【正文】 絕 對(duì)程度上過(guò)高。 首批房源 營(yíng)銷(xiāo)不足分析 ① 四期金海岸 4 棟高層住宅共 216 套房源一起推出市場(chǎng)，戶(hù)型和面積類(lèi)型多而亂，不利于針對(duì)性的推銷(xiāo)產(chǎn)品。高層有其本身的特點(diǎn)：如建安成本 高、公攤面積大、物業(yè)管理貴等無(wú)法避免的問(wèn)題。金海岸） 1 月 20 日首批房源 （ 216 套） 公開(kāi)發(fā)售，從 8月份開(kāi)始賣(mài)卡，前后這近半的時(shí)間，截止 3 月 10 日，項(xiàng)目總體銷(xiāo)售情況如下： 棟號(hào) 35樓 37樓 36和 38樓 戶(hù)型 三房二廳二衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 二房二廳一衛(wèi) 三房二廳二衛(wèi) 面積 157 ㎡ 160 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 在售 18 套 18 套 40 套 64 套 32 套 32 套 已售 0 套 0 套 7 套 3 套 1 套 7 套 剩余 18 套 18 套 33 套 61 套 31 套 26 套 復(fù)式 4 套 4 套 2 套 2 套 總 合 計(jì) 剩余 199 套 小結(jié) ：上表數(shù)據(jù)可以看出，四期金海岸 4 棟高層住宅共 216 套房源，從 06年 8 月份發(fā)售 VIP 卡及 07 年 1 月 20 日正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至今近 2 個(gè)月的時(shí)間，一共才售出 17 套，占總套數(shù)的 %， 雖然首批房源銷(xiāo)售取得了初步性的成績(jī)，贏(yíng)銷(xiāo)制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話(huà)： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 5 但是在高層及小高層的抗性、戶(hù)型的影響（如大三房面積偏大）、銷(xiāo)售價(jià)格在同一區(qū)域內(nèi)偏高以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)不斷面市的情況下，后期的銷(xiāo)售壓力將不容小視。 贏(yíng)銷(xiāo)制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話(huà)： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 4 市 場(chǎng) 篇 此份 07 年度策劃報(bào)告包括項(xiàng)目目前剩余的兩類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)，一是四期金海岸的 4 棟高層住宅產(chǎn)品；二是三期 6和 10樓（ 54 套） 疊加復(fù)式樓，針對(duì)這兩類(lèi)產(chǎn)品，我們?cè)谶@份年度策劃報(bào)告將分開(kāi)“一對(duì)一”的分析及策略推廣 。下面就項(xiàng)目四期高層產(chǎn)品及部分樓中樓產(chǎn)品在 07 年度的推售思路和營(yíng)銷(xiāo)策略提出初步構(gòu)想，以期能夠更好的達(dá)成預(yù)期目標(biāo)。盡海岸自 06 年 8 月發(fā)售 VIP 卡至 07 年 1 月 20 日止，先后累計(jì)客戶(hù)近半年時(shí)間；同時(shí)項(xiàng)目自 07 年 1 月 20 日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售至今，一共去化僅 18 套。 通過(guò)對(duì)吉安房地產(chǎn)市場(chǎng)特征的充分分析，以及項(xiàng)目現(xiàn)狀的細(xì)致考究，周邊樓盤(pán)的縝密調(diào)查，目標(biāo)客戶(hù)行為特征分析的基礎(chǔ)之上制定的階段性營(yíng)銷(xiāo)方案，并努力從最大限度的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值最優(yōu)化的原則出發(fā)，最終的目的是通過(guò)有效的整合，謹(jǐn)守用最少的錢(qián)創(chuàng)造最大效應(yīng)前提下完成星港澳園的全程代理工作。 