【文章內(nèi)容簡介】 平米的六房加工人套房戶型。 典型項(xiàng)目：時(shí)代外灘 —— 現(xiàn)售 145 ㎡ 三房與 168 ㎡ 四房 ，均價(jià) 19000元 / ㎡ ，今年 3月開盤，至今銷售 131套。 社區(qū)打造：現(xiàn)代風(fēng)格外立面設(shè)計(jì)，高端的中心庭院園林及藝術(shù)性會所打造，構(gòu)建以文藝為主調(diào)性的高檔社區(qū)； 園林： 英國 ACLA大師主筆 室內(nèi)： 達(dá)觀國際設(shè)計(jì) +羅志雄設(shè)計(jì) 會所： 達(dá)觀國際設(shè)計(jì) 建筑：香港嘉柏建筑師事務(wù)所 項(xiàng)目 內(nèi)容 占地面積 491000平方米 建筑面積 500000平方米 容積率 地址 番禺大石鎮(zhèn)沙溪大道（洛溪島東端，番禺大橋東側(cè)） 開發(fā)商 和記黃埔地產(chǎn)有限公司 在售主力戶型 188~192平方米的三房 價(jià)格 均價(jià) 11500 元 /平方米 ?推出約 400套 190與 290㎡ 的大平層單位； ?折后均價(jià)約 /平米（毛坯交樓） ?價(jià)格直降近 6000元 / ㎡ ！ 典型項(xiàng)目：珊瑚天峰 —— 主力戶型為 190 ㎡ ，降價(jià)至 萬 / ㎡ 出售，毛胚交樓，降價(jià)前月均銷售不到 10套。 戶型分析：開間小，大進(jìn)深，戶型整體狹長，北向觀景陽臺，長過道，三房三衛(wèi)三廳設(shè)計(jì)。 滯銷戶型分析： 開間小，大進(jìn)深，整體通風(fēng)采光效果欠佳； 純北向設(shè)計(jì)，兼顧江景資源，但戶型不通 透，通風(fēng)采光效果差； 長過道、偏廳，整體空間空間利用率不高； 毛胚交樓，欠豪華與尊貴感； 【 區(qū)域洋房結(jié)論 】 ? 區(qū)域高端項(xiàng)目的景觀資源受到一定程度的限制，成長為頂級豪宅的條件受限； ? 區(qū)域內(nèi)高端項(xiàng)目的產(chǎn)品力打造上，星河灣沿襲傳統(tǒng)的豪宅打造標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)代外灘與珊瑚灣畔項(xiàng)目在產(chǎn)品力打造上，缺乏亮點(diǎn)與創(chuàng)新，片區(qū)整體豪宅根基薄弱； ?180300㎡ 產(chǎn)品作為主力產(chǎn)品，供應(yīng)量最大，去化率也較高，而且在溢價(jià)能力較好。 此類產(chǎn)品為區(qū)域市場中流砥柱，既能保持銷售速度，也能保障溢價(jià)回報(bào)。 ?120150㎡ 產(chǎn)品供應(yīng)偏小，去化率最高，但產(chǎn)品走性價(jià)比路線，銷售價(jià)格整體并未達(dá)到區(qū)域均價(jià)。 此類產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)、適銷能力強(qiáng)、溢價(jià)能力低 ； ?300380㎡ 產(chǎn)品供應(yīng)量較多，去化率一般，但在溢價(jià)方面表現(xiàn)好。 此類產(chǎn)品作為明星，能保障溢價(jià)回報(bào)。 全市江景豪宅產(chǎn)品暢銷戶型的研究表明： 180300 ㎡ 產(chǎn)品能夠最好地兼顧去化速度與溢價(jià)回報(bào)率 別墅產(chǎn)品 區(qū)域 主要板塊名稱 代表樓盤 中心版塊 南湖板塊 頤和高爾夫 、金湖翡翠谷 科學(xué)城板塊 帝景山莊 、龍光香悅山 華南板塊 萬科紅郡 、雅居樂劍橋郡、招商金山谷 金沙洲版塊 恒大御景半島、金沙熙岸（保利西海岸、金域藍(lán)灣、御金沙、星匯金沙） 外圍版塊 東部 廣園東板塊 鳳凰城 、譽(yù)山國際、僑建御溪谷 、中信香樟墅 南部 南沙板塊 南沙奧園、南沙境界、南沙碧桂園、時(shí)代南灣 北部 花都板塊 玖瓏湖 、萬科蘭喬圣菲 、美林湖、天湖峰境、頤和山莊、勤天一品樹院 從化版塊 富力泉天下、東方夏灣拿、 逸泉山莊、方圓明月山溪 全市別墅視角： 目前廣州在售的別墅項(xiàng)目約 35個(gè)，其中主要分布在花都、增城板塊，中心區(qū)域供應(yīng)主要集中在 金沙州、番禺板塊。 