【文章內容簡介】 前期市場調研 。 通過調查發(fā)現(xiàn)，德陽有些開發(fā)商不重視項目的前營銷策劃。目前德陽房地產(chǎn)市場的主要問題是市場開發(fā)量與市場容量的矛盾，購買力有限，但是否真的是這樣呢，調查認為德陽的房地產(chǎn)消費能力還遠未被激發(fā)，被釋放出來。由于開發(fā)商不重視消費市場研究，不重視產(chǎn)品策劃，結果開發(fā)出來的產(chǎn)品不是消費者想要的，而消費者想要的開發(fā)商又沒有修出來。這超力集團成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 11 就是市場的矛盾。比如佛山路附近的一個樓盤，開發(fā)商好象挺有實力，實行現(xiàn)房銷售 ，環(huán)境做的也不錯，但就是賣不動，為什么呢？開發(fā)商有沒有找過原因？我們去看后發(fā)現(xiàn)，它的戶型極為不合理，最小為 100 平方米，最大的達到 300 平方米，它的面積竟比淺水灣的別墅面積還大，而它不過是公寓社區(qū)，按 1400 的價格來算，近 40 萬的總款完全可以買棟聯(lián)排別墅，這么大的戶型賣給誰？德陽整體購買力偏低，因此要綜合權衡購買力的基礎上考慮面積的合理性。 我們 有理由相信開發(fā)商肯定沒有深入去研究過消費者市場。前營銷的核心是以消費需求為導向進行深入細致的市場調查和分析，以便熟悉、掌握房地產(chǎn)市場，進行產(chǎn)品市場定位，并做出投資決策 和產(chǎn)品規(guī)劃。旌東區(qū)的港灣麗景要做到 32 層，打造成川西第一高樓。這個樓盤建在旌湖邊，確實有很好的湖景，但高層就是湖景嗎？不一定，從 32層看湖景就象看自己的腳尖一樣，如果做成 11 層左右的小高層倒是可以俯瞰湖景的。開發(fā)商似乎雄心勃勃，政府也需要城市標志建筑提升城市形象，但這川西第一高樓背后有多大市場空間呢？我不知是否做過深入的市場調研，但市場出路肯定有問題。如果開發(fā)商不作策略調整，像這樣開發(fā)是很危險的。 事實上，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營越來越離不開正確的市場營銷策劃，營銷的成敗事關企業(yè)的存在。房地產(chǎn)市場競爭的核心就是“營銷 競爭”，而營銷競爭的重點，越來越體現(xiàn)在對項目市場前期的研究和分析，即前營銷，這是一把被開發(fā)商忽視的營銷利劍。只有加大對前營銷的投入，才能使其產(chǎn)品緊扣市場需求，深得消費者親瞇，在競爭中立于不敗之地。 普遍不重視市場推廣，營銷傳播整合不夠 。 我們看到，德陽的開發(fā)商普遍不重視市場推廣，項目營銷傳播整合不夠。在此之前，尺度曾在老城區(qū)對河東新區(qū)的幾個樓盤作過一次小小的調查 ,我們發(fā)現(xiàn) ,在受調查人群中 ,竟有 40%的人不知道新區(qū)那邊的樓盤名字，知道的對其樓盤也不了解?？梢婇_發(fā)商極不重視宣傳，不重視推廣。另外，德陽的大多數(shù) 樓盤的廣告宣傳資料制作粗糙，缺乏新意，吸引力不夠。 超力集團成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 12 產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新 。 在過剩經(jīng)濟時代，最稀缺的資源就是創(chuàng)新，必須跳出常規(guī)地產(chǎn)規(guī)模，從新的角度，以新的思路，在更廣的范圍內整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開發(fā)制高點。而一切創(chuàng)新中，最根本的還是觀念創(chuàng)新，理念創(chuàng)新，方法創(chuàng)新，任何一場房地產(chǎn)革命的背后必定隱藏著新的理念、新的思維方式。對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最終贏是贏在開發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，這是兵法對劍法的勝利。