【正文】 城市可比商場銷售總額 14300 IPS= —————————————— = —————— = 城市可比商場營業(yè)面積總額 38000（3）、張家界IPS指數(shù)與其它城市比較城　市石家莊海 口三 亞北 海IPS（萬/㎡）（4）、張家界IPS指數(shù)比較評價通過對張家界IPS指數(shù)的測定及同其它城市IPS指數(shù)的比較，可以看到張家界的IPS指數(shù)偏低了，說明張家界的整體消費能力不足或所提供的商業(yè)樓盤供給面積偏大，表明我們進入張家界零售業(yè)市場的準入，主要是以“競爭性準入”為主，是以搶占其它零售企業(yè)市場份額為主要的進入策略。則商圈半徑為：兩商場之間的距離 2000R = —————————————— = —————————— = 915（m） 1+ √ 金海岸面積/廣和面積 1+ √14000/10000這就意味著“廣和”相對“金海岸”的商圈引力局限在陵園路方園一公里以內(nèi)，加上其整個商品結(jié)構(gòu)沒有突出的特色，商品豐富程度尤其是“超外”經(jīng)營部分，對其它競爭者未形成絕對優(yōu)勢，因此，對我們的競爭威脅不會太大。 三、張家界潛在競爭進入者考量張家界市的老商業(yè)中心在解放路、人民路一帶，隨著回龍路“華聯(lián)商廈”、“華翔商廈”的開業(yè)，以及“金海岸Mall商業(yè)中心”、“天門服裝城”、“張家界購物中心”、“財富地帶”項目的相繼建成，回龍路將形成一個新的商業(yè)中心，因此，我們的潛在競爭者其實就是回龍路上的各個在建項目（百表三，P43）四、金海岸摩登百貨競爭優(yōu)勢分析良好的商業(yè)市口。雄厚的開發(fā)實力。較弱的競爭格局。Mall的綜合引力。分析主要原因是黃金珠寶資金投入較大，加盟商尚未觸極此板塊，而廠家發(fā)展計劃還沒涉及到三線市場。女 裝：女裝是張家界百貨業(yè)種中品種較多的業(yè)種之一，主要分布在百貨大樓、華翔商廈、商業(yè)大樓及金潮家電城一樓鋪面、香港城元辰商業(yè)中心、北正街臨街鋪面及天正廣場。由于消費者對品牌的認知較朦朧，也給一些打“擦邊球”的品牌，提供了市場，如路易圣羅蘭、遠東都彭、法國登喜世家等。市場上較知名的品牌有達芙妮、奧康、森達、金猴，價位以中檔、中檔偏低占主導(dǎo)地位，市場占有率較高的百麗及代表女性時尚的星期六、百思圖等鞋類尚無。家電業(yè)：近些年，許多城市家電已從百貨商場剝離出來，走專業(yè)化的銷售道路，很多商場也因家電資金投入大、毛利低，涉及售后服務(wù)等，而不經(jīng)營該品類。超市主要商品資源狀況目前張家界5000 m178。以上的大、中型超市，但生鮮仍是幾大部門中資源最缺，不能完全體現(xiàn)營運特色的部門，生鮮部的幾個品類如下：部 門類 別資 源 狀 況生鮮部熟 食分類品種不齊全，中類熟食紅案（熱）品種少，熟食白案只有“廣和”品種相對較多，其它許多超市均無中類面食加工。蔬 果只有“廣和”該大類較為齊全。市場需求業(yè)種及品牌的稀缺狀況通過調(diào)查，市場上各業(yè)種領(lǐng)軍品牌都存在著不同程度的缺乏，鑒于三線市場的特殊性，品牌招商要有選擇地進行，有些品牌尚需若干年的市場支持方可逐步到位，現(xiàn)對目前市場幾大業(yè)種缺乏的領(lǐng)軍品牌列表如下：（，P12）商品結(jié)構(gòu)與目標商品確定（1）、百貨的商品結(jié)構(gòu)與目標商品（.（1），P13）（2）、超市的商品結(jié)構(gòu)與目標商品（.