版塊 樓盤名稱 在售產(chǎn)品類型 產(chǎn)品面積（㎡） 主力成交總價(jià)段 (萬元 ) 南湖 頤和高爾夫莊園 獨(dú)棟 7001000㎡ 40008000 聯(lián)排 368550㎡ 20233000 金沙洲 恒大御景半島 獨(dú)棟 400800㎡ 15003000 萬科 .金域藍(lán)灣 類獨(dú)棟 293㎡ 1200 聯(lián)排 220235㎡ 600800 中海金沙灣 雙拼、聯(lián)排 290530㎡ 8001000 保利西海岸 雙拼、聯(lián)排、 類獨(dú)棟 250450㎡ 9001600 番禺 招商金山谷 雙拼 340440㎡ 9001100 雅居樂劍橋郡 聯(lián)排 300510㎡ 8002023 萬科紅郡 獨(dú)棟 560630㎡ 25004500 聯(lián)排 380430㎡ 10002500 天河 頤德公館 疊拼（創(chuàng)新） 310420㎡ 24003000 城市中心板塊別墅： 城市別墅供應(yīng)稀缺，目前主要分布于金沙洲與番禺兩區(qū)，產(chǎn)品總價(jià)跨度較大； 400 450 550 350 300 250 200 （㎡） 恒大御景半島 金域藍(lán)灣 中海金沙灣 保利西海岸 招商金山谷 雅居樂劍橋郡 萬科紅郡 頤和高爾夫莊園 頤德公館 500 600 600以上 中心板塊別墅面積段分布： 區(qū)域內(nèi)別墅主要為聯(lián)排、雙拼、類獨(dú)棟產(chǎn)品，面積段主要為 300500 ㎡ ，獨(dú)棟別墅普遍在 550 ㎡ 以上。 獨(dú)棟別墅 非獨(dú)棟別墅 （聯(lián)排、雙拼、疊拼、類獨(dú)棟別墅） 中心板塊別墅建筑風(fēng)格研究： 建筑風(fēng)格主要為異域風(fēng)情感別墅與現(xiàn)代簡約別墅；異域風(fēng)情別墅注重細(xì)節(jié)，質(zhì)感的打造，現(xiàn)代簡約別墅線條感足，突出層次感。 版塊 樓盤名稱 建筑風(fēng)格 風(fēng)格亮點(diǎn) 白云 南湖 頤和高爾夫莊園 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 直線條，強(qiáng)調(diào)現(xiàn)代工業(yè)美感 金沙洲 恒大御景半島 歐陸式建筑風(fēng)格，暖黃色外立面，紅色屋頂。 歐式風(fēng)格，海岸風(fēng)情 萬科 .金域藍(lán)灣 歐式英倫王朝 風(fēng)格 石材外立面，質(zhì)感強(qiáng)，小品設(shè)計(jì)到位 中海金沙灣 新古典主義建 筑風(fēng)格 “歐陸風(fēng)”與“現(xiàn)代簡約版”的結(jié)合 保利西海岸 歐式英倫建筑 風(fēng)格 番禺 招商金山谷 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 線條感強(qiáng) 雅居樂劍橋郡 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 直線條，層次感 強(qiáng) 萬科紅郡 北美南加洲風(fēng) 格 異域風(fēng)情感十足 異域風(fēng)情版 現(xiàn)代簡約版 中心板塊別墅戶型研究： 中心區(qū)別墅戶型多為大露臺，多花園設(shè)計(jì)，下沉式庭院，通風(fēng)采光效果佳，高贈送率。 戶型設(shè)計(jì)適當(dāng)增加和室外互動(dòng)的空間，下沉式庭院，增加采光，多露臺、花園的設(shè)計(jì)，充分利用戶外空間；接近 1： 1的高贈送率。 50 【 區(qū)域別墅結(jié)論 】 ? 城市別墅，特別是臨江的 城市別墅稀缺 ，價(jià)超越城市價(jià)格體系，可獨(dú)立定價(jià)； ? 市場多數(shù)是供應(yīng)聯(lián)排和雙拼，從稀缺角度看， 獨(dú)棟實(shí)現(xiàn)價(jià)值更高； ? 