【正文】 水晶空中會館 【 產(chǎn)品亮點(diǎn) 】 —— 打造璀璨的空中售樓中心 127 公共空間打造 高層空中連廊 128 公共空間打造 空中慢跑道 公共空間打造 【 產(chǎn)品亮點(diǎn) 】 —— 三維生態(tài)綠化體系 ? 地面園林綠化 ? 裙房屋頂綠化 ? 高層屋頂綠化 功能分區(qū)及戶型配比 第七部分 地塊指標(biāo) 地塊一 地塊二 地塊三 地塊四 用地 4258㎡，容積率《 ，總建面 《 7600㎡，建筑密度 《 30%，綠地率 》35%；不限高！ 用地 20969㎡，容積率《 ，總建面 《 16775㎡，建筑密度 《 25%，綠地率 》30%；限高 24米！ 用地 45137㎡，容積率《 ，總建面 《 36109㎡，建筑密度 《 30%，綠地率 》35%；限高 24米！ 用地 29004㎡，容積率《 ，總建面 《 58。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 洋房 【 產(chǎn)品亮點(diǎn) 】 —— 設(shè)計(jì)獨(dú)特的產(chǎn)品 1梯 2戶板式結(jié)構(gòu)的洋房，可以設(shè)計(jì)成具有獨(dú)特的建筑立面的產(chǎn)品，打造果嶺屋面。 升級型： 通過增加一定的面寬，設(shè)計(jì)左右的庭院空間，將聯(lián)排 TH作成雙拼 TH的感覺。 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 聯(lián)排 【 產(chǎn)品亮點(diǎn) 】 —— 錯(cuò)落分布的類雙拼 普通聯(lián)排別墅的演變 傳統(tǒng)型： 二端的單位資源好，中間的單位資源差 改良型： 通過錯(cuò)落使得附送院子面積增大達(dá)到資源的均衡。建議進(jìn)行整體開發(fā)，統(tǒng)一面市，以現(xiàn)樓進(jìn)行銷售，確?，F(xiàn)場展示、社區(qū)環(huán)境營造完全到位的情況下進(jìn)行銷售，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。 項(xiàng)目開發(fā)策略 現(xiàn)樓 銷售 【 開發(fā)策略 】 —— 整體開發(fā)，現(xiàn)樓銷售 入市時(shí)機(jī)建議： 考慮到項(xiàng)目所處區(qū)域的成熟尚需時(shí)日培育，且綜合考慮宏觀調(diào)控政策在未來12年放松的可能性較小，建議本項(xiàng)目入市時(shí)間為 2023年，銷售周期 2年，即 20232023年為主要銷售期。 ?提升服務(wù)品牌，打造豪宅的標(biāo)簽。 還是產(chǎn)品力 以江景資源最大化為前提的項(xiàng)目核心競爭力體系打造 產(chǎn)品創(chuàng)新 配套打造 服務(wù)打造 名師設(shè)計(jì) ?打造 “濱江豪宅社區(qū) ”； 別墅、聯(lián)排和高層在最大化江景利用的基礎(chǔ)上，做足產(chǎn)品創(chuàng)新，打造市場稀缺的產(chǎn)品。 國際灣區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，向來追逐高雅與自我的完美結(jié)合。 他們喜歡雪茄、交響樂、展覽，他們穿著考究，喜歡與藝術(shù)相關(guān)的一切，包括人生。 富人的國際視野，決定其國際高度； 豁達(dá)視界的富人聚居于此。 灣區(qū)生活氣質(zhì)之二： VIP會員、灣管家、一流裝修、一流配套 國際灣區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，豁達(dá)人生，講求張弛有度。 頂 級 成就頂級富豪生活夢想，享受頂級的一切。 灣 區(qū) 頂級的灣區(qū) — 國際、尊貴、領(lǐng)袖。 灣區(qū)生活氣質(zhì)之一：潛水、海釣、游艇、沙灘浴、日曬、海上 PARTY 海洋的灣區(qū) — 豁達(dá)、包容、成就。 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目形象定位 是否沿用“黃金海岸”的項(xiàng)目案名？ — 在客戶訪談中，大多數(shù)客戶對黃金海岸有所了解； — 目前番禺已有一個(gè)類似案名“金海岸”，容易產(chǎn)生混淆； — 從當(dāng)前的營銷實(shí)踐來看，“黃金海岸”的案名能夠帶給客戶關(guān)于江、海的價(jià)值聯(lián)想， 近年來，對“黃金海岸”的使用趨于泛濫，不易于吸引市場眼球，可增加具有個(gè)性的組團(tuán)命名； 可圍繞黃金海岸打造項(xiàng)目 【 黃金海岸 】 項(xiàng)目案名建議 以灣區(qū)，分世界 他是灣區(qū)的，自由不羈 他是頂級的，享受不凡 他是國際的，豁達(dá)視界 他是人文的，高雅自我 灣生活應(yīng)該是這樣的 …… 和其他富豪居住地相比，灣區(qū)生活最大的標(biāo)志便是無際的海。 方向二：普通豪宅 擁有稀缺的資源，我們是否定位頂級豪宅？ 必須做頂極豪宅才有出路 項(xiàng)目市場定位 考慮市場風(fēng)險(xiǎn)，我們是否做居家型剛需產(chǎn)品 不做大眾化的剛需產(chǎn)品 抵御市場風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，但溢價(jià)能力不高，且項(xiàng)目 無相關(guān)配套 方向一：大眾居家型剛需產(chǎn)品 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)自我中心化，獨(dú)立定價(jià)，雖然有配套、品牌 方面的劣勢，但可以通過產(chǎn)品力來彌補(bǔ)。 —— “ 頂級濱江住宅”，占位一線，打造區(qū)域標(biāo)桿產(chǎn)品。 世聯(lián)觀點(diǎn) 確保本項(xiàng)目成功突圍的發(fā)展模式 思考 ——“挑戰(zhàn)者” OR “補(bǔ)缺者” 項(xiàng)目總體發(fā)展策略 — 占位一線，成為區(qū)域標(biāo)桿 — 產(chǎn)品創(chuàng)新高調(diào)引領(lǐng)市場 — 打造競爭對手普遍不具備的競爭力 補(bǔ)缺者 確保本項(xiàng)目成功突圍的發(fā)展模式 挑戰(zhàn)者 + — 找準(zhǔn)細(xì)分市場空缺 — 與主流產(chǎn)品相區(qū)隔的產(chǎn)品風(fēng)格 項(xiàng)目屬性[定位 ] “新興濱江板塊 //一線臨江 //頂級住宅 ” —— “ 城市愿景”，區(qū)域賦予的屬性，區(qū)域城市化進(jìn)程的加速，番禺成為新興的熱點(diǎn)高端居住板塊。 機(jī)會點(diǎn)四： 也有拒絕星河灣的客戶，他們認(rèn)為其“土豪”等，希望更有文化和品味； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 客戶不買星河灣的原因 : 土豪標(biāo)簽 —— 認(rèn)為居住在哪里的生意人居多，高學(xué)歷的人較少 裝修過于繁復(fù) —— 過于富麗堂皇，認(rèn)為家應(yīng)該是一個(gè)讓人放松、享受的地方） 風(fēng)格過于傳統(tǒng) —— 星河灣是老式豪宅的代表，自己喜歡更具現(xiàn)代感的，貼近城市生活的環(huán)境。 ——“星河灣有錢就能住”。 機(jī)會點(diǎn)三： 盡管品牌很知名，但傳遞并不清晰，除了“有錢人住的地方”； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 “一個(gè)放飛心情的地方，營銷的價(jià)值感不強(qiáng)” 機(jī)會點(diǎn)二： 盡管產(chǎn)品做的很好，但顯性標(biāo)簽過多，過于高調(diào)，產(chǎn)品缺少文化和品位； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的?！靶呛訛车漠a(chǎn)品缺乏品位、缺乏內(nèi)涵，第一次看很驚喜，但禁不住品味與鑒賞“。 產(chǎn)品觀點(diǎn)： 復(fù)制過多，缺乏時(shí)代標(biāo)簽，缺乏文化感 。 客戶地域分析 超七成客戶居住并工作于 上海 （浦東區(qū)域占總量的五成） 客戶行業(yè)分析 房地產(chǎn) %， 金融 占比%， 制造業(yè) 占比%， 貿(mào)易物流 占比% 購買因素依次為 裝修 品質(zhì)占比 25%；開發(fā)商 品牌 24%； 升值 潛力 14%。 