【正文】 程序與工作的開(kāi)展。 注：以上計(jì)劃根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際銷售進(jìn)度可調(diào)整。金海岸的市場(chǎng)物業(yè)管理工作有序進(jìn)行，我們著眼于“必需、節(jié)約、實(shí)用”的原則，配備物質(zhì)裝備，同時(shí)市場(chǎng)物業(yè)管理處依托宏博擬定物資裝備計(jì)劃如下： 一、 管理用房 市場(chǎng)管理用房按建設(shè)方所提供原有面積安排小區(qū)各所屬機(jī)構(gòu)用房，具體安排方案另定。金海岸市場(chǎng)管理處的員工都能安排在集體宿舍中住宿，具體方案另定。金海岸市場(chǎng)物業(yè)管理工作的有序進(jìn)行，宏博金海岸市場(chǎng)管理處工作，做到物質(zhì)共享、資源共享。金海岸中市場(chǎng)物業(yè)管理人員的配備已從勞動(dòng)密集型向技術(shù)密集型轉(zhuǎn)化，管理人員應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才。管理層學(xué)歷上要求達(dá)到大專以上水平，工程技術(shù)崗位引進(jìn)大專以上包括計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、通信技術(shù)的專業(yè)人才。在管理隊(duì)伍建設(shè)上，我們將采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行10%淘汰率，確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。金海岸市場(chǎng)物業(yè)管理各項(xiàng)承諾及完成指標(biāo)采取的措施 依照《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，并結(jié)合宏博 1 房屋完好率 98% 98% 2 房屋零修、急修及時(shí)率 98% 98% 3 維修工程質(zhì)量合格率 100% ，維修工程質(zhì)量回訪率100% 4 停車場(chǎng)完好率 95% 95% 5 清潔保潔率 99% 99% 6 小區(qū)內(nèi)治安條件發(fā)生率 1‰以下 1‰以下 自行車、摩托車、汽車被盜率 1‰以下 1‰以下 7 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 95% 8 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下 1‰以下 9 違章發(fā)生與處理率 發(fā)生率處理率 ‰ 10 業(yè)主有效投訴率 2‰以下 業(yè)主投訴處理率 95% 95% 投訴回訪率 95% 95% 11 業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率 95% 95% 12 綠化完好率 95% 95% 13 化糞池、雨水井、污水井完好率 98% 14 管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率 80% 80% 第一節(jié) 房屋及公共部位的維修養(yǎng)護(hù)，公共設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理設(shè)備管理和維護(hù)及房屋本體的維修養(yǎng)護(hù)宏博在的機(jī)電設(shè)備及房屋修繕管理工作中，我們確立了“管養(yǎng)合一”的方針，制定了合理的養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立和健全科學(xué)的規(guī)章制度，切實(shí)做到為經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主服務(wù)。在前述宏博 1 公共設(shè)備、設(shè)施及場(chǎng)所的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 宏博根據(jù)《住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，公用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、水管、落水管、電梯、加壓水泵、供電線路、照明、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、區(qū)內(nèi)道路、路燈、溝渠、池、井、地下停車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。 2 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃 根據(jù)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》中規(guī)定，共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、本體消防設(shè)施、防盜監(jiān)控設(shè)施等。 第二節(jié) 治安消防管理 1 治安隊(duì)伍建設(shè)——建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍 治安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”，統(tǒng)一著裝，盡職盡責(zé)。護(hù)衛(wèi)員管理引入輪換制和淘汰制，在年終考評(píng)中，實(shí)行10%淘汰制，保持護(hù)衛(wèi)員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。 2 入住期治安管理 確立治安重點(diǎn)——加大對(duì)入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控 人流控制——對(duì)來(lái)訪人員須進(jìn)行訪問(wèn)登記和離去注銷手續(xù)（對(duì)辦公式公寓要注重管理方式），對(duì)外來(lái)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍、活動(dòng)時(shí)間進(jìn)行一定限制，嚴(yán)禁互相亂竄。對(duì)可疑陌生人采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地執(zhí)行驗(yàn)證工作。尤其是裝修物品的搬出須提出申報(bào)，護(hù)衛(wèi)員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤查；所有的物資流動(dòng)實(shí)行登記放行手續(xù)。運(yùn)輸物資進(jìn)入市場(chǎng)的汽車要進(jìn)行登記，記錄車主身份、車牌號(hào)、車型等信息（因?yàn)橛兄悄芑到y(tǒng)，所以可以取代），針對(duì)實(shí)際情況，合理規(guī)劃行車路線，防止對(duì)綠化等公共場(chǎng)所造成破壞。 