【正文】 可上人果嶺屋面 項目產(chǎn)品定位 高層 【 產(chǎn)品亮點 】 —— 圓樓設(shè)計，空中連廊 圓樓設(shè)計，可打造 360度全景視野，樓棟之間可設(shè)計空中連廊，打造空中會館和慢跑道。但需要用地的進(jìn)深的支持。 整體開發(fā)策略： 本項目體量不大，不建議分期開發(fā)。 ?結(jié)合江景資源，打造特有的配套，包括會所、碼頭等。 人文的灣區(qū) — 藝術(shù)、修為、氛圍。 國 際 國際的灣區(qū) — 游艇、科技、時尚。 國際灣區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，夢想是享受不平凡的人生。而海也構(gòu)成了富足階層最顯著的成功之道：豁達(dá)、包羅萬象、有容乃大的胸懷和事業(yè)。 項目市場定位 價值最大化，做番禺乃至全廣州的標(biāo)桿豪宅，才能從 競爭白熱化的市場中突圍，如：天鑾 方向一：頂級豪宅 精品價優(yōu)策略，講求性價比，會陷入激烈的競爭，本 項目缺乏品牌、配套相關(guān)優(yōu)勢，風(fēng)險很高。 VS ?整體規(guī)劃 強調(diào)整體儀式感、視覺韻律感，打造外環(huán)境和組團空間 ?立面標(biāo)簽 細(xì)致講究、優(yōu)雅細(xì)膩的新古典風(fēng)格 ?園林景觀 多手法打造立體平均式園林 ?戶型設(shè)計 大進(jìn)深小開間、小陽臺 ?裝修品質(zhì) 金碧輝煌的極致精裝修 ?配套物業(yè) 高端資源提升項目價值 ?整體規(guī)劃 最大范圍地使用江景資源 ?立面標(biāo)簽 高品質(zhì)的、優(yōu)雅的、風(fēng)情感濃厚的 ?園林景觀 精致的、注重細(xì)節(jié)的 ?戶型設(shè)計 薄板式、大開間、層高優(yōu)勢 ?裝修品質(zhì) 時尚、優(yōu)雅 ?配套物業(yè) 超強的現(xiàn)代感與藝術(shù)感的會所 新派城市豪宅 世聯(lián)觀點： 星河灣成功地迎合了傳統(tǒng)的豪宅審美；對于本項目，產(chǎn)品應(yīng)更具備差異化，精致、有文化底蘊 老式傳統(tǒng)豪宅 本項目 既高端，又有項目獨特的個性，是我們想要的突破點?！白≡谛呛訛车娜司褪怯绣X，沒有品位，沒有文化”。 品牌觀點： 每個人心中都有一個星河灣，品牌傳遞不清晰 ——誤讀：“星河灣是奢華的、是富人的、是精細(xì)的，每個人對于星河灣的理解都有不同，星河灣的品牌到底代表著什么？” 行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)對于星河灣的定義不清晰 ——行業(yè)現(xiàn)行評價標(biāo)準(zhǔn)是在于開發(fā)量、銷售總額，而對于單位產(chǎn)出最高的星河灣品牌，行業(yè)的評價標(biāo)準(zhǔn)不清晰。 ——“星河灣現(xiàn)在的產(chǎn)品把設(shè)計費都省了，就是復(fù)制”。 本報告是嚴(yán)格保密的。與星河灣、時代外灘等項目比拼高規(guī)格和奢華度，需要較大的投入。 項目發(fā)展可能面臨的問題 思考 發(fā)展局限 地塊雖擁有難得的一線臨江資源條件，但由于受到南沙港快速路分割整個社區(qū)且臨近快速路出口，打造頂級豪宅存在一定的客觀限制，尤其對高端臵業(yè)人群的心理影響較難以消除。 