【正文】 Mo Deng Shopping Mall目 錄第一章 金海岸摩登百貨商業(yè)發(fā)展計(jì)劃 第一部分 張家界百貨業(yè)市場(chǎng)供求分析 一、張家界基礎(chǔ)商業(yè)狀況二、張家界競(jìng)爭(zhēng)與供給要素分析三、張家界潛在競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入者考量 四、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析五、張家界零售業(yè)各業(yè)種品牌資源狀況第二部分：金海岸摩登百貨投資經(jīng)濟(jì)分析 一、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)性要素權(quán)重分析二、金海岸摩登百貨的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)三、金海岸摩登百貨盈虧平衡點(diǎn)分析四、金海岸摩登百貨投資收益率分析第三部分 金海岸摩登百貨運(yùn)行策略與實(shí)施 一、百貨市場(chǎng)定位的確定 二、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的確定三、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)種的布局四、百貨運(yùn)營(yíng)的招商策略五、百貨準(zhǔn)入的經(jīng)營(yíng)特色 第二章 金海岸Mall商業(yè)發(fā)展計(jì)劃 第一部分 張家界Mall功能市場(chǎng)狀況 一、Mall業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)界定二、Mall業(yè)態(tài)功能的行業(yè)比較分析三、金海岸對(duì)Mall業(yè)態(tài)功能選擇分析第二部分 金海岸Mall功能區(qū)劃分與確定 一、摩登休閑廣場(chǎng)樓層規(guī)劃二、金海岸美食娛樂(lè)廣場(chǎng)樓層規(guī)劃第三部分 金海岸Mall商業(yè)中心未來(lái)規(guī)劃 一、美好傳說(shuō) — 銀杏樹(shù)二、親水文化 — 澧水河三、將流行進(jìn)行到底 — Shopping Mall附 件： 張家界宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 附 ： 調(diào)查問(wèn)卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果及分析第一章 金海岸摩登百貨商業(yè)發(fā)展計(jì)劃第一部分 張家界百貨業(yè)市場(chǎng)供求分析一、張家界基礎(chǔ)商業(yè)狀況張家界的商業(yè)格局 張家界的商業(yè)發(fā)展，2003年以前，這個(gè)擁有十幾萬(wàn)人口的地級(jí)市，僅有“百貨大樓”、“商業(yè)大樓”兩個(gè)百貨商場(chǎng)，各自經(jīng)營(yíng)面積約4000m178。左右，并且商品豐富程度明顯不足，商場(chǎng)的布局、管理和營(yíng)銷(xiāo)均顯落后；超市僅“梅尼”（老店）有幾家連鎖店，其單店規(guī)模都在300平米左右，供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境帶給張家界零售業(yè)良好的發(fā)展機(jī)遇。就在2003年一年時(shí)間內(nèi)，幾個(gè)商場(chǎng)和大超市如雨后春筍般競(jìng)相入市，其中有以租賃鋪面群居的香港城和人民廣場(chǎng)步行街；有以“廣和購(gòu)物中心”、“梅尼購(gòu)物中心”為主導(dǎo)的大型超市；也有以“華聯(lián)商廈”、“華翔商廈”為主導(dǎo)的百貨商場(chǎng)，它們的經(jīng)營(yíng)面積都在5000m178。以上，并都圍繞回龍路、解放路、陵園路一帶老城商業(yè)區(qū)，使得沉寂多年的張家界商業(yè)氛圍濃郁起來(lái)，商業(yè)格局也呈百家爭(zhēng)鳴、百花齊放的局面。 張家界IPS（現(xiàn)狀飽和指數(shù)）指數(shù)測(cè)定 城市可比商場(chǎng)銷(xiāo)售總額 IPS = —————————————— 城市可比商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積總額（1）、張家界3000m178。以上的商場(chǎng)及其營(yíng)業(yè)額情況商 場(chǎng)商業(yè)大樓百貨大樓梅 尼廣 和華 聯(lián)華 翔合 計(jì)面積（m178。）3900480010500100004800400038000營(yíng)業(yè)額（萬(wàn)元）20002100320025002500200014300備 注：本銷(xiāo)售數(shù)據(jù)以稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)為基礎(chǔ)，經(jīng)敏感性分析上浮30%而得出。