【正文】 懸念式廣告，吸引眼球指數(shù)100%！ 操作要點(diǎn)：l 懸念感要強(qiáng)l 懸念制造要有層次性，步步推進(jìn)，直至真相大白l 懸念背后要有真正可看的東西，否則只能讓人有上當(dāng)之感，客戶會(huì)不買(mǎi)你的帳蓄勢(shì)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議主題黃金海岸快來(lái)了！！——僅以此獻(xiàn)給熱愛(ài)生活的人們落款署開(kāi)發(fā)商名稱媒體選擇：主干道的戶外廣告為主，報(bào)板為輔認(rèn)購(gòu)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議主題X天后，黃金海岸將登陸德陽(yáng)——僅以此獻(xiàn)給熱愛(ài)生活的人們落款署開(kāi)發(fā)商名稱媒體選擇：報(bào)廣為主包裝工具：售樓部、樓書(shū)、圍墻、DM單、VI系統(tǒng)、手提袋等開(kāi)盤(pán)期營(yíng)銷(xiāo)推廣建議主題黃金海岸正式席卷德陽(yáng)——僅以此獻(xiàn)給熱愛(ài)生活的人們 落款署開(kāi)發(fā)商名稱 、 媒體選擇：報(bào)紙、電視等宣傳工具：硬廣、軟文、道旗、現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板房、宣傳資料等。案例借鑒藍(lán)谷地，一個(gè)好地方下標(biāo)融創(chuàng)房產(chǎn)，但并無(wú)更多說(shuō)明，大搞懸念，一舉吸引全市人民眼球。二、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議戰(zhàn)略思考：本案如何運(yùn)用巧妙的營(yíng)銷(xiāo)策略，最大程度地吸引客戶群注意？典型案例分析——融創(chuàng)所以不可放松對(duì)本地的宣傳，對(duì)德陽(yáng)市的宣傳人群應(yīng)該放到三大廠，根據(jù)調(diào)查得知：三大廠職工人口眾多收入較高，且對(duì)住宅需求量有一定體量。外銷(xiāo)客戶從區(qū)域來(lái)分：A、 德陽(yáng)市所管轄的其它縣是、市（重點(diǎn)是中江、羅江）B、 成都、綿陽(yáng)客戶C、 外地返鄉(xiāng)客戶（西藏、新疆團(tuán)購(gòu)群體）⑵、定向宣傳。德陽(yáng)市市內(nèi)城市人口僅僅在30萬(wàn)左右，外來(lái)人口較少；項(xiàng)目本身的體量比較大。品牌來(lái)源于符合消費(fèi)者要求的產(chǎn)品，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)可延伸對(duì)價(jià)格的認(rèn)同。而品質(zhì)建立在產(chǎn)品的細(xì)部的建設(shè)上，所以用心作好產(chǎn)品每個(gè)細(xì)節(jié)建造，產(chǎn)品每個(gè)細(xì)節(jié)都體現(xiàn)出對(duì)消費(fèi)者的關(guān)愛(ài)是建立品牌的基礎(chǔ)。⑴、產(chǎn)品鑄就品牌。 品牌效應(yīng)應(yīng)用現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入品牌時(shí)代，產(chǎn)品鑄造出的品牌決定了項(xiàng)目的成敗。 如何進(jìn)行概念性區(qū)域再造的宣傳、炒作是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)該關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目需要針對(duì)這個(gè)問(wèn)題采取系列措施來(lái)縮短項(xiàng)目在消費(fèi)者心理的距離，首先應(yīng)用上述商業(yè)概念再造的方法，來(lái)完善項(xiàng)目在消費(fèi)者心理的配套齊全；其次用小區(qū)巴士、公交專(zhuān)線等方法來(lái)消除消費(fèi)者對(duì)該區(qū)域的交通情況觀點(diǎn)。⑵、縮短項(xiàng)目在消費(fèi)者心理距離。開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目應(yīng)該以項(xiàng)目為中心造就黃河片區(qū)的商業(yè)圈，造就商業(yè)圈的概念是通過(guò)合理的商業(yè)規(guī)劃、未來(lái)商業(yè)的渲染宣傳來(lái)實(shí)現(xiàn)。六、黃金海岸項(xiàng)目推廣策略 一、項(xiàng)目推廣策略建議 概念性區(qū)域再造⑴、商業(yè)概念區(qū)域再造。才能從眾多樓盤(pán)中脫穎而出。