【正文】 北京酒店市場供應(yīng)量在分布上是不均勻的。同時，眾多跨國公司紛紛選擇中關(guān)村，設(shè)立分支機構(gòu)或區(qū)域總部，而且，跨國公司的進入有逾演逾烈的趨勢。此外在中關(guān)村外圍還將陸續(xù)有寫字樓供應(yīng)。從趨勢上看遞增明顯，短期內(nèi)與增幅不明顯的需求量會產(chǎn)生供過于求的矛盾，這種矛盾同時還體現(xiàn)在供需結(jié)構(gòu)上的不對稱。 針對中關(guān)村 商業(yè)地產(chǎn) 的集中放量，一方面現(xiàn)階段中關(guān)村大量寫字樓上市，表明該區(qū)域商務(wù)氛圍已形成，商務(wù)配套的相對缺乏使區(qū)域后期物業(yè)產(chǎn)品類型發(fā)生了轉(zhuǎn)變。 被單一的商業(yè)模式統(tǒng)治長達十余年的 中關(guān)村地區(qū) ，終于迎來了 商業(yè)地產(chǎn) 項目 “ 百家爭鳴 ” 的局面。估計建成之后總的商業(yè)面積會超過 15 萬。其次是內(nèi)需拉動增長將是中國經(jīng)濟未來相當長一個時期的宏觀特征。在此期間，由于投資轉(zhuǎn)化為供給存在一個遲滯期 ，所以各項經(jīng)營性指標與當前相比不會有太大的變化，平均客房出租率約在 70－ 78%之間作調(diào)整，平均房價有可能在 600－ 700 元 /間夜波動。而各大酒 店集團對北京更是青睞有加，似乎都是沖著北京奧運會，趕在 20xx 年前開業(yè)。就目前的市場情況來看，已經(jīng)有一些在過去曾經(jīng)是優(yōu)質(zhì)寫字樓典型代表的項目逐漸淡出市場的案例 ，這些項目的原有租戶將是未來優(yōu)質(zhì)新增寫字樓供應(yīng)的 21 重要吸納者。 北京甲級寫字樓項目主要分布在以 CBD 為代表的東部區(qū)域、金融街區(qū)域及中關(guān)村區(qū)域。 北京市各商圈在建商業(yè)項目供應(yīng)分布 19 從 上 圖可以看出北京市商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)呈現(xiàn)極大的不均衡特點，投資機構(gòu)普遍認為：從這種不均衡可以看出市場熱點，也可以挖掘市場空白點；市場熱點地區(qū)，既說明存在投資機會，也說明激烈競爭在孕育風(fēng)險。 預(yù)計 20xx、 20xx 年中外零售商仍將繼續(xù)在中國的擴張勢頭，優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場的需求將繼續(xù)上升。 在國家逐步加強宏觀調(diào)空，抑制房地產(chǎn)市場過熱的大背景下，北京市商品房價格出現(xiàn)了大幅上揚的勢頭，引起了社會各界的密切關(guān)注。 31 大限等重大事件，但住宅市場供需仍然呈現(xiàn)出前所未有的旺盛。土地供應(yīng)計劃指標遠郊區(qū)縣繼續(xù)向順義、通州和亦莊新城傾斜。 20xx 年土地成交量雖然比上一年度減少了 %，但是 億元的成交金額與上年基本持平，微漲 %。 （ 3）加大清理閑置土地力度 北京市國土局于 20xx 年 8 月和 10 月對 45 宗地塊的土地使用權(quán)正式公告收回，用地面積約 67 公頃、規(guī)劃建筑面積 309 萬平方米。 （ 2）頒布執(zhí)行 20xx 年、 20xx 度土地供應(yīng)計劃 土地供應(yīng)計劃是政府加強和改善宏觀調(diào)控的重要手段。 據(jù)統(tǒng)計，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也由 1991 年的 2， 040 元增加到20xx 年的 15， 638 元，普通居民的購買力大幅增強，為北京房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。 中國的都市人口數(shù)量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900 萬人移居到城市。 ****************建設(shè)項目規(guī)劃工程總建筑面積約 194066M2，項目將建成 酒店（ 24層高精裝修）、 5A 級辦公樓（ 20 層高部分裝修）、購物中心（ 6 層高部分裝修）。 項目建設(shè)的必要性 *******是“ *******園區(qū)”規(guī)劃中的重要部分，是北京市“十五 規(guī)劃中科技園區(qū)建設(shè)的重點項目。 *******園區(qū)管理委員會作為市政府派出機構(gòu)對園區(qū)實行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)和管理。其中， 20xx 年 11月至 20xx 年 1月為基礎(chǔ)施工期， 20xx 年 2 月至 20xx 年 8 月為結(jié)構(gòu)施工期， 20xx 年 9 月至 20xx 年 6 月為裝修和室外工程施工期。其是由北京 ***園置業(yè)股份有限公司通過公開招標方式取得的土地。 I **************** 項目建議書代可行性研究報告 北京 *******工程咨詢有限公司 二〇〇六年八月四日 II 目 錄 第一章 項目基本情況 ..................................................................................................................................... 1 項目概況 ......................................................................................................................................................... 1 項目單位簡介 ................................................................................................................................................ 2 項目技術(shù)經(jīng)濟指標 ....................................................................................................................................... 3 報告編制依據(jù) ................................................................................................................................................ 3 第二章 項目建設(shè)的背景和必要性 ............................................................................................................... 4 項目建設(shè)的背景 ........................................................................................................................................... 4 項目建設(shè)的必要性 ....................................................................................................................................... 5 第三章 投資環(huán)境分析 ..................................................................................................................................... 8 3． 1 總體宏觀經(jīng)濟分析 ................................................................................................................................... 8 3． 2 國家政策及土地市場分析 .................................................................................................................... 10 3． 3 房地產(chǎn)市場分析 ...................................................................................................................................... 14 3． 4 商業(yè)地產(chǎn)市場分析 ................................................................................................................................. 16 3． 5 寫字樓市場分析 ...................................................................................................................................... 19 3． 6 酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場分析 .................................................................................................................... 21 第四章 區(qū)域市場分析 ................................................................................................................................... 24 4． 1 中關(guān)村地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場分析 ........................................................................................................... 24 4． 2 中關(guān)村地區(qū)寫字樓地產(chǎn)市場分析 ....................................................................................................... 25 4． 3 中關(guān)村地區(qū)酒店類物業(yè)地產(chǎn)市場分析 .............................................................................................. 29 第五章 項目市場定位 ................................................................................................................................... 31 5． 1 中關(guān)村地區(qū)市場總體分析 .................................................................................................................... 31 5． 2 項目業(yè)態(tài)組合 .......................................................................................................................................... 31 5． 3 項目客戶群分析 ...................................................................................................................................... 32 第六章 項目選址及建設(shè)條件分析 ............................................................................................................... 34 6． 1 項目用地范圍及自然狀況 .................................................................................................................... 34 6． 2 市政配套條件 .......................................................................................................................................... 35 6． 3 社會人文環(huán)境 .......................................................................................................................................... 35 第七章 項目建設(shè) 方案 .................................................................................................................................. 36 7． 1 項目總體規(guī)劃 .......................