【文章內(nèi)容簡介】 園道一號更占優(yōu)勢。 劣勢 雖然部分高層項目擁有沿江資源，但可視角度相對有限。 融僑觀邸 優(yōu)勢 開發(fā)商品牌優(yōu)勢，一線沿江，高品質(zhì)產(chǎn)品。 在價格上本項目可以實行逐步上升狀態(tài)，高層項目的首次推售可以以價格優(yōu)勢搶占對手客戶。 劣勢 均價太高，客戶群體覆蓋面狹隘。 海潤尊品 優(yōu)勢 高品質(zhì)產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)的品牌形象，水晶會所。 本項目高層部分擁有別墅區(qū)的環(huán)境及檔次，同時享有一線江景，面對高品質(zhì)的競爭對手，本項目需要大力提升產(chǎn)品自身品質(zhì)及項目品牌形象。 劣勢 項目類型均為高層產(chǎn)品，無別墅環(huán)境及形象檔次。 世歐彼岸城 優(yōu)勢 交通配套相對成熟。 本項目高層部分擁有別墅區(qū)的環(huán)境及檔次，同時享有一線江景。 劣勢 項目類型為高層產(chǎn)品，且無江景資源。 根據(jù)分析，主要競爭對手的優(yōu)劣勢各有不同，本項目可以在競爭對手相對劣勢及不足的地方，有針對性的進行打擊，在 自身景觀、戶型、小區(qū)配套、規(guī)劃布局，營銷推廣 等各方面進行優(yōu)化提高，將項目的綜合競爭力以“組合拳”的形式有效的打擊對手。 40 項目名稱 景觀特點 戶型特點 內(nèi)部配套 建筑風格 推廣主題 公園道一號 景式水體園林、噴泉廣場、連續(xù)水景、休閑廣場、景觀長廊 超寬幅全景大陽臺、落地弧形飄窗、雙主歐設計，電梯直接入戶，三梯兩戶設計 網(wǎng)球場、貴族幼兒園、運動會所、休閑會所、高球推桿練習場、 45米高挑空泛會所、愛琴海風韻泳池 新古典主義建筑風格，簡約線條，百米高度突顯高貴的建筑氣質(zhì)。 領袖上層生活 。超越 品質(zhì)時代的恒久建筑 。 展現(xiàn)豪宅物業(yè)風范 ?！敖鹕焦珗@上游 ”第一富人區(qū) 。 融僑觀邸 東南亞風情小區(qū)園林、噴泉、疊水、小溪、花廊、圖騰、水幕景墻、底層架空綠化 多陽臺設計， 270度廣角窗，大面寬客廳、部分帶有入戶花園。 精英沙龍會所、風光泛會所、露天游泳池、籃球場、羽毛球場。 西班牙建筑風格 南江濱豪宅里程碑 。 南江濱最顯身價的高尚住宅 。 海潤尊品 城市廣場、活性園林景觀、流水景墻、坡地草地、自由廣場、中央河濱廣場、健體廣場。 弧型觀景臺，三開間朝南設計，客衛(wèi)干濕分離設計，活性空間設計 ——北向超大方正內(nèi)陽臺可改造成空中花園、陽光房、月光餐廳、書房等。 水晶會所、底層架空泛會所、一條街、游泳池 法式外飄屋頂、米白色配咖啡色建筑外墻 臻藏國際 活性住宅 。 開創(chuàng) “國際活性空 ”。 海潤尊品垂獻榕城 。 從會所里觀生活 。 唱歌的水景，讓生活微笑 。 世歐彼岸城 800M文化長廊，兒童樂園、親水涼亭、綠化帶 三房朝南、入戶花園 與金山文體中心結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，專門規(guī)劃業(yè)主專屬VIP健身專區(qū)。 部分高層為橢圓形的景觀高層 新城中心點 濱江生活圈；南江濱 30萬平米 國際化品質(zhì)社區(qū)；新城中心 彼岸生活；新城中心 6“心 ”級理想城邦。 41 公園道一號 江景視覺角度 江景視覺角度 部分無法看江高層 從望江的可視角度來看，公園道一號只有 50度的視角，而本項目達到150度的可視角度。 金海岸高層部分 42 公園道一號園林 海潤尊品園林 金海岸的園林一角 打造優(yōu)美的園林景觀，是高品質(zhì)社區(qū)不可或缺的部分。本項目要實現(xiàn)高價，項目本身的品質(zhì)我們是不可忽視的。 43 公園道一號小區(qū)道路 美麗的小區(qū)人行道 中天金海岸的小區(qū)道路 特別是看樓通道的包裝，是展示項目形象的窗口，我們要給業(yè)主走在小區(qū)道路上就如走在星光大道上的感覺。 44 我們可以做其他競爭項目沒有的東西 —— 創(chuàng)新 競爭項目有好的東西，我們可以吸收 45 景觀共性： —— 綠色園林 —— 休閑廣場 —— 噴泉 —— 水幕景墻 —— 涼臺、長廊 特色景觀： —— 底層架空綠化 —— 文化長廊 景觀創(chuàng)新： —— 空中綠化花園 —— 貫穿廣場 46 戶型共性： —— 以大陽臺、多陽臺設計為主 —— 客廳設計以能見江景為主 —— 世歐彼岸城、融僑觀邸部分 戶型均帶入戶花園設計。 