【正文】 大，多層住宅價(jià)格在10001400元/平方米、電梯公寓價(jià)格在14002000元/平方米、別墅價(jià)格在25003500元/平方米、花園洋房?jī)r(jià)格在14001800元/平方米。四、德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）、德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)概況瀏覽2005年德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)在售樓盤大致有20個(gè)左右，其中包括9個(gè)2004年開盤的尾盤、8個(gè)2005年開盤的在售樓盤及3個(gè)預(yù)告樓盤。德陽(yáng)真正有品味的休閑類商業(yè)還很缺乏，沒(méi)有形成一些有影響的社區(qū)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，如特色餐飲、酒吧、影劇院、超市、百貨、歌城等。沒(méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有生命力。產(chǎn)品創(chuàng)新的機(jī)會(huì)。這個(gè)園區(qū)，怎么有效的跟城區(qū)結(jié)合？老革命遇上新問(wèn)題，政府不一定搞得明白。在這樣的大背景下，幾乎所有城市的工業(yè)園區(qū)，都在進(jìn)行重新調(diào)整。工業(yè)園必須要讓它跟市場(chǎng)化結(jié)合到一起，使其能夠創(chuàng)造更大的效益。園區(qū)經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)。上海現(xiàn)在的新天地，已經(jīng)成了上海的文化名片了，成了上海的客廳，基本上所有的人到上海區(qū)，絕大多數(shù)會(huì)到新天地去看看。開發(fā)商要善于從這種城市擴(kuò)張態(tài)勢(shì)中尋找商機(jī)。在城市化進(jìn)程中，開發(fā)商既要看到中心城區(qū)的發(fā)展和舊城改造，也要看到各個(gè)片區(qū)的發(fā)展?，F(xiàn)在的市場(chǎng)需要政府與開發(fā)商跳雙人舞，才能共贏。比如戶型需求、家庭經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目定位依據(jù)、產(chǎn)品發(fā)展思路等，都需要從市場(chǎng)研究入手。首先在戰(zhàn)略上要站高一點(diǎn)，把消費(fèi)者就定位為大成都的客戶，有什么不可能的，把自己的產(chǎn)品宣傳到成都去，其次政府要發(fā)揮無(wú)形之手的作用，變通道為客廳，加強(qiáng)德陽(yáng)的聚集效應(yīng)。其次根據(jù)德陽(yáng)一中心三片區(qū)的規(guī)劃，未來(lái)德陽(yáng)將購(gòu)建一個(gè)“大德陽(yáng)”經(jīng)濟(jì)圈，因此也注定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大發(fā)展空間。中國(guó)今天的城市化率是36%，按照納瑟姆曲線，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化率達(dá)到30%的時(shí)候，整個(gè)城市化進(jìn)程將加速很快達(dá)到50%左右，因此未來(lái)還有20%的發(fā)展空間。今天中國(guó)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)上升到城市與城市的競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域與區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)、板塊與板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。誰(shuí)把握得住，誰(shuí)就抓住可財(cái)富。說(shuō)到底還是開發(fā)商要理念轉(zhuǎn)變的思維方式轉(zhuǎn)變，深入市場(chǎng)去研究，挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。住宅不好賣，商鋪當(dāng)然就更不好賣了，因?yàn)槿藲獠粔?，投資者對(duì)商鋪沒(méi)有信心，這樣最后開發(fā)商普遍對(duì)新區(qū)開發(fā)商業(yè)物業(yè)缺乏信心。與城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。缺乏與城市規(guī)劃的協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域商業(yè)梯度不夠。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最終贏是贏在開發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，這是兵法對(duì)劍法的勝利。在過(guò)剩經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最稀缺的資源就是創(chuàng)新，必須跳出常規(guī)地產(chǎn)規(guī)模，從新的角度，以新的思路，在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開發(fā)制高點(diǎn)。