（2），P14）：業(yè) 種缺乏品牌備 注黃金珠寶周大福、周生生、謝瑞麟、六福等女裝 少 淑淑女屋、艾格、ONLY、ESPRIT、ONON國際品牌暫不例舉 淑 女貝拉維拉、鄧浩、例外 仕女職業(yè)哥弟、寶姿男裝 中 檔報喜鳥、莊吉、羅蒙市場上已有代表性的中檔品牌，如金利來、夢特嬌、皮爾卡丹、雅戈爾等，但品牌需豐富。生鮮食品面包、蛋糕、蔬菜、水果、南北干貨、雜糧、蛋類、肉產(chǎn)品、海產(chǎn)品、熟食、面點、冷凍食品、保鮮食品、保鮮奶制品、飲料、冰品等。二、金海岸摩登百貨的經(jīng)營數(shù)據(jù)預(yù)測為了對整個商業(yè)中心進行投資經(jīng)濟分析，我們需首先對整個項目的銷售額、毛利率和啟動資金作出預(yù)測。） 金海岸摩登首年的預(yù)計銷售額為：Q = 金海岸摩登單位面積銷售額（金海岸摩登總面積—首層臨街鋪租賃面積）= （13774 — 1280）= 萬元因此，金海岸摩登首年的銷售額為3800萬元左右。 = m178。綜合毛利率：百貨類平均毛利率為22%； 超市內(nèi)平均毛利率為12%； 綜合毛利率：17%。月 = 70400元。Y軸表示收入和成本； X軸表示銷售量；S。因此，我們可按一次性投資方式對項目前五年的投資收益率進行靜態(tài)分析。因此，每年的凈收入會有一個變化過程，預(yù)測及分析如下（數(shù)據(jù)均取大數(shù)）：單位：萬元年 份第一年第二年第三年第四年第五年銷售增長率030%50%20%10%銷售額38004900740089009800凈收入15021280460570備 注：以上預(yù)測，是根據(jù)百貨運行規(guī)律并結(jié)合張家界實際情況得出的,當然,期間還有許多不可預(yù)知因素會影響銷售額變化，如物價指數(shù)、市場波動、競爭者加入、道路交通的變化、消費行為改變以及業(yè)態(tài)發(fā)展新趨勢等。時，項目的市場定位應(yīng)以大眾化消費為主導(dǎo)思想，（經(jīng)問卷統(tǒng)計，月收入在1500元以內(nèi)的是本城市的主流，%。二、百貨經(jīng)營業(yè)態(tài)的確定經(jīng)問卷統(tǒng)計，%，在統(tǒng)計比例中居絕大多數(shù)，而最能體現(xiàn)“平價”的業(yè)態(tài)模式就是“大賣場”。備 注：一樓和二樓可能交叉的商品，如服裝、針紡、鞋、家飾床用等，根據(jù)品牌和檔次進行錯位經(jīng)營。月，業(yè)主自己承擔水電費；一樓商場內(nèi)品牌專柜，租金為30元—40元/m178。月，水電費按公攤比例進行攤銷。一般在10萬m178。Mall是一個多層次的消費場所，把商業(yè)購物和文化、休閑、娛樂、服務(wù)、餐飲等融為一體，并滲透到了現(xiàn)實生活中的每個方面，它會在很大程度上滿足消費者的精神和文化需求。另外，其有強大的對商圈邊緣和域外消費群的輻射力，這是商店集群效應(yīng)所特有的優(yōu)勢。（2）、Mall各行業(yè)IPS指數(shù)比較分析通過比較，桑拿、KTV、演藝廳、酒店等幾個行業(yè)的IPS指數(shù)高于或接近于IPS指數(shù)均值，故可以在此項目中立項。旅游人口的增長，勢必對住宿及餐飲有很大的影響。通過分析得出，引進綜合式的酒樓是可行的。在里面就餐的人大多數(shù)吃的是中餐，上座率也僅僅在30%左右。