特色戶型： —— 三梯兩戶 ，電梯直接入戶 —— 活性空間設計 戶型創(chuàng)新： —— 復式戶型 —— 錯層 —— 空中別墅 我們可以增加以下戶型 47 內(nèi)部配套共性： —— 雙會所設計 —— 底層架空設計成泛會所 —— 游泳池 —— 系列運動場所 內(nèi)部特色配套： —— 水晶會所 —— 與金山文體中心合作 配套建議： —— 空中會所 —— 高爾夫球練習場 48 建筑風格共性： —— 競爭項目以歐式建筑風格為主 建筑風格建議： 公園道一號 海潤尊品 世歐彼岸城 49 項目周邊環(huán)境： 項目的 SWOT分析 福州展覽城 本案 金山公園 烏龍江濕地公園 烏龍江 項目地理位臵優(yōu)越，周邊景觀資源豐富，包括有福州展覽城、金山公園、烏龍江濕地公園、烏龍江。 這些資源給項目做豪宅產(chǎn)品提供的必要的條件。 50 中天 〃 金海岸 高層地塊 地塊四至分析 地塊的背面為本項目的別墅部分產(chǎn)品 地塊的左面為新興住宅區(qū)。 地塊第一線親近烏龍江景。 地塊右面為一新興住宅區(qū)。 ◆從地塊的四至看，地塊完全具備了打造高層豪宅的條件。 51 地塊周邊交通： 三環(huán)路 金山大道 洪灣路 浦上路 建新中路 花溪南路 濱江大道 ◆項目地處烏龍江邊，交通干道四通八達。 項目本身具備了交通的優(yōu)勢。 地塊 52 地塊 SWOT分析 地塊優(yōu)勢分析 ◆ 景觀優(yōu)勢： 項目地處烏龍江畔，近距離享有稀缺水資源景觀。 ◆ 區(qū)位優(yōu)勢： 項目處于烏龍江板塊這一新興、又趨于成熟的新居住區(qū)，環(huán)境優(yōu)雅，具備升值空間。 ◆ 地塊優(yōu)勢： 地塊處于項目的別墅產(chǎn)品邊上，高層住宅產(chǎn)品能夠享受到別墅產(chǎn)品的環(huán)境和配套。從心理上，更能給人以尊貴感。 ◆ 交通優(yōu)勢： 地塊周邊交通路網(wǎng)四通八達，方便了業(yè)主們的出行提供了方便。 地塊劣勢分析 ◆地處該片區(qū)，與市中心有一定距離。 ◆項目地處新興板塊，配套設施還不成熟。 ◆ 地塊地處三環(huán)路邊緣，在三環(huán)路完全通車之后，勢必會受到噪音的影響。 53 地塊機會分析 ◆板塊內(nèi)小高層、高層項目很多，但超高層的產(chǎn)品還比較稀缺。 ◆當前福州的市場屬于較好階段。 ◆片區(qū)正向成熟居住區(qū)方向發(fā)展。 地塊威脅分析 ◆片區(qū)內(nèi)在未來一段時間高層、小高層產(chǎn)品大放量，市場競爭非常激烈。 ◆片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，地塊產(chǎn)品開發(fā)面臨是否會“同流合污”的問題。 ◆片區(qū)內(nèi)含有高層產(chǎn)品的高端項目不少，項目面臨如何“標新立異”賣高價的問題。 54 2 競爭分析 3 營銷策略 1 項目解析 項目定位 整體策略 推廣思路 營銷創(chuàng)新 —— 宏觀 〃 區(qū)域 〃 項目 —— 理解 〃 回顧 〃 參考 —— 定位 〃 營銷 〃 推廣 55 56 做福州高層豪宅的領航者 ? 要做福州高層豪宅的領軍人物 ? 以顛覆者的姿態(tài)開啟 2023年樓市 ? 引領市場 ， 為福州地產(chǎn)豎立新標桿 57 不是普通住宅 ,我們要做 豪宅！ ?享受真正豪宅的人，首先關心的不是價格，而是作為其豪宅能否滿足消費者的角色扮演欲望。滿足消費者的虛榮心。 ?少數(shù)人有資格擁有，大多數(shù)人被擋在門外。本項目不為滿足所有人，只為住的起豪宅的人打造。 ?精神層面高于物質(zhì)層面。賣景觀，賣環(huán)境，更要賣品牌。 58 一張名片，一個口號 首先，要以足夠高的姿態(tài)，向市場遞上一張足夠震撼的名片， 一鳴驚人，一出就不凡，一上來就震住市場。 同時，我們要喊出一個口號，賣它之前，先讓它出名。讓這句口號 家喻戶曉，人人傳誦，爭相議論。 59 一張名片 中天金海岸 5期 — 領航者（案名） 福州高層豪宅的領航者 航海燈塔 —— 燈塔，首先是高度，同時作為領航的功能，極具引導性，有領袖的風范，王者的霸氣。切擁有標竿的作用。 —— 而我們這個項目，就是要達到這樣的目的，做福州高層豪宅的領航者。 60 一個口號 視界 高于世界（推廣語） 超高層豪宅，我們叫它為“上層豪宅” 高，這是特點，不是弱點 因為高，所以視界更寬遠 因為高，所以境界更曠達 因為高，所以離塵更遠 因為高，所以聽風更清 因為高，所以離真理更近 —— 而生命的高度，是從心的高度開始， 與你的視界同步，與你的世界觀同步 61 黃金海岸上的航海燈塔 備選推廣語 視界 高于世界