【正文】 園林風(fēng)格： 歐式水景主題園林，植物種類豐富，顏色搭配顯眼，中景和遠(yuǎn)景的處理使得園林層次感強。 建筑風(fēng)格： 南加洲風(fēng)格建筑立面，紅瓦坡頂，米黃主色調(diào)溫暖耐舊，圓拱、弧形渲染異域風(fēng)情。 A1型別墅 產(chǎn)品設(shè)計 —— 香樟道 2號 ?建筑面積 ： 385388㎡ ?負(fù)一層面積 ： 107109㎡（含贈送面積 7173㎡） ?首層面積 ： 134㎡，二層建筑面積 133㎡ ?三層面積 ： 84㎡，帶私家電梯 ?前后花園 ： 約 83123㎡（全部贈送），露臺 6669㎡，天臺 71㎡ 一樓 三廳設(shè)計，小型賓客交流廳、雙邊采光開放式餐廳、 360度下沉式觀景寬闊客廳無縫對接，主人待客悅賓尺度自由轉(zhuǎn)換 產(chǎn)品設(shè)計 —— 香樟道 2號 二樓 三間套房設(shè)計，大客臥更與梯間家庭活動廳相連，帶寬敞衣帽間、衛(wèi)生間，和觀景大陽臺 A1型別墅 戶型分析： 空間運用較好，三層空間六層面積使用的設(shè)計，空間功能運用較好；與負(fù)一層半的地下車庫連通，獨門入戶 A3戶型 建筑面積：約 348－ 370平方米 贈送前后花園面積達 60－ 67平方米、 82－ 115平方米 間隔：負(fù)一層全能私家會館、一層開放式景觀客廳、二層客居空間、三層全層主人套房 戶型特點：首層、二層、三空間集中了會客廳、主客臥房功能，負(fù)一層打造“泛會所”，天井自然采光通風(fēng)，可作影音室、臺球廳、酒吧等功能 負(fù)一層 一層 二層 三層 天面層 “泛會所” 產(chǎn)品類型 別墅 容積率 占地面積 34713 平方米 建筑面積 30532 平方米 主推樓棟 目前 在售 三期別墅組團“紅郡 〃 翡翠” 戶型面積 570630㎡ 的雙拼別墅； 380430㎡ 獨棟別墅 當(dāng)前價格 獨棟別墅，單價 34萬 /㎡ ；雙拼別墅單 價 3萬 /㎡ 左右 。 地下室方面，香樟道 2號 地下兩層空間均為贈送， 負(fù)二層為車庫，負(fù)一層則可作為影音室、臺球室、酒吧等功能分區(qū)。 別墅概況 別墅采用全地下車庫設(shè)計，小區(qū)內(nèi)專門設(shè)有私家車庫入戶通道，連接別墅負(fù)二層。占地： 41042平方米，容積率： 。 戶型設(shè)計適當(dāng)增加和室外互動的空間，下沉式庭院，增加采光，多露臺、花園的設(shè)計，充分利用戶外空間；接近 1： 1的高贈送率。 版塊 樓盤名稱 建筑風(fēng)格 風(fēng)格亮點 白云 南湖 頤和高爾夫莊園 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 直線條，強調(diào)現(xiàn)代工業(yè)美感 金沙洲 恒大御景半島 歐陸式建筑風(fēng)格，暖黃色外立面，紅色屋頂。 版塊 樓盤名稱 在售產(chǎn)品類型 產(chǎn)品面積（㎡） 主力成交總價段 (萬元 ) 南湖 頤和高爾夫莊園 獨棟 7001000㎡ 40008000 聯(lián)排 368550㎡ 20233000 金沙洲 恒大御景半島 獨棟 400800㎡ 15003000 萬科 .金域藍灣 類獨棟 293㎡ 1200 聯(lián)排 220235㎡ 600800 中海金沙灣 雙拼、聯(lián)排 290530㎡ 8001000 保利西海岸 雙拼、聯(lián)排、 類獨棟 250450㎡ 9001600 番禺 招商金山谷 雙拼 340440㎡ 9001100 雅居樂劍橋郡 聯(lián)排 300510㎡ 8002023 萬科紅郡 獨棟 560630㎡ 25004500 聯(lián)排 380430㎡ 10002500 天河 頤德公館 疊拼（創(chuàng)新） 310420㎡ 24003000 城市中心板塊別墅： 城市別墅供應(yīng)稀缺，目前主要分布于金沙洲與番禺兩區(qū)，產(chǎn)品總價跨度較大； 400 450 550 350 300 250 200 （㎡） 恒大御景半島 金域藍灣 中海金沙灣 保利西海岸 招商金山谷 雅居樂劍橋郡 萬科紅郡 頤和高爾夫莊園 頤德公館 500 600 600以上 中心板塊別墅面積段分布： 區(qū)域內(nèi)別墅主要為聯(lián)排、雙拼、類獨棟產(chǎn)品，面積段主要為 300500 ㎡ ，獨棟別墅普遍在 550 ㎡ 以上。 此類產(chǎn)品作為明星，能保障溢價回報。 ?120150㎡ 產(chǎn)品供應(yīng)偏小，去化率最高，但產(chǎn)品走性價比路線，銷售價格整體并未達到區(qū)域均價。 滯銷戶型分析： 開間小，大進深，整體通風(fēng)采光效果欠佳； 純北向設(shè)計，兼顧江景資源，但戶型不通 透，通風(fēng)采光效果差； 長過道、偏廳，整體空間空間利用率不高； 毛胚交樓，欠豪華與尊貴感； 【 區(qū)域洋房結(jié)論 】 ? 區(qū)域高端項目的景觀資源受到一定程度的限制，成長為頂級豪宅的條件受限； ? 區(qū)域內(nèi)高端項目的產(chǎn)品力打造上，星河灣沿襲傳統(tǒng)的豪宅打造標(biāo)準(zhǔn)，時代外灘與珊瑚灣畔項目在產(chǎn)品力打造上，缺乏亮點與創(chuàng)新，片區(qū)整體豪宅根基薄弱； ?180300㎡ 產(chǎn)品作為主力產(chǎn)品，供應(yīng)量最大，去化率也較高，而且在溢價能力較好。 社區(qū)打造：現(xiàn)代風(fēng)格外立面設(shè)計，高端的中心庭院園林及藝術(shù)性會所打造，構(gòu)建以文藝為主調(diào)性的高檔社區(qū)； 園林： 英國 ACLA大師主筆 室內(nèi)： 達觀國際設(shè)計 +羅志雄設(shè)計 會所： 達觀國際設(shè)計 建筑：香港嘉柏建筑師事務(wù)所 項目 內(nèi)容 占地面積 491000平方米 建筑面積 500000平方米 容積率 地址 番禺大石鎮(zhèn)沙溪大道（洛溪島東端，番禺大橋東側(cè)） 開發(fā)商 和記黃埔地產(chǎn)有限公司 在售主力戶型 188~192平方米的三房 價格 均價 11500 元 /平方米 ?推出約 400套 190與 290㎡ 的大平層單位； ?折后均價約 /平米（毛坯交樓） ?價格直降近 6000元 / ㎡ ！ 典型項目：珊瑚天峰 —— 主力戶型為 190 ㎡ ，降價至 萬 / ㎡ 出售，毛胚交樓，降價前月均銷售不到 10套。 ?后期供應(yīng) 280平米的四房加工人套房、 360平米的六房加工人套房戶型。 室內(nèi)裝修：豪華裝修，更偏重天、地、墻的鋪裝和飾面，強調(diào)觀感與尺度注重材質(zhì)的應(yīng)用，裝修標(biāo)準(zhǔn)高 ,主要用材和設(shè)備基本上以進口材料和品牌為主對工藝要求精益求精營造裝修的華麗感和尊貴感室內(nèi)裝修。 臥室。空間尺度大的房型比較受客戶歡迎。 典型項目：星河灣盛薈 —— 主力戶型 308342㎡ 五房，均價 25,000元 / ㎡ ，去年 7月份開盤，至今銷售 151套，月均去化 21套 /月 項目 基本情況 產(chǎn)品類型 高層豪宅 占地面積 5萬平方米 建筑面積 容積率 開發(fā)商 廣州宏富房地產(chǎn)有限公司 地址 番禺區(qū)迎賓路沙溪大橋南岸 售價 均價 25,000元 /平方米元 /㎡ ，帶 6,000元 /㎡ 裝修 整體規(guī)劃 項目規(guī)劃有 4棟 15層高洋房（二梯二戶）， 1棟18層高洋房（二梯二戶）、 4棟 19層高洋房（二梯二戶） ? 項目從 2023年 7月份開盤至今，累計銷售 151套洋房，去化速度為 21套 /月 。 星河灣盛薈： 北向江景面較為狹窄，項目本體沿江面窄，僅 1/4的戶型能望江。樓棟較密，部分單位無法看到江景。 番禺區(qū)內(nèi)高端樓盤景觀資源分析： 洛浦板塊內(nèi)豪宅項目江景資源因地塊因素受到一定程度的限制，臨江不望江是大部分產(chǎn)品存在的情況。 項目 交通 —— （ 1）地鐵：距規(guī)劃的 7號線南村站約 2公里（預(yù)計 2023年開通），離地鐵 4號線均在 6公里左右； （ 2）公交：暫無公交通行； （ 3）路網(wǎng)：南面為濱江路， 華南快速、新光快線以及南沙港快速 3條快速道環(huán)繞而立 ，跨江即達廣州大學(xué)城， 20分鐘內(nèi)通達琶洲、珠江新城。資源 |北望大學(xué)城 |30米寬濱江綠地 景觀 與大學(xué)城隔江相望 濱江大道 珠江沿線已被豪宅板塊占據(jù)，本項目成為城市中心絕版一線臨江項目！ 本項目 白鵝潭 沙 面 二沙島 珠江新城 琶 洲 大學(xué)城 洛 溪 濱江東 珠江 城市中心區(qū)域 項目 地形 北向臨江 |南靠劍橋郡 |南沙港快速路分割地塊 北側(cè)：與大學(xué)城隔江相望 地塊中間：南沙港快速路橫穿而過 南側(cè)：與雅居樂劍橋郡僅一路之隔 北側(cè)：一線臨 項目 項目地塊分析 第二部分 本案 劍橋郡 華南新城 星匯文華 星匯文宇 大學(xué)城馨園 大學(xué)時光 星河灣海怡半島 項目 競爭白熱化，但缺乏真正的豪宅標(biāo)桿 今年以來，番禺區(qū)的降價潮從以往的中小戶型向大戶型擴散，由普通住宅向中高端物業(yè)蔓延，缺乏高品質(zhì)及個性但卻定位高端的泛豪宅抗風(fēng)險能力差，價格難以穩(wěn)定。