【正文】 查來看，男裝的品牌意識已開始具備，許多品牌如華翔商廈的金狐貍、利郎、老爺車；天正廣場的太子龍、勁霸等等都在裝修上狠下功夫，服裝的中、高、低檔界線也較女裝日趨明顯。由于消費者對品牌的認(rèn)知較朦朧，也給一些打“擦邊球”的品牌，提供了市場，如路易圣羅蘭、遠東都彭、法國登喜世家等。 鞋 類：鞋類作為百貨業(yè)中的領(lǐng)軍業(yè)種之一，不僅銷售額高，且毛利高?，F(xiàn)張家界市場鞋店主要集中在解放路一帶，百貨商場中華翔商廈的鞋類所占面積最大且最受重視，陳列在一層。目前男鞋品牌及品種都較女鞋多。市場上較知名的品牌有達芙妮、奧康、森達、金猴，價位以中檔、中檔偏低占主導(dǎo)地位，市場占有率較高的百麗及代表女性時尚的星期六、百思圖等鞋類尚無。 兒童用品：兒童用品雖在整個百貨業(yè)中銷售占比不高，但也是一個不可缺的業(yè)種。張家界無論百貨商場、超市都涵蓋該業(yè)種，但生意均不理想；回龍路雖有一家兒童主題商場，但由于規(guī)劃亂、品種少、經(jīng)營方式差、不統(tǒng)一管理等原因，生意也很蕭條。目前市場上童裝已有米奇、小熊維尼、BABYQ、好孩子,但品種都很少；童鞋有質(zhì)量較好的小叮當(dāng)、劍橋、隆鷹，但整個兒童用品市場嬰用品、童玩、童裝、童鞋都以雜牌為主。家電業(yè)：近些年，許多城市家電已從百貨商場剝離出來，走專業(yè)化的銷售道路，很多商場也因家電資金投入大、毛利低，涉及售后服務(wù)等，而不經(jīng)營該品類。目前張家界百貨商場，大中型超市均經(jīng)營家電，另外還有兩家專業(yè)家電市場。相比較其它業(yè)種，該業(yè)種經(jīng)營場所比較多，但商品品種還偏少，如大家電，沒有一家經(jīng)營場所同時銷售長虹、康佳、TCL、創(chuàng)維、海信等電視機，這就意味著顧客要走多家店才可以逐一比較同類國產(chǎn)電視機。即使專業(yè)銷售家電的金潮家電城，小家電的面積也只有幾十個平方米，商品品種少，品類不齊全。超市主要商品資源狀況目前張家界5000 m178。以上的超市有梅尼購物中心、廣和購物中心；1000 m178?！?000 m178。的超市有華聯(lián)商廈、萬佳百貨；百貨商場中經(jīng)營超市的有百貨大樓、商業(yè)大樓、華翔商廈，就以上幾家在本地較具規(guī)模的超市來看，基本上由干貨食品、生鮮、百貨三個部門組成，各部分的資源狀況如下：生 鮮：生鮮是超市中最具特色的部門，營運的特點是難度最大，跨度最大，專業(yè)性最強，也是國內(nèi)中小超市較薄弱的部門；目前張家界雖已有了5000m178。以上的大、中型超市，但生鮮仍是幾大部門中資源最缺，不能完全體現(xiàn)營運特色的部門，生鮮部的幾個品類如下：部 門類 別資 源 狀 況生鮮部熟 食分類品種不齊全，中類熟食紅案（熱）品種少，熟食白案只有“廣和”品種相對較多，其它許多超市均無中類面食加工。 海 鮮中類鮮活水產(chǎn)、冰鮮水產(chǎn)、冷凍水產(chǎn)只有“廣和”較為豐富，其它超市或有或無，此大類資源較缺。肉 類該分類最為缺乏，除部分超市有中類冷藏豬肉，其他中類如冷藏牛肉、冷凍牛肉、冷藏羊肉、冷凍羊肉、冷藏禽類、冷凍禽類等均無。面 包 沒有給生鮮部門達到錦上添花的作用，中類軟式面包小分類不全，中類硬式面包缺乏。蔬 果只有“廣和”該大類較為齊全。