【正文】 業(yè)態(tài)功能典型項(xiàng)目地址經(jīng)營(yíng)面積（M2）年銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）總營(yíng)業(yè)面積（M2）總銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）IPS指數(shù)茶藝館金天堂北正街10001082100270花之林北正街50072紅月亮北正街60090迪 廳金三角解放路40018750126JJ迪廳解放路350108演藝廳魅力四射解放路3009030090酒 店祥龍餐廳解放路6001301100300南航富麗華子午路500170桑 拿聚 龍永定大道15007201500720KTV楓 葉教場(chǎng)路7001441700360天上人間天門(mén)路1000216西餐廳小木屋北正街4005440054通過(guò)上表對(duì)Mall各業(yè)態(tài)中“典型項(xiàng)目”的IPS指數(shù)分析，可以看出：IPS指數(shù)均值為：；；茶藝館、迪廳和西餐廳的IPS指數(shù)較小，；其他業(yè)態(tài)的IPS指數(shù)相差不大。)租金(元/m178。主要業(yè)種為：干貨食品、日化洗滌、小百貨、生鮮、文化用品、體育用品、兒童系列；另外還有非品牌的服裝、針紡、鞋帽箱包、家飾床用等。四、金海岸摩登百貨投資收益率分析我們自營(yíng)項(xiàng)目主要是百貨板塊，組建百貨時(shí)，資金的投入主要是啟動(dòng)資金，后期的資金運(yùn)作來(lái)源于貨款的有效周轉(zhuǎn)（因市場(chǎng)或經(jīng)營(yíng)原因需追加投資另論）。計(jì)）：商場(chǎng)面積 17元/m178?？傮w來(lái)說(shuō)這兩個(gè)部門(mén)商品比較豐富，個(gè)別小分類(lèi)商品雖無(wú)，但已基本上可以滿足消費(fèi)者日常所需。目前市場(chǎng)上童裝已有米奇、小熊維尼、BABYQ、好孩子,但品種都很少；童鞋有質(zhì)量較好的小叮當(dāng)、劍橋、隆鷹，但整個(gè)兒童用品市場(chǎng)嬰用品、童玩、童裝、童鞋都以雜牌為主。國(guó)內(nèi)外的知名品牌，如周大福、周生生、謝瑞麟等尚無(wú)。華翔商廈：它是本市定位相對(duì)較高的百貨商場(chǎng)，化妝品、黃金珠寶做得相對(duì)較好，男女服裝邊廳形象也較好，功能劃分、動(dòng)線設(shè)置等方面也較其它商場(chǎng)有所提升；但業(yè)種品類(lèi)不全，商品結(jié)構(gòu)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，商品密集度明顯不足，“坪效”較差，但其與華聯(lián)競(jìng)相呼應(yīng)，所形成的商業(yè)氛圍不容忽視。左右，并且商品豐富程度明顯不足，商場(chǎng)的布局、管理和營(yíng)銷(xiāo)均顯落后；超市僅“梅尼”（老店）有幾家連鎖店，其單店規(guī)模都在300平米左右，供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境帶給張家界零售業(yè)良好的發(fā)展機(jī)遇。龐大的建設(shè)規(guī)模。自2003年底，張家界連續(xù)開(kāi)了幾家百貨商場(chǎng)及超市后，一些知名品牌陸續(xù)出現(xiàn)，如歐萊雅、SKII、蘭蔻、H2O、玉蘭油等。相比較其它業(yè)種，該業(yè)種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所比較多，但商品品種還偏少，如大家電，沒(méi)有一家經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所同時(shí)銷(xiāo)售長(zhǎng)虹、康佳、TCL、創(chuàng)維、海信等電視機(jī)，這就意味著顧客要走多家店才可以逐一比較同類(lèi)國(guó)產(chǎn)電視機(jī)。鱷魚(yú)、夢(mèng)特嬌、黛安芬、安莉芳床 品富安娜、堂皇家坊、夢(mèng)潔、夢(mèng)特嬌、花花公子家用電器國(guó)內(nèi)暢銷(xiāo)品牌備 注：百貨的商品結(jié)構(gòu)比例需待商場(chǎng)布局完成后方可確定.（2）：商品結(jié)構(gòu)目 標(biāo) 大 類(lèi)百 貨五金工具、汽車(chē)用品、家居用品、燈飾、嬰兒用品、床上用品、貼身針紡、服飾、鞋類(lèi)、文具、箱包、玩具、體育用品、精品、化妝品、書(shū)刊及影像制品等。 = ； 水 電：20萬(wàn)元；管理費(fèi)、廣告費(fèi)、工資等：25萬(wàn)元； 合 計(jì)：。 首年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析如下：（1）、首年銷(xiāo)售：3800萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)毛利3800 17% = 646萬(wàn)元；（2）、租金收入： 12 = ； （3）、全年成本：固定成本 12 = ；變動(dòng)成本 3800 5% = 190萬(wàn)元； 合 計(jì)： + 190 = ；（4）、全年凈收入：毛利 + 租金收入 – 全年成本 = 646 + — ≈ 150萬(wàn)元。 