另外，德陽(yáng)的大多數(shù)樓盤的廣告宣傳資料制作粗糙，缺乏新意，吸引力不夠。在此之前，尺度曾在老城區(qū)對(duì)河?xùn)|新區(qū)的幾個(gè)樓盤作過(guò)一次小小的調(diào)查,我們發(fā)現(xiàn),在受調(diào)查人群中,竟有40%的人不知道新區(qū)那邊的樓盤名字，知道的對(duì)其樓盤也不了解。普遍不重視市場(chǎng)推廣，營(yíng)銷傳播整合不夠。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心就是“營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)”，而營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，越來(lái)越體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前期的研究和分析，即前營(yíng)銷，這是一把被開發(fā)商忽視的營(yíng)銷利劍。如果開發(fā)商不作策略調(diào)整，像這樣開發(fā)是很危險(xiǎn)的。這個(gè)樓盤建在旌湖邊，確實(shí)有很好的湖景，但高層就是湖景嗎？不一定，從32層看湖景就象看自己的腳尖一樣，如果做成11層左右的小高層倒是可以俯瞰湖景的。前營(yíng)銷的核心是以消費(fèi)需求為導(dǎo)向進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和分析，以便熟悉、掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)行產(chǎn)品市場(chǎng)定位，并做出投資決策和產(chǎn)品規(guī)劃。比如佛山路附近的一個(gè)樓盤，開發(fā)商好象挺有實(shí)力，實(shí)行現(xiàn)房銷售，環(huán)境做的也不錯(cuò)，但就是賣不動(dòng)，為什么呢？開發(fā)商有沒(méi)有找過(guò)原因？我們?nèi)タ春蟀l(fā)現(xiàn)，它的戶型極為不合理，最小為100平方米，最大的達(dá)到300平方米，它的面積竟比淺水灣的別墅面積還大，而它不過(guò)是公寓社區(qū)，按1400的價(jià)格來(lái)算，近40萬(wàn)的總款完全可以買棟聯(lián)排別墅，這么大的戶型賣給誰(shuí)？德陽(yáng)整體購(gòu)買力偏低，因此要綜合權(quán)衡購(gòu)買力的基礎(chǔ)上考慮面積的合理性。由于開發(fā)商不重視消費(fèi)市場(chǎng)研究，不重視產(chǎn)品策劃，結(jié)果開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不是消費(fèi)者想要的，而消費(fèi)者想要的開發(fā)商又沒(méi)有修出來(lái)。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，德陽(yáng)有些開發(fā)商不重視項(xiàng)目的前營(yíng)銷策劃。因此，面對(duì)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商要轉(zhuǎn)變觀念，深入研究消費(fèi)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新，走差異化策略才是出路。因此，面對(duì)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商任憑拍腦袋和主觀判斷的做法肯定是死路一條。另一方面，開發(fā)商的觀念也亟待轉(zhuǎn)變。整個(gè)德陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)共有100多家，但資質(zhì)主要集中在三至四級(jí)。也就是說(shuō)，隨著購(gòu)房觀念的改變，2004年，熱情高漲的德陽(yáng)人把近15億元資金投到了房地產(chǎn)上面。2002年為12億元，2003年則達(dá)到12億元，房地產(chǎn)投資位居第三，同比增長(zhǎng)33%，%。三、德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況瀏覽(一)、德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀德陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步雖晚，但發(fā)展很快。，%，%。，%，%。農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值(現(xiàn)價(jià))，按可比價(jià)計(jì)算，%，%。財(cái)政總收入30062萬(wàn)元,%，%。（三）、旌陽(yáng)區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)(預(yù)計(jì),下同)，%，%。