【正文】 共有賓館、招待所425家，其中星級(jí)賓館42家，（2003年《統(tǒng)計(jì)年鑒》）。Mall的兩大特征一是大：占地面積大，綠地大，停車場(chǎng)大，建筑規(guī)模大；二是多：行業(yè)多，店鋪多，功能多 — 集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體。Mall提供“一般化消費(fèi)服務(wù)”和“個(gè)性化消費(fèi)服務(wù)”，消費(fèi)和服務(wù)是針對(duì)各種不同特征，包括不同年齡、性別、經(jīng)濟(jì)狀況等不同屬性的各種不同消費(fèi)群體。左右，業(yè)態(tài)、業(yè)種的復(fù)合極度齊全，“全業(yè)態(tài)、全業(yè)種、專業(yè)化”并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征；“行業(yè)多、店鋪多、功能多”，商品組合的寬度極寬，有多家不同定位的大型百貨公司、超級(jí)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)等主力店；商品組合的深度極深，由無數(shù)各類品牌專賣店、不同行業(yè)的主題商場(chǎng)等輔助店鋪所組成，以家庭全客層消費(fèi)為主要方向；并通過設(shè)置兒童及青年游樂設(shè)施、文化廣場(chǎng)、餐飲以覆蓋“老、中、青、幼”四代各層次不同類型的顧客；此外還設(shè)置各類特色店以吸引國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客，能夠滿足全客層的“一站式”享受 — 文化、娛樂、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游、觀光等的特大型綜合購物娛樂中心。月)　　　　備 　注人民路雅戈?duì)柗?50100認(rèn)為目前租金過高,對(duì)金海岸表示關(guān)注.美特斯月（抽成標(biāo)準(zhǔn)招商時(shí)再行擬定）。（2）、聯(lián) 營(yíng)：實(shí)行“保底抽成”的方式（是否保底可根據(jù)商場(chǎng)對(duì)該品牌的需求度隨機(jī)掌握），保底標(biāo)準(zhǔn)為一樓100元/m178。四、百貨運(yùn)營(yíng)的招商策略各路段租金價(jià)格調(diào)查表（，P24）百貨的招商策略（1）、租 賃：原則上比同等地段、同等物業(yè)的價(jià)格低10%左右，實(shí)施 “放水養(yǎng)魚”的政策，以盡快形成商業(yè)氛圍。因此，我們把項(xiàng)目的業(yè)態(tài)確定為“大賣場(chǎng)、大百貨”。）以盡量擴(kuò)大消費(fèi)群范圍來確定我們的市場(chǎng)定位，而單純的高檔商場(chǎng)、主題商場(chǎng)或?qū)I(yè)商場(chǎng)都是行不通的。由此可見金海岸摩登百貨前五年的平均凈收入為：（150+21+280+460+570）/5 = 百貨的投資收益率為： 平均年凈收入 E = ————————— 百貨投資額 M = ——— = ————— = 47% K 500根據(jù)以上分析我們可以看出：金海岸摩登百貨的投資收益率達(dá)到47%的較高水平。投資收益率模型 ME = ——— 100% K式中，E — 投資收益率； M — 平均年凈收入； K — 百貨投資額。表示固定成本線； S1表示變動(dòng)成本線；S表示總成本線； W表示銷售線；Q。（備 注：以上所估數(shù)據(jù)，只取主要值，其它暫略）金海岸摩登盈虧平衡點(diǎn)為：金海岸摩登百貨每月自身經(jīng)營(yíng)的盈虧平衡點(diǎn)銷售額固定成本 — 租金收入 盈虧平衡點(diǎn)銷售額：Q。一樓臨街鋪面租金收入：1280m178。 17元/m178。預(yù)算啟動(dòng)資金憑經(jīng)驗(yàn)預(yù)估，整個(gè)百貨的啟動(dòng)資金需500萬元左右。銷售額預(yù)測(cè)從權(quán)重分析可以看出，“廣和”的效益相對(duì)較好，與金海岸摩登的業(yè)態(tài)也比較接近，以其10000 m178。備 注：百貨的商品結(jié)構(gòu)比例需待商場(chǎng)布局完成后方可確定第二部分：金海岸摩登百貨投資經(jīng)濟(jì)分析 金海岸Mall商業(yè)中心涉及到百貨和Mall兩大部分，由于Mall部分將實(shí)行“租賃物業(yè)”和“賣斷經(jīng)營(yíng)權(quán)”的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)（部分功能可能實(shí)行聯(lián)營(yíng)，屆時(shí)另計(jì)），因此，我們的投資經(jīng)濟(jì)分析主要指百貨部分。 