【正文】 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 7 梯四戶，包括 3 種戶型（ ㎡二房二廳一衛(wèi)和 ㎡ / ㎡三房二廳二衛(wèi)）。大弧形休閑陽(yáng)臺(tái)；一進(jìn)門就是廚房，不用跨過(guò)餐廳 /客廳，做到干濕分開(kāi)；客廳朝南采光充足，手推拉式玻璃門，可到 ㎡的休閑觀景 /自然采青 /種植花草陽(yáng)臺(tái)。的落地玻璃觀景，一覽無(wú)余的 磨盤(pán)湖畔景色，讓您進(jìn)餐時(shí)享受優(yōu)美風(fēng)光的陶醉；主臥室均朝南向，采光充裕；客廳朝南大開(kāi)度窗戶采光充足，配置花園陽(yáng)臺(tái)，書(shū)房精致實(shí)用。其戶型優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)：各臥室均有凸窗設(shè)置；餐廳朝北270176。 37樓 為 11 層（ 10+1 層）板式結(jié)構(gòu)建筑，兩單元 一梯兩戶， 1 種戶型（ ㎡三房二廳二衛(wèi)）。的落地玻璃觀景餐廳，同時(shí)配有小型花園陽(yáng)臺(tái)；各臥室均有凸窗設(shè)置；客廳朝南大開(kāi)度窗戶采光充足，配置花園陽(yáng)臺(tái)。的觀景陽(yáng)臺(tái)、室室凸窗采光、客廳寬闊大方等，但是唯一不足之處就在于某些房型贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 8 的面過(guò)大，如 35樓的三房二廳二衛(wèi)面積都在 157 ㎡ /160 ㎡，同時(shí) 37樓的三房二廳二衛(wèi)面積為 ㎡，相對(duì)吉安市場(chǎng)也 有點(diǎn)偏大。 四、吉安高層住宅市場(chǎng)分析 吉安市目前在售的高層大部分在吉州區(qū)，真接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)有 、江南御景園 、香榭麗都 和 康居 下面為吉安市場(chǎng)高層競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目樓盤(pán)目前形態(tài)走勢(shì)如下： ◎ 壹街區(qū) 。 目前的銷售最低價(jià)為 1660 元 /㎡，最高價(jià)也只為 1980 元 /㎡；同時(shí)享受 97/98 折優(yōu)惠。 小區(qū)中部的 3 棟蝴蝶式 點(diǎn)式 結(jié)構(gòu) 11 層的小高層 。據(jù)了解目前去化不到 30 套，其中以小面積居多。 帝景灣 。目前正在認(rèn)購(gòu)期間，預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)均價(jià)在 2600 元 /㎡左右，工程兩棟打 樁等。 分析 ：高層住宅產(chǎn)品出現(xiàn)在吉安市場(chǎng)也已近兩年，雖然高層項(xiàng)目產(chǎn)品也有贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 9 點(diǎn)去化，但是銷售量和市場(chǎng)對(duì)高層住宅的認(rèn)同接受程度還不盡樂(lè)觀。 五、與競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)對(duì)比 分析 前面通過(guò)對(duì)首批房源的銷售分析，主要原因就在于價(jià)格 /面積 /總房款等 ，現(xiàn)就與同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)做個(gè) 橫向 比較分析： 澳園 帝景灣 戶型 107 ㎡兩房 130160 ㎡三房 100115 ㎡兩房 120130 ㎡三房 ㎡三房 ㎡四房 ㎡三房 銷售 價(jià)格 均價(jià)為 2400 元 均價(jià)為 1820 元 均價(jià)為 2021 元 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán) 均價(jià) 2600 元 分析：與康居 雖然均價(jià)比它要低，在銷售單價(jià)上具有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，例如 ㎡三房總款約為 31 萬(wàn)元，而 康居這樣一比較，我們的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就基本上已經(jīng)不存在。