目前德陽的樓盤有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級階段，無法刺激消費需求。 缺乏與城市規(guī)劃的 協(xié)調發(fā)展，區(qū)域商業(yè)梯度不夠 。 目前，新區(qū)的房地產(chǎn)項目是雨后春筍，一個接一個，但另一方面，由于城市服務配套設施的失位，導致建成后小區(qū)冷冷清清，人氣不足，商氣不夠。與城區(qū)協(xié)調發(fā)展。像新區(qū)這邊，我們轉了一大圈，沒有發(fā)現(xiàn)一個象樣的菜市場和商業(yè)中心，除了廬山路有一些餐飲，其它的街道都是冷冷清清，這么多小區(qū)入駐以后，肯定要消費，要生活，要娛樂休閑，那為什么沒有社區(qū)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心？不知道在新區(qū)的建設和城市化中，是否有一個統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃，目前由于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的失位，因此新區(qū)很難聚集人氣，這樣導致商鋪普遍不好賣， 2021 年德陽商品房的空置率為 33%，其中 11%為營業(yè)用房就是最好的證明。住宅不好賣，商鋪當然就更不好賣了，因為人氣不夠，投資者對商鋪沒有信心，這樣最后開發(fā)商普遍對新區(qū)開發(fā)商業(yè)物業(yè)缺乏信心。因此現(xiàn)在的情形是在新區(qū)生活極為不便。說到底還是開發(fā)商要理念轉變的思維方式轉變，深入市場去研究，挖掘市場機會。為什么廬山的餐飲做的可以？為什么其他地方就不能做餐飲？這里面有很多機會。誰把握得住，誰就抓住可財富。 （三）、德陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展的機會 城市化的機會。 今天中國的房地產(chǎn)競爭已經(jīng)上升到城市與城市的競爭、區(qū)域與區(qū)域的 競爭、板塊與板塊之間的競爭。未來至少20 年時間，城市化將是中國的主旋律。中國今天的城市化率是 36%，按照納瑟姆曲線，當一個國家城市化率達到 30%的時候，整個城市超力集團成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 13 化 進程 將 加速很快 達到 50%左右，因此未來還有 20%的發(fā)展空間。這就意味著將近有 20 萬德陽人口要實現(xiàn)城市化，這是發(fā)展趨勢，也是規(guī)律。其次根據(jù)德陽一中心三片區(qū)的規(guī)劃，未來德陽將購建一個 “ 大德陽 ” 經(jīng)濟圈，因此也注定了房地產(chǎn)市場的巨大發(fā)展空間。 從大的方面來說，要放到大成都這個層面上去找市場，創(chuàng)造市場。 首先在戰(zhàn)略上要站高一點，把消費者就定位為大成都的客戶 ，有什么不可能的，把自己的產(chǎn)品宣傳到成都去，其次政府要發(fā)揮無形之手的作用，變通道為客廳，加強德陽的聚集效應。從小的方面來說，就是如何啟動和刺激本地的房產(chǎn)消費欲望（如三大廠）？那么這就要從項目的前營銷即市場調研和消費者研究著手，尋找新的市場出路。比如戶型需求、家庭經(jīng)濟結構、項目定位依據(jù)、產(chǎn)品發(fā)展思路等，都需要從市場研究入手。 要把政府的規(guī)劃理解透，做政府的良好舞伴。 現(xiàn)在的市場需要政府與開發(fā)商跳雙人舞，才能共贏。因此要自覺在城市發(fā)展規(guī)劃的引領下尋找開發(fā)項目，找準自己在城市格局中的最佳位置，以便借風借勢，快速 發(fā)展自己。在城市化進程中，開發(fā)商既要看到中心城區(qū)的發(fā)展和舊城改造，也要看到各個片區(qū)的發(fā)展。比如德陽中心城區(qū)現(xiàn)狀人口 30 多萬，到 2021 年規(guī)劃人口 50 萬， 20 萬新增人口的居住問題，將大大刺激房地產(chǎn)消費需求。