香港淺水灣 —— 富人區(qū) 東京灣 —— 富人區(qū) 20世紀(jì) 80年代起， 日本政府大手筆規(guī)劃出來的世界著名的富人區(qū)。 在擁有充足財富和一流眼光的世界級富豪階層眼里 —— 臨灣而居，成為富人居住的趨勢 為什么李嘉誠、包玉剛、何鴻燊、董建華都選擇淺水灣作為居所？在香港眾多的海灣之中，淺水灣是最迷人的一個。 珠江新城住宅的稀缺性體現(xiàn)在，一是珠江新城的地塊面積有限，二是珠江新城住宅用地比 例有限。 政府動作： 建成了 連續(xù)的濱江步行 道，濱江東路也于 2023年底貫通，同 時建成了中大北門 廣場，開放了海印 公園。 在 2023年之前，濱江東路一直是 一條“斷頭路”，濱江東路中大北 門至廣州大橋段一直沒有貫通，交 通可達(dá)性和環(huán)境質(zhì)量均較差。 ——別墅就沒有必要做電梯了，本來就不高，做個電梯搞得不倫不類的 ——別墅一定要每間房都有陽臺，大廳一定要有挑高，一定要夠氣派 客戶調(diào)研小結(jié) 客戶雖然普遍對江景有很強的偏好，但一般要結(jié)合對于區(qū)域價值和產(chǎn)品品質(zhì)的判斷； 中心城區(qū)客戶比較認(rèn)可江景資源價值，番禺客戶對江景則并沒中心城區(qū)客戶敏感，但對區(qū)域發(fā)展前景都比較看好； 從客戶的反應(yīng)來看，高端客戶對項目品質(zhì)要求高，注重細(xì)節(jié)和項目調(diào)性，光有江景不足以支撐項目形成核心競爭力，須綜合考慮產(chǎn)品創(chuàng)新、配套、服務(wù)等因素 項目定位 第五部分 項目發(fā)展的機會 思考 本案 劍橋郡 華南新城 星匯文華 星匯文宇 大學(xué)城馨園 大學(xué)時光 星河灣海怡半島 時代外灘 珊瑚天峰 星河灣 錦繡銀灣 萬科紅郡 碧桂園 嶺御苑 僅僅立足番禺、南村，我們的舞臺將很有限 …… 本項目 白鵝潭 沙 面 二沙島 珠江新城 琶 洲 大學(xué)城 洛 溪 濱江東 廣州，珠江，是我們的價值得以提升的平臺 …… 崛起中的 新濱江板塊 ，是本項目發(fā)展的重要機會。 ——廣州的房子現(xiàn)在建得太沒特色了，要不就是千篇一律的歐陸式，打造的不夠純粹，變成一個四不象，象星河灣那種我也不喜歡，貼金貼銀的。 ——番禺人一般都認(rèn)星河灣，錦繡香江也還可以。 ——物業(yè)管理，別光講智能化，這個是必備的，我們花那么多錢買一個豪宅盤，享受到的應(yīng)該是更加貼心的服務(wù)，實在一點好。 ——小區(qū)的不需要太多的商業(yè)街，反而會產(chǎn)生很多問題，只要有一條比較高端的商業(yè)配套就好，引入一些便利店、小超市、餐飲就好。 ——會所很重要，要有一個高端的有品味的會所，最好可以提供各類服務(wù)，我經(jīng)常會有朋友過來，可以帶朋友去坐坐。 ——我聽說番禺要有萬達(dá)了，白云的萬達(dá)廣場讓那附近的房子貴了那么多，當(dāng)時沒有在那里買房子我還挺后悔的。 ——珠江邊的房子很值錢，濱江東一線江景的豪宅二手都要去到 45萬，但感覺你們那邊江面比濱江東這片還更開闊，但是要是濱江修好了，還是有可能成為第二個濱江東的。 ?從臵業(yè)關(guān)注點來看 ，廣州高端客戶臵業(yè)時最關(guān)注地理位臵、景觀資源 /交通，其次是風(fēng)水、發(fā)展商品牌和居住時尊貴的身份感 。 廣州高端客戶置業(yè)需求 多 3次以上置業(yè)經(jīng)驗，以自住或自住性投資為主；主要關(guān)注 地段與景觀資源和產(chǎn)品規(guī)劃 ；其次 品牌、風(fēng)水、身份感 ?