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在現(xiàn)在的季節(jié)這些休閑場所的上座率基本在40%—60%之間浮動（周末人比較多一些），而在這些集茶、咖啡、酒于一體的場所，有80%的人們傾向于喝茶，而其他象喝咖啡、喝酒、吃東西的人僅占了20%。左右，各類游戲機臺數(shù)約57臺。通過以上分析游戲中心的市場不是很好，但縱觀其他大城市里的游戲中心都是設(shè)在與百貨或其他業(yè)態(tài)（電影院）相結(jié)合的場所，這樣可以做到人流共享，從而形成規(guī)模經(jīng)濟。迪 廳迪廳娛樂業(yè)在張家界做的較好的有：JJ迪廳、金三角迪廳。由此可見，對此類娛樂消遣方式還是年輕人普遍歡迎和接受的，不過整體的經(jīng)營檔次和理念還需要進一步的提升。楓葉KTV應(yīng)該是該行業(yè)經(jīng)營的代表，該娛樂場所位于教場路紫舞公園旁，外立面形象較為突出，形象招牌較為醒目，經(jīng)營建筑物兩層，面積大約為1200m2。有演藝及歌舞表演的娛樂酒吧場所有：陽光地帶、魅力四射、工人俱樂部等。 — 300 m178。店面形象較親切、高雅和明朗，內(nèi)部裝飾和擺設(shè)亦較溫馨、透徹和怡人。作為新興而年輕的旅游城市，隨著人們生活水平和生活素質(zhì)的提高，對于結(jié)婚的各種禮儀及婚慶活動也越來越隆重；婚紗攝影也不僅僅局限于年輕人，一些中年人甚至老年人也會為自己的銅婚、銀婚、金婚、鉆石婚等進行慶賀并拍照以作留念，重溫當年的溫馨與浪漫。 — 100 m178?？傮w來說這個業(yè)種存在的數(shù)量較多，但是形成規(guī)模的很少。據(jù)統(tǒng)計，聚龍的年收入在720萬元左右，是旅游人口的主要消遣場所。第二部分 金海岸Mall功能區(qū)劃分與確定金海岸Mall商業(yè)中心功能區(qū)具體劃分為兩大部分。二 層：西洋餐飲建筑面積：2360m2；使用面積： 設(shè)定理由：西餐要求環(huán)境良好，二層正面“山水風(fēng)景帶”風(fēng)光怡人。二、金海岸美食娛樂廣場樓層規(guī)劃（附圖一至圖二）美食康樂中心建筑面積： m2 ；使用面積： m2分為三大板塊： （1）、中華美食街：聚集中國大江南北各種地方菜系。（2）、康 樂 島：作為桑拿、洗浴等康體配套服務(wù)；（3）、娛樂碰碰碰：作演藝娛樂中心、KTV。 （2）、二 層：迪士高舞廳設(shè)置理由：設(shè)在二樓可以與里面的演藝廳、桑拿、洗浴起到交相輝映的作用，同時迪廳主要是晚上營業(yè)，規(guī)劃在二樓既不會影響首層的經(jīng)營，也可避免白天門庭冷落的局面。這里正是張良要尋求的“世外桃源”！從此，他便在這里隱居下來，修行學(xué)道，并留下了一脈相承的張氏子孫。結(jié)合張家界的歷史淵源和美麗傳說，以象征吉祥和浪漫的銀杏樹設(shè)置景觀，來寄托人們對美好生活的向往之情。這將給商業(yè)中心乃至整個張家界更添一份祥瑞。澧水河的旅游價值張家界市的旅游風(fēng)景區(qū)，只有在寶峰湖可以坐游艇，在茅巖河進行水上漂流；城市內(nèi)也只有在大庸橋公園進行水上劃船。張家界二零零四年三月十五日百表三：項目名稱位 置面積（m178。張家界購物中心回龍路（天門山服裝城對面）3500一樓全部化整為零進行產(chǎn)權(quán)式出售，然后返租交由兩家公司經(jīng)營服裝；二、三樓都各有半層進行出售（試圖整塊出售），另一半劃割成鋪面進行出租。一樓已基本售出。銷售不錯，商業(yè)鋪面已售80%，均作副食品經(jīng)營