一樓主車(chē)道臨街鋪面，租金為50元—60元/m178。邦威7083認(rèn)為金海岸租金不應(yīng)比人民路高真維斯服飾8083認(rèn)為金海岸應(yīng)在60元左右比較合適康奈鞋業(yè)3083認(rèn)為金海岸應(yīng)比人民路和解放路低光奇男士服飾2065認(rèn)為金海岸首層租金應(yīng)在40—50元為宜解放路城市麗人3083認(rèn)為金海岸租金應(yīng)在60元左右為宜安踏運(yùn)動(dòng)鞋4060對(duì)目前租金比較滿意，認(rèn)為金海岸應(yīng)比解放路低王子鞋城18058認(rèn)為金海岸租金應(yīng)比解放路低才行賽王鞋業(yè)2083認(rèn)為金海岸租金應(yīng)在50元左右為宜回龍路兄弟鞋業(yè)6090認(rèn)為目前租金過(guò)高，關(guān)注金海岸愛(ài)晚婷床用7048認(rèn)為金海岸在開(kāi)始階段應(yīng)在48元這個(gè)水平上富安娜床用8042認(rèn)為金海岸應(yīng)在50元左右合適五、百貨準(zhǔn)入的經(jīng)營(yíng)特色“大而全、多而廉”作為我們的商品特色，那就是“規(guī)模大，品種全，商品多、價(jià)格廉”；“人性化、個(gè)性化、多樣化、精彩化”作為我們的經(jīng)營(yíng)特色，那就是“布局人性化，陳列個(gè)性化，功能多樣化、促銷(xiāo)精彩化”；“八個(gè)統(tǒng)一”作為我們的管理特色，那就是“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一布局、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一行銷(xiāo)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一培訓(xùn)。而張家界真正意義上的酒樓沒(méi)有，大都是集餐飲、住宿于一體的綜合性的酒店。游戲中心張家界的游戲中心很少，除了街道個(gè)體經(jīng)營(yíng)的擁有十幾臺(tái)游戲機(jī)的店鋪外。通過(guò)以上分析，引進(jìn)迪廳是勢(shì)在必行的?！?00 m178。此類(lèi)消費(fèi)是旅游市場(chǎng)消費(fèi)的主要訴求之一，針對(duì)張家界較大的旅游市場(chǎng)需求，僅存的幾家桑拿場(chǎng)所無(wú)論在數(shù)量上還是在服務(wù)品質(zhì)上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足旅游消費(fèi)者的需求。靚麗寫(xiě)真館、激情迪士高建筑面積：1100 m2 ；使用面積：1034 m2 （1）、首 層：婚紗主題攝影和美容美發(fā)設(shè)置理由：美容美發(fā)作為一種經(jīng)久不衰的行業(yè)在張家界人均消費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，整個(gè)行業(yè)的年收入也相當(dāng)?shù)目捎^。（2）小廣場(chǎng)設(shè)置針對(duì)性地特色旅游紀(jì)念品（如關(guān)于銀杏樹(shù)的工藝品，許愿銀杏樹(shù)葉、銀杏果等等），以及人們?cè)诼糜螀⒂^之余許愿用的相關(guān)物品（如許愿包，甚至污染較少的香火等），同時(shí)有專(zhuān)門(mén)的工作人員（如術(shù)士、大師之類(lèi)）解說(shuō)，可獲得較高的商業(yè)價(jià)值。作為臨街鋪面，在經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目上不設(shè)限，功能可能會(huì)較亂，綜合競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)較差。沒(méi)有規(guī)模，也沒(méi)有商業(yè)規(guī)劃，返租的兩家公司只經(jīng)營(yíng)服裝，能否出特色，前景不容樂(lè)觀。充分挖掘美好傳說(shuō)的旅游價(jià)值，將為商業(yè)中心帶來(lái)無(wú)限旅游客源和滾滾商機(jī)。旅游人口來(lái)自祖國(guó)的四面八方，辦一條地方特色口味的“餐飲街市”十分必要。美容美發(fā)廳是我們需要引進(jìn)的。因此，引進(jìn)一個(gè)集KTV、酒吧、演藝中心于一體的綜合性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所是可行的。左右，門(mén)票為5元，女性消費(fèi)者免費(fèi)入場(chǎng)。因此，引進(jìn)一家綜合的、環(huán)境優(yōu)雅的西餐廳是可行的。