全區(qū)道路交通建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)投資600萬(wàn)元，完成了賀蘭山路、渤海路南側(cè)慢車道、紫金山路等道路工程，排洪工程以及道路綠化、路燈、人行道配套等工程不斷完善，開發(fā)區(qū)的投資硬環(huán)境不斷改善。小城鎮(zhèn)建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，下水道2485米。；。48億立方/年,平均每平方公里超過(guò)150立方/日,人均占有量高于全國(guó)水平（二）、旌陽(yáng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境得到進(jìn)一步改善。天然資源資源儲(chǔ)量豐富，境內(nèi)新場(chǎng)氣天然探儲(chǔ)量位居全國(guó)第九，為全國(guó)第九大天然氣田。9月至11月，易發(fā)生秋霖，12月至次年2月。6月底至9月初，發(fā)生伏旱的頻率61％，12月至次年1月發(fā)生冬干頻率40％。春旱、夏旱、伏旱和冬干經(jīng)常發(fā)生。無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)276天。其中夏季降雨量達(dá)536毫米，占年平均降雨量的60％。氣候：該區(qū)氣候?qū)賮啛釒窈桶霛駶?rùn)氣候區(qū)，總的氣候特征是：四季分明，氣候溫和，雨量充沛,日照較少,自然災(zāi)害發(fā)生頻率大,強(qiáng)度不一。該區(qū)低點(diǎn)位于通江鎮(zhèn)鑼橋凱江水面，海拔457米。35′，地處成都平邊緣,南中東省城成都59公里,北離川北中心市綿陽(yáng)68公里,東先靠中江,西連綿竹,幅員面積648公里,轄總7個(gè)鄉(xiāng),13個(gè)鎮(zhèn)3個(gè)街道辦事處,，其中：。19′，東經(jīng)104176。德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)位于北緯31176。大力發(fā)展勞動(dòng)力市場(chǎng)，促進(jìn)就業(yè)機(jī)制市場(chǎng)化。住房條件繼續(xù)改善。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民家庭人均年可支配收入８５００元，比上年增長(zhǎng)７．７％；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出７２１９元，同比增長(zhǎng)６．１％。據(jù)公安人口統(tǒng)計(jì)年報(bào)，全市全年出生人口２．６萬(wàn)人，人口出生率為６．８７‰；死亡人口２．８萬(wàn)人，人口死亡率為７．３４‰；人口自然增長(zhǎng)率為－０．４７‰，年末戶籍人口為３８１萬(wàn)人。 全年售電量５５．７億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)１３．７％，其中：生產(chǎn)用電４９．５億千瓦時(shí)，增長(zhǎng)１６．２％。（六）、城市建設(shè)集中整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，清理了閑置土地，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快。 旅游市場(chǎng)繁榮。全市電話普及率達(dá)到４１．４％，比上年提高７．８?jìng)€(gè)百分點(diǎn)。全年完成郵政業(yè)務(wù)總量７７０７萬(wàn)元，增長(zhǎng)１１．３６％。郵電通信業(yè)快速發(fā)展。其中：農(nóng)村公路建設(shè)４４６．５公里，完成投資１．５億元。其中：高速公路１００公里，一級(jí)公路１７８公里，公路綜合好路率達(dá)８７．５％。全年房屋施工面積達(dá)５１３．５萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１７．０％；商品房銷售面積達(dá)１１６．５萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１９．０％。一、二、三產(chǎn)業(yè)的投資比例為１．２：５０．１：４８．７。房地產(chǎn)開發(fā)投資１８．６億元，增長(zhǎng)２５．７％。在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額中，全年基本建設(shè)投資３０．５億元，增長(zhǎng)１４．８％，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資１２．８億元，增長(zhǎng)１３％；更新改造投資完成２９億元，增長(zhǎng)２７．２％。全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資９５．６億元，增長(zhǎng)１７．５％，增速比上年回落３．３個(gè)百分點(diǎn)。建筑企業(yè)全年完成施工產(chǎn)值７１．０億元，增長(zhǎng)１７．９％；竣工產(chǎn)值４３．１億元，增長(zhǎng)２２．６％；完成施工面積７４２．７萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)１１．１％。工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品銷售率達(dá)到９７．９％，下降０．７個(gè)百分點(diǎn)