【正文】 強銷期營銷推廣建議 主 題 廣告語： 江畔生活風景 濱江第一大盤 一種有生活的高度 濱江地標型風尚建筑 訴求點： 大盤就是身份的名片 身份的、規(guī)模的、配套齊全的、便捷的 濱江生活樣板 特區(qū) 打造 “德陽第一生活圈 ” 超力集團成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 27 媒體選擇：報廣為主 包裝工具：售樓部、樓書、圍墻、 DM 單、 VI 系統(tǒng)、手提袋等 開盤期營銷推廣建議 主題 X天后，黃金海岸將登陸德陽 —— 僅以此獻給熱愛生活的人們 落款署開發(fā)商名稱 黃金海岸正式席卷德陽 —— 僅以此獻給熱愛生活的人們 落款署開發(fā)商名稱 超力集團 操作要點： ? 懸念感要強 ? 懸念制造要有層次性，步步推進，直至真相大白 ? 懸念背后要有真正可看的東西，否則只能讓人有上當之感，客戶會不買你的帳 藍谷地，一個好地方 懸念式廣告，吸引眼球指數(shù) 100%！ 超力集團成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 25 下標融創(chuàng)房產(chǎn)，但并無更多說明，大搞懸念，一舉吸引全市人民眼球。藍谷地 營銷計謀：在成都市內繁華顯眼處高舉耀眼廣告牌。 所以三大廠將是項目客戶來源的重要地方，我們在宣傳上就要針對三大廠作定點投放，用廣告轟炸三大廠。 外銷手段是吸引外來需求，而項目大部分需求來源于德陽市本地需求。把項目的客戶定位為德陽市市區(qū)內是不夠，不完全支撐項目的體量，所以要應用外銷手段把項目定位客戶范圍擴大。 營銷思路跳出 ⑴、外銷手段 應用。品牌超力集團而品質建立在產(chǎn)品的細部的建設上，所以用心作好產(chǎn)品每個細節(jié)建造，產(chǎn)品每個細節(jié)都體現(xiàn)出對消費者的關愛是建立品牌的基礎。 ⑴、產(chǎn)品鑄就品牌。 品牌效應應用 現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入品牌時代，產(chǎn)品鑄造出的品牌決定了項目的成敗。 如何進行概念性區(qū)域再造的宣傳、炒作是項目開發(fā)應該關注的重點問題。開發(fā)該項目需要針對這個問題采取系列措施來縮短項目 在消費者心理的距離，首先應用上述商業(yè)概念再造的方法，來完善項目在消費者心理的配套齊全；其次用小區(qū)巴士、公交專線等方法來消除消費者對該區(qū)域的交通情況觀點。 ⑵、縮短項目在消費者心理距離。對項目商業(yè)超力集團 項目地處 德陽市新城區(qū)的黃河片區(qū)，地理位置在德陽市最北端，周邊還未形成區(qū)域商業(yè)圈，屬于開發(fā)生地。 三、項目分析結論 從項目地 塊性質來看，本地塊是很理想的住宅建筑用地就以上分析來看，該地塊周圍環(huán)境良好，但市政配套設施現(xiàn)階段較為缺乏，周圍樓盤多為中高檔次，本項目的定位亦不會偏離中高檔次太遠，要想在眾多樓盤中脫穎而出需得在設計與配套上多下功夫，只要充分發(fā)揮外部環(huán)境的優(yōu)勢，通過完善的物業(yè)服務和基礎配套設施的建設若化新建區(qū)域市政配套不足的弱勢，揚長避短，使其貼近自然的同時得到方便的生活，通過新概念，找準時機，全面推向市場，就能占領市場。再結合特色的商業(yè)業(yè)態(tài)，提供方便的居家環(huán)境。 ㈣、項目的威脅分析 本項目的威脅，首先是本地區(qū)的競爭樓盤眾多，且規(guī)模不小，外部環(huán)境也是捎有區(qū)別，樓盤概念各不一樣，有旌城印象的觀景洋房、水印康橋的人文社區(qū)、東湖御苑的仿古宅園，突出的是社區(qū)內部的環(huán)境與文化，與旌湖的自然景觀結合的力度卻還有所不夠，且商業(yè)部分沒有特色。由于周邊配套的缺乏，項目內部的基礎設施可以規(guī)劃的更加齊全，物業(yè)的服務項目更加多樣化、人性化，以方便人們的生活，若化人們對本樓盤周圍基超力集團 ㈢ 、項目的機會分析 以上提到的項目優(yōu)勢中，最大的優(yōu)勢應該是周邊的自然景觀，周圍的樓盤就自然景觀方面跟本項目相比是有差距的，而且還有濱河公園和城市廣場臨河而建。 ㈡、 劣勢分析： ①周圍配套設施：本項目所在地是新開發(fā)區(qū)域，配套設施缺乏，隨有幾所當?shù)刂攸c學校，但日常用品及餐飲娛樂還很缺乏。文化氣氛濃厚。 ③ 治安環(huán)境：本項目所處地段屬高檔住宅區(qū)，遠離車站、商業(yè)中心，人口密度與人流量很低，周圍又有眾多的政府單位，治安環(huán)境良好。 二、項目地塊的優(yōu)劣分析 ㈠ 、優(yōu)勢分析： ① 自然景觀：由于緊臨旌湖，自然環(huán)境相當優(yōu)越，若發(fā)揮好這個優(yōu)勢勢必造成強大的競爭力。由于距市中心較遠，業(yè)主為滿足日常生活需要到商業(yè)中心消費的可能性較小，建議可以把裙樓的一部份做成中小規(guī)模和中高檔次的購物中心，且可以考慮將餐飲娛樂與濱河公園、市政廣場的優(yōu)美環(huán)境相結合打造出有超力集團 ⑹、體育娛樂設施：北公園、城市廣場。 ⑷、中學：外國語學校、德陽一中。購物中心距離此地塊有相當?shù)木嚯x。 （四）、項目周邊配套設施 ⑴、菜市場：玉泉市場。公共交通現(xiàn)在還不是很方便，隨著這個片區(qū)今后樓盤的大量新建，將來在公共交通方面可能會得到改善。 ⑶、 地塊周圍的交通條件 超力集團 （三）、環(huán)境衛(wèi)生、社會治安情況 ⑴、 環(huán)境衛(wèi)生情況： 本地塊地處新城區(qū)，是為開發(fā)過的地段，沒有遺留 的污染問題，雖東面和南面都有大馬路，但并非交通要道，車流量不大，且與南面的黃河路還有一段距離，不會帶來嚴重的噪音影響小區(qū)環(huán)境。 ⑶、東面景觀： 在該方向上，近景不是很好，由于有大片空地，環(huán)境還沒進行綠化，但遠景還可以，由于這個方向的建筑不多，可以看到東面的山景。成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 19 在該方向上，對于近景和遠景來說都很好，一是濱河公園緊臨本項目，二是旌湖的風光盡收眼底，三是河對面的園林樓盤長富花園與本樓盤隔水向望。該項目東面為天山路，北面為經(jīng)河路，西南面為市政規(guī)劃的城市廣場，西面緊臨旌湖且有北公園做為綠化帶與旌湖隔開。銷售業(yè)績方面可以看出，德陽房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展現(xiàn)狀已被當?shù)厥忻袼邮?，風格迥異，個性鮮明的樓盤也是 德陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和消費者所希望的方向。 三、房 地產(chǎn)市場調查表 （見附件） 四、市場結論 從以上競爭樓盤看以看出，整個德陽新城區(qū)的開發(fā)建設已經(jīng)步入一個高潮階段，這些樓盤不論是建筑外觀、戶型設計、小區(qū)配套、景觀打造還是營銷策略都較同區(qū)域其他樓盤有較大提高，且項目特色、項目的定位也更加明確，從售樓部銷售氛圍的營造到裝修標準也是更加的專業(yè)。成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 18 A、 項目特色及市場定位：臨河而建，近 700 戶的大規(guī)模社區(qū)，社區(qū)配套簡單，價格 12801400 元 /㎡，市場定位為中端。面積從 220 到 330，均價 2800。 B、 銷售情況：兩個月銷售 95% C、 成功之處：周邊較成熟的環(huán)境，地段接近東橋位置，加上合理的戶型，促進了樓盤的銷售。加之合理的戶型設計，對樓盤的銷售起到了一定的促進作用。成都興巢房地產(chǎn)營銷有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號四季花城 239B 電話：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 17 1600，定位中高檔次。水印康橋 A、 項目特色及市場定位：此項目位于黃河片區(qū)中心位置，周圍基礎設施較為齊備，總占地面積為 120 畝，一期為 15 畝，建筑面積 12021 ㎡，戶型有淺進深，多陽臺的特點，社區(qū)以人文為主題，內部景觀的塑造突出橋廊、水景。 B、 銷售情況：銷售率為 95% C、 成功之出：該樓盤外觀新穎、配套較齊全、發(fā)展商實力雄厚，具有很強的社會影響力，加之推出時間較早， 開盤前做了大量宣傳工作，開盤僅半個月就只剩 5%，銷售速度驚人。 B、 銷售情況：銷售率為 92% C、 成功之處：該樓盤位于北公園與黃河大橋旁，自然景觀得天獨厚，加上適當?shù)呐涮自O施，中低的價格，吸引了眾多中端顧客的眼光。 超力集團 B、 銷售情況：二期在 2021 年 11 月份一經(jīng)推出，市場放映熱烈，銷售業(yè)績良好。小區(qū)內社有水景，游泳池、網(wǎng)球場，立面采用橘紅色，搭配青色坡屋頂，格調較好。 二、對手盤分析 ⒈旌城印象 A、 項目 特色及市場定位：該項目位居天山路與黃河路交匯處，沿旌湖河岸。黃河片區(qū)匯集了不少知名學校，德陽一中，外國語學校等，完全滿足此片區(qū)的居民子女教育需要。 黃河路是連接黃河片區(qū)與老城區(qū)的主干道，黃河片區(qū) 的樓盤較為集中，伴隨著眾多樓盤的開發(fā)，配套設施也在大量的修建中，市政投資的中心也在逐步向黃河片區(qū)轉移，也給此區(qū)域帶來了更多發(fā)展的機會，新建的多個政府單位辦公大樓出現(xiàn)在此地區(qū)，也帶來了很多具有較強消費能力的政府背景消費者，多數(shù)樓盤走中高端路線也符合該地區(qū)市政形象。 （二）項 目臨近地段房地產(chǎn)市場走勢分析 超力集團建筑風格多采用現(xiàn)代簡約型，個別樓盤采用川西民居風格建造，比如枕水小鎮(zhèn)采用的川西民居風格。整體德陽市開發(fā)的房屋類型以多層建筑為主，電梯公寓、別墅、花園洋房為輔。有眼光的開發(fā)商一定要抓住這里面巨大的