（2）、張家界的IPS現(xiàn)狀飽和指數(shù)為 城市可比商場(chǎng)銷(xiāo)售總額 14300 IPS= —————————————— = —————— = 城市可比商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積總額 38000（3）、張家界IPS指數(shù)與其它城市比較城　市石家莊海 口三 亞北 海IPS（萬(wàn)/㎡）（4）、張家界IPS指數(shù)比較評(píng)價(jià)通過(guò)對(duì)張家界IPS指數(shù)的測(cè)定及同其它城市IPS指數(shù)的比較，可以看到張家界的IPS指數(shù)偏低了，說(shuō)明張家界的整體消費(fèi)能力不足或所提供的商業(yè)樓盤(pán)供給面積偏大，表明我們進(jìn)入張家界零售業(yè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入，主要是以“競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入”為主，是以搶占其它零售企業(yè)市場(chǎng)份額為主要的進(jìn)入策略。二、張家界競(jìng)爭(zhēng)與供給要素分析各競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)要素比較（，P44）各競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)要素分析張家界有一定規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)者包括華聯(lián)商廈、華翔商廈、廣和購(gòu)物中心及梅尼購(gòu)物中心，“華聯(lián)”和“華翔”以百貨商場(chǎng)為存在業(yè)態(tài)，“梅尼”和“廣和”以超市為存在業(yè)態(tài)。廣和購(gòu)物：作為超市業(yè)態(tài)，周邊沒(méi)有其它商場(chǎng)作烘托，根據(jù)商圈半徑測(cè)定的“裂點(diǎn)理論”，“廣和”與“金海岸”的距離約為2000米，經(jīng)營(yíng)面積分別為10000m178。和14000m178。，則商圈半徑為：兩商場(chǎng)之間的距離 2000R = —————————————— = —————————— = 915（m） 1+ √ 金海岸面積/廣和面積 1+ √14000/10000這就意味著“廣和”相對(duì)“金海岸”的商圈引力局限在陵園路方園一公里以內(nèi)，加上其整個(gè)商品結(jié)構(gòu)沒(méi)有突出的特色，商品豐富程度尤其是“超外”經(jīng)營(yíng)部分，對(duì)其它競(jìng)爭(zhēng)者未形成絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，因此，對(duì)我們的競(jìng)爭(zhēng)威脅不會(huì)太大。梅尼購(gòu)物：它所處的位置和目前的經(jīng)營(yíng)狀況，以及它在市民中的“歸屬感”，對(duì)我們形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，多年的超市經(jīng)營(yíng)使其在配送渠道、客戶關(guān)系上具備一定的優(yōu)勢(shì)，因此，我們的超市經(jīng)營(yíng)必認(rèn)真地對(duì)待這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。華聯(lián)商廈：它是定位較低的百貨商場(chǎng)，業(yè)種涵蓋化妝品、男女裝、家電、家具、超市等，從業(yè)種“寬度”上看是張家界較全的商場(chǎng)，但從業(yè)種“深度”上看卻明顯不夠；另外，其在功能劃分、動(dòng)線設(shè)置上不專(zhuān)業(yè)，品牌結(jié)構(gòu)也不盡合理，商場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力明顯不夠。華翔商廈：它是本市定位相對(duì)較高的百貨商場(chǎng)，化妝品、黃金珠寶做得相對(duì)較好，男女服裝邊廳形象也較好，功能劃分、動(dòng)線設(shè)置等方面也較其它商場(chǎng)有所提升；但業(yè)種品類(lèi)不全，商品結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，商品密集度明顯不足，“坪效”較差，但其與華聯(lián)競(jìng)相呼應(yīng)，所形成的商業(yè)氛圍不容忽視。 三、張家界潛在競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入者考量張家界市的老商業(yè)中心在解放路、人民路一帶，隨著回龍路“華聯(lián)商廈”、“華翔商廈”的開(kāi)業(yè)，以及“金海岸Mall商業(yè)中心”、“天門(mén)服裝城”、“張家界購(gòu)物中心”、“財(cái)富地帶”項(xiàng)目的相繼建成，回龍路將形成一個(gè)新的商業(yè)中心，因此，我們的潛在競(jìng)爭(zhēng)者其實(shí)就是回龍路上的各個(gè)在建項(xiàng)目（百表三，P43）四、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析良好的商業(yè)市口。