從臵業(yè)目的看， 約 5成以上客戶為自住需求。白云、海珠次之，多數(shù)選擇有景觀資源的區(qū)域。 A戶型，面積 564㎡ 優(yōu)點：戶型設(shè)計適當(dāng)增加和室外互動的空間，結(jié)合地形可以將地下一層部分做成下沉式花園，增加采光。 南加洲風(fēng)格建筑立面 優(yōu)點：歐式風(fēng)格本地客戶接受度高，暖色調(diào)外墻感官上相對舒服，石材、木材的運用可以增加建筑的品質(zhì)感。 在露臺設(shè)計上， 延續(xù)一期別墅的大平層露臺，幵贈送別墅屋頂整層空間， 電梯直通所有樓層，三層空間，六層使用?？傌浟?110套聯(lián)排別墅五房到七房設(shè)計。 歐式風(fēng)格，海岸風(fēng)情 萬科 .金域藍(lán)灣 歐式英倫王朝 風(fēng)格 石材外立面，質(zhì)感強，小品設(shè)計到位 中海金沙灣 新古典主義建 筑風(fēng)格 “歐陸風(fēng)”與“現(xiàn)代簡約版”的結(jié)合 保利西海岸 歐式英倫建筑 風(fēng)格 番禺 招商金山谷 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 線條感強 雅居樂劍橋郡 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 直線條，層次感 強 萬科紅郡 北美南加洲風(fēng) 格 異域風(fēng)情感十足 異域風(fēng)情版 現(xiàn)代簡約版 中心板塊別墅戶型研究： 中心區(qū)別墅戶型多為大露臺，多花園設(shè)計，下沉式庭院，通風(fēng)采光效果佳，高贈送率。 全市江景豪宅產(chǎn)品暢銷戶型的研究表明： 180300 ㎡ 產(chǎn)品能夠最好地兼顧去化速度與溢價回報率 別墅產(chǎn)品 區(qū)域 主要板塊名稱 代表樓盤 中心版塊 南湖板塊 頤和高爾夫 、金湖翡翠谷 科學(xué)城板塊 帝景山莊 、龍光香悅山 華南板塊 萬科紅郡 、雅居樂劍橋郡、招商金山谷 金沙洲版塊 恒大御景半島、金沙熙岸（保利西海岸、金域藍(lán)灣、御金沙、星匯金沙） 外圍版塊 東部 廣園東板塊 鳳凰城 、譽山國際、僑建御溪谷 、中信香樟墅 南部 南沙板塊 南沙奧園、南沙境界、南沙碧桂園、時代南灣 北部 花都板塊 玖瓏湖 、萬科蘭喬圣菲 、美林湖、天湖峰境、頤和山莊、勤天一品樹院 從化版塊 富力泉天下、東方夏灣拿、 逸泉山莊、方圓明月山溪 全市別墅視角： 目前廣州在售的別墅項目約 35個，其中主要分布在花都、增城板塊，中心區(qū)域供應(yīng)主要集中在 金沙州、番禺板塊。 此類產(chǎn)品為區(qū)域市場中流砥柱，既能保持銷售速度，也能保障溢價回報。 典型項目：時代外灘 —— 現(xiàn)售 145 ㎡ 三房與 168 ㎡ 四房 ，均價 19000元 / ㎡ ，今年 3月開盤，至今銷售 131套。 層高 ： 玄關(guān) ： 流線 ：主、客區(qū)獨立 功能 ： 26平至 92平四套房、三廳 附加值 ：管線隱藏、生活空間均有陽臺 中、西餐廳 ： 主臥 ：完整衣帽間 書房、衛(wèi)生間 約 過廳 ：戶型圍繞橢圓廳展開，多過廳串聯(lián) 客廳 ： ， 40平 走道 ： 戶型亮點：十字過廳，主、客功能分區(qū)明確；大客廳，多套房，多陽臺，大主臥， ，中西餐區(qū)，管線隱藏，獨立電梯，滿足客戶空間舒適感和尊貴感； 342㎡ 落地窗光線良好 八角形的 270度觀景主臥室 運用多種燈飾，營造舒適、溫馨的環(huán)境 化妝臺 主人房獨立衣帽間，豪華入墻式衣柜 次臥室 偏中式風(fēng)格的書房 臥室、書房及衣帽間 主人房獨立衣帽間， 豪華入墻式衣柜， 鋁合金外包木皮， 柜內(nèi)鑲嵌射燈。 