【正文】 一分為二，德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)成立。1′至 31176。15′ 至 104176。區(qū)境內(nèi)石亭江至沿西南流入廣漢，綿遠(yuǎn)河沿丘陵山麓東南流入廣漢匯石亭江至金堂入沱江，嘉陵江水系凱江呈東南向蜿蜓空穿行丘間。 地形地貌 ： 大致以綿遠(yuǎn)河為界，以西為平原區(qū)，海拔 460－ 561 米，面積 平方公里，占全區(qū)幅員面積的 ％，以東為丘陵區(qū)，面積 平方公里，占幅員面積 ％，丘陵區(qū)山巒起伏，多呈環(huán)狀或脈狀或脈海拔高度 457－ 764 米，相對(duì)高度多在 100 米至 200 米之間，境內(nèi)最高為新中馬鞍山、海拔 764 米，八角井鎮(zhèn)和東河鄉(xiāng)是區(qū)境最低區(qū)，海拔 473米，最低點(diǎn)位于通江鎮(zhèn)鑼橋凱江水面，海拔 457 米。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話(huà)：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 8 氣候 ： 該區(qū)氣候?qū)賮啛釒窈桶霛駶?rùn)氣候區(qū)，總的氣候特征是：四季分明，氣候溫和，雨量充沛 ,日照較少 ,自然災(zāi)害發(fā)生頻率大 ,強(qiáng)度不一。年平均日照時(shí)數(shù) 小時(shí)，年平均降雨量 毫米，其中夏季降雨量達(dá) 536 毫米，占年平均降雨量的 60％。年平均風(fēng)速 米 /秒，瞬間最大風(fēng)速 米 /秒。常年發(fā)生的主要?dú)夂驗(yàn)?zāi)害有低溫凍害、干旱、洪澇、大風(fēng)、冰雹、秋霜、寒潮等，低溫凍害天氣主要出現(xiàn)在 3 月下旬至 4 月上旬 ,發(fā)生頻率 70％。 3 月初至 4 月底發(fā)生春旱頻率為 40％， 4 月下旬至 7 月上旬發(fā)生夏旱的頻率 86％。夏秋兩季發(fā)生洪澇的頻率 50％，年平均發(fā)生 次。 9 月至 11月，易發(fā)生秋霖，年平均發(fā)生 次， 12 月至次年 2 月，寒潮年平均發(fā)生 。天然資源資源儲(chǔ)量豐富，境內(nèi)新場(chǎng)氣天然探儲(chǔ)量位居全國(guó)第九，為全國(guó)第九大天然氣田。 48 億立方 /年 ,具有較高保證率的可供開(kāi)采資源量不 億立方 /年 ,平均每平方公里超過(guò) 150 立方 /日 ,人均占有量高于全國(guó)水平 （二）、旌陽(yáng)區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境得到進(jìn)一步改善。新增節(jié)水灌面 萬(wàn)畝，新增有效灌面 萬(wàn)畝；新增蓄水能力 萬(wàn)立方米。小城鎮(zhèn)建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)，完成規(guī)范化水泥街面 萬(wàn)平方米，下水道 2485 米。經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)投資 600 萬(wàn)元，完成了賀蘭山路、超力集團(tuán)黃河路片區(qū)完成了黃河西路（五叉路 — 綿遠(yuǎn)河）、秦嶺山路（北泉路 — 黃河路）、千山街延伸段（沁河路 — 涇河路）、秦嶺山路（黃河路— 涇河路）、涇河路（峨眉山路 — 千山街） 等道路建設(shè)，兆河路（千山街 — 秦嶺山路）完成投資 10 萬(wàn)元，完成了天山北路延伸段（涇河路 — 青衣江路）的項(xiàng)目立項(xiàng)、招標(biāo)等工作。全區(qū) 202 個(gè)行政村通村水泥路全部建成， 2021 年 12 月通過(guò)了省交通廳驗(yàn)收。 人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 15295 元，比上年增長(zhǎng) %，完成年計(jì)劃 14035 元的 %。其中地方財(cái)政收入完成 15544 萬(wàn)元 ,比上年增長(zhǎng) %，完成年計(jì)劃 15346 萬(wàn)元的 %。 工業(yè)總產(chǎn)值 (現(xiàn)價(jià) ,新統(tǒng)計(jì)口徑 )完成 億元，比上年增長(zhǎng) %，其中規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %,完成年計(jì)劃 億元的 %。 農(nóng)民人均純收入可達(dá) 3511 元，增加 400 元，比上年增長(zhǎng) %，完成年計(jì)劃 3261 元的 %； 人口自然增長(zhǎng)率為 ‰ ，完成了年度控制計(jì)劃 3‰ 以?xún)?nèi)的目標(biāo)。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話(huà)：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 10 三、德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng) 概況瀏覽 (一 )、德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 德陽(yáng)的房地產(chǎn) 市場(chǎng)起步雖晚，但發(fā)展很快。 2021 年房地產(chǎn)投資額為 億元， 2021 年為 12 億元， 2021 年則達(dá)到 12 億元， 2021 年全市 億元固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資位居第三，同比增長(zhǎng) 33%，占投資完成額的 %。