【正文】 厚。教育是永不過時的宣傳王牌。正因為此路段有著多方面的利好因素，促使多個樓盤齊聚此地，且規(guī)模都較大，也使得黃河片區(qū)樓盤的競爭日趨激烈。由多層住宅及一條商業(yè)街組成，一二期占地共150畝，二期建筑面積80000㎡，東西兩側各開一門，東邊是商業(yè)街，西邊是旌湖沿岸，方便人們消費和休閑娛樂，周邊設施在此區(qū)域相對齊全，學校，市場，近在咫尺。售價在1600元/㎡左右，在本地段算的上是中高端樓盤，消費對象為中等收入人士。C、 成功之處：該樓盤地勢良好，沿岸而建，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃合理，生活配套完善，且開發(fā)商在本地有較大的社會影響力，所以能吸引較多的顧客。B、 銷售情況：銷售率為92%C、 成功之處：該樓盤位于北公園與黃河大橋旁，自然景觀得天獨厚，加上適當?shù)呐涮自O施，中低的價格，吸引了眾多中端顧客的眼光。B、 銷售情況：銷售率為95%C、 成功之出：該樓盤外觀新穎、配套較齊全、發(fā)展商實力雄厚，具有很強的社會影響力，加之推出時間較早，開盤前做了大量宣傳工作，開盤僅半個月就只剩5%，銷售速度驚人。水印康橋A、 項目特色及市場定位：此項目位于黃河片區(qū)中心位置，周圍基礎設施較為齊備，總占地面積為120畝，一期為15畝，建筑面積12000㎡，戶型有淺進深，多陽臺的特點，社區(qū)以人文為主題，內部景觀的塑造突出橋廊、水景。B、 銷售情況：此項目正處于初步推出階段，業(yè)績情況暫無C、 成功之處：項目周邊配套齊全，著重塑造為人文社區(qū)，在眾多樓盤中較為突出。⒌風臨世家A、 項目特色及市場定位：該項目位于廬山路與玉泉路交匯處，項目在黃河片區(qū)來看屬中小規(guī)模，配套設施簡單，有中心花園和車庫，周邊配套設施較為齊全，戶型方面，有270度觀景房、主臥小陽臺、入戶花園，且買頂層還送太陽能熱水器，面積以120㎡為主，均價1600元，定位中端。⒍枕水小鎮(zhèn)A、 項目特色及市場定位：外部良好的環(huán)境加上內部蘇州園林的環(huán)境設計、大量的水景，內外呼應，居住環(huán)境絕佳，還有大量高檔的社區(qū)配套，市場定位為高檔別墅區(qū)。B、 銷售情況：30套預售許可的別墅已銷出過半C、 成功之處：充分運用外部條件，以水為魂，給人以高品位高檔次的強烈直觀感受，加上齊全的配套和商業(yè)街的構想，即滿足了別墅的環(huán)境要求又滿足了業(yè)主日常生活需要，距城市中心的距離短，能調動高消費群的關注⒎旌湖星辰A、 項目特色及市場定位：臨河而建，近700戶的大規(guī)模社區(qū)，社區(qū)配套簡單，價格12801400元/㎡，市場定位為中端。三、房地產市場調查表（見附件）四、市場結論 從以上競爭樓盤看以看出，整個德陽新城區(qū)的開發(fā)建設已經步入一個高潮階段，這些樓盤不論是建筑外觀、戶型設計、小區(qū)配套、景觀打造還是營銷策略都較同區(qū)域其他樓盤有較大提高，且項目特色、項目的定位也更加明確，從售樓部銷售氛圍的營造到裝修標準也是更加的專業(yè)。銷售業(yè)績方面可以看出，德陽房地產市場多元化發(fā)展現(xiàn)狀已被當?shù)厥忻袼邮?，風格迥異，個性鮮明的樓盤也是德陽房地產市場的發(fā)展趨勢和消費者所希望的方向。該項目東面為天山路，北面為經河路，西南面為市政規(guī)劃的城市廣場，西面緊臨旌湖且有北公園做為綠化帶與旌湖隔開。⑵、南面景觀：在這個方向上，由于靠近黃河路，公路對面是建筑群，且西南面為城市廣場，近景遠景都還可以，但本項目與黃河路之間有一地塊，與本項目距離很近，若是被征用，所建大樓可能擋住南方大部分景觀，對西南角的城市廣場景觀亦會有影響。⑷、北面景觀：該方向上，基本是未開發(fā)的空地，但可以看見旌湖，以后空地上的開發(fā)勢必會影響這個方向的近景，由于地勢開闊遠景很好。⑵、社會治安狀況：本地塊位于新城區(qū)城北，外來人口少，中高端樓盤眾多，政府單位較為集中的地段，公安局也在該區(qū)域，治安狀況良好。公共交通現(xiàn)在還不是很方便，隨著這個片區(qū)今后樓盤的大量新建，將來在公共交通方面可能會得到改善。（四）、項目周邊配套設施⑴、菜市場：玉泉市場。購物中心距離此地塊有相當?shù)木嚯x。⑷、中學：外國語學校、德陽一中。