從各戶型的去化量及去化率綜合考慮 ,340㎡ 的大平面戶型產(chǎn)品去化率最理想，為項目的暢銷戶型 戶型類型 面積區(qū)間 戶型套 數(shù) 套數(shù)比 例 已售套 數(shù) 去化率 四房 277310㎡ 10 % 7 % 五房 303307㎡ 114 % 41 % 342㎡ 178 % 112 % 390㎡ 2 % 1 % 合計 304 % 151 % 342㎡ ?舒適型大戶型的去化速度明顯好于緊湊型大戶型。 時代外灘： 非一線臨江，前后均有遮擋，且南向江景面較狹窄。配套 目前交通不便 |配套依賴周邊項目 |區(qū)域形象不高 地塊分析小結(jié) 一線臨江資源優(yōu)越 —— 坐擁 ，北向望江，城市中心最優(yōu)質(zhì)資源； 缺乏交通、商業(yè)等生活配套 —— 地塊狹長，除幼兒園外，無其他商業(yè)配套，需依賴周邊的交通、商業(yè)配套； 受南沙港快速分割影響 —— 南沙港快速路分割地塊，將造成地塊分區(qū)明顯，小區(qū)規(guī)模受影響； 世聯(lián)對地塊資質(zhì)和潛力的研判 —— 瑕不掩瑜 只有最好的產(chǎn)品才能與之匹配 項目競爭分析 第三部分 江景高層 廣州江景高層洋房分布： 以珠江新城及番禺較為集中 ,其中珠江新城價格 /㎡ ,番禺價格 23萬 /㎡ ,區(qū)域價值差異明顯 ； 4萬以上 /㎡ 34萬 /㎡ /㎡ 凱旋新世界 / ㎡ 天鑾 / ㎡ 億泉尚園 / ㎡ 名悅 / ㎡ 保利西海岸 2萬 / ㎡ 逸翠灣 / ㎡ 中海錦榕灣 / ㎡ 嘉裕君玥公館 4萬 / ㎡ 華標(biāo)品峰 / ㎡ 珠江帝景 3萬 / ㎡ 珊瑚天峰 / ㎡ 星河灣海怡半島 / ㎡ 星河灣盛薈 / ㎡ 睿峰 / ㎡ 愛群薈景灣 / ㎡ 君華天匯 4萬 / ㎡ 大學(xué)馨園 / ㎡ 星匯文華 / ㎡ 時代外灘 / ㎡ 2萬 /㎡以下 保利天悅 / ㎡ 番禺區(qū)中高端洋房分布： 集中分布在洛浦島、大學(xué)城，主打景觀資源；在產(chǎn)品打造上兼顧江景資源與裝修品質(zhì)； 待售 在售 星河灣海怡半島 / ㎡ 珊瑚天峰 / ㎡ 時代外灘 / ㎡ 星河灣盛薈 / ㎡ 星匯文華 / ㎡ 大學(xué)馨園 / ㎡ 大學(xué)小筑 待售 大學(xué)城尚軒 待售 雅居樂劍橋郡 / ㎡ 錦繡香江 / ㎡ 本案 星匯文宇 待售 星匯文瀚 待售 本項目 海怡半島（二期） 星河灣盛薈 珊瑚天峰 時代外灘 雅居樂劍橋郡 錦繡香江 大學(xué)馨園 星匯文華 大學(xué)小筑 大學(xué)城尚軒 星匯文宇 星匯文瀚 番禺區(qū)中高端洋房供應(yīng)： 未來各項目貨量持續(xù)供應(yīng)超 140萬 ㎡ ，競爭激烈； 2023年初 2023年中 2023年底 項目名稱 310－ 640㎡； 約 10001200套貨量 (500000 ㎡ ) 270－ 310㎡； 147套貨量 (44000 ㎡ ) 180㎡； 約 837套貨量 (172310 ㎡ ) 137260㎡； 1034套貨量 (550000 ㎡ ) 116142 ㎡； 1169套貨量 (197729 ㎡ )