高 檔HUGO BOSS、登喜路、BURBERRY等高檔品牌的進(jìn)入，預(yù)估需五年以后鞋類 女 鞋百麗、哈森、星期六、千百度等 男 鞋萊爾斯丹、龍浩、暇步士等 運(yùn)動(dòng)鞋NIKE、阿迪、百事流行等.（1）:商品結(jié)構(gòu)目標(biāo)商品（主力品牌）本地資源引進(jìn)資源化妝品雅芳、玉蘭油、歐萊雅、羽西、柏美、小護(hù)士、美寶蓮、COLOUR ZONE 對(duì)長(zhǎng)沙市調(diào)后方能確定黃金珠寶卓爾珠寶、六福閣、VVA銀飾鐘 表天王、飛亞達(dá)、西鐵城女 裝聲雨竹、蜜雪兒、伊人坊、扣扣、村口、水木年華、纖、影兒、城市麗人、名典屋、播、魚、白領(lǐng)風(fēng)采男 裝雅戈?duì)枴⒉缴?、杉杉、柒牌、斯得雅、美?guó)蘋果、皮爾卡丹、PLAYBOY、遠(yuǎn)東、金利來、七匹狼、與狼共舞、老爺車、袋鼠、夢(mèng)特嬌、太子龍、虎豹、九牧王、利郎男女鞋達(dá)芙妮、森達(dá)、紅蜻蜓、金猴、雙星、奧康、蜘蛛王、花花公子、杉杉、七匹狼兒童用品米奇、小熊維尼、BABYQ、威威嬰用品、小叮當(dāng)運(yùn)動(dòng)系列李寧、安踏、特步、喬丹青春休閑美特斯邦威、以純、爽美威、森域、歌莉亞、衣之純、生活秀、真維斯針織內(nèi)衣三槍、宜爾爽、皮爾卡丹、卡帝樂就整個(gè)市場(chǎng)來看，干貨食品、百貨部門基本上均有以下大類： 百 貨：大小家電、五金工具、家居品及燈飾、嬰兒用品、床上用品、貼身針紡、服飾、鞋類、文具、箱包、玩具、體育用品、精品、化妝品、書刊及影像制品等。 海 鮮中類鮮活水產(chǎn)、冰鮮水產(chǎn)、冷凍水產(chǎn)只有“廣和”較為豐富，其它超市或有或無，此大類資源較缺。以上的超市有梅尼購物中心、廣和購物中心；1000 m178。目前張家界百貨商場(chǎng)，大中型超市均經(jīng)營(yíng)家電，另外還有兩家專業(yè)家電市場(chǎng)。 兒童用品：兒童用品雖在整個(gè)百貨業(yè)中銷售占比不高，但也是一個(gè)不可缺的業(yè)種。 鞋 類：鞋類作為百貨業(yè)中的領(lǐng)軍業(yè)種之一，不僅銷售額高，且毛利高。散貨占整個(gè)女裝的90%，品牌專賣店較少，蜜雪兒、纖、扣扣、聲雨竹、影兒是本地較高檔品牌女裝?；瘖y品：化妝品是整個(gè)百貨業(yè)最出形象的業(yè)種，一般都設(shè)置在一樓。張家界每年700萬人次的旅游人口，帶來每年30多億的旅游收入，據(jù)統(tǒng)計(jì)，%，餐飲和娛樂占了19%，金海岸Mall商業(yè)中心以其全面的運(yùn)營(yíng)功能，提升了整體項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。張家界零售業(yè)在經(jīng)營(yíng)意識(shí)和服務(wù)意識(shí)方面相對(duì)比較淡薄，在企業(yè)策劃、整合行銷、品牌推廣上與專業(yè)化的現(xiàn)代商業(yè)水準(zhǔn)差距較大，給我們以“競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入”的市場(chǎng)策略創(chuàng)造了契機(jī)。金海岸開發(fā)商是張家界唯讀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是湖南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)20強(qiáng)，雄厚的實(shí)力基礎(chǔ)為該項(xiàng)目的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的保障。從目前來看，金海岸所處的位置僅次于解放路、人民路一帶，但根據(jù)我們上面的分析，在未來兩三年內(nèi)，回龍路定將成為新的商業(yè)中心，這一趨勢(shì)已成為許多商家的共識(shí)。