【正文】 /㎡ 凱旋新世界 / ㎡ 天鑾 / ㎡ 億泉尚園 / ㎡ 名悅 / ㎡ 保利西海岸 2萬 / ㎡ 逸翠灣 / ㎡ 中海錦榕灣 / ㎡ 嘉裕君玥公館 4萬 / ㎡ 華標(biāo)品峰 / ㎡ 珠江帝景 3萬 / ㎡ 珊瑚天峰 / ㎡ 星河灣海怡半島 / ㎡ 星河灣盛薈 / ㎡ 睿峰 / ㎡ 愛群薈景灣 / ㎡ 君華天匯 4萬 / ㎡ 大學(xué)馨園 / ㎡ 星匯文華 / ㎡ 時(shí)代外灘 / ㎡ 2萬 /㎡以下 保利天悅 / ㎡ 番禺區(qū)中高端洋房分布： 集中分布在洛浦島、大學(xué)城，主打景觀資源；在產(chǎn)品打造上兼顧江景資源與裝修品質(zhì)； 待售 在售 星河灣海怡半島 / ㎡ 珊瑚天峰 / ㎡ 時(shí)代外灘 / ㎡ 星河灣盛薈 / ㎡ 星匯文華 / ㎡ 大學(xué)馨園 / ㎡ 大學(xué)小筑 待售 大學(xué)城尚軒 待售 雅居樂劍橋郡 / ㎡ 錦繡香江 / ㎡ 本案 星匯文宇 待售 星匯文瀚 待售 本項(xiàng)目 海怡半島（二期） 星河灣盛薈 珊瑚天峰 時(shí)代外灘 雅居樂劍橋郡 錦繡香江 大學(xué)馨園 星匯文華 大學(xué)小筑 大學(xué)城尚軒 星匯文宇 星匯文瀚 番禺區(qū)中高端洋房供應(yīng)： 未來各項(xiàng)目貨量持續(xù)供應(yīng)超 140萬 ㎡ ，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 2023年初 2023年中 2023年底 項(xiàng)目名稱 310－ 640㎡； 約 10001200套貨量 (500000 ㎡ ) 270－ 310㎡； 147套貨量 (44000 ㎡ ) 180㎡； 約 837套貨量 (172310 ㎡ ) 137260㎡； 1034套貨量 (550000 ㎡ ) 116142 ㎡； 1169套貨量 (197729 ㎡ ) 139260 ㎡； 496套貨量 (63290 ㎡ ) 135199 ㎡； 65套貨量 240 ㎡； 374套貨量 (58375 ㎡ ) 139260 ㎡； 667套貨量 (102229 ㎡ ) 139260 ㎡； 103套貨量 (27522 ㎡ ) （ 179749 ㎡ ） 在售洋房產(chǎn)品面積區(qū)間 五房 三房 四房 六房 80 280 320 400 240 200 160 120 （㎡） 星河灣盛薈 海怡半島 珊瑚天峰 時(shí)代外灘 雅居樂劍橋郡 錦繡香江 大學(xué)馨園 星匯文華 大學(xué)小筑 大學(xué)城尚軒 360 500 番禺區(qū)內(nèi)洋房主流戶型分布： 區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品主流戶型為： 120180㎡三房， 160320㎡四房， 280500㎡五房。 江景面偏窄 星河灣海怡半島： 項(xiàng)目整體采景面較小，南向 江景面較為狹窄。 時(shí)代外灘： 非一線臨江，前后均有遮擋，且南向江景面較狹窄。 珊瑚灣畔： 項(xiàng)目地塊相對(duì)江岸有較大的退讓，高層單位非一線臨江，江景資源非純粹。 從各戶型的去化量及去化率綜合考慮 ,340㎡ 的大平面戶型產(chǎn)品去化率最理想，為項(xiàng)目的暢銷戶型 戶型類型 面積區(qū)間 戶型套 數(shù) 套數(shù)比 例 已售套 數(shù) 去化率 四房 277310㎡ 10 % 7 % 五房 303307㎡ 114 % 41 % 342㎡ 178 % 112 % 390㎡ 2 % 1 % 合計(jì) 304 % 151 % 342㎡ ?舒適型大戶型的去化速度明顯好于緊湊型大戶型。 設(shè)備 ：家庭中央空調(diào)、家庭集中供暖、熱水系統(tǒng) : 工人房： 獨(dú)立生活區(qū)域 一梯一戶 ： 最大化尊貴感 客房 ：公衛(wèi)與客衛(wèi)的合一設(shè)計(jì)，保證功能完整性與使用合理性。 層高 ： 玄關(guān) ： 流線 ：主、客區(qū)獨(dú)立 功能 ： 26平至 92平四套房、三廳 附加值 ：管線隱藏、生活空間均有陽(yáng)臺(tái) 中、西餐廳 ： 主臥 ：完整衣帽間 書房、衛(wèi)生間 約 過廳 ：戶型圍繞橢圓廳展開，多過廳串聯(lián) 客廳 ： ， 40平 走道 ： 戶型亮點(diǎn)：十字過廳，主、客功能分區(qū)明確；大客廳，多套房，多陽(yáng)臺(tái)，大主臥， ，中西餐區(qū)，管線隱藏，獨(dú)立電梯，滿足客戶空間舒適感和尊貴感； 342㎡ 落地窗光線良好 八角形的 270度觀景主臥室 運(yùn)用多種燈飾，營(yíng)造舒適、溫馨的環(huán)境 化妝臺(tái) 主人房獨(dú)立衣帽間，豪華入墻式衣柜 次臥室 偏中式風(fēng)格的書房 臥室、書房及衣帽間 主人房獨(dú)立衣帽間， 豪華入墻式衣柜， 鋁合金外包木皮， 柜內(nèi)鑲嵌射燈。 