【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)行盈虧平衡點(diǎn)分析首先預(yù)測如下幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)：固定成本：物業(yè)租金（按17元/m178。計(jì)）：商場面積 17元/m178。 = m178。 17元/m178。 = ； 水 電：20萬元；管理費(fèi)、廣告費(fèi)、工資等：25萬元； 合 計(jì)：。變動(dòng)成本：稅金（按小規(guī)模納稅人計(jì)）：銷售額4%；打價(jià)紙、包裝袋等易耗品及其它：銷售額1%；變動(dòng)成本率合計(jì)： 5%。綜合毛利率：百貨類平均毛利率為22%； 超市內(nèi)平均毛利率為12%； 綜合毛利率：17%。一樓臨街鋪面租金收入：1280m178。55元/ m178。月 = 70400元。（備 注：以上所估數(shù)據(jù)，只取主要值，其它暫略）金海岸摩登盈虧平衡點(diǎn)為：金海岸摩登百貨每月自身經(jīng)營的盈虧平衡點(diǎn)銷售額固定成本 — 租金收入 盈虧平衡點(diǎn)銷售額：Q。= ———————————— 綜合毛利率 — 變動(dòng)成本率 — = —————————— = 423萬元/月17% — 5% 盈虧平衡點(diǎn)示意圖 Y Q 盈利區(qū) S 盈虧平衡點(diǎn) S1 虧損區(qū) S。 X 0 Q。Y軸表示收入和成本； X軸表示銷售量；S。表示固定成本線； S1表示變動(dòng)成本線；S表示總成本線； W表示銷售線；Q。表示盈虧平衡點(diǎn)的銷售額。四、金海岸摩登百貨投資收益率分析我們自營項(xiàng)目主要是百貨板塊，組建百貨時(shí)，資金的投入主要是啟動(dòng)資金，后期的資金運(yùn)作來源于貨款的有效周轉(zhuǎn)（因市場或經(jīng)營原因需追加投資另論）。因此，我們可按一次性投資方式對項(xiàng)目前五年的投資收益率進(jìn)行靜態(tài)分析。投資收益率模型 ME = ——— 100% K式中，E — 投資收益率； M — 平均年凈收入； K — 百貨投資額。 首年經(jīng)營業(yè)績分析如下：（1）、首年銷售：3800萬元，實(shí)現(xiàn)毛利3800 17% = 646萬元；（2）、租金收入： 12 = ； （3）、全年成本：固定成本 12 = ；變動(dòng)成本 3800 5% = 190萬元； 合 計(jì)： + 190 = ；（4）、全年凈收入：毛利 + 租金收入 – 全年成本 = 646 + — ≈ 150萬元。五年經(jīng)營業(yè)績分析如下：百貨的經(jīng)營應(yīng)該有以下幾個(gè)階段：（1）、準(zhǔn)入期；（2）、成長期；（3）、成熟期；（4）、穩(wěn)定期。因此，每年的凈收入會(huì)有一個(gè)變化過程，預(yù)測及分析如下（數(shù)據(jù)均取大數(shù)）：單位：萬元年 份第一年第二年第三年第四年第五年銷售增長率030%50%20%10%銷售額38004900740089009800凈收入15021280460570備 注：以上預(yù)測，是根據(jù)百貨運(yùn)行規(guī)律并結(jié)合張家界實(shí)際情況得出的,當(dāng)然,期間還有許多不可預(yù)知因素會(huì)影響銷售額變化，如物價(jià)指數(shù)、市場波動(dòng)、競爭者加入、道路交通的變化、消費(fèi)行為改變以及業(yè)態(tài)發(fā)展新趨勢等。由此可見金海岸摩登百貨前五年的平均凈收入為：（150+21+280+460+570）/5 = 百貨的投資收益率為： 平均年凈收入 E = ————————— 百貨投資額 M = ——— = ————— = 47% K 500根據(jù)以上分析我們可以看出：金海岸摩登百貨的投資收益率達(dá)到47%的較高水平。從第二年開始百貨實(shí)現(xiàn)盈利；五年后能基本實(shí)現(xiàn)年盈利500多萬元；同時(shí)百貨經(jīng)營創(chuàng)造每年近億元的銷售額，給項(xiàng)目發(fā)展提供了大量的資金流量，所起到的融資作用更不容忽視。第三部分 金海岸摩登百貨運(yùn)行策略與實(shí)施根據(jù)對張家界市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境和基礎(chǔ)商業(yè)狀況的分析，我們不難看出，任何一個(gè)檔次的市場需求都是十分有限的，任何一種品類商品的消費(fèi)群也是十分有限的；面對這樣一個(gè)市場環(huán)境，在項(xiàng)目的經(jīng)營面積達(dá)到14000m178。時(shí)，項(xiàng)目的市場定位應(yīng)以大眾化消費(fèi)為主導(dǎo)思想，（經(jīng)問卷統(tǒng)計(jì)，月收入在1500元以內(nèi)的是本城市的主流，%。）以盡量擴(kuò)大消費(fèi)群范圍來確定我們的市場定位，而單純的高檔商場、主題商場或?qū)I(yè)商場都是行不通的。一、百貨市場定位的確定總體定位中檔偏低，融高、中、低商品于一體的的大眾百貨。以全市及旅游人口的所有職業(yè)范圍、所有年齡特征、所有收入階層及主要消費(fèi)功能相融合的，以廣大消費(fèi)群為目標(biāo)的綜合性大型商場。二、百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)的確定經(jīng)問卷統(tǒng)計(jì)，%，在統(tǒng)計(jì)比例中居絕大多數(shù)，而最能體現(xiàn)“平價(jià)”的業(yè)態(tài)模式就是“大賣場”。