集中在雙巷子街的上面部分，而新世紀(jì)百貨、賽博數(shù)碼廣場(chǎng)及即將開(kāi)業(yè)的北京華聯(lián)集中在三峽廣場(chǎng)附近區(qū)域。其余的好又多分布在沙正街，家樂(lè)福分布在漢渝路，南亞家具廣場(chǎng)分布在小新街。從以上的事例可以看出，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局已經(jīng)基本完成，其商業(yè)格局也已經(jīng)基本固定，即是以三峽廣場(chǎng)與華宇廣場(chǎng)為核心的沙坪壩區(qū)商業(yè)新中心與以沙重百、明日百貨、麥當(dāng)勞、肯德基為中心的老的商業(yè)中心的兩大組團(tuán)式商業(yè)格局。入住與即將入住沙坪壩區(qū)的商業(yè)均為知名的大型商業(yè)企業(yè)，其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類完善、齊備，從超市到服飾、數(shù)碼、通訊、家電等行業(yè)均有名店設(shè)置在這里。在沙坪壩區(qū)主城區(qū)只剩最后三塊有一定規(guī)模的商業(yè)用地。而這三塊用地以本項(xiàng)目的位置為最好，也可以這樣說(shuō)，本項(xiàng)目是沙坪壩區(qū)最后一個(gè)在商業(yè)核心地段的用地。在今后的若干年內(nèi)，沙坪壩區(qū)商業(yè)的布局將不會(huì)發(fā)生比較大的變化。除非商業(yè)企業(yè)之間的洗牌發(fā)生，否則沙坪壩區(qū)將沿襲現(xiàn)行體系，最多在其中再補(bǔ)充一定的新鮮物業(yè)種類。去年新世紀(jì)百貨超市店入住沙坪壩區(qū)，今年好又多進(jìn)入沙坪壩區(qū)，沙坪壩區(qū)商業(yè)企業(yè)之間的營(yíng)業(yè)額不降反升，這說(shuō)明沙坪壩區(qū)的消費(fèi)潛力并未被真正挖掘出來(lái)，商業(yè)企業(yè)尚還有真正的營(yíng)銷空間可供開(kāi)拓。只要各項(xiàng)目之間定位不重疊，沙坪壩區(qū)完全有能力消化掉更多的商品。因此沙坪壩區(qū)商業(yè)前景與預(yù)期商業(yè)前景是非常樂(lè)觀的。商場(chǎng)名稱詳細(xì)地址經(jīng)營(yíng)面積 （平方米）樓層數(shù) （層）單層經(jīng)營(yíng)面積 （平方米）業(yè)態(tài)沙重百三角碑轉(zhuǎn)盤(pán)旁907271276大型百貨（全市連鎖）明日百貨恒鑫大廈裙樓810031700大型百貨沙百司名人廣場(chǎng)旁680051300大型百貨好又多超市欣陽(yáng)廣場(chǎng)600016000大型超市（全國(guó)連鎖）欣陽(yáng)百貨欣陽(yáng)廣場(chǎng)900033000大型百貨家樂(lè)福華夏銀座500031700大型超市（全國(guó)連鎖）北京華聯(lián)華宇廣場(chǎng)40000140000大型百貨（全國(guó)連鎖）金誠(chéng)廣場(chǎng)沙重百旁750041870服裝、服飾（分零經(jīng)營(yíng)）立洋百貨立海大廈1200062000大型百貨（全國(guó)連鎖）國(guó)美商場(chǎng)小龍坎219路車站旁407131357專營(yíng)家電（全國(guó)連鎖）山城超市漢渝路3000左右2超市（全市連鎖）新世紀(jì)百貨融信大廈120003大型百貨、超市（全市連鎖）南亞家具沙龍廣場(chǎng)4約7000家具、家居裝飾（全市連鎖）第二部分 金沙國(guó)際項(xiàng)目商業(yè)特征一、基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目概況金沙國(guó)際位于沙坪壩區(qū)中心商業(yè)區(qū)，原沙百司舊址。由于前身是沙百司，在沙區(qū)居民中有較強(qiáng)的影響力和認(rèn)可度。項(xiàng)目用地面積3400平方米，占地面積1887平方米，總建筑面積56085平方米。其中：項(xiàng)目裙樓部分共12層，建筑面積23345平方米；地上部分共8層（㎡）、地下4層（共計(jì) ㎡）。車位數(shù)量充足，合計(jì)113個(gè)。（★ 數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告書(shū)）地理位置金沙國(guó)際位于沙坪壩小新街74號(hào)，緊鄰三角碑主轉(zhuǎn)盤(pán)旁，座落在沙坪壩區(qū)商貿(mào)中心區(qū)內(nèi)，周邊商貿(mào)購(gòu)物、經(jīng)濟(jì)金融、信息機(jī)構(gòu)、餐飲娛樂(lè)、商務(wù)辦公氛圍濃厚，是沙坪壩區(qū)核心的黃金口岸。