市場供應(yīng)角度看， 獨(dú)立別墅 主流面積 400800 平方米 ，聯(lián)排 面積 220400平方米 ； 雙拼 面積 340440平方米 ； 雅居樂劍橋郡 —— 2023年 12月 17日推出“香樟道 2號”組團(tuán)， 316－ 525 ㎡ 聯(lián)排，總約 110套，開盤價(jià)格 萬元 / ㎡ ，開盤銷售 38套，銷售率約 34% 產(chǎn)品類型 別墅 容積率 占地面積 62萬㎡ 建筑面積 139萬 ㎡ 主推產(chǎn)品 “香樟道 2號”組團(tuán)約 100套 戶型面積 316－ 525㎡ 聯(lián)排 當(dāng)前價(jià)格 26000~40000元 /㎡ 濱爵洋房 佰利山洋房 香樟道 2號 別墅 泊爵別墅 2023年 9月推出首期別墅組團(tuán)“泊爵” 2023年 12月推出最后一期“香樟道 2號” 組團(tuán)。占地： 41042平方米，容積率： ?？傌浟?110套聯(lián)排別墅五房到七房設(shè)計(jì)。 別墅概況 別墅采用全地下車庫設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)專門設(shè)有私家車庫入戶通道，連接別墅負(fù)二層。車位配比達(dá) 1： 。 地下室方面，香樟道 2號 地下兩層空間均為贈送， 負(fù)二層為車庫，負(fù)一層則可作為影音室、臺球室、酒吧等功能分區(qū)。 在露臺設(shè)計(jì)上， 延續(xù)一期別墅的大平層露臺，幵贈送別墅屋頂整層空間， 電梯直通所有樓層，三層空間，六層使用。 A1型別墅 產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 香樟道 2號 ?建筑面積 ： 385388㎡ ?負(fù)一層面積 ： 107109㎡（含贈送面積 7173㎡） ?首層面積 ： 134㎡，二層建筑面積 133㎡ ?三層面積 ： 84㎡，帶私家電梯 ?前后花園 ： 約 83123㎡（全部贈送），露臺 6669㎡，天臺 71㎡ 一樓 三廳設(shè)計(jì)，小型賓客交流廳、雙邊采光開放式餐廳、 360度下沉式觀景寬闊客廳無縫對接，主人待客悅賓尺度自由轉(zhuǎn)換 產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 香樟道 2號 二樓 三間套房設(shè)計(jì)，大客臥更與梯間家庭活動(dòng)廳相連，帶寬敞衣帽間、衛(wèi)生間，和觀景大陽臺 A1型別墅 戶型分析： 空間運(yùn)用較好，三層空間六層面積使用的設(shè)計(jì)，空間功能運(yùn)用較好；與負(fù)一層半的地下車庫連通，獨(dú)門入戶 A3戶型 建筑面積：約 348－ 370平方米 贈送前后花園面積達(dá) 60－ 67平方米、 82－ 115平方米 間隔：負(fù)一層全能私家會館、一層開放式景觀客廳、二層客居空間、三層全層主人套房 戶型特點(diǎn)：首層、二層、三空間集中了會客廳、主客臥房功能，負(fù)一層打造“泛會所”，天井自然采光通風(fēng)，可作影音室、臺球廳、酒吧等功能 負(fù)一層 一層 二層 三層 天面層 “泛會所” 產(chǎn)品類型 別墅 容積率 占地面積 34713 平方米 建筑面積 30532 平方米 主推樓棟 目前 在售 三期別墅組團(tuán)“紅郡 〃 翡翠” 戶型面積 570630㎡ 的雙拼別墅； 380430㎡ 獨(dú)棟別墅 當(dāng)前價(jià)格 獨(dú)棟別墅，單價(jià) 34萬 /㎡ ；雙拼別墅單 價(jià) 3萬 /㎡ 左右 。 毛坯交樓 萬科紅郡 —— 目前在售 三期別墅組團(tuán)“紅郡 〃 翡翠”， 560630㎡ 獨(dú)棟別墅，售價(jià) 30000元 ∕ ㎡起，毛坯交樓，消化速度約 5套 /月。 建筑風(fēng)格： 南加洲風(fēng)格建筑立面，紅瓦坡頂，米黃主色調(diào)溫暖耐舊，圓拱、弧形渲染異域風(fēng)情。 南加洲風(fēng)格建筑立面 優(yōu)點(diǎn)：歐式風(fēng)格本地客戶接受度高，暖色調(diào)外墻感官上相對舒服，石材、木材的運(yùn)用可以增加建筑的品質(zhì)感。 園林風(fēng)格： 歐式水景主題園林，植物種類豐富，顏色搭配顯眼，中景和遠(yuǎn)景的處理使得園林層次感強(qiáng)。 