園林綠化：綠植、水系、建筑融為一體；開創(chuàng)坡度式綠化先河，將社區(qū)平均綠化達(dá)到了層次感豐富、四季常綠的綠化境界；園林小品的每個(gè)細(xì)節(jié)營(yíng)造一個(gè)心情盛開的地方 星河灣 下沉停車場(chǎng)一隅 項(xiàng)目 內(nèi)容 占地面積 92123平方米 建筑面積 222270平方米 容積率 地址 番禺區(qū)沙窖島東側(cè)（即星河灣海怡半島旁） 開發(fā)商 時(shí)代地產(chǎn) 在售主力戶型 140平米的三房及 170平米的四房單位 價(jià)格 均價(jià) 19000元 /㎡ (帶 6000元 /平裝修 ), ?位處三江匯聚處，緊鄰星河灣海怡半島，景觀資源較好，板塊內(nèi)以豪宅為主，項(xiàng)目開盤以 18000元/ ㎡ 起低價(jià)出售，帶 6000元 / ㎡ 豪裝，拉低整個(gè)板塊的成交均價(jià)。 典型項(xiàng)目：時(shí)代外灘 —— 現(xiàn)售 145 ㎡ 三房與 168 ㎡ 四房 ，均價(jià) 19000元 / ㎡ ，今年 3月開盤，至今銷售 131套。 戶型分析：開間小，大進(jìn)深，戶型整體狹長(zhǎng)，北向觀景陽(yáng)臺(tái)，長(zhǎng)過道，三房三衛(wèi)三廳設(shè)計(jì)。 此類產(chǎn)品為區(qū)域市場(chǎng)中流砥柱，既能保持銷售速度，也能保障溢價(jià)回報(bào)。 此類產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)、適銷能力強(qiáng)、溢價(jià)能力低 ； ?300380㎡ 產(chǎn)品供應(yīng)量較多，去化率一般，但在溢價(jià)方面表現(xiàn)好。 全市江景豪宅產(chǎn)品暢銷戶型的研究表明： 180300 ㎡ 產(chǎn)品能夠最好地兼顧去化速度與溢價(jià)回報(bào)率 別墅產(chǎn)品 區(qū)域 主要板塊名稱 代表樓盤 中心版塊 南湖板塊 頤和高爾夫 、金湖翡翠谷 科學(xué)城板塊 帝景山莊 、龍光香悅山 華南板塊 萬科紅郡 、雅居樂劍橋郡、招商金山谷 金沙洲版塊 恒大御景半島、金沙熙岸（保利西海岸、金域藍(lán)灣、御金沙、星匯金沙） 外圍版塊 東部 廣園東板塊 鳳凰城 、譽(yù)山國(guó)際、僑建御溪谷 、中信香樟墅 南部 南沙板塊 南沙奧園、南沙境界、南沙碧桂園、時(shí)代南灣 北部 花都板塊 玖瓏湖 、萬科蘭喬圣菲 、美林湖、天湖峰境、頤和山莊、勤天一品樹院 從化版塊 富力泉天下、東方夏灣拿、 逸泉山莊、方圓明月山溪 全市別墅視角： 目前廣州在售的別墅項(xiàng)目約 35個(gè)，其中主要分布在花都、增城板塊，中心區(qū)域供應(yīng)主要集中在 金沙州、番禺板塊。 獨(dú)棟別墅 非獨(dú)棟別墅 （聯(lián)排、雙拼、疊拼、類獨(dú)棟別墅） 中心板塊別墅建筑風(fēng)格研究： 建筑風(fēng)格主要為異域風(fēng)情感別墅與現(xiàn)代簡(jiǎn)約別墅；異域風(fēng)情別墅注重細(xì)節(jié)，質(zhì)感的打造，現(xiàn)代簡(jiǎn)約別墅線條感足，突出層次感。 歐式風(fēng)格，海岸風(fēng)情 萬科 .金域藍(lán)灣 歐式英倫王朝 風(fēng)格 石材外立面，質(zhì)感強(qiáng)，小品設(shè)計(jì)到位 中海金沙灣 新古典主義建 筑風(fēng)格 “歐陸風(fēng)”與“現(xiàn)代簡(jiǎn)約版”的結(jié)合 保利西海岸 歐式英倫建筑 風(fēng)格 番禺 招商金山谷 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 線條感強(qiáng) 雅居樂劍橋郡 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 直線條，層次感 強(qiáng) 萬科紅郡 北美南加洲風(fēng) 格 異域風(fēng)情感十足 異域風(fēng)情版 現(xiàn)代簡(jiǎn)約版 中心板塊別墅戶型研究： 中心區(qū)別墅戶型多為大露臺(tái)，多花園設(shè)計(jì)，下沉式庭院，通風(fēng)采光效果佳，高贈(zèng)送率。 