相關(guān)配置金沙國(guó)際建筑規(guī)劃：負(fù)四層為設(shè)備用房，負(fù)二層負(fù)三層為車庫(kù)，負(fù)一層是可由街面直接進(jìn)入的超市，1層至8層為商業(yè)用房。塔樓部分為精品商務(wù)公寓，將成為沙坪壩區(qū)寫(xiě)字樓的又一代表性樓盤(pán)。整棟大廈配有5臺(tái)高速垂直電梯，1至8層商業(yè)裙房每層配有兩部自動(dòng)扶梯，專業(yè)物業(yè)管理公司提供高標(biāo)準(zhǔn)酒店式的物業(yè)管理服務(wù)。項(xiàng)目商業(yè)部分基本技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目商業(yè)裙樓采用大開(kāi)間全框架結(jié)構(gòu)，柱距均勻，為商業(yè)賣場(chǎng)提供經(jīng)濟(jì)靈活的布局。標(biāo)準(zhǔn)單層面積負(fù)一層：（建筑外邊框面積，下同）；平街層：（）；2——7層：，每層單層約為2000平方米。第8層：（★ 數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告書(shū)）層高負(fù)一層：；首 層：5米；標(biāo)準(zhǔn)層：。商業(yè)部分硬件設(shè)施配套扶梯從1層至8層，每層設(shè)有兩部自動(dòng)扶梯，保證人流通行無(wú)阻。車位2層與3層為車庫(kù)，面積在5200平方米左右，可泊車近120輛，能夠充分滿足大廈需要。衛(wèi)生間每層設(shè)男女衛(wèi)生間。二、本項(xiàng)目商業(yè)特征之SWOT分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)3252。2 地段成熟 252。1 地理位置優(yōu)勢(shì)突出，252。 7252。6 項(xiàng)目建筑宏偉、布局合理。裙樓建筑主體柱距均勻，252。5 周邊銀行、郵局、餐飲、辦公、賓館等市政配套齊全 252。4 現(xiàn)階段裙樓主體已經(jīng)完成 252。項(xiàng)目工程進(jìn)度較快， 14252。13 不252。12 項(xiàng)目單層進(jìn)深較大，252。11 易于形成大型賣場(chǎng)氛圍 252。10 不252。9 項(xiàng)目單層面積小，252。8 為商業(yè)賣場(chǎng)提供了經(jīng)濟(jì)靈活的布局252。形成大開(kāi)間形式， 20252。19 利于商業(yè)縱向空間感的營(yíng)造 252。18 不252。17 務(wù)于主樓部分，252。16 且主要服252。15 垂直電梯數(shù)量較少，252。易于賣場(chǎng)內(nèi)人流引導(dǎo) 28252。27 不252。26 當(dāng)會(huì)產(chǎn)生壓抑感，252。25 修飾不252。24 ，252。23 標(biāo)252。22 準(zhǔn)層消費(fèi)壓力增大 252。21 使得標(biāo)252。平街層可營(yíng)業(yè)面積最小， 利于賣場(chǎng)建設(shè)機(jī)會(huì)點(diǎn)威脅32252。31 有充分的消費(fèi)購(gòu)買能力 252。30 由院校學(xué)生消費(fèi)人群，252。29 周邊常住和流動(dòng)人口眾多 252。 35252。34 靈活變化、有效組合的銷售策略將為項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)的運(yùn)作創(chuàng)造良好的保障 252。33 屬于人氣的聚集地 252。交通條件好， 38252。37 新興商業(yè)業(yè)態(tài)容易被進(jìn)行“克隆”競(jìng)爭(zhēng) 252。36 現(xiàn)階段片區(qū)內(nèi)整體商業(yè)物業(yè)的空置量大，252。特色化、專業(yè)性商業(yè)市場(chǎng)是中心區(qū)域內(nèi)所欠缺的空白點(diǎn) 40 沖擊影響較大252。39 質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，252。