金海岸 二零零七 年度策略 報(bào)告 鉅太文化傳播 2021 年 3 月 15 日 贏(yíng)銷(xiāo)制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話(huà)： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 2 目 錄 市 場(chǎng) 篇 一、首批房源基本情況分析 二、項(xiàng)目存在的問(wèn)題及對(duì)策分析 三、項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析 四、吉安高層住宅市場(chǎng)分析 五、與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比 分析 營(yíng) 銷(xiāo) 篇 一、 07 年度營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃及策略 二、 07 年度銷(xiāo)售階段劃分 及方略 三、 后續(xù)宣傳推廣策略初析 執(zhí) 行 篇 贏(yíng)銷(xiāo)制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話(huà)： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 3 前 言 百年修得同船渡，鉅太文化傳播能有緣分乘上星港灣地產(chǎn)的“星港澳園”這艘使命之船，為共同的目標(biāo)奮勇向前。 澳園 善戰(zhàn)者，決勝于未戰(zhàn)之 前 ！ 全程代理是從項(xiàng)目全盤(pán) 入手來(lái)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值。 澳園在2021 年，怎樣推售首批剩余房源就成為不得不認(rèn)真面對(duì) 的課題。此報(bào)告分為兩部分：市場(chǎng)篇、營(yíng)銷(xiāo)篇和執(zhí)行篇（著重為 07 年銷(xiāo)售第一階段）。 一、首批房源基本情況分析 總體銷(xiāo)售情況分析 星港澳園（澳園 一般高層住宅中的二房和三房的面積大小規(guī)劃在 90— 110 ㎡（二房）和 110— 140 ㎡（三房），它不同于多層中的二、三房的面積規(guī)劃。 從上表數(shù)據(jù)就可以反映出來(lái)，戶(hù)型面積過(guò)大是直接制約產(chǎn)品銷(xiāo)售速度，其中就以 35樓最為突出， 36 套大面積三房沒(méi)售出一套 。 我們建議 后期營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略改為：分批分棟 逐一推出市場(chǎng)，尤其是對(duì)戶(hù)型面積較大的 3 3 6和 10樓 。針對(duì) 這樣的情況， 我們建議在推 35樓時(shí)，要重新修改其價(jià)格策略，同時(shí)給予新的生活體驗(yàn)和訴求等， 其具體策略見(jiàn)后文 。 故建議采用“體驗(yàn)式”營(yíng)銷(xiāo)策略，如開(kāi)放簡(jiǎn)裝樣板間（建議簡(jiǎn)裝修 ㎡三房二廳二衛(wèi)）。如果相關(guān)問(wèn)題得不到較好的解決，對(duì)后期的整體 銷(xiāo)售影響很難估量。 ★ 戶(hù)型面積過(guò)大，銷(xiāo)售單格過(guò)高，導(dǎo)致整套房子的總房款嚴(yán)重偏高。 ★ 通過(guò)上述分析，可以挖掘出認(rèn)可 星港澳園品牌 的客戶(hù)，減少對(duì) 高層 產(chǎn)品的抗性 來(lái)訴求產(chǎn)品 ，加強(qiáng)對(duì)銷(xiāo)售員的技巧培訓(xùn)，盡量的把握住客戶(hù)。 ★加之房產(chǎn)新政的 影響，客戶(hù)普遍認(rèn)為后期價(jià)格不會(huì)有太多上漲，已有客戶(hù)呈觀(guān)望狀態(tài)。 ★加強(qiáng)對(duì)客戶(hù)的解說(shuō)和引導(dǎo)，分析 房產(chǎn)新政形式下的未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，講解高層住宅的高質(zhì)享受 — 闊視野等 。金海岸是星港澳園四期高層住宅產(chǎn)品，依托前 3 期宣傳 /推廣 /銷(xiāo)售，星港澳園在吉安市場(chǎng)具有強(qiáng)品牌知名度； ⑵ 是由 4 棟高層建筑屹立在磨盤(pán)湖畔，其居高觀(guān)景的優(yōu)勢(shì)獨(dú)一無(wú)二 的地理位置； ⑶ 戶(hù)型優(yōu)勢(shì)分析 36和 38樓 均為 18 層（ 17+1 層）點(diǎn)式結(jié)構(gòu)建筑，兩棟建筑完全相同，兩贏(yíng)銷(xiāo)制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源