治安防范——“三崗”結(jié)合。 盡快完善并發(fā)揮智能化監(jiān)控系統(tǒng)的安防優(yōu)勢(shì)。 3 常規(guī)治安管理 根據(jù)《江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)等級(jí)收費(fèi)暫行辦法》，治安管理須達(dá)到等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，為此，我們擬采用封閉式管理。 重要設(shè)施采取加鎖防范措施，上屋面樓梯間的大門上鎖，防止投毒及水源二次污染事件的發(fā)生。 護(hù)衛(wèi)值班人員要禁止杜絕市場(chǎng)內(nèi)私設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌、廣告字畫、亂貼亂畫現(xiàn)象。 ，遇突發(fā)事件能應(yīng)急處理。預(yù)案工作做的好不好，直接影響到經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)是否有安全保障，間接地也會(huì)影響到市場(chǎng)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)狀況。 4 治安承諾的相應(yīng)的懲罰條款 我們?cè)谇懊嬉殉兄Z因管理原因而產(chǎn)生的治安案件發(fā)生率為1‰以下。 因管理原因造成被盜賠償承諾：凡同時(shí)滿足下列兩種情況的市場(chǎng) 被盜案件發(fā)生，市場(chǎng)管理處將承擔(dān)責(zé)任并給予一定賠償。 其他賠償：凡經(jīng)上級(jí)主管鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理這自身原因造成業(yè)主損失的，如道路、交通設(shè)施、各類標(biāo)牌、各類裝置等，因安裝有誤、保養(yǎng)不善、標(biāo)識(shí)不清等原因造成經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主損失等，我們將視情給予相應(yīng)的賠償。 1 保潔 建立清掃保潔制度，市場(chǎng)內(nèi)實(shí)施全方位的保潔，無(wú)臟、亂、差現(xiàn)象，房屋立面、公共樓道及區(qū)內(nèi)道路整潔，無(wú)堆放雜物現(xiàn)象。在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)經(jīng)營(yíng)者及主環(huán)保意識(shí)的前提下，我們將逐步推行對(duì)經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主生活垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無(wú)害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個(gè)回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。 垃圾回收資源化：通過(guò)垃圾貯藏間的再次分類收集，從中分檢出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)。 在入住期內(nèi)，大部分經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主進(jìn)行二次裝修，裝修垃圾將大量集中產(chǎn)生，極易對(duì)市場(chǎng)的環(huán)境造成污染，同時(shí)存在許多不安全隱患。 2 衛(wèi)生 水箱、水池按規(guī)定每年委托自來(lái)水公司進(jìn)行清洗消毒一次，清洗人員必須兩證齊全（《衛(wèi)生許可證》、《健康證》）、持證上崗，水質(zhì)必須經(jīng)過(guò)衛(wèi)生防疫站的水質(zhì)檢定，使供水符合水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。防止有人蓄意破壞及二次污染，消滅一切隱患。 制訂經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主公約（精神文明建設(shè)公約），規(guī)定區(qū)內(nèi)不得違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜和寵物。 b) 控制小商小販進(jìn)入市場(chǎng)高聲喊叫。 d) 培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主高度自律意識(shí)，讓其自身不產(chǎn)生噪音，對(duì)產(chǎn)生噪音者以說(shuō)服為主，勸其改正。我們還將和合作單位合作，對(duì)宏博金海岸內(nèi)各種植物進(jìn)行標(biāo)識(shí)、歸類，竭力營(yíng)造一種清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的市場(chǎng)環(huán)境，讓花更美、草更青。 第四節(jié) 宏博金海岸的交通管理，維護(hù)市場(chǎng)內(nèi)交通秩序，根據(jù)交管部門的有關(guān)法規(guī)，結(jié)合宏博 1 市場(chǎng)內(nèi)的交通秩序、交通管理，由市場(chǎng)管理處負(fù)責(zé)，接受交管部門指導(dǎo)，重大交通事故，車輛盜竊等移交交管部門處理，市場(chǎng)管理處要積極配合。 3 市場(chǎng)設(shè)立門衛(wèi)24小時(shí)值班，特殊情況入?yún)^(qū)的機(jī)動(dòng)車輛，實(shí)行嚴(yán)格出入登記手續(xù)。 5 進(jìn)入停車場(chǎng)的機(jī)動(dòng)車駕駛員，要服從車管員的指揮，按指定地點(diǎn)停放，自覺(jué)維護(hù)車輛秩序，停車程序按《停車場(chǎng)管理規(guī)定》執(zhí)行。 第五節(jié) 市場(chǎng)檔案資料管理 1 檔案管理運(yùn)作環(huán)節(jié) 資料的收集 建立檔案室，采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進(jìn)手段，實(shí)施現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學(xué)化、多元化、規(guī)范化、經(jīng)?；取傲惫芾?，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格管理。 資料分類整理 資料歸檔管理 歸檔就是按照資料自身規(guī)律、聯(lián)系進(jìn)行分類保存。金海岸的管理應(yīng)擬采用原始檔案和電腦檔案雙軌制。檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)、編號(hào)、造冊(cè)、編輯并分柜保存，運(yùn)用計(jì)算機(jī)等先進(jìn)的管理手段，盡可能的把其他形式的檔案資料轉(zhuǎn)化為電腦儲(chǔ)存，便于查找和調(diào)用。