若本項(xiàng)目充分利用旌湖，內(nèi)外環(huán)境交相呼應(yīng)，發(fā)揮上風(fēng)上水的地理優(yōu)勢(shì)，以環(huán)境與位置做為賣(mài)點(diǎn)在設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)上體現(xiàn)出來(lái)。由于周邊配套的缺乏，項(xiàng)目?jī)?nèi)部的基礎(chǔ)設(shè)施可以規(guī)劃的更加齊全，物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目更加多樣化、人性化，以方便人們的生活，若化人們對(duì)本樓盤(pán)周?chē)A(chǔ)設(shè)施缺乏的顧慮，就交通而言，可以考慮與公交公司商議在小區(qū)入口處設(shè)立公交站點(diǎn)，滿足業(yè)主的出行需要。㈢ 、項(xiàng)目的機(jī)會(huì)分析以上提到的項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)中，最大的優(yōu)勢(shì)應(yīng)該是周邊的自然景觀，周?chē)臉潜P(pán)就自然景觀方面跟本項(xiàng)目相比是有差距的，而且還有濱河公園和城市廣場(chǎng)臨河而建。㈡、 劣勢(shì)分析：①周?chē)涮自O(shè)施：本項(xiàng)目所在地是新開(kāi)發(fā)區(qū)域，配套設(shè)施缺乏，隨有幾所當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)學(xué)校，但日常用品及餐飲娛樂(lè)還很缺乏。文化氣氛濃厚。③ 治安環(huán)境：本項(xiàng)目所處地段屬高檔住宅區(qū)，遠(yuǎn)離車(chē)站、商業(yè)中心，人口密度與人流量很低，周?chē)钟斜姸嗟恼畣挝?，治安環(huán)境良好。二、項(xiàng)目地塊的優(yōu)劣分析㈠ 、優(yōu)勢(shì)分析：① 自然景觀：由于緊臨旌湖，自然環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越，若發(fā)揮好這個(gè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)必造成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。 本項(xiàng)目所處地段屬大力開(kāi)發(fā)的住宅社區(qū)，各種生活配套設(shè)施不夠完善，特別是滿足住戶日常消費(fèi)的商業(yè)形態(tài)還未成形，但周?chē)姸嘈陆潜P(pán)一旦入住勢(shì)必會(huì)形成較強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)需求。⑸、醫(yī)院：眼科醫(yī)院、肝膽病醫(yī)院。⑶、小學(xué)：黃河路小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。⑵、商店、購(gòu)物中心：商店較少，由于周邊處于開(kāi)發(fā)階段，僅有少量的滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰纳虡I(yè)業(yè)態(tài)。B、交通條件綜述：該地塊緊鄰交通干道，對(duì)與有私家車(chē)的業(yè)主來(lái)說(shuō)很方便，但由于地處新開(kāi)發(fā)區(qū)域，公共交通可能會(huì)需要一個(gè)逐步完善的過(guò)程。⑶、地塊周?chē)慕煌l件A、環(huán)臨的公共交通條件：本地塊位與黃河大橋旁，就城區(qū)位置來(lái)說(shuō)離城市中心以及車(chē)站較遠(yuǎn)，項(xiàng)目周?chē)F(xiàn)有多條公交線路(20\21\23路)。（三）、環(huán)境衛(wèi)生、社會(huì)治安情況⑴、環(huán)境衛(wèi)生情況：本地塊地處新城區(qū)，是為開(kāi)發(fā)過(guò)的地段，沒(méi)有遺留的污染問(wèn)題，雖東面和南面都有大馬路，但并非交通要道，車(chē)流量不大，且與南面的黃河路還有一段距離，不會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的噪音影響小區(qū)環(huán)境。⑶、東面景觀：在該方向上，近景不是很好，由于有大片空地，環(huán)境還沒(méi)進(jìn)行綠化，但遠(yuǎn)景還可以，由于這個(gè)方向的建筑不多，可以看到東面的山景。（二）、地塊周?chē)坝^自然景觀：⑴、西面景觀：在該方向上，對(duì)于近景和遠(yuǎn)景來(lái)說(shuō)都很好，一是濱河公園緊臨本項(xiàng)目，二是旌湖的風(fēng)光盡收眼底，三是河對(duì)面的園林樓盤(pán)長(zhǎng)富花園與本樓盤(pán)隔水向望。