【文章內容簡介】 ********借（貸）款明細表 ............................................................................ 82 輔助報表 5 ****************還款付息表 ......................................................................................... 83 附件 .......................................................................................................................................................................... 84 1 第一章 項目基本情況 項目概況 （一）項目名稱 **************** （二）項目建設地點 項目地塊位于北京市海淀區(qū)中關村 ****區(qū)規(guī)劃公建區(qū)（ IV 區(qū)）用地東南部，基地近似成三角形，基地面積約 公頃。具體四至范圍是：南側為海淀鎮(zhèn) *街（ **路），西側為 **（ **）號路，西北側為 ***（ 4）號路，東北側為海淀 ***街（規(guī)劃步行商業(yè)街）。 （三）項目建設內容 ****************建設項目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066m2。其中地上建筑面積 119268m2，地下建筑面積 74798m2。地下四層，地上二十四層。地下功能為停車庫及機電設備用房，共 設有 900 個機動車停車位，其中地下 892 個，地上 8個；自行車停車位 1369 個；地上部分由五星級酒店、寫字樓及商業(yè)三棟建筑組成，酒店 24 層，高 ；寫字樓 19 層，高 ；商業(yè) 6 層，高 。 （四）項目組織運營過程 ****************建設項目是由北京 ***園置業(yè)股份有限公司具體承擔其開發(fā)建設工作。其是由北京 ***園置業(yè)股份有限公司通過公開招標方式取得的土地。截止目前，項目已取得中標通知書并已簽訂北京市國有土地使用權出讓合同（京地出合字（ 20xx）第 237 號）、市規(guī)劃委設計方 案復函（ 20xx 規(guī)復函字 0279 號）。 北京 ****園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產開發(fā)、基礎設施建設，其核心業(yè)務為房地產開發(fā)、基礎設施建設、投資管理等。 （五）項目投資收益 經計算，本項目預計開發(fā)建設總成本費用約 萬元，此時，利潤總額為 30574 萬元，所得稅為 萬元，稅后利潤為 萬元。 根據(jù)房地產開發(fā)項目平均收益率水平及銀行長期貸款利率，年基準收益率確 2 定為 10%?，F(xiàn)金流入為銷售收入，現(xiàn)金流出為建設投資與財務成本，經計算各項財務指標為： 稅前 全 投資財務內部收益率 % 全投資財務凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 13517 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 稅后 全投資財務內部收益率 % 全投資財務凈現(xiàn)值 (Ic=10%) 萬元 3580 全投資靜態(tài)回收期 年 全投資動態(tài)回收期 年 全投資投資利潤率 % 上述數(shù)據(jù)表明本項目在財力上是可行的，投資可獲一定的效益。 （六）項目融資 ****************建設項目全部投資由 *******園置業(yè)股份有限公司自籌解決。 （七）項目建設周期 ****************建設項目工程建設周期為 21 個月，從 20xx 年 9 月開始至20xx 年 6月。其中， 20xx 年 11月至 20xx 年 1月為基礎施工期， 20xx 年 2 月至 20xx 年 8 月為結構施工期， 20xx 年 9 月至 20xx 年 6 月為裝修和室外工程施工期。 項目單位簡介 （一）建設單位情況 北京 ****園置業(yè)股份有限公司具體承擔 ****************塊的開發(fā)建設工作。 單位名稱： 注冊地址： 法人代表： 注 冊資金： 20xx0 萬元 成立日期： 1999 年 12 月 15 日 3 （二）、公司股東基本情況 *******園置業(yè)股份有限公司是由 *******園建設（集團）股份有限公司、上海 *******房地產發(fā)展有限公司、北京 *******房地產集團公司、海南 *******投資發(fā)展有限公司、深圳 ***投資發(fā)展有限公司、北京 ***土地整理公司六家公司參股。 各家股東在投資開發(fā)、科技創(chuàng)新、經營管理、資本融通方面，擁有雄厚的實力和豐富的經驗，為 *******園置業(yè)股份有限公司的發(fā)展奠定了堅實的基礎。 （三）、公司核心業(yè)務 *******園置業(yè)股份有限公司主要從事房地產開發(fā)、基礎設施建設，其核心業(yè)務：房地產開發(fā)，基礎設施建設；技術開發(fā)、技術轉讓；投資管理。 公司在房地產開發(fā)，基礎設施建設、規(guī)劃設計、市場營銷等領域有一支素質較高的專家隊伍，按照現(xiàn)代企業(yè)制度建設的經營管理機制，是保證高速運轉的基礎。 項目技術經濟指標 規(guī)劃用地面積： 平方米 總建筑面積： 194066 平方米 其中：地上建筑面積： 119268 平方米（包括酒店： 51629 平方米，辦公： 25145 平方米，商業(yè)： 42494 平方米）， 地下建筑面積： 74798 平方米。 報告編制依據(jù) 《北京市規(guī)劃委員會關于原則同意 ****************項目設計方案的復函》 (20xx 規(guī)復函字 0279 號 ) 《北京 ****************項目設計說明》 《北京市國有土地使用權出讓合同》（京地出［合］字（ 20xx）第 237 號） 建設部《房地產開發(fā)項目經濟評價方法》 4 第二章 項目建設的背景和必要性 項目建設的背景 *******園區(qū)是 ****年 5 月經國務院批準建立的中國第一個國家級高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)。 *******園區(qū)管理委員會作為市政府派出機構對園區(qū)實行統(tǒng)一領導和管理。 *******園區(qū)覆蓋了北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區(qū)域，包括海 ***園、 **園、昌平園、電子城科技園和亦莊科技園。海淀園位于海淀區(qū)，其中建有 平方公里的上地信息產業(yè)基地和 4平方公里的 。 1999 年 6 月，國務院正式批復了北京市政府和科學技術部《關于實施科教興國戰(zhàn)略，加快建設 *******園區(qū)的請示》。這是繼 80年代設立深圳等經濟特區(qū)，90 年代開發(fā)開放浦東之后，國家跨世紀發(fā)展的又一重大戰(zhàn)略舉措。 5 *******園區(qū) 的發(fā)展目標是要充分利用中關村的人才、科技、知識優(yōu)勢和高科技產業(yè)的基礎，用 10 年的時間，把 *******園區(qū)建設成為具有鮮明時代特點、我國自己特色、世界一流的科技園區(qū)，成為國家科技創(chuàng)新示范基地、科技成果孵化和輻射基地、高素質人才創(chuàng)新人才的培養(yǎng)基地。 到 20xx 年， *******園區(qū)生產總值達到 1300 億元人民幣，年遞增 20%，成為新的經濟增長的“發(fā)動機”，同時，科技園區(qū)強大的輻射作用，必將促進和帶動全國，尤其是北京市的產業(yè)結構優(yōu)化和經濟的持續(xù)發(fā)展，成為推動我國高新技術產業(yè)發(fā)展和現(xiàn)代化建設的強大動力。 加快 *******園區(qū)的建設首先需要為中關村的發(fā)展提供一個良好的基礎環(huán)境，這是滿足 *******園區(qū)發(fā)展的基本條件。 項目建設的必要性 *******是“ *******園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設的重點項目。它位于海淀區(qū) **鎮(zhèn)，東起 **路，西至 **路，北到 ***環(huán)（北大南門），南邊界為 **鎮(zhèn)南街，是中關村的高科技商務中心區(qū)。西區(qū)總占地面積 公頃，規(guī)劃地上建筑總面積 100 萬平方米，地下建筑總面積約 50 萬平方米?？側莘e率為 ，綠化率在 35％以上，城市公共綠地 公頃，機 動車停車位 10000 個。規(guī)劃建筑高度由西向東從 50 米到 80 米逐漸升高，局部修建高度 90 米－ 120 米的標志性建筑群，形成高低錯落、變化有致的城市輪廓線。 6 西區(qū)整個用地范圍有明確的功能分區(qū)：綜合科貿組團區(qū)主要提供科技貿易類企業(yè)辦公建筑用地；公共建筑區(qū)提供金融、會展、酒店、商業(yè)、綜合管理等建筑用地；公共綠化廣場包括綠地、景觀、公共交往空間與地下商業(yè)設施。 *******效果圖 7 *******作為科技園區(qū)的核心區(qū)域，是規(guī)劃確定的高科 技產業(yè)的管理決策、研究開發(fā)、產品和技術的展示中心區(qū)，是整個 *******園區(qū)的商貿中心區(qū)，是開展高科技產業(yè)活動的“窗口”和與國際經濟接軌的基地。 *******的建設已經成為近期中關村核心區(qū)規(guī)劃建設的重點。 ****************建設項目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066M2，項目將建成 酒店（ 24層高精裝修）、 5A 級辦公樓（ 20 層高部分裝修）、購物中心（ 6 層高部分裝修）。 