【文章內(nèi)容簡介】 三房 130 ㎡的總房款就在 31 萬。 總結(jié)： 通過對(duì)首批房源銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析、項(xiàng)目產(chǎn)品戶型優(yōu)勢(shì)分析以及與在售的同類產(chǎn)品競(jìng)爭項(xiàng)目樓盤做的橫向?qū)Ρ确治隹傻贸?，目前擺在我們面前的贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 10 影響因素有 以下幾點(diǎn)： ，致使整個(gè)吉安高層住宅產(chǎn)品都消化得不容樂觀； ； 交價(jià)格也比在售競(jìng)爭樓盤的價(jià)格至少高出 20%以上； 2 和 3 條推理計(jì)算，我們每套房子的總房款就過高。 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 11 營 銷 篇 一、 07 年度營銷計(jì)劃及策略 分批推售策略 通過對(duì)首批房源的銷售情況、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)和市場(chǎng)（包括競(jìng)爭樓盤）的分析、以及充分結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特征和目前高層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)情況。同時(shí) 由于 所剩套數(shù) 比較 多，市場(chǎng)容量有限，所以在推售時(shí)應(yīng)充分發(fā)揮分批銷售的價(jià)格差推動(dòng)、景觀推動(dòng)和羊群效應(yīng)三大優(yōu)勢(shì)。 四期高層產(chǎn)品 三期樓中樓 合計(jì) 批號(hào) 第一批 第二批 第三批 棟號(hào) 36/38 37 35 6/10 在售 136 套 44 套 36 套 54 套 270 套 已售 11 套 7 套 0 套 15 套 33 套 剩余 小計(jì) 125 套 37 套 36 套 39 套 237 套 162 套 36 套 39 套 上表房源的分批是充分考慮產(chǎn)品市場(chǎng)抗性和本身特點(diǎn)，以及結(jié)合目前吉安高層住宅消化速度，我們所剩余 237 套預(yù)計(jì)至少還要 18 個(gè)月時(shí)間來消化，甚至更長的時(shí)間?? 故 07 年全年度的營銷重點(diǎn)就側(cè)重于 3 37和 38樓 ，而 35樓和 39 套樓中樓的為 07 年“附屬產(chǎn)品”推出。 實(shí) （ 情 ） 景營銷 策略 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 12 據(jù) 了解 ， 吉 安 市客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對(duì)其優(yōu)勢(shì)則不甚了了，“眼見為實(shí)”是這部分客戶的最基本心理特征。所以本項(xiàng)目在推廣高層時(shí)，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象， 建議項(xiàng)目營銷推廣采用實(shí)（情）景營銷的手法， 澳園金海岸 的核心定位：享受城市高質(zhì)生活。 著重營造出高品位享受、以高處觀景、售樓部高格調(diào)、 樣板房等 ，讓客戶直接的了解本項(xiàng)目的高度。 。 首先要用畫面和圖片來營造出高質(zhì) /高層 /高度生活氛圍；其次在售樓部內(nèi)針對(duì)功能區(qū)出現(xiàn)錯(cuò)層效果，如洽 談區(qū)和沙盤區(qū)提升一定的高度，給消費(fèi)者一種身份、感覺上的高度。 在 36樓的 第 12 層 西邊 ㎡的三房 ，建議以時(shí)尚簡約型 或 現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風(fēng)格、讓買家感覺是我在住這房子。而不是用它來被人觀賞和展示給人看的功能，當(dāng)然要滿足引導(dǎo)、刺激成交的功能。當(dāng)買家走進(jìn)屋子時(shí)，要有一股直逼心靈的震撼撲面而來 。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 策略 在吉安房產(chǎn)市場(chǎng)，高層住宅在消費(fèi)者還存在一定的陌生度和抗性，然而始終阻礙不了“高層住宅是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物”的結(jié)果，只是消費(fèi)者需要一定的認(rèn)知過程。其認(rèn)知過程的長短就直接影響了吉安市高層住宅的快速銷售， 故我們建議： 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 13 ⑴ 聯(lián)合媒體舉辦高峰論壇 —— 可以 由當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w牽頭主辦，多家開發(fā)商參與的方式，舉辦“吉安高層生活論壇”，通過報(bào)紙、電視等多家媒體炒作，來引導(dǎo)消費(fèi)者接受高層住宅產(chǎn)品； ⑵ 舉辦品牌客戶聯(lián)誼活動(dòng) —— 聯(lián)合 汽車 、 時(shí)裝等 高端消費(fèi) 品 群體的行業(yè)，搞一系列展會(huì) /文娛 /抽獎(jiǎng)等“捆綁式”促銷活動(dòng)，因?yàn)橥?高端消費(fèi) 品的客戶具備很大的重疊性。 活動(dòng)營銷 /老帶新策略 活動(dòng)是最能凝聚人氣、吸引消費(fèi)者眼球的法寶 。一是為了提高業(yè)主參與活動(dòng)的積極性；二是通過有意義的活動(dòng)，提高項(xiàng)目的口碑宣傳度；三是階段性的SP 促銷活動(dòng)，可以刺激市場(chǎng)的活躍指數(shù)；最主要是可以直接促進(jìn)銷售。 本案綜合賣點(diǎn)延展： a.“ 享受城市高質(zhì)生活 ”的 生活理 念； 其中衍升為： 吉安品牌住宅樓盤、名牌物管； 臨湖而高居、高質(zhì)高享受； 私密性好 、 管理方便 、 安全系數(shù)高 ； 視野開闊 ， 一覽無余 ， 城市之上層建筑 。 本身良好的規(guī)劃優(yōu)勢(shì)； 其中又細(xì)分為： 品質(zhì) 建筑規(guī)劃 、 2 棟點(diǎn)式和 2 棟板式建筑風(fēng)格 ； 完善 成熟的生活 配套； 11000 ㎡澳州風(fēng)情的中庭主題花園 ； 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 14 泛會(huì)所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套； 品牌物管的呵護(hù)、小區(qū)實(shí)景展示； 現(xiàn)房實(shí)景銷售。 （戶型）優(yōu)勢(shì) 高貴典雅的二房、尊貴大氣的三房、“別墅級(jí)”享受的復(fù)式和樓中樓 其中細(xì)分為： 270176。大弧形休閑陽臺(tái) /景觀餐廳； 客廳大開度采光陽臺(tái)或窗戶； 主臥室配有 270176。大弧形休閑吧。 大致分為 ：城北核心地段，吉州區(qū)的中央生活區(qū)（ CLD）； 交通十分便