檔案管理人員需及時(shí)收回在外文件，嚴(yán)防文件的流失。 檔案的運(yùn)用 采用先進(jìn)的檢索軟件，逐步建立電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)揮檔案的貯存和使用價(jià)值。 內(nèi)部網(wǎng)：管理處內(nèi)部聯(lián)網(wǎng)，運(yùn)用現(xiàn)代化辦公手段和設(shè)施，對(duì)文件進(jìn)行分級(jí)管理、分層使用。 管理檔案資料（含經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主檔案、裝修管理檔案巡視記錄） 名 稱 資 料 內(nèi) 容 物業(yè)資料 小區(qū)基本資料、分區(qū)資料、環(huán)境文化設(shè)施資料 住戶資料 A：住戶遷入資料，經(jīng)營(yíng)者遷入資料 B：經(jīng)營(yíng)者，住戶人員檔案 C：經(jīng)營(yíng)者，住戶維修檔案 事務(wù)資料 A：事務(wù)值班表 B：事務(wù)交接記錄表 C：經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主搬出（入）物品登記表 D：日常事務(wù)巡視記錄 E：經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主回訪登記表 合格分承 其他資料 A：維修申請(qǐng)表（附圖紙） B：維修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū) C：臨時(shí)施工人員登記表 D：施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照 投訴與回訪及其他管理服務(wù) 名 稱 資 料 內(nèi) 容 維修資料 A：維修申報(bào)表 B：維修服務(wù)派工單 C：維修回訪記錄表 D：公共設(shè)施維修記錄 治安交通 管理資料 A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄 B：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶 C：物資搬運(yùn)放行記錄、緊急事件處理記錄 D：車輛管理記錄、車輛詳細(xì)資料、車位使用協(xié)議 設(shè)備管理 資料 A：公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄 B：各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備保養(yǎng)維修運(yùn)行記錄 C：設(shè)備維修保養(yǎng)記錄 D：設(shè)備檢查記錄 市場(chǎng)社區(qū)文化 資料 A：活動(dòng)計(jì)劃實(shí)施方案、總結(jié)記錄 B：文化活動(dòng)圖片及錄像記錄 C：傳媒報(bào)導(dǎo) 員工管理 資料 A：?jiǎn)T工個(gè)人資料、聘用表 B：?jiǎn)T工業(yè)績(jī)考核及獎(jiǎng)懲記錄 C：?jiǎn)T工培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施記錄 D：?jiǎn)T工培訓(xùn)考核記錄 E：?jiǎn)T工外出考評(píng)及參加演練記錄 F：?jiǎn)T工住房及內(nèi)務(wù)管理記錄 業(yè)主反饋 資料 A：服務(wù)質(zhì)量回訪記錄表 B：業(yè)主意見(jiàn)調(diào)查、統(tǒng)計(jì)記錄 C：經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主投訴及處理記錄表 行政文件 資料 A：市場(chǎng)管理處主管值班及督察記錄 B：政府部門文件 C：市場(chǎng)物業(yè)公司及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件 D：市場(chǎng)管理處規(guī)章制度、通知、通報(bào)等文件 E：市場(chǎng)管理處榮譽(yù)一覽表 F：市場(chǎng)管理處接待來(lái)訪參觀記錄表 經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主管委會(huì) 資料 A：籌備成立文件 B：成立后運(yùn)行文件 第六節(jié) 服務(wù)質(zhì)量效果 1 服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，掛牌上崗，盡職盡責(zé)，各工種崗位職責(zé)上墻公布，代辦生活服務(wù)項(xiàng)目及價(jià)格上墻公布，接受經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主的監(jiān)督。 2 公共服務(wù)費(fèi)收支情況每半年以書(shū)面形式公布財(cái)務(wù)收支帳目，接受經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主委員會(huì)和使用人的監(jiān)督，同時(shí)將本年度收支決算報(bào)告，下半年度收支預(yù)算報(bào)告及重大的費(fèi)用支出項(xiàng)目提請(qǐng)經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主委員會(huì)討論通過(guò)。金海岸經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主委員會(huì)管理，專戶存儲(chǔ)、專款專用，實(shí)行收支兩條線，需要使用維修基金時(shí)，報(bào)請(qǐng)經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動(dòng)用，同時(shí)使用情況及賬目要定期向經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主匯報(bào)。 5 按ISO90012000貫標(biāo)要求，定期對(duì)經(jīng)營(yíng)戶及住戶進(jìn)行走回訪，同時(shí)了解經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主對(duì)服務(wù)的滿意率，建立信息反饋渠道，經(jīng)理既是指揮員，又是督促檢查者，保證反饋渠道的通暢。 “業(yè)主永遠(yuǎn)是我們的上帝”這是我們宏博人的宗旨，經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主的需要就是我們工作的目標(biāo)，為各位經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，是我們應(yīng)盡的義務(wù)。 我們的服務(wù)效果就是要讓