項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)同三、綜合評(píng)析總體狀態(tài)金沙國(guó)際所處的區(qū)域位置是整個(gè)沙坪壩區(qū)的商業(yè)中心位置；區(qū)域內(nèi)有眾多主力商業(yè)點(diǎn)，傳統(tǒng)模式占主流，而且其經(jīng)營(yíng)狀況良好；區(qū)域內(nèi)部分商業(yè)賣場(chǎng)環(huán)境缺乏縱深度，即臨街的生意好，卻有大量商業(yè)場(chǎng)地空置；本項(xiàng)目評(píng)析根據(jù)金沙國(guó)際所處的地緣優(yōu)勢(shì)，金沙國(guó)際極有可能與沙重百、金城廣場(chǎng)、明日百貨、立洋商場(chǎng)、嘉多利廣場(chǎng)形成沙坪壩中心商業(yè)區(qū)500米黃金走廊，并成為黃金走廊最大的特色化、專業(yè)性商業(yè)中心。（、），占整個(gè)項(xiàng)目總建筑面積（56000平方米）%。（其中：%%）（★數(shù)據(jù)來(lái)源于項(xiàng)目測(cè)繪報(bào)告書(shū)）本項(xiàng)目商場(chǎng)面積超過(guò)整體總面積的30%，是適宜做為引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)。引導(dǎo)性商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)可考慮由物業(yè)發(fā)展公司自行經(jīng)營(yíng)，業(yè)主受益的“返租”方式，使業(yè)主、住戶受益。同時(shí)，增強(qiáng)了規(guī)范性引導(dǎo)，與項(xiàng)目整體氛圍合拍。項(xiàng)目商業(yè)建議表指標(biāo)10%以下10%～～20%20%～～30%30%以上商業(yè)業(yè)態(tài)輔導(dǎo)型輔助型常規(guī)超常規(guī)、引導(dǎo)型基本說(shuō)明建筑形態(tài)是以個(gè)體門(mén)面或者攤販為主，主要提供消費(fèi)者日常普通需要的產(chǎn)品。兼含輔導(dǎo)型產(chǎn)品業(yè)態(tài)，但輻射性增強(qiáng)。建筑形態(tài)上可以是個(gè)體門(mén)面的集合。具備一定的商業(yè)知名度，以傳統(tǒng)百貨經(jīng)營(yíng)為主。超常規(guī)主要是指?jìng)鹘y(tǒng)百貨商業(yè)的集合，是知名度很高的大型綜合性商場(chǎng)；引導(dǎo)型是指具備較高的知名度的特色化、專業(yè)性市場(chǎng)。市場(chǎng)參考陽(yáng)光驛站 洋河花園龍湖西苑 怡馨大廈漢渝路山城超市 躍華商城沙坪壩重百 大都會(huì) 石橋埔泰興電腦城第三部分 金沙國(guó)際商業(yè)裙樓市場(chǎng)定位建議一、金沙國(guó)際商業(yè)部分定位概念設(shè)計(jì)（一）建筑目標(biāo)設(shè)計(jì)確立金沙國(guó)際在沙坪壩區(qū)中心商業(yè)圈的位置本項(xiàng)目在沙百司舊址上而建，再加上商務(wù)公寓的成功推出，使得在沙坪壩區(qū)居民中有較強(qiáng)的影響力和認(rèn)可度；地緣優(yōu)勢(shì)突出，毗鄰沙重百、金誠(chéng)廣場(chǎng)、明日百貨、立洋百貨等中心商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)情況最好的商業(yè)物業(yè)，易于人流的匯集，從而顯現(xiàn)本項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)?？傮w目標(biāo)總體目標(biāo)：使金沙國(guó)際商業(yè)部分成為沙坪壩區(qū)中心商圈的“最可去”的地方。分目標(biāo)最可逛：最有看點(diǎn)，逛著不累最可購(gòu)：物美價(jià)廉最可玩：休閑娛樂(lè)盡在其中具體衡量指標(biāo)u提高日平均吸引人流目標(biāo)u對(duì)消費(fèi)者要求要有廣泛的適應(yīng)性：男女老少皆宜178。對(duì)消費(fèi)者要求要有強(qiáng)烈的吸引力：學(xué)生、居民、流動(dòng)人群178。將人流最大限度的引導(dǎo)到金沙國(guó)際來(lái)178。充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，178。u160