就整個市場來看，干貨食品、百貨部門基本上均有以下大類： 百 貨：大小家電、五金工具、家居品及燈飾、嬰兒用品、床上用品、貼身針紡、服飾、鞋類、文具、箱包、玩具、體育用品、精品、化妝品、書刊及影像制品等。干貨食品：糧油、調(diào)味品、南北干貨、飲料、煙酒、沖調(diào)飲品、罐頭糖果餅干、保健品、休閑小吃、洗滌日化、衛(wèi)生用品、紙制品。總體來說這兩個部門商品比較豐富，個別小分類商品雖無，但已基本上可以滿足消費者日常所需。市場需求業(yè)種及品牌的稀缺狀況通過調(diào)查，市場上各業(yè)種領(lǐng)軍品牌都存在著不同程度的缺乏，鑒于三線市場的特殊性，品牌招商要有選擇地進行，有些品牌尚需若干年的市場支持方可逐步到位，現(xiàn)對目前市場幾大業(yè)種缺乏的領(lǐng)軍品牌列表如下：（，P12）商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商品確定（1）、百貨的商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商品（.（1），P13）（2）、超市的商品結(jié)構(gòu)與目標(biāo)商品（.（2），P14）：業(yè) 種缺乏品牌備 注黃金珠寶周大福、周生生、謝瑞麟、六福等女裝 少 淑淑女屋、艾格、ONLY、ESPRIT、ONON國際品牌暫不例舉 淑 女貝拉維拉、鄧浩、例外 仕女職業(yè)哥弟、寶姿男裝 中 檔報喜鳥、莊吉、羅蒙市場上已有代表性的中檔品牌，如金利來、夢特嬌、皮爾卡丹、雅戈爾等，但品牌需豐富。 高 檔HUGO BOSS、登喜路、BURBERRY等高檔品牌的進入，預(yù)估需五年以后鞋類 女 鞋百麗、哈森、星期六、千百度等 男 鞋萊爾斯丹、龍浩、暇步士等 運動鞋NIKE、阿迪、百事流行等.（1）:商品結(jié)構(gòu)目標(biāo)商品（主力品牌）本地資源引進資源化妝品雅芳、玉蘭油、歐萊雅、羽西、柏美、小護士、美寶蓮、COLOUR ZONE 對長沙市調(diào)后方能確定黃金珠寶卓爾珠寶、六福閣、VVA銀飾鐘 表天王、飛亞達、西鐵城女 裝聲雨竹、蜜雪兒、伊人坊、扣扣、村口、水木年華、纖、影兒、城市麗人、名典屋、播、魚、白領(lǐng)風(fēng)采男 裝雅戈爾、步森、杉杉、柒牌、斯得雅、美國蘋果、皮爾卡丹、PLAYBOY、遠東、金利來、七匹狼、與狼共舞、老爺車、袋鼠、夢特嬌、太子龍、虎豹、九牧王、利郎男女鞋達芙妮、森達、紅蜻蜓、金猴、雙星、奧康、蜘蛛王、花花公子、杉杉、七匹狼兒童用品米奇、小熊維尼、BABYQ、威威嬰用品、小叮當(dāng)運動系列李寧、安踏、特步、喬丹青春休閑美特斯邦威、以純、爽美威、森域、歌莉亞、衣之純、生活秀、真維斯針織內(nèi)衣三槍、宜爾爽、皮爾卡丹、卡帝樂鱷魚、夢特嬌、黛安芬、安莉芳床 品富安娜、堂皇家坊、夢潔、夢特嬌、花花公子家用電器國內(nèi)暢銷品牌備 注：百貨的商品結(jié)構(gòu)比例需待商場布局完成后方可確定.（2）：商品結(jié)構(gòu)目 標(biāo) 大 類百 貨五金工具、汽車用品、家居用品、燈飾、嬰兒用品、床上用品、貼身針紡、服飾、鞋類、文具、箱包、玩具、體育用品、精品、化妝品、書刊及影像制品等。干貨食品糧油、調(diào)味品、南北干貨、飲料、煙酒、沖調(diào)飲品、罐頭、糖果餅干、保健品、休閑小吃、洗滌日化、衛(wèi)生用品、紙制品。生鮮食品面包、蛋糕、蔬菜、水果、南北干貨、雜糧、蛋類、肉產(chǎn)品、海產(chǎn)品、熟食、面點、冷凍食品、保鮮食品、保鮮奶制品、飲料、冰品等。