⑹、體育娛樂設施：北公園、城市廣場。由于距市中心較遠，業(yè)主為滿足日常生活需要到商業(yè)中心消費的可能性較小，建議可以把裙樓的一部份做成中小規(guī)模和中高檔次的購物中心，且可以考慮將餐飲娛樂與濱河公園、市政廣場的優(yōu)美環(huán)境相結合打造出有自身特點的休閑場所。② 環(huán)境衛(wèi)生：本項目地塊屬未開發(fā)地塊，沒有遺留的污染問題，周圍沒有大的商品集散及交易中心，也沒有交通繁忙的主干道，不會有噪音。④ 文化氛圍：本項目地塊附近有德陽一中、外國語學校、黃河路小學、成都軍區(qū)預備役軍官學校、警官學校。對于那些渴望自己孩子以后能夠得到更好的教育的家長來說，無疑是最佳的選擇。②交通條件：本項目距市中心及車站較遠，德陽的公共交通相對落后，要滿足此地廣大業(yè)主的出行需要較為困難。在規(guī)劃上，可以通過合理的設計建筑的層次、布局與朝向，使更多的業(yè)主看到臨河的風景。㈣、項目的威脅分析本項目的威脅，首先是本地區(qū)的競爭樓盤眾多，且規(guī)模不小，外部環(huán)境也是捎有區(qū)別，樓盤概念各不一樣，有旌城印象的觀景洋房、水印康橋的人文社區(qū)、東湖御苑的仿古宅園，突出的是社區(qū)內部的環(huán)境與文化，與旌湖的自然景觀結合的力度卻還有所不夠，且商業(yè)部分沒有特色。再結合特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供方便的居家環(huán)境。三、項目分析結論從項目地塊性質來看，本地塊是很理想的住宅建筑用地就以上分析來看，該地塊周圍環(huán)境良好，但市政配套設施現(xiàn)階段較為缺乏，周圍樓盤多為中高檔次，本項目的定位亦不會偏離中高檔次太遠，要想在眾多樓盤中脫穎而出需得在設計與配套上多下功夫，只要充分發(fā)揮外部環(huán)境的優(yōu)勢，通過完善的物業(yè)服務和基礎配套設施的建設若化新建區(qū)域市政配套不足的弱勢，揚長避短，使其貼近自然的同時得到方便的生活，通過新概念，找準時機，全面推向市場，就能占領市場。項目地處德陽市新城區(qū)的黃河片區(qū)，地理位置在德陽市最北端，周邊還未形成區(qū)域商業(yè)圈，屬于開發(fā)生地。對項目商業(yè)概念區(qū)域再造作用是以商業(yè)圈的營造促進項目的住宅銷售，同時為項目后期的商業(yè) 銷售作好宣傳準備。 項目所在德陽市新區(qū)最北端，與傳統(tǒng)商業(yè)圈有一定的距離、加上周邊的配套現(xiàn)階段還不夠完善，所以該地塊給消費者是感覺比較遠的區(qū)域。⑶、如何進行概念性區(qū)域再造的宣傳、炒作。宣傳、炒作概念性區(qū)域再造關鍵在營銷推廣上，在營銷推廣上采取對未來項目周邊的配套和商業(yè)進行包裝宣傳、活動營造等方式把項目未來展現(xiàn)到消費者心目中，從而達到預期效果。在德陽市房地產市場有顯著的例子：魯能●南域中央、旌城印象、風臨世家等等。所有的品牌的建立在產品品質之上，只有將產品品質作上去了才可能建立項目及公司的品牌。⑵、品牌支撐價格 項目開發(fā)利潤來源銷售價格，品牌支撐項目較高的銷售價格體系，為獲取高額的開發(fā)利潤就需要品牌來支撐價格。 營銷思路跳出⑴、外銷手段應用。把項目的客戶定位為德陽市市區(qū)內是不夠，不完全支撐項目的體量，所以要應用外銷手段把項目定位客戶范圍擴大。外銷手段是吸引外來需求，而項目大部分需求來源于德陽市本地需求。所以三大廠將是項目客戶來源的重要地方，我們在宣傳上就要針對三大廠作定點投放，用廣告轟炸三大廠。藍谷地營銷計謀：在成都市內繁華顯眼處高舉耀眼廣告牌。隨后伴隨宏大配套、優(yōu)美環(huán)境、精致產品的一一呈現(xiàn)，言符其實地證明了“藍谷地”，確實是“一個好地方”，大獲全勝。 強銷期營銷推廣建議主題濱江生活樣板特區(qū)打造“德陽第一生活圈”廣告語：江畔生活風景 濱江第一大盤一種有生活的高度 濱江地標型風尚建筑訴求點： 大盤就是身份的名片身份的、規(guī)模的、配套齊全的、便捷的可信賴的、可期待的、發(fā)展無限的異國風情的、與眾不同的、媒體選擇：路牌、現(xiàn)場包裝SP：據(jù)情況可適當進行業(yè)主聯(lián)誼會等活動尾盤期營銷推廣建議以促銷活動為主：價格促銷活動促銷（如抽獎）贈送家電贈送旅游等30