五、黃金海岸項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目地塊環(huán)境條件（一）、項(xiàng)目性質(zhì)綜述： 項(xiàng)目面積：。從各方面提高樓盤(pán)的附加價(jià)值，充分挖掘項(xiàng)目所在地段的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和潛力。B、 銷(xiāo)售情況：售出70%C、 成功之處：規(guī)模較大，各項(xiàng)指標(biāo)平平，但在此區(qū)域具有較強(qiáng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。面積從220到330，均價(jià)2800。B、 銷(xiāo)售情況：兩個(gè)月銷(xiāo)售95%C、 成功之處：周邊較成熟的環(huán)境，地段接近東橋位置，加上合理的戶型，促進(jìn)了樓盤(pán)的銷(xiāo)售。加之合理的戶型設(shè)計(jì)，對(duì)樓盤(pán)的銷(xiāo)售起到了一定的促進(jìn)作用。小區(qū)配套齊全，均價(jià)1600，定位中高檔次。⒋科?、硸|湖御苑A、 項(xiàng)目特色及市場(chǎng)地位；此項(xiàng)目位于黃河路與廬山路交匯處，占地面積100畝，總建筑面積50000㎡，整個(gè)項(xiàng)目的外觀新穎，仿古宅院的風(fēng)格使其在周?chē)姸鄻潜P(pán)中非?，F(xiàn)眼，市場(chǎng)定位為中高端，均價(jià)為1600，小區(qū)配套齊全，游泳池、地下車(chē)庫(kù)等。⒉長(zhǎng)富花園A、 項(xiàng)目特色及市場(chǎng)地位：該樓盤(pán)地處老城區(qū)范圍，緊臨黃河大橋與旌湖，占地22227㎡，建筑面積51861㎡，周邊舊房較多，日后城市的改造勢(shì)必會(huì)影響本項(xiàng)目的居住環(huán)境，由六棟多層和一棟電梯組成，建筑的布局及層次感較好，可以讓更多業(yè)主欣賞到旌湖美景，綠化環(huán)境優(yōu)美，背景音樂(lè)、中心噴泉點(diǎn)綴其間，但以此來(lái)若化周邊環(huán)境的不足，主要購(gòu)房對(duì)象為一些工薪階層，多層均價(jià)1300元/㎡，高層均價(jià)1400/㎡，但高層住宅銷(xiāo)售進(jìn)度較慢。B、 銷(xiāo)售情況：二期在2005年11月份一經(jīng)推出，市場(chǎng)放映熱烈，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)良好。小區(qū)內(nèi)社有水景，游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)，立面采用橘紅色，搭配青色坡屋頂，格調(diào)較好。二、對(duì)手盤(pán)分析⒈旌城印象A、 項(xiàng)目特色及市場(chǎng)定位：該項(xiàng)目位居天山路與黃河路交匯處，沿旌湖河岸。黃河片區(qū)匯集了不少知名學(xué)校，德陽(yáng)一中，外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等，完全滿足此片區(qū)的居民子女教育需要。黃河路是連接黃河片區(qū)與老城區(qū)的主干道，黃河片區(qū)的樓盤(pán)較為集中，伴隨著眾多樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，配套設(shè)施也在大量的修建中，市政投資的中心也在逐步向黃河片區(qū)轉(zhuǎn)移，也給此區(qū)域帶來(lái)了更多發(fā)展的機(jī)會(huì)，新建的多個(gè)政府單位辦公大樓出現(xiàn)在此地區(qū)，也帶來(lái)了很多具有較強(qiáng)消費(fèi)能力的政府背景消費(fèi)者，多數(shù)樓盤(pán)走中高端路線也符合該地區(qū)市政形象。而商業(yè)樓盤(pán)的價(jià)格差距就比較大，在老城區(qū)的商業(yè)普遍比新城區(qū)的價(jià)格高；大型商業(yè)中心比鄰街商鋪高；大型商業(yè)中心商業(yè)部分價(jià)格高達(dá)20000元/平方米，商業(yè)部分整體銷(xiāo)售速度比較慢，2005年部分商業(yè)樓盤(pán)采取降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售速度。德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)房?jī)r(jià)整體差異不