世聯(lián)觀點(diǎn) 本項(xiàng)目的突破點(diǎn)在哪里？ 思考 ——尋找區(qū)域標(biāo)桿“星河灣”之外的機(jī)會 看似無懈可擊的星河灣，在某些方面 卻是我們的 機(jī)會 所在。 與區(qū)域內(nèi)的其他大開發(fā)商相比，貴司在從事開發(fā)建設(shè)方面的經(jīng)驗(yàn)較為缺乏，在客戶基礎(chǔ)和品牌影響力方面均處于劣勢，需要找到能夠有效突圍的競爭模式。 目前番禺聚集了國內(nèi)知名的一線品牌開發(fā)商，無論是高層住宅還是別墅產(chǎn)品，都面臨不同程度的競爭。 地塊 區(qū)域 競爭 企業(yè) 番禺市場目前的產(chǎn)品多定位于中端，區(qū)域內(nèi)客戶對豪宅的認(rèn)知限于“星河灣”，區(qū)外高端客群對番禺較少認(rèn)知。 下一個(gè)濱江板塊，會在哪里？ 崛起中的新濱江板塊， 賦予項(xiàng)目價(jià)值巨大的想象空間 大學(xué)城 瀛洲生態(tài)公園 海怡半島 時(shí)代外灘 珊瑚灣畔 星河灣七號 廣東科學(xué)中心 機(jī)會 本項(xiàng)目 世聯(lián)觀點(diǎn) 本項(xiàng)目具備打造濱江一線頂級豪宅的資質(zhì)； 本項(xiàng)目所在區(qū)域有望接棒珠江新城成為新興的濱江豪宅富人區(qū)。 這是世界上第一個(gè)主要依靠人工規(guī)劃而締造的國際一流的海灣生態(tài)圈，注重生態(tài)和可持續(xù)發(fā)展是其特色，建筑設(shè)計(jì)、建筑風(fēng)格、建設(shè)品質(zhì)和居住文化等方面都引導(dǎo)世界的潮流。 作為香港著名的豪宅區(qū)，眾多的別墅豪宅散落在淺水灣之海灣碧波環(huán)繞、綠樹掩映的山坡上。它坐落在港島之南，依山傍海，海灣呈新月形，坡緩灘長，波平浪靜，水清沙細(xì)，沙灘寬闊潔凈而水淺，且冬暖夏涼，水溫在十六攝氏度至二十七攝氏度之間，歷來是港人消夏弄潮的勝地，也是游人必至的著名風(fēng)景區(qū)。 匯景新城 星河灣海怡半島 星河灣 城建大學(xué)城項(xiàng)目 在售豪宅 未來豪宅 保利琶洲灣 新鴻基獵德村 博雅首府、凱旋新世界 華標(biāo)品峰 信達(dá)陽光海岸 廣鐵南站 中信灣 大一山莊 保利白云新城項(xiàng)目 頤和高爾夫 新鴻基林和村 珊瑚灣畔 本項(xiàng)目 奢華的建筑并不難求，自然的河流、湖泊、森林、綠地才是真正稀缺的資源。珠江新城總占地面積僅 ，其中住宅用地約占 23%左右的比例。 2023年，廣州市的城市規(guī)劃，明確珠江新城將建成為現(xiàn)代化大都市。 項(xiàng)目 建筑類型 占地 建面 主力戶型 均價(jià) 裝修 華標(biāo)品峰 超高層 15萬 250— 560㎡ 的四房單元，560㎡ 為頂層復(fù)式 33000元 /平米 毛坯 信達(dá)陽光海岸 超高層 5萬 209— 287㎡ 的四房至五房 34500元 /平米 毛坯 21世紀(jì)初 珠江新城 進(jìn)入開發(fā)后期 珠江新城是城市中心區(qū)保留的唯一可供開發(fā)的成片土地，位于廣州東部新中軸線上，北接 黃埔大道，南達(dá)珠江北岸，西臨廣州大道中，東抵華南大道。 94年第一個(gè)開售 的海珠半島花園每套房子 超百萬引發(fā)市場關(guān)注。 開發(fā)商“圈地運(yùn)動(dòng)” 已經(jīng)開始。 90年代 濱江東 目前開發(fā)已接近尾聲 濱江東背景： 功能混雜，包括游 泳場、碼頭、船塢、廠房、農(nóng)田等。 世聯(lián)觀點(diǎn) 廣州豪宅板塊的發(fā)展歷程表明： 80年代 二沙島 開發(fā)完畢已達(dá) 10年之久 項(xiàng)目 建筑類型 開發(fā)商 二手房價(jià)格 宏城花園 別墅 宏城 76000元 /平方米 新世界花園 別墅 新世界發(fā)展有限公司 85000元 /平米 棕櫚園 別墅 廣州富城房產(chǎn)發(fā)展有限公司 40000元 /平米 金亞花園 洋房 廣州金亞房地產(chǎn)公司 34000元 /平米 花城苑 洋房 廣州城威房地產(chǎn)有限公司 26000元 /平米 獨(dú)特的地理位臵： 珠江中一個(gè)沙洲，地處珠江航道江心，珠水環(huán)島而過，二沙島北倚CBD珠江新城，西連成熟老城，南望海珠濱江東豪宅街、中大學(xué)府，是最具有廣州現(xiàn)代風(fēng)情的寶地； 市政工程配套： 星海音樂廳，廣東美術(shù)館，一片片高尚的生活住宅小區(qū)和體育訓(xùn)練基地一起掩映在廣闊的綠地中。 ——花園當(dāng)然是越大越好，但是這不可能實(shí)現(xiàn)的，只要前后院都有花園就行了。 ——房間最好是套房吧，老人小孩有洗手間方便一些。 關(guān)注點(diǎn) 6 : 高端客戶對產(chǎn)品打造的細(xì)節(jié)要求 ?高端客戶對產(chǎn)品的差異化有較高的要求，同時(shí)對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)普遍有氣派、個(gè)性的考慮。 ——覺得買品牌發(fā)展商的房子，一是面子上，一是考慮將來的升值。 ——你們這個(gè)開發(fā)商我們沒有聽說過，我會比較擔(dān)心物管問題，因?yàn)槲液拖壬綍r(shí)在忙工作，家里只有兩個(gè)老人一個(gè)孩子，最好你們能引入比較知名的物管公司，有比較細(xì)致貼心的服務(wù)，讓業(yè)主能感覺自己能受到尊貴的待遇。 ?客戶希望的物業(yè)服務(wù)有品牌方面的要求，對安全要求較高，希望得到貼心服務(wù)。 ——豪宅的話，還是要匹配國際知名的物管公司來做，象世邦、高力啊，這個(gè)在國外都做得非常好。 關(guān)注點(diǎn) 4 : 高端客戶對物業(yè)服務(wù)的要求 ——我上次去香港比華利山別墅和客戶談生意，他們的整個(gè)小區(qū)看不了幾個(gè)保安，但是給人感覺很安全，香港的物管做得非常精細(xì)化，會讓你感覺到你是個(gè)富人，你住這里，就是他們的主人。最好，你們能引入一個(gè)比較知名的國際雙語幼兒園，從小就開始好好培養(yǎng)小孩的外語、接觸比較國際化的文化理念。 ——我經(jīng)常都會做生意的客戶或是朋友過來，想去個(gè)好點(diǎn)的會所，可是沒有，去酒店又麻煩，所以豪宅盤還是要有一個(gè)有高端的會所。 關(guān)注點(diǎn) 3 : 高端客戶對配套的要求 ?高端客戶希望有夠品位的會所方便交際，希望會所能夠配備 SPA及高端特色餐飲。 ——番禺現(xiàn)在幾個(gè)大盤，都是些小戶型，稍微大點(diǎn)的戶型又不是很喜歡。 ——現(xiàn)在在番禺買房子的話可能還是不太方便，但是番禺這幾年發(fā)展很好，政府也比較重視，我看番禺現(xiàn)在的規(guī)劃比當(dāng)初的珠江新城還好，說不定會發(fā)展得比現(xiàn)在的珠江新城還快。 ——我有好幾個(gè)朋友都住在同一個(gè)小區(qū)，住了七八年了都沒有搬出去過，就是因?yàn)檫@里有珠江。 ——江有什么好看的，我在番禺從小看到大，沒有太多感覺，關(guān)鍵是看你們的產(chǎn)品打造的怎么樣。 關(guān)注點(diǎn) 1 : 高端客戶對項(xiàng)目江景資源的認(rèn)同度 ?番禺本地客戶對江景較不敏感，而中心城區(qū)的客戶對江景的偏好更明顯。 ?從臵業(yè)次數(shù)看 ， 130－ 180㎡ 多為二次或三次臵業(yè)， 250－ 400㎡ 的客戶八成有三次以上臵業(yè)經(jīng)驗(yàn)。其次130－ 180㎡ 的客戶投資需求相對明顯。 250－ 400㎡ 的客戶約四成家庭有一個(gè)孩子在上中學(xué)或大學(xué)，約三成客戶家庭有兩個(gè)以上孩子。 ?從客戶行業(yè)看 ，廣州高端客戶行業(yè)集中在制造業(yè) /實(shí)業(yè)、貿(mào)易、服裝、電子、建筑等行業(yè)，這部分客戶八成以上為 私企業(yè)主 。多為實(shí)業(yè) /貿(mào)易 /電子 /等行業(yè) 私企業(yè)主，或是企業(yè)高管 ?從居住區(qū)域看， 廣州高端客戶居住區(qū)域集中分布在天河和番禺 。 啟示 ① 洋房線： 區(qū)域內(nèi)外同質(zhì)競爭激烈，必須建立項(xiàng)目獨(dú)有的價(jià)值； ① 別墅線： 最大化地發(fā)揮城市價(jià)值和江景資源價(jià)值的雙重優(yōu)勢。 戶型分析： 面積區(qū)間 380600平方米，大進(jìn)深，小面寬，帶下沉式陽光花園 ,花園贈送面積多。