帝景灣 擁有獨(dú)一無(wú)二臨江觀景的優(yōu)勢(shì)地段。金海岸都形成了很大的市場(chǎng)沖擊，并且都具有一定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力！如 壹街區(qū) 最大三房 130 ㎡左右的總房款約為24 萬(wàn)，而我們最小三房 130 ㎡的總房款就在 31 萬(wàn)。 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號(hào)國(guó)貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 11 營(yíng) 銷 篇 一、 07 年度營(yíng)銷計(jì)劃及策略 分批推售策略 通過(guò)對(duì)首批房源的銷售情況、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)和市場(chǎng)（包括競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)）的分析、以及充分結(jié)合本項(xiàng)目的產(chǎn)品特征和目前高層住宅產(chǎn)品市場(chǎng)情況。 四期高層產(chǎn)品 三期樓中樓 合計(jì) 批號(hào) 第一批 第二批 第三批 棟號(hào) 36/38 37 35 6/10 在售 136 套 44 套 36 套 54 套 270 套 已售 11 套 7 套 0 套 15 套 33 套 剩余 小計(jì) 125 套 37 套 36 套 39 套 237 套 162 套 36 套 39 套 上表房源的分批是充分考慮產(chǎn)品市場(chǎng)抗性和本身特點(diǎn)，以及結(jié)合目前吉安高層住宅消化速度，我們所剩余 237 套預(yù)計(jì)至少還要 18 個(gè)月時(shí)間來(lái)消化，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間?? 故 07 年全年度的營(yíng)銷重點(diǎn)就側(cè)重于 3 37和 38樓 ，而 35樓和 39 套樓中樓的為 07 年“附屬產(chǎn)品”推出。所以本項(xiàng)目在推廣高層時(shí)，應(yīng)盡量降低甚至消除其負(fù)面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象， 建議項(xiàng)目營(yíng)銷推廣采用實(shí)（情）景營(yíng)銷的手法， 澳園 著重營(yíng)造出高品位享受、以高處觀景、售樓部高格調(diào)、 樣板房等 ，讓客戶直接的了解本項(xiàng)目的高度。 首先要用畫(huà)面和圖片來(lái)營(yíng)造出高質(zhì) /高層 /高度生活氛圍；其次在售樓部?jī)?nèi)針對(duì)功能區(qū)出現(xiàn)錯(cuò)層效果，如洽 談區(qū)和沙盤(pán)區(qū)提升一定的高度，給消費(fèi)者一種身份、感覺(jué)上的高度。而不是用它來(lái)被人觀賞和展示給人看的功能，當(dāng)然要滿足引導(dǎo)、刺激成交的功能。 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手 策略 在吉安房產(chǎn)市場(chǎng)，高層住宅在消費(fèi)者還存在一定的陌生度和抗性，然而始終阻礙不了“高層住宅是城市發(fā)展的必然產(chǎn)物”的結(jié)果，只是消費(fèi)者需要一定的認(rèn)知過(guò)程。 活動(dòng)營(yíng)銷 /老帶新策略 活動(dòng)是最能凝聚人氣、吸引消費(fèi)者眼球的法寶 。 本案綜合賣點(diǎn)延展： a.“ 享受城市高質(zhì)生活 ”的 生活理 念； 其中衍升為： 吉安品牌住宅樓盤(pán)、名牌物管； 臨湖而高居、高質(zhì)高享受； 私密性好 、 管理方便 、 安全系數(shù)高 ； 視野開(kāi)闊 ， 一覽無(wú)余 ， 城市之上層建筑 。 （戶型）優(yōu)勢(shì) 高貴典雅的二房、尊貴大氣的三房、“別墅級(jí)”享受的復(fù)式和樓中樓 其中細(xì)分為： 270176。大弧形休閑吧。象 星港澳園這樣一個(gè)成熟的小區(qū)，項(xiàng)目品質(zhì)形象和知名度也已經(jīng)深入消費(fèi)者心中 。金海岸，是一種高檔次、高品位的居住之地、一種地位、身份的象征。金海岸 07 全年度的宣傳推廣主題為 —— 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源