二、Mall業(yè)態(tài)功能的行業(yè)比較分析張家界Mall業(yè)態(tài)功能的市場(chǎng)狀況張家界目前的Mall業(yè)態(tài)功能包括：酒樓、西餐廳、茶藝館、咖啡館、酒吧、電影院、游戲中心、保齡球館、迪廳、KTV、演藝廳、家具城、家電、婚紗攝影、圖書(shū)、美容美發(fā)、網(wǎng)吧、桑拿、足浴等，根據(jù)“市場(chǎng)調(diào)查分析”及對(duì)張家界不同行業(yè)“Mall功能IPS指數(shù)”測(cè)定，可以看出張家界Mall業(yè)態(tài)功能的市場(chǎng)潛力。各路段租金價(jià)格調(diào)查表路 段店　名面積(m178。三、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)種的布局一 樓：沿主車(chē)道設(shè)臨街專(zhuān)營(yíng)店，以消化地產(chǎn)銷(xiāo)售反租的過(guò)高成本；商場(chǎng)內(nèi)按百貨商場(chǎng)進(jìn)行業(yè)種劃分，主要業(yè)種有：化妝品、黃金珠寶、男女鞋、女裝、男裝、運(yùn)動(dòng)休閑服飾、品牌針紡、品牌家飾床用、大小家電等；二 樓：設(shè)大賣(mài)場(chǎng)。表示盈虧平衡點(diǎn)的銷(xiāo)售額。三、金海岸摩登百貨盈虧平衡點(diǎn)分析進(jìn)行盈虧平衡點(diǎn)分析首先預(yù)測(cè)如下幾個(gè)方面的數(shù)據(jù)：固定成本：物業(yè)租金（按17元/m178。干貨食品：糧油、調(diào)味品、南北干貨、飲料、煙酒、沖調(diào)飲品、罐頭糖果餅干、保健品、休閑小吃、洗滌日化、衛(wèi)生用品、紙制品。張家界無(wú)論百貨商場(chǎng)、超市都涵蓋該業(yè)種，但生意均不理想；回龍路雖有一家兒童主題商場(chǎng)，但由于規(guī)劃亂、品種少、經(jīng)營(yíng)方式差、不統(tǒng)一管理等原因，生意也很蕭條。五、張家界零售業(yè)各業(yè)種品牌資源狀況百貨各主要業(yè)種品牌資源及分布狀況張家界百貨各業(yè)種主要集中在人民南路、解放路、回龍路、北正路、南正路、步行街的專(zhuān)賣(mài)店及百貨大樓、華翔商廈、商業(yè)大樓等百貨商場(chǎng)，多數(shù)業(yè)種商品品種不豐富，甚至有的業(yè)種只是蜻蜓點(diǎn)水，較難滿足消費(fèi)者的需求，各主要業(yè)種如下：黃金珠寶：黃金珠寶以其銷(xiāo)售額高、“坪效”高、形象好一直在百貨經(jīng)營(yíng)中占重要地位，就目前張家界市場(chǎng)來(lái)看，該業(yè)種相對(duì)滯后；整個(gè)市場(chǎng)僅有華翔商廈的“六福閣”、天正廣場(chǎng)的“卓爾珠寶”、VVA銀器形象店、百貨大樓傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式島柜，其它的均以街邊手飾加工店或類(lèi)似廣和購(gòu)物中心一個(gè)島柜中玉器、鉑金均有，信任度極低的方式存在。華聯(lián)商廈：它是定位較低的百貨商場(chǎng)，業(yè)種涵蓋化妝品、男女裝、家電、家具、超市等，從業(yè)種“寬度”上看是張家界較全的商場(chǎng)，但從業(yè)種“深度”上看卻明顯不夠；另外，其在功能劃分、動(dòng)線設(shè)置上不專(zhuān)業(yè)，品牌結(jié)構(gòu)也不盡合理，商場(chǎng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)力明顯不夠。就在2003年一年時(shí)間內(nèi)，幾個(gè)商場(chǎng)和大超市如雨后春筍般競(jìng)相入市，其中有以租賃鋪面群居的香港城和人民廣場(chǎng)步行街；有以“廣和購(gòu)物中心”、“梅尼購(gòu)物中心”為主導(dǎo)的大型超市；也有以“華聯(lián)商廈”、“華翔商廈”為主導(dǎo)的百貨商場(chǎng)，它們的經(jīng)營(yíng)面積都在5000m178。我們項(xiàng)目總商業(yè)面積七萬(wàn)多平方米，百貨經(jīng)營(yíng)面積已達(dá)14000平米，規(guī)模之大在張家界首屈一指。由于市場(chǎng)尚處培育期，銷(xiāo)售狀況不是十分理想，目前只有華翔商廈商品品種相對(duì)齊全，而廣和購(gòu)物中心雖有部分形象柜臺(tái)，但多為“水貨”且貨源不足。即使專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售家電的金潮家電城，小家電的面積也只有幾十個(gè)平方米，商品品種少，品類(lèi)不齊全。干貨食品糧油、調(diào)味品、南北干貨、飲料、煙酒、沖調(diào)飲品、罐頭、糖果餅干、保健品、休閑小吃、洗滌日化、衛(wèi)生用品、紙制品。變動(dòng)成本：稅金（按小規(guī)模納稅人計(jì)）：銷(xiāo)售額4%；打價(jià)紙、包裝袋等易耗品及其它：銷(xiāo)售額1%；變動(dòng)成本率合計(jì)： 5%。五年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)分析如下：