也就是說(shuō)，隨著購(gòu)房觀念的改變， 2021 年，熱情高漲的德陽(yáng)人把近 15 億元資金投到了房地產(chǎn)上面。 整個(gè)德 陽(yáng)市房地產(chǎn)企業(yè)共有 100 多家，但資質(zhì)主要集中在三至四級(jí)。另一方面，開(kāi)發(fā)商的觀念也亟待轉(zhuǎn)變。因此，面對(duì)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商任憑拍腦袋和主觀判斷的做法肯定是死路一條。因此，面對(duì)越來(lái)越激烈的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商要轉(zhuǎn)變觀念，深入研究消費(fèi)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，實(shí)施產(chǎn)品創(chuàng)新，走差異化策略才是出路。 通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，德陽(yáng)有些開(kāi)發(fā)商不重視項(xiàng)目的前營(yíng)銷(xiāo)策劃。由于開(kāi)發(fā)商不重視消費(fèi)市場(chǎng)研究，不重視產(chǎn)品策劃，結(jié)果開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品不是消費(fèi)者想要的，而消費(fèi)者想要的開(kāi)發(fā)商又沒(méi)有修出來(lái)。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話(huà)：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 11 就是市場(chǎng)的矛盾。 我們 有理由相信開(kāi)發(fā)商肯定沒(méi)有深入去研究過(guò)消費(fèi)者市場(chǎng)。旌東區(qū)的港灣麗景要做到 32 層，打造成川西第一高樓。開(kāi)發(fā)商似乎雄心勃勃，政府也需要城市標(biāo)志建筑提升城市形象，但這川西第一高樓背后有多大市場(chǎng)空間呢？我不知是否做過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研，但市場(chǎng)出路肯定有問(wèn)題。 事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)越來(lái)越離不開(kāi)正確的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃，營(yíng)銷(xiāo)的成敗事關(guān)企業(yè)的存在。只有加大對(duì)前營(yíng)銷(xiāo)的投入，才能使其產(chǎn)品緊扣市場(chǎng)需求，深得消費(fèi)者親瞇，在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 我們看到，德陽(yáng)的開(kāi)發(fā)商普遍不重視市場(chǎng)推廣，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)傳播整合不夠?？梢?jiàn)開(kāi)發(fā)商極不重視宣傳，不重視推廣。 超力集團(tuán) 在過(guò)剩經(jīng)濟(jì)時(shí)代，最稀缺的資源就是創(chuàng)新，必須跳出常規(guī)地產(chǎn)規(guī)模，從新的角度，以新的思路，在更廣的范圍內(nèi)整合各種資源，尋找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制高點(diǎn)。對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，最終贏是贏在開(kāi)發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，這是兵法對(duì)劍法的勝利。 缺乏與城市規(guī)劃的 協(xié)調(diào)發(fā)展，區(qū)域商業(yè)梯度不夠 。與城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。住宅不好賣(mài)，商鋪當(dāng)然就更不好賣(mài)了，因?yàn)槿藲獠粔?，投資者對(duì)商鋪沒(méi)有信心，這樣最后開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)新區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)缺乏信心。說(shuō)到底還是開(kāi)發(fā)商要理念轉(zhuǎn)變的思維方式轉(zhuǎn)變，深入市場(chǎng)去研究，挖掘市場(chǎng)機(jī)會(huì)。誰(shuí)把握得住，誰(shuí)就抓住可財(cái)富。 今天中國(guó)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)上升到城市與城市的競(jìng)爭(zhēng)、區(qū)域與區(qū)域的 競(jìng)爭(zhēng)、板塊與板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。中國(guó)今天的城市化率是 36%，按照納瑟姆曲線(xiàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家城市化率達(dá)到 30%的時(shí)候，整個(gè)城市超力集團(tuán)這就意味著將近有 20 萬(wàn)德陽(yáng)人口要實(shí)現(xiàn)城市化，這是發(fā)展趨勢(shì)，也是規(guī)律。 從大的方面來(lái)說(shuō)，要放到大成都這個(gè)層面上去找市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。