本項目的建成將填補中關村地區(qū)此類項目的空白，對于推動 *******乃至整個中關村地區(qū)的建設將有重要意義。 8 第三章 投資環(huán)境分析 3． 1 總體宏觀經濟分析 宏觀經濟形勢介紹 中國經濟在過去的二十年中迅速發(fā)展，國民生產總值已達到世界的 %。中國的零售業(yè)也在以兩位數(shù)的速度增長，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣的發(fā)展速度將會在短期到中期內存在。與此同時，通貨膨脹比率穩(wěn)定在比較低的水平（不到 4%），零售業(yè)和零售價格指標都保持相對穩(wěn)定。 這樣的國民生產總值能力保證了大多數(shù)外商的直接投資達到相當高的水平，在今后的幾年中有這樣的發(fā)展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經濟的重要組成部分將會進入 反常的前進狀態(tài)。 排除無法預計的政治或其它方面劇變的影響，中國經濟的強大發(fā)展水平將會在中期內存在。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900 萬人移居到城市。同時，農村的總人口量也在持續(xù)增長。 北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產業(yè)城市。改革開放以后特別是 十五 時期，中共北京市委、市政府大力發(fā)展 首都經濟 。循著北京經濟發(fā)展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經濟結構和布局進行調整，經濟增長方式的加速轉變，使全市國民經濟持續(xù)快速健康增長，綜合經濟實 力保持在全國前列。 9 如 上 圖所示， 過去的十多年中，北京市的經濟保持了高速的增長， 除 1998年受到亞洲金融風暴的影響外，北京的國內生產總值在 1990 至 20xx期間一直保持兩位數(shù)字的增長 速度，國內生產總值由 1991 年的 億元，增長到了 20xx年的 億元，年均遞增率為 %。 。 在 1990 至 20xx 年間，北京市人均國內生產總值從 1990 年的￥ 4,878，迅速增長到 20xx 年的￥ 36,832（約折合 4,454 美元），平均年增長率達到 %。 據(jù)統(tǒng)計，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也由 1991 年的 2， 040 元增加到20xx 年的 15， 638 元，普通居民的購買力大幅增強，為北京房地產市場的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎。 10 據(jù)預測，北京市消費價格指數(shù)在中短期內將保持穩(wěn)定，從而帶動消費市場活躍，刺激房地產市場開發(fā)建設。 奧運申辦成功后，北京市計劃動用高達 1800 億元的資金進行北京城市基礎設施的建設，經過這一輪大規(guī)模的基礎設施建設，北 京的城市面貌將發(fā)生翻天覆地的變化，總的方向是更都市化、更國際化、更適宜居住、與國內其他城市的差距也會越拉越大。隨著北京知名度和吸引力的提高，將吸引越來越多的外地甚至境外的投資者前往置業(yè)，直接拉動房地產的消費需求。 總體上看，北京已經初步建立市場經濟體制，產業(yè)結構正向高級化發(fā)展，居民財富大幅增加，市民工作和生活方式正發(fā)生著深刻變化，整體經濟態(tài)勢正朝著高增長、開放型、知識經濟的方向發(fā)展，作為支柱產業(yè)的房地產行業(yè)也將更加繁榮。 3． 2 國家政策及土地市場分析 近年北京土地市場調控 北京市在近兩年采取了一系列 措施，加強土地管理工作，改善宏觀調控，對土地市場的影響重大而深遠。 （ 1）出臺國有建設用地供應辦法及其配套政策 為深化土地使用制度改革，優(yōu)化土地供應機制，有效調控宏觀經濟，促進經濟和社會可持續(xù)發(fā)展， 20xx 年北京市出臺了《北京市國有建設用地供應辦法（試行）》，及其配套政策，包括《北京市出讓國有土地使用權招標拍賣掛牌辦法的通 11 知》、《北京市國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓底價確定辦法（試行）》、《北京市收回企業(yè)國有土地使用權補償辦法》、《北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法》、《北京市土地一級開發(fā)及經 營性用地招標拍賣掛牌出讓流程示意圖》?！秶薪ㄔO用地供應辦法》自 5 月 1日起施行著力調整國有建設用地的供應現(xiàn)狀：用“年度供應計劃”來調控土地市場，解決北京土地供應的機制問題；規(guī)定由市政府統(tǒng)一組織管理全市國有建設用地的供應，控制國有建設用地的供應總量和供應結構；分不同用途，采取不同的土地供應方式。 （ 2