【文章內(nèi)容簡介】 路和滬松公路的路況都較好，可以為擁有私家車的人士帶來便利，使他們通行快捷，方便到達(dá)，而他們正是消費(fèi)能力最強(qiáng)的階層；并且本項(xiàng)目規(guī)劃的800多個(gè)地面、地下停車位，能夠給駕車人士帶來相當(dāng)大的便利，不至于因?yàn)椴窜嚥环奖愣艞壴诒旧虡I(yè)街進(jìn)行消費(fèi)的想法。 整個(gè)項(xiàng)目用地較為平整，形狀方正，便于我們進(jìn)行產(chǎn)品規(guī)劃和布局。 項(xiàng)目用地的西側(cè)有一條南北向的河道，如果我們能夠在景觀規(guī)劃中對其加以充分利用和改善，在一定程度上能使本項(xiàng)目獨(dú)具特色，提升物業(yè)的賣點(diǎn)及附加價(jià)值。 地塊位于松江工業(yè)園區(qū)內(nèi)，因此本項(xiàng)目的開發(fā)受到了政府方面的大力支持，我們可以充分利用這一優(yōu)勢，選擇在項(xiàng)目奠基時(shí)、開盤時(shí)或開業(yè)時(shí)舉行一定規(guī)模的POP活動，邀請政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和新聞媒體參加，廣泛宣傳本項(xiàng)目，將起到事半功倍的效果。項(xiàng)目劣勢 項(xiàng)目地塊位于工業(yè)園區(qū)邊緣，周邊道路的市政建設(shè)尚不完善，如道路綠化、路燈、地下公用事業(yè)管道等建設(shè)都相對落后，這不僅給本項(xiàng)目的建設(shè)施工帶來了一定的困難，更需要我們花費(fèi)更多的力量在項(xiàng)目的現(xiàn)場包裝和廣告推廣上，以求通過自身的產(chǎn)品品質(zhì)和形象來提升項(xiàng)目所處地段在人們心目中的商業(yè)地位。 由于近兩年來，松江區(qū)域的幾個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目在產(chǎn)品定位和操作方式上的失誤，導(dǎo)致目前區(qū)域內(nèi)有較多的商鋪空置，投資者難以獲取投資回報(bào)。這不僅打擊了眾多投資者的投資積極性，更需要我們在推廣和銷售中充分給予投資客戶信心，使他們切實(shí)地感覺到投資利益將會得到保障。項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) 隨著整個(gè)松江新、老城區(qū)和工業(yè)園區(qū)的不斷發(fā)展，會有更多數(shù)量的外區(qū)人口和跨國企業(yè)看好松江并入駐松江，特別是來自工業(yè)區(qū)的日本人、臺灣人等外籍人士和松江新、老城區(qū)的高收入群體將日益增加，這在很大程度上提升了項(xiàng)目未來的升值潛力。 松江地區(qū)的高收入群體較多，特別是高檔消費(fèi)的潛力尚未被完全挖掘出來，并且由于目前松江高檔消費(fèi)場所相對缺乏和分散，對本項(xiàng)目而言，此時(shí)入市恰逢時(shí)機(jī)。項(xiàng)目威脅點(diǎn)隨著松江新、老城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，會有較多的潛在商業(yè)供應(yīng)量推向市場，而如果我們未能在較短的時(shí)間內(nèi)使區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)者接受本商業(yè)街，并最終使他們穩(wěn)定下來，將會在以后的經(jīng)營上遭遇激烈的市場競爭。項(xiàng)目整體定位定位的基本依據(jù)地段決定原則由于本項(xiàng)目距離松江中心商圈較遠(yuǎn)，并且處于松江老城區(qū)的邊緣地帶，區(qū)域人氣不旺，因此，我們必需通過精準(zhǔn)業(yè)態(tài)經(jīng)營定位，有效地將目標(biāo)消費(fèi)者吸引到本項(xiàng)目。業(yè)態(tài)演變原則傳統(tǒng)的商業(yè)街只是單一地購物場所，但是隨著松江地區(qū)人民的生活水平的提高和消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，目的性消費(fèi)將成為商業(yè)主流，休閑、餐飲、娛樂將成為消費(fèi)者除日常生活性消費(fèi)以外最大的需求，并且其規(guī)模也將趕超購物消費(fèi)的規(guī)模。商圈擴(kuò)大原則同樣，根據(jù)本項(xiàng)目的市場定位，在消費(fèi)群體的定位上需要充分考慮整個(gè)松江區(qū)域，擴(kuò)大本商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的服務(wù)半徑，吸引更多的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)群，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)街的持續(xù)繁榮。