梅尼購物：它所處的位置和目前的經(jīng)營(yíng)狀況，以及它在市民中的“歸屬感”，對(duì)我們形成一定的競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)，多年的超市經(jīng)營(yíng)使其在配送渠道、客戶關(guān)系上具備一定的優(yōu)勢(shì)，因此，我們的超市經(jīng)營(yíng)必認(rèn)真地對(duì)待這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者。二、張家界競(jìng)爭(zhēng)與供給要素分析各競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)要素比較（，P44）各競(jìng)爭(zhēng)者的經(jīng)營(yíng)要素分析張家界有一定規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)者包括華聯(lián)商廈、華翔商廈、廣和購物中心及梅尼購物中心，“華聯(lián)”和“華翔”以百貨商場(chǎng)為存在業(yè)態(tài)，“梅尼”和“廣和”以超市為存在業(yè)態(tài)。 張家界IPS（現(xiàn)狀飽和指數(shù)）指數(shù)測(cè)定 城市可比商場(chǎng)銷售總額 IPS = —————————————— 城市可比商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積總額（1）、張家界3000m178。Mo Deng Shopping Mall目 錄第一章 金海岸摩登百貨商業(yè)發(fā)展計(jì)劃 第一部分 張家界百貨業(yè)市場(chǎng)供求分析 一、張家界基礎(chǔ)商業(yè)狀況二、張家界競(jìng)爭(zhēng)與供給要素分析三、張家界潛在競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入者考量 四、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析五、張家界零售業(yè)各業(yè)種品牌資源狀況第二部分：金海岸摩登百貨投資經(jīng)濟(jì)分析 一、金海岸摩登百貨競(jìng)爭(zhēng)性要素權(quán)重分析二、金海岸摩登百貨的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)三、金海岸摩登百貨盈虧平衡點(diǎn)分析四、金海岸摩登百貨投資收益率分析第三部分 金海岸摩登百貨運(yùn)行策略與實(shí)施 一、百貨市場(chǎng)定位的確定 二、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的確定三、百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)種的布局四、百貨運(yùn)營(yíng)的招商策略五、百貨準(zhǔn)入的經(jīng)營(yíng)特色 第二章 金海岸Mall商業(yè)發(fā)展計(jì)劃 第一部分 張家界Mall功能市場(chǎng)狀況 一、Mall業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)界定二、Mall業(yè)態(tài)功能的行業(yè)比較分析三、金海岸對(duì)Mall業(yè)態(tài)功能選擇分析第二部分 金海岸Mall功能區(qū)劃分與確定 一、摩登休閑廣場(chǎng)樓層規(guī)劃二、金海岸美食娛樂廣場(chǎng)樓層規(guī)劃第三部分 金海岸Mall商業(yè)中心未來規(guī)劃 一、美好傳說 — 銀杏樹二、親水文化 — 澧水河三、將流行進(jìn)行到底 — Shopping Mall附 件： 張家界宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 附 ： 調(diào)查問卷統(tǒng)計(jì)結(jié)果及分析第一章 金海岸摩登百貨商業(yè)發(fā)展計(jì)劃第一部分 張家界百貨業(yè)市場(chǎng)供求分析一、張家界基礎(chǔ)商業(yè)狀況張家界的商業(yè)格局 張家界的商業(yè)發(fā)展，2003年以前，這個(gè)擁有十幾萬人口的地級(jí)市，僅有“百貨大樓”、“商業(yè)大樓”兩個(gè)百貨商場(chǎng)，各自經(jīng)營(yíng)面積約4000m178。以上，并都圍繞回龍路、解放路、陵園路一帶老城商業(yè)區(qū)，使得沉寂多年的張家界商業(yè)氛圍濃郁起來，商業(yè)格局也呈百家爭(zhēng)鳴、百花齊放的局面。（2）、張家界的IPS現(xiàn)狀飽和指數(shù)為