歐式水景主題園林 優(yōu)點(diǎn)：園林的層次感強(qiáng)，得益于不同種類和高度的植物搭配，中景和遠(yuǎn)景的層次感強(qiáng)。 戶型分析： 面積區(qū)間 380600平方米，大進(jìn)深，小面寬，帶下沉式陽光花園 ,花園贈送面積多。 A戶型，面積 564㎡ 優(yōu)點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)適當(dāng)增加和室外互動(dòng)的空間，結(jié)合地形可以將地下一層部分做成下沉式花園，增加采光。 啟示 ① 洋房線： 區(qū)域內(nèi)外同質(zhì)競爭激烈，必須建立項(xiàng)目獨(dú)有的價(jià)值； ① 別墅線： 最大化地發(fā)揮城市價(jià)值和江景資源價(jià)值的雙重優(yōu)勢。 客戶研究 第四部分 廣州高端客戶基本情況 區(qū)域來源廣泛，以中心六區(qū)為主。多為實(shí)業(yè) /貿(mào)易 /電子 /等行業(yè) 私企業(yè)主，或是企業(yè)高管 ?從居住區(qū)域看， 廣州高端客戶居住區(qū)域集中分布在天河和番禺 。白云、海珠次之，多數(shù)選擇有景觀資源的區(qū)域。 ?從客戶行業(yè)看 ，廣州高端客戶行業(yè)集中在制造業(yè) /實(shí)業(yè)、貿(mào)易、服裝、電子、建筑等行業(yè)，這部分客戶八成以上為 私企業(yè)主 。 ?從家庭結(jié)構(gòu)看 ， 130－ 180㎡ 的客戶約四成家庭有一個(gè)孩子，在上幼兒園或小學(xué)。 250－ 400㎡ 的客戶約四成家庭有一個(gè)孩子在上中學(xué)或大學(xué)，約三成客戶家庭有兩個(gè)以上孩子。 廣州高端客戶置業(yè)需求 多 3次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以自住或自住性投資為主；主要關(guān)注 地段與景觀資源和產(chǎn)品規(guī)劃 ；其次 品牌、風(fēng)水、身份感 ?從臵業(yè)目的看， 約 5成以上客戶為自住需求。其次130－ 180㎡ 的客戶投資需求相對明顯。 250－ 400㎡的客戶度假需求相對明顯。 ?從臵業(yè)次數(shù)看 ， 130－ 180㎡ 多為二次或三次臵業(yè)， 250－ 400㎡ 的客戶八成有三次以上臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)。 ?從臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)來看 ，廣州高端客戶臵業(yè)時(shí)最關(guān)注地理位臵、景觀資源 /交通，其次是風(fēng)水、發(fā)展商品牌和居住時(shí)尊貴的身份感 。 關(guān)注點(diǎn) 1 : 高端客戶對項(xiàng)目江景資源的認(rèn)同度 ?番禺本地客戶對江景較不敏感，而中心城區(qū)的客戶對江景的偏好更明顯。 ——番禺能看到江的地方比較多，但是劍橋郡前面的這一片江確實(shí)不錯(cuò)，算是比較開闊了。 ——江有什么好看的，我在番禺從小看到大，沒有太多感覺，關(guān)鍵是看你們的產(chǎn)品打造的怎么樣。 ——珠江邊的房子很值錢，濱江東一線江景的豪宅二手都要去到 45萬，但感覺你們那邊江面比濱江東這片還更開闊，但是要是濱江修好了，還是有可能成為第二個(gè)濱江東的。 ——我有好幾個(gè)朋友都住在同一個(gè)小區(qū)，住了七八年了都沒有搬出去過，就是因?yàn)檫@里有珠江。 關(guān)注點(diǎn) 2 : 高端客戶對“番禺板塊”的認(rèn)知度 ?高端客戶表示看好番禺前景，但對片區(qū)的整體印象還停留于僅供應(yīng)中端住宅階段。 ——現(xiàn)在在番禺買房子的話可能還是不太方便，但是番禺這幾年發(fā)展很好，政府也比較重視，我看番禺現(xiàn)在的規(guī)劃比當(dāng)初的珠江新城還好，說不定會發(fā)展得比現(xiàn)在的珠江新城還快。 ——我聽說番禺要有萬達(dá)了，白云的萬達(dá)廣場讓那附近的房子貴了那么多，當(dāng)時(shí)沒