從小的方面來(lái)說(shuō)，就是如何啟動(dòng)和刺激本地的房產(chǎn)消費(fèi)欲望（如三大廠(chǎng)）？那么這就要從項(xiàng)目的前營(yíng)銷(xiāo)即市場(chǎng)調(diào)研和消費(fèi)者研究著手，尋找新的市場(chǎng)出路。 要把政府的規(guī)劃理解透，做政府的良好舞伴。因此要自覺(jué)在城市發(fā)展規(guī)劃的引領(lǐng)下尋找開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，找準(zhǔn)自己在城市格局中的最佳位置，以便借風(fēng)借勢(shì)，快速 發(fā)展自己。比如德陽(yáng)中心城區(qū)現(xiàn)狀人口 30 多萬(wàn)，到 2021 年規(guī)劃人口 50 萬(wàn)， 20 萬(wàn)新增人口的居住問(wèn)題，將大大刺激房地產(chǎn)消費(fèi)需求。比如現(xiàn)在德陽(yáng)它僅僅是個(gè)城市通道，城市客廳功能不強(qiáng)，德陽(yáng)缺乏自己的客廳，那客廳怎么做？做什么？這就是最大的機(jī)會(huì)。怎么與政府合作，怎么配合政府？如果把這功能轉(zhuǎn)換 得好得話(huà)，開(kāi)發(fā)商就可以獲得很大的發(fā)展平臺(tái)。 德陽(yáng)是工業(yè)城市，開(kāi)發(fā)園區(qū)很多，如河?xùn)|高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，八角井工業(yè)園區(qū)等，那房地產(chǎn)怎么與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)合起來(lái)？這樣把工業(yè)區(qū)按照美國(guó)硅谷式的進(jìn)行園區(qū)經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)濟(jì)捆綁，你中有我，我中有你，比如住宅，比如商業(yè)等。不僅是適合創(chuàng)業(yè)，而且是適合居家。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話(huà)：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 14 都在進(jìn)行重新調(diào)整。這個(gè)園區(qū)，怎么有效的跟城區(qū)結(jié)合？老革命遇上新問(wèn)題，政府不一定搞得明白。 產(chǎn)品創(chuàng)新的機(jī)會(huì)。沒(méi)有創(chuàng)新就沒(méi)有生命力。 德陽(yáng)真正有品味的休閑類(lèi)商業(yè)還很缺乏，沒(méi)有形成一些有影響的社區(qū)商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，如特色餐飲、酒吧、影劇院、超市、百貨、歌城等。 四、德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 （一）、德陽(yáng)市 旌陽(yáng)區(qū) 概況瀏覽 2021 年德陽(yáng)市 旌陽(yáng)區(qū)在售樓盤(pán)大致有 20 個(gè)左右，其中包括 9 個(gè) 2021 年開(kāi)盤(pán)的尾盤(pán)、 8 個(gè) 2021 年開(kāi)盤(pán)的在售樓盤(pán)及 3 個(gè)預(yù)告樓盤(pán)。德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)房?jī)r(jià)整體差異不大，多層住宅價(jià)格在10001400 元 /平方米、電梯公寓價(jià)格在 14002021 元 /平方米、別墅價(jià)格在 25003500 元 /平方米、花園洋房?jī)r(jià)格在 14001800 元 /平方米。而商業(yè)樓盤(pán)的價(jià)格差距就比較大 ，在老城區(qū)的商業(yè)普遍比新城區(qū)的價(jià)格高；大型商業(yè)中心比 鄰街商鋪高；大型商業(yè)中心商業(yè)部分價(jià)格高達(dá) 20210 元 /平方米，商業(yè)部分整體銷(xiāo)售速度比較慢， 2021 年部分商業(yè)樓盤(pán)采取降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售速度。成都興巢房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)有限公司 地址：成都市高升橋路 16 號(hào)四季花城 239B 電話(huà)：（ 028） 85056331 85056332 傳真：（ 028） 85056332 15 一、區(qū)位特點(diǎn) 本項(xiàng)目位于德陽(yáng)市新城區(qū)黃河片區(qū)北端，南面緊挨黃河路，黃河片區(qū)是德陽(yáng)的新興社區(qū)，周?chē)涮自O(shè)施還較為缺乏，但道路網(wǎng)、醫(yī)院、學(xué)校等大型設(shè)施比較完善，附近外來(lái)人口少，治安環(huán)境良好，且臨近旌湖，風(fēng)景優(yōu)美，上風(fēng)上水，居家環(huán)境得天獨(dú)厚。教育是永不過(guò)時(shí)的宣傳王牌。正因?yàn)榇寺范斡兄喾矫娴睦靡蛩兀偈苟鄠€(gè)樓盤(pán)齊聚此地，且規(guī)模都較大，也使得黃河片區(qū)樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。由多層住宅及一條商業(yè)街組成，一二期占地共150 畝，二期建筑面積 80000 ㎡，東西兩側(cè)各開(kāi)一門(mén)，東邊是商業(yè)街，西邊是旌湖沿岸，方便人們消費(fèi)和休閑娛樂(lè)，周邊