佰利山 14000 3202300 1100000 3000元 /㎡ 96128㎡的三房， 139170㎡的四房 176686 錦繡香江 15000 876500 1226400 4000元 /㎡ 139㎡的三房， 148255㎡的四房 54644 諾德中心城 12023 90000 340000 毛坯 41㎡的 1房、 7481㎡的 2房、 99102㎡的 3房 30654 諾德名都 12023 62023 210000 毛坯 8992㎡的 2房， 100131㎡的 3房， 148㎡的 4房 143642 華南新城 16500 2100000 300000 2023元 /㎡ 92㎡的 2房和 142㎡的 3房 7936 招商金山谷 10500 1000000 13000000 精裝修 3371㎡的 1房， 78115㎡的 2房 90199 信基城 18000 63000 100000 3000元 /㎡ 108160的三房， 170202㎡的四房 30654 萬科紅郡 20230 364666 700000 2023元 /㎡ 90100平米的 23房， 50㎡公寓 9919 洛溪板塊 珊瑚天峰 12023 491000 500000 精裝修 188191㎡的 3房， 290㎡的 4房 42788 時代外灘 19000 92123 222270 6000元 /㎡ 145㎡的 3房， 168㎡的 4房 67536 錦繡半島 14000 400000 1000000 1500元 /㎡ 120170㎡的 34房 107382 市橋板塊 雅居樂錦官城 12023 80000 150000 2300元 /㎡ 95145㎡的 34房 232792 保利香檳國際 13000 22978 50552 2500元 /㎡ 45㎡的 1房至 140㎡的 4房 23257 星晨時代豪庭 18500 61379 150255 毛坯 120320㎡的平層、復(fù)式單位 83255 雅居樂城南源著 未定 103824 172619 精裝修 6164㎡的 1房， 8390㎡的 2房， 96㎡的三房 51558 海倫堡流金歲月 14000 5002 49328 6000元 /㎡ 11 14 160㎡的 34房 99986 大學(xué)城 星匯文華 22023 15649 48825 精裝修 82110㎡ 2房， 118138㎡ 3房， 164180㎡的 4房 106504 大學(xué)城馨園 25000 11875 37050 6000元 /㎡ 135㎡的 3房， 175195㎡的 4房 11050 亞運板塊 雅居樂七里海 8000 19190 34477 2500元 /㎡ 99123㎡的 3房， 135㎡的 4房 2724 廣州亞運城 11500 2640000 4380000 基本裝修 70105㎡ 2房， 114145㎡ 3房， 138317㎡的 4房 324809 東湖洲花園 11000 104000 180000 1800元 /㎡ 8595㎡的 3房 225258 珊瑚天峰 由著名港資地產(chǎn)商和記黃埔開發(fā)，是豪宅社區(qū)珊瑚灣畔的在售大戶型洋房。充分利用這一優(yōu)勢，可以將廣州新城建設(shè)成為珠三角對外溝通聯(lián)系的交通樞紐，進 一步鞏固廣州作為中心城市的地位，隨著南沙的大開發(fā)，緊鄰南沙的亞運城板塊價值也將跟著提升。該板塊的教育資源也是吸引購房者的一大因素。在大學(xué)城僅有的，住宅用地僅 22塊，大學(xué)城板塊憑借其獨有的稀缺性資源、優(yōu)越的居住環(huán)境成為引人矚目的純豪宅板塊 市橋板塊是番禺本地人置業(yè)的首選區(qū)域，發(fā)展相對成熟，政府對市橋定位為“嶺南水鄉(xiāng)特色”。從自然生態(tài)環(huán)境看，洛溪的江景可稱得上最具自然生態(tài)而又最貼近廣州市區(qū)的一片天然水域。 洛溪板塊是番禺起步最早，發(fā)展最成熟的區(qū)域。 番禺區(qū)市場房地產(chǎn)均價走勢 番禺房價從 2023年至 2023年 10年間漲了 4倍多，隨著 政府對南區(qū)的規(guī)劃逐步落實，道路路網(wǎng)不斷成型，大發(fā)展商聚首，番禺樓市越來越成熟，市場對番禺樓盤接受程度逐步提升。