開發(fā)商要善于從這種城市擴張態(tài)勢中尋找商機。比如現(xiàn)在德陽它僅僅是個城市通道，城市客廳功能不強，德陽缺乏自己的客廳，那客廳怎么做？做什么？這就是最大的機會。上?，F(xiàn)在的新天地，已經(jīng)成了上海的文化名片了，成了上海的客廳，基本上所有的人到上海區(qū)，絕大多數(shù)會到新天地去看看。怎么與政府合作，怎么配合政府？如果把這功能轉換 得好得話，開發(fā)商就可以獲得很大的發(fā)展平臺。 園區(qū)經(jīng)濟機會。 德陽是工業(yè)城市，開發(fā)園區(qū)很多，如河東高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，八角井工業(yè)園區(qū)等，那房地產(chǎn)怎么與房地產(chǎn)開發(fā)結合起來？這樣把工業(yè)區(qū)按照美國硅谷式的進行園區(qū)經(jīng)濟和城市經(jīng)濟捆綁，你中有我，我中有你，比如住宅，比如商業(yè)等。工業(yè)園必須要讓它跟市場化結合到一起，使其能夠創(chuàng)造更大的效益。不僅是適合創(chuàng)業(yè)，而且是適合居家。在這樣的大背景下，幾乎所有城市的工業(yè)園區(qū)，超力集團成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 14 都在進行重新調整。這樣就形成了一個大的需求。這個園區(qū)，怎么有效的跟城區(qū)結合？老革命遇上新問題，政府不一定搞得明白。但 市場上又沒有這種專門的園區(qū)運營商，這個機會就提供給了一些有著先知先覺的房地產(chǎn)運營商了。 產(chǎn)品創(chuàng)新的機會。 上面已經(jīng)講到產(chǎn)品的創(chuàng)新問題，這里再補充一句，符合時代潮流和市場發(fā)展方向的產(chǎn)品是永遠有市場的，新的東西總能吸引市場目光。沒有創(chuàng)新就沒有生命力。 城市商業(yè)的機會。 德陽真正有品味的休閑類商業(yè)還很缺乏，沒有形成一些有影響的社區(qū)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，如特色餐飲、酒吧、影劇院、超市、百貨、歌城等。有眼光的開發(fā)商一定要抓住這里面巨大的商業(yè)機會。 四、德陽市旌陽區(qū)房地產(chǎn)市場 分析 （一）、德陽市 旌陽區(qū) 概況瀏覽 2021 年德陽市 旌陽區(qū)在售樓盤大致有 20 個左右，其中包括 9 個 2021 年開盤的尾盤、 8 個 2021 年開盤的在售樓盤及 3 個預告樓盤。整體德陽市開發(fā)的房屋類型以多層建筑為主，電梯公寓、別墅、花園洋房為輔。德陽市旌陽區(qū)房價整體差異不大，多層住宅價格在10001400 元 /平方米、電梯公寓價格在 14002021 元 /平方米、別墅價格在 25003500 元 /平方米、花園洋房價格在 14001800 元 /平方米。建筑風格多采用現(xiàn)代簡約型，個別樓盤采用川西民居風格建造，比如枕水小鎮(zhèn)采用的川西民居風格。而商業(yè)樓盤的價格差距就比較大 ，在老城區(qū)的商業(yè)普遍比新城區(qū)的價格高；大型商業(yè)中心比 鄰街商鋪高；大型商業(yè)中心商業(yè)部分價格高達 20210 元 /平方米，商業(yè)部分整體銷售速度比較慢， 2021 年部分商業(yè)樓盤采取降價來促進銷售速度。 （二）項 目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析 超力集團成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 15 一、區(qū)位特點 本項目位于德陽市新城區(qū)黃河片區(qū)北端，南面緊挨黃河路，黃河片區(qū)是德陽的新興社區(qū)，周圍配套設施還較為缺乏，但道路網(wǎng)、醫(yī)院、學校等大型設施比較完善，附近外來人口少，治安環(huán)境良好，且臨近旌湖，風景優(yōu)美，上風上水，居家環(huán)境得天獨厚。 黃河路是連接黃河片區(qū)與老城區(qū)的主干道，黃河片