備 注：百貨的商品結(jié)構(gòu)比例需待商場布局完成后方可確定第二部分：金海岸摩登百貨投資經(jīng)濟分析 金海岸Mall商業(yè)中心涉及到百貨和Mall兩大部分，由于Mall部分將實行“租賃物業(yè)”和“賣斷經(jīng)營權(quán)”的方式進行經(jīng)營（部分功能可能實行聯(lián)營，屆時另計），因此，我們的投資經(jīng)濟分析主要指百貨部分。一、金海岸摩登百貨競爭性要素權(quán)重分析以目前在張家界經(jīng)營相對較好的“廣和超市”、“梅尼超市”以及綜合百貨“華翔商廈”為參照系； 經(jīng)營的競爭性要素分為：地理位置、項目規(guī)模、業(yè)態(tài)確定、商品定位、商品品類、綜合管理，其比較權(quán)重分別確定為：、、（根據(jù)德爾菲專家預(yù)測法）； 競爭要素 權(quán)重標(biāo)準(zhǔn) 比較權(quán)重名稱地理位置項目規(guī)模業(yè)態(tài)確定商品定位商品品類綜合管理加權(quán)∑Ⅹ1廣 和60%80%70%80%80%70%梅 尼100%60%80%80%70%70%華 翔80%50%50%50%50%60%金海岸80%90%90%90%90%90%其 中： 地理位置：商場現(xiàn)處位置的商業(yè)氛圍及客流狀況； 項目規(guī)模：商場的建筑面積和使用面積；商品定位：市場細分、目標(biāo)市場選擇、商品組合等； 商品品類：商品結(jié)構(gòu)、與定位的吻合、商品密集度等；綜合管理：經(jīng)營水準(zhǔn)、行銷能力及管理標(biāo)準(zhǔn)化等。廣和、梅尼、華翔的平均權(quán)重為：（++）/3 = 金海岸摩登與以上三個商場的權(quán)重比為r金海岸的權(quán)重值 r = ————━━━━━—— = ———— = 三個商場的平均權(quán)重值 權(quán)重比r表明金海岸摩登競爭的比較優(yōu)勢，其所具備的綜合競爭力相對廣和、梅尼、華翔來說，達到128%左右，相對張家界的零售業(yè)處于潛在“商業(yè)龍頭”的地位。二、金海岸摩登百貨的經(jīng)營數(shù)據(jù)預(yù)測為了對整個商業(yè)中心進行投資經(jīng)濟分析，我們需首先對整個項目的銷售額、毛利率和啟動資金作出預(yù)測。銷售額預(yù)測從權(quán)重分析可以看出，“廣和”的效益相對較好，與金海岸摩登的業(yè)態(tài)也比較接近，以其10000 m178。的面積每年2500萬元的銷售業(yè)績，它的單位面積銷售額為： 年銷售額 2500q、 = ━━━━━━ = —————— = （萬元/m178。） 商場面積 10000（備 注：“廣和”.（1），P4）根據(jù)權(quán)重關(guān)系可以算出金海岸摩登的單位面積銷售額為： 金海岸摩登權(quán)重值 q、 = ━━━━━━━━━━━廣和單位面積銷售額 廣和權(quán)重值= ━━━━━━ = （萬元/m178。） 金海岸摩登首年的預(yù)計銷售額為：Q = 金海岸摩登單位面積銷售額（金海岸摩登總面積—首層臨街鋪租賃面積）= （13774 — 1280）= 萬元因此，金海岸摩登首年的銷售額為3800萬元左右。預(yù)算啟動資金憑經(jīng)驗預(yù)估，整個百貨的啟動資金需500萬元左右。三、金海岸摩登百貨盈虧平衡點分析