項(xiàng)目整體定位綜合考慮松江商業(yè)房地產(chǎn)市場的分析結(jié)論和項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們對項(xiàng)目的整體定位概括如下：我們的目標(biāo)：以本項(xiàng)目為龍頭，帶動整個(gè)松江區(qū)域中高檔餐飲、娛樂消費(fèi)市場的繁榮。我們的定位：一條匯聚中高檔餐飲業(yè)和休閑娛樂業(yè)，輻射整個(gè)松江及周邊區(qū)域高端消費(fèi)群體的核心商業(yè)街。商業(yè)定位詮釋項(xiàng)目整體定位明確了本項(xiàng)目商業(yè)街的立足點(diǎn)、服務(wù)范圍、功能設(shè)定、檔次水平和業(yè)態(tài)性質(zhì)。252。 立足點(diǎn)雖然本項(xiàng)目位于松江新、老城區(qū)與工業(yè)園區(qū)的結(jié)合地帶，但是距離新、老城區(qū)的商業(yè)中心地帶都相對較遠(yuǎn)，附近也沒有成規(guī)模的住宅區(qū)消費(fèi)支持。因此，本項(xiàng)目定位立足點(diǎn)的關(guān)鍵在于能夠覆蓋到整個(gè)松江區(qū)域，包括工業(yè)園區(qū)，擴(kuò)大本商業(yè)街的服務(wù)半徑，并力爭吸引部分昆山及上海地區(qū)的高端消費(fèi)者。252。 服務(wù)范圍本項(xiàng)目定位立足于整個(gè)松江區(qū)域，主要服務(wù)范圍是以本項(xiàng)目所在的位置為中心，吸引區(qū)域內(nèi)的所有高收入群體和外籍人士，特別是松江新、老城區(qū)的高收入消費(fèi)者、松江工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)的高級管理層人士等。252。 功能設(shè)定緊緊抓住區(qū)域內(nèi)高檔餐飲及休閑娛樂行業(yè)的市場潛力，為目標(biāo)消費(fèi)者提供高水平的目的型消費(fèi)服務(wù)。252。 檔次水平與區(qū)域內(nèi)的既有商業(yè)開展錯位經(jīng)營，避開中、低檔次的餐飲、娛樂設(shè)施，定位于高檔的餐飲、娛樂中心。252。 業(yè)態(tài)性質(zhì)由于本項(xiàng)目商業(yè)體量較大，所以內(nèi)部業(yè)態(tài)主要以大面積的品牌餐飲行業(yè)及休閑娛樂行業(yè)為主。力爭通過此類商業(yè)設(shè)施在本項(xiàng)目內(nèi)的積聚，帶動周邊如：松東路和榮樂東路的商業(yè)氛圍，最終形成一個(gè)立足于城市次中心地位的高檔消費(fèi)商圈。項(xiàng)目產(chǎn)品建議品質(zhì)源于細(xì)節(jié)由于本項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃方案已經(jīng)基本確定，因此只能在一些細(xì)節(jié)方面提出我們的產(chǎn)品建議。廣告與燈箱商業(yè)街開業(yè)后，各商家作為一個(gè)商業(yè)經(jīng)營者，不可避免的需要在建筑物外立面上設(shè)置一系列的宣傳廣告，吸引消費(fèi)者的光顧，包括：霓虹燈、旗幟、燈箱、廣告牌等?；谝陨显?，我們建議在建筑設(shè)計(jì)時(shí)需充分考慮各商家的廣告要求，預(yù)留一定的空間和位置。同時(shí)，建議在榮樂東路與滬松公路交界處設(shè)置大面積的燈箱廣告牌（可以用高炮廣告的形式來表現(xiàn)），其內(nèi)容主要為各入駐商家的LOGO及名稱。這樣既能凸現(xiàn)整條商業(yè)街的檔次，又能引起潛在消費(fèi)者的注意，起引導(dǎo)人流的作用?？照{(diào)設(shè)備建議商業(yè)街各區(qū)域的空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)就予以統(tǒng)一規(guī)劃，避免由于各商家的空調(diào)機(jī)位放置不當(dāng)而造成對商業(yè)街整體檔次的影響，同時(shí)避免各類矛盾的出現(xiàn)。建筑燈光由于餐飲、休閑娛樂行業(yè)的主要營業(yè)時(shí)間都在夜晚，因此本項(xiàng)目商業(yè)街在夜間的燈光表現(xiàn)顯得尤為重要。主要包括：建筑外立面燈光系統(tǒng)、綠化燈光系統(tǒng)、路面輔助燈光系統(tǒng)和夜間指示牌等等。只有這樣才能真正方便我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，同時(shí)給予他們品質(zhì)感與檔次感，從而贏得他們的青睞和再次光顧。