從目前來(lái)看，金海岸所處的位置僅次于解放路、人民路一帶，但根據(jù)我們上面的分析，在未來(lái)兩三年內(nèi)，回龍路定將成為新的商業(yè)中心，這一趨勢(shì)已成為許多商家的共識(shí)。龐大的建設(shè)規(guī)模。我們項(xiàng)目總商業(yè)面積七萬(wàn)多平方米，百貨經(jīng)營(yíng)面積已達(dá)14000平米，規(guī)模之大在張家界首屈一指。雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力。金海岸開(kāi)發(fā)商是張家界唯讀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，雄厚的實(shí)力基礎(chǔ)為該項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障。良好的合作伙伴。該項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)合作者 — 廣州摩登百貨，在全國(guó)商界有著廣泛的影響力，加之本身的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)及發(fā)展提供了可靠的保證。較弱的競(jìng)爭(zhēng)格局。張家界零售業(yè)在經(jīng)營(yíng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)方面相對(duì)比較淡薄，在企業(yè)策劃、整合行銷(xiāo)、品牌推廣上與專(zhuān)業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè)水準(zhǔn)差距較大，給我們以“競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入”的市場(chǎng)策略創(chuàng)造了契機(jī)。政府的大力支持。金海岸項(xiàng)目作為政府重點(diǎn)項(xiàng)目，享受著政府的多項(xiàng)優(yōu)惠政策，并引起社會(huì)的廣泛關(guān)注，為項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的社會(huì)氛圍。Mall的綜合引力。張家界每年700萬(wàn)人次的旅游人口，帶來(lái)每年30多億的旅游收入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，餐飲和娛樂(lè)占了19%，金海岸Mall商業(yè)中心以其全面的運(yùn)營(yíng)功能，提升了整體項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。五、張家界零售業(yè)各業(yè)種品牌資源狀況百貨各主要業(yè)種品牌資源及分布狀況張家界百貨各業(yè)種主要集中在人民南路、解放路、回龍路、北正路、南正路、步行街的專(zhuān)賣(mài)店及百貨大樓、華翔商廈、商業(yè)大樓等百貨商場(chǎng)，多數(shù)業(yè)種商品品種不豐富，甚至有的業(yè)種只是蜻蜓點(diǎn)水，較難滿足消費(fèi)者的需求，各主要業(yè)種如下：黃金珠寶：黃金珠寶以其銷(xiāo)售額高、“坪效”高、形象好一直在百貨經(jīng)營(yíng)中占重要地位，就目前張家界市場(chǎng)來(lái)看，該業(yè)種相對(duì)滯后；整個(gè)市場(chǎng)僅有華翔商廈的“六福閣”、天正廣場(chǎng)的“卓爾珠寶”、VVA銀器形象店、百貨大樓傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式島柜，其它的均以街邊手飾加工店或類(lèi)似廣和購(gòu)物中心一個(gè)島柜中玉器、鉑金均有，信任度極低的方式存在。國(guó)內(nèi)外的知名品牌，如周大福、周生生、謝瑞麟等尚無(wú)。分析主要原因是黃金珠寶資金投入較大，加盟商尚未觸極此板塊，而廠家發(fā)展計(jì)劃還沒(méi)涉及到三線市場(chǎng)。化妝品：化妝品是整個(gè)百貨業(yè)最出形象的業(yè)種，一般都設(shè)置在一樓。自2003年底，張家界連續(xù)開(kāi)了幾家百貨商場(chǎng)及超市后，一些知名品牌陸續(xù)出現(xiàn)，如歐萊雅、SKII、蘭蔻、H2O、玉蘭油等。由于市場(chǎng)尚處培育期，銷(xiāo)售狀況不是十分理想，目前只有華翔商廈商品品種相對(duì)齊全，而廣和購(gòu)物中心雖有部分形象柜臺(tái)，但多為“水貨”且貨源不足。女 裝：女裝是張家界百貨業(yè)種中品種較多的業(yè)種之一，主要分布在百貨大樓、華翔商廈、商業(yè)大樓及金潮家電城一樓鋪面、香港城元辰商業(yè)中心、北正街臨街鋪面及天正廣場(chǎng)。散貨占整個(gè)女裝的90%，品牌專(zhuān)賣(mài)店較少，蜜雪兒、纖、扣扣、聲雨竹、影兒是本地較高檔品牌女裝。各百貨商場(chǎng)沒(méi)有把少淑女裝、仕女裝、職業(yè)裝分區(qū)域劃分，由于品種較少，選擇面窄，也使得消費(fèi)者習(xí)慣到臨街鋪面或?qū)Ｙu(mài)店購(gòu)買(mǎi)女裝。男 裝：通過(guò)對(duì)各百貨商場(chǎng)，商業(yè)中心路段及步行街的調(diào)