因此，我們把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)確定為“大賣場、大百貨”。三、百貨經(jīng)營業(yè)種的布局一 樓：沿主車道設(shè)臨街專營店，以消化地產(chǎn)銷售反租的過高成本；商場內(nèi)按百貨商場進(jìn)行業(yè)種劃分，主要業(yè)種有：化妝品、黃金珠寶、男女鞋、女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、品牌針紡、品牌家飾床用、大小家電等；二 樓：設(shè)大賣場。主要業(yè)種為：干貨食品、日化洗滌、小百貨、生鮮、文化用品、體育用品、兒童系列；另外還有非品牌的服裝、針紡、鞋帽箱包、家飾床用等。備 注：一樓和二樓可能交叉的商品，如服裝、針紡、鞋、家飾床用等，根據(jù)品牌和檔次進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營。四、百貨運(yùn)營的招商策略各路段租金價(jià)格調(diào)查表（，P24）百貨的招商策略（1）、租 賃：原則上比同等地段、同等物業(yè)的價(jià)格低10%左右，實(shí)施 “放水養(yǎng)魚”的政策，以盡快形成商業(yè)氛圍。 一樓主車道臨街鋪面，租金為50元—60元/m178。月，業(yè)主自己承擔(dān)水電費(fèi)；一樓商場內(nèi)品牌專柜，租金為30元—40元/m178。月，水電費(fèi)按公攤比例進(jìn)行攤銷；二樓“超外”部分專柜，租金為15元—20元/m178。月，水電費(fèi)按公攤比例進(jìn)行攤銷。（2）、聯(lián) 營：實(shí)行“保底抽成”的方式（是否保底可根據(jù)商場對該品牌的需求度隨機(jī)掌握），保底標(biāo)準(zhǔn)為一樓100元/m178。月；二樓60元/m178。月（抽成標(biāo)準(zhǔn)招商時(shí)再行擬定）。各路段租金價(jià)格調(diào)查表路 段店　名面積(m178。)租金(元/m178。月)　　　　備 　注人民路雅戈?duì)柗?50100認(rèn)為目前租金過高,對金海岸表示關(guān)注.美特斯邦威7083認(rèn)為金海岸租金不應(yīng)比人民路高真維斯服飾8083認(rèn)為金海岸應(yīng)在60元左右比較合適康奈鞋業(yè)3083認(rèn)為金海岸應(yīng)比人民路和解放路低光奇男士服飾2065認(rèn)為金海岸首層租金應(yīng)在40—50元為宜解放路城市麗人3083認(rèn)為金海岸租金應(yīng)在60元左右為宜安踏運(yùn)動(dòng)鞋4060對目前租金比較滿意，認(rèn)為金海岸應(yīng)比解放路低王子鞋城18058認(rèn)為金海岸租金應(yīng)比解放路低才行賽王鞋業(yè)2083認(rèn)為金海岸租金應(yīng)在50元左右為宜回龍路兄弟鞋業(yè)6090認(rèn)為目前租金過高，關(guān)注金海岸愛晚婷床用7048認(rèn)為金海岸在開始階段應(yīng)在48元這個(gè)水平上富安娜床用8042認(rèn)為金海岸應(yīng)在50元左右合適五、百貨準(zhǔn)入的經(jīng)營特色“大而全、多而廉”作為我們的商品特色，那就是“規(guī)模大，品種全，商品多、價(jià)格廉”；“人性化、個(gè)性化、多樣化、精彩化”作為我們的經(jīng)營特色，那就是“布局人性化，陳列個(gè)性化，功能多樣化、促銷精彩化”；“八個(gè)統(tǒng)一”作為我們的管理特色，那就是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一行銷、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一培訓(xùn)。 第二章 金海岸Mall商業(yè)發(fā)展計(jì)劃第一部分 張家界Mall功能市場狀況一、Mall業(yè)態(tài)的經(jīng)營界定Mall的經(jīng)營概述Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為超大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。一般在10萬m178。左右，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合極度齊全，“全業(yè)態(tài)、全業(yè)種、專業(yè)化”并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征；“行業(yè)多、店鋪多、功能多”，商品組合的寬度極寬，有多家不同定位的大型百貨公司、超級(jí)市場、大賣場等主力店；商品組合的深度極深，由無數(shù)各類品牌專賣店、不同行業(yè)的主題商場等輔助店鋪所組成，以家庭全客層消費(fèi)為主要方向；并通過設(shè)置兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場、餐飲以覆蓋“老、中、青、幼”四代各層次不同類型的顧客；此外還設(shè)置各類特色店以吸引國內(nèi)、國際游客，能夠滿足全客層的“一站式”享受 — 文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游、觀光等的特大型綜合購物娛樂中心。 Mall可概括為由一個(gè)專業(yè)管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列零售店、服務(wù)機(jī)構(gòu)有機(jī)協(xié)調(diào)地組織在一起，提供各式