業(yè)態(tài)分布建議項(xiàng)目一期規(guī)劃綜述分區(qū)層數(shù)單層商業(yè)面積（平方米）總商業(yè)面積（平方米）備注A1區(qū)21F：7702F：8131583A區(qū)南端的2層建筑部分A2區(qū)21F：3862F：383769酒店式公寓12層的可用商業(yè)面積B區(qū)321696507C區(qū)36231869D區(qū)27741548分隔為9間2層式商鋪E1區(qū)33571071E區(qū)南端的3層建筑部分E2區(qū)25161032分隔為6間2層式商鋪E3區(qū)33571071E區(qū)北端的3層建筑部分F1區(qū)33571071F區(qū)南端的3層建筑部分F2區(qū)25161032分隔為6間2層式商鋪F3區(qū)33571071F區(qū)北端的3層建筑部分G區(qū)27741548分隔為8間2層式商鋪H區(qū)36231869本項(xiàng)目一期商業(yè)部分的總銷售面積約22041平方米業(yè)態(tài)分布分區(qū)層數(shù)總商業(yè)面積（平方米）業(yè)態(tài)A1區(qū)21583品牌餐飲區(qū)A2區(qū)2769酒店式公寓的生活配套型商業(yè)區(qū)B區(qū)36507品牌餐飲區(qū)C區(qū)31869休閑娛樂區(qū)D區(qū)21548中小型餐飲區(qū)E1區(qū)31071休閑娛樂區(qū)E2區(qū)21032E3區(qū)31071F1區(qū)31071休閑娛樂區(qū)F2區(qū)21032F3區(qū)31071G區(qū)21548中小型餐飲區(qū)H區(qū)31869休閑健身區(qū)業(yè)態(tài)比例統(tǒng)計(jì)業(yè)態(tài)總營業(yè)面積（平方米）所占比例備注品牌餐飲區(qū)809036％小南國、來天華、皇朝大酒店等休閑娛樂區(qū)821737％夜總會、KTV、咖啡吧、茶室等中小型餐飲區(qū)309615％日式燒烤、臺灣美食、韓國燒烤等休閑健身區(qū)18698％高檔會員制健身會館等類似行業(yè)生活配套區(qū)7694％小型超市、洗衣店、美容美發(fā)等合計(jì)22041100％業(yè)態(tài)分布及比例說明 本項(xiàng)目的定位為高檔次餐飲和高品味休閑娛樂，則這兩種業(yè)態(tài)的商業(yè)面積應(yīng)該占到總商業(yè)面積的60％以上； 本項(xiàng)目所吸引的消費(fèi)群包括很大一部分外企高級管理人員，而他們中外籍人士占了絕大多數(shù)。因此，在商業(yè)街中配置一定數(shù)量適合他們口味的異國餐飲商業(yè)，能在很大程度上提升本商業(yè)街對于他們的親和力，使他們更樂意來此消費(fèi)，并且各國美食和異國風(fēng)情的用餐環(huán)境也能吸引大部分的中國消費(fèi)者； 從市場調(diào)研結(jié)果來看，松江幾乎沒有適合高消費(fèi)群體進(jìn)行健身、鍛煉的高檔商業(yè)場所，而會員制的健身會館正好能夠彌補(bǔ)這一市場空白點(diǎn)，其主要的消費(fèi)群體為那些年齡在30－45歲左右的外籍員工和松江地區(qū)的高收入階層； 考慮到酒店式公寓住戶的日常生活需求，在商業(yè)街內(nèi)設(shè)置一定體量的生活配套型商業(yè)也是十分必要的； 把品牌餐飲商家安排在A區(qū)和B區(qū)是因?yàn)樵搮^(qū)域位于榮樂東路與滬松公路的交界處，是整條商業(yè)街中最為引人注目的區(qū)域，這樣能夠充分利用品牌餐飲的號召力，提升整條商業(yè)街的品味與檔次； 休閑娛樂型商業(yè)的黃金營業(yè)時(shí)段是在夜間八點(diǎn)以后，因此將其安排在E區(qū)和F區(qū)，能最大程度的減少對酒店式公寓住戶的干擾。目標(biāo)客戶分析本項(xiàng)目由于涉及招商、銷售兩個(gè)方面，同時(shí)又是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，因此本項(xiàng)目所謂的目標(biāo)客源其實(shí)應(yīng)該有三類，根據(jù)以上的項(xiàng)目定位和市場分析，我們將分別加以闡述。目標(biāo)招商客戶 大型品牌餐飲商家； 高檔休閑大浴場經(jīng)營商家； 高檔KTV、夜總會經(jīng)營商家； 各國美食餐飲經(jīng)營商家； 會員制健身場所或類似經(jīng)營商家；目標(biāo)銷售客戶 以溫州為主的浙南地區(qū)投資客源； 松江本地的投資客源； 松江周邊包括江蘇，上海等地的投資客源； 部分境內(nèi)、外的投資基金。目標(biāo)消費(fèi)客戶 松江工業(yè)園區(qū)、出口加工區(qū)和科技園區(qū)內(nèi)的高級管理層人員； 松江政府機(jī)構(gòu)的官員； 松江新、老城區(qū)內(nèi)的高收入階層； 外省市在松江做生意的私營企業(yè)老板。綜合考慮本項(xiàng)目商業(yè)街的區(qū)域市場環(huán)境、地理位置、產(chǎn)品規(guī)劃及檔次定位，我們建議對本項(xiàng)目的租金價(jià)格采取低