50 【 區(qū)域別墅結(jié)論 】 ? 城市別墅，特別是臨江的 城市別墅稀缺 ，價(jià)超越城市價(jià)格體系，可獨(dú)立定價(jià)； ? 市場(chǎng)多數(shù)是供應(yīng)聯(lián)排和雙拼，從稀缺角度看， 獨(dú)棟實(shí)現(xiàn)價(jià)值更高； ? 市場(chǎng)供應(yīng)角度看， 獨(dú)立別墅 主流面積 400800 平方米 ，聯(lián)排 面積 220400平方米 ； 雙拼 面積 340440平方米 ； 雅居樂劍橋郡 —— 2023年 12月 17日推出“香樟道 2號(hào)”組團(tuán)， 316－ 525 ㎡ 聯(lián)排，總約 110套，開盤價(jià)格 萬元 / ㎡ ，開盤銷售 38套，銷售率約 34% 產(chǎn)品類型 別墅 容積率 占地面積 62萬㎡ 建筑面積 139萬 ㎡ 主推產(chǎn)品 “香樟道 2號(hào)”組團(tuán)約 100套 戶型面積 316－ 525㎡ 聯(lián)排 當(dāng)前價(jià)格 26000~40000元 /㎡ 濱爵洋房 佰利山洋房 香樟道 2號(hào) 別墅 泊爵別墅 2023年 9月推出首期別墅組團(tuán)“泊爵” 2023年 12月推出最后一期“香樟道 2號(hào)” 組團(tuán)?？傌浟?110套聯(lián)排別墅五房到七房設(shè)計(jì)。車位配比達(dá) 1： 。 在露臺(tái)設(shè)計(jì)上， 延續(xù)一期別墅的大平層露臺(tái)，幵贈(zèng)送別墅屋頂整層空間， 電梯直通所有樓層，三層空間，六層使用。 毛坯交樓 萬科紅郡 —— 目前在售 三期別墅組團(tuán)“紅郡 〃 翡翠”， 560630㎡ 獨(dú)棟別墅，售價(jià) 30000元 ∕ ㎡起，毛坯交樓，消化速度約 5套 /月。 南加洲風(fēng)格建筑立面 優(yōu)點(diǎn)：歐式風(fēng)格本地客戶接受度高，暖色調(diào)外墻感官上相對(duì)舒服，石材、木材的運(yùn)用可以增加建筑的品質(zhì)感。 歐式水景主題園林 優(yōu)點(diǎn)：園林的層次感強(qiáng)，得益于不同種類和高度的植物搭配，中景和遠(yuǎn)景的層次感強(qiáng)。 A戶型，面積 564㎡ 優(yōu)點(diǎn)：戶型設(shè)計(jì)適當(dāng)增加和室外互動(dòng)的空間，結(jié)合地形可以將地下一層部分做成下沉式花園，增加采光。 客戶研究 第四部分 廣州高端客戶基本情況 區(qū)域來源廣泛，以中心六區(qū)為主。白云、海珠次之，多數(shù)選擇有景觀資源的區(qū)域。 ?從家庭結(jié)構(gòu)看 ， 130－ 180㎡ 的客戶約四成家庭有一個(gè)孩子，在上幼兒園或小學(xué)。 廣州高端客戶置業(yè)需求 多 3次以上置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，以自住或自住性投資為主；主要關(guān)注 地段與景觀資源和產(chǎn)品規(guī)劃 ；其次 品牌、風(fēng)水、身份感 ?從臵業(yè)目的看， 約 5成以上客戶為自住需求。 250－ 400㎡的客戶度假需求相對(duì)明顯。 ?從臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)來看 ，廣州高端客戶臵業(yè)時(shí)最關(guān)注地理位臵、景觀資源 /交通，其次是風(fēng)水、發(fā)展商品牌和居住時(shí)尊貴的身份感 。 ——番禺能看到江的地方比較多，但是劍橋郡前面的這一片江確實(shí)不錯(cuò)，算是比較開闊了。 ——珠江邊的房子很值錢，濱江東一線江景的豪宅二手都要去到 45萬，但感覺你們那邊江面比濱江東這片還更開闊，但是要是濱江修好了，還是有可能成為第二個(gè)濱江東的。 關(guān)注點(diǎn) 2 : 高端客戶對(duì)“番禺板塊”的認(rèn)知度 ?高端客戶表示看好番禺前景，但對(duì)片區(qū)的整體印象還停留于僅供應(yīng)中端住宅階段。 ——我聽說番禺要有萬達(dá)了，白云的萬達(dá)廣場(chǎng)讓那附近的房子貴了那么多，當(dāng)時(shí)沒有在那里買房子我還挺后悔的。 ——我覺得自己有車的話住在番禺還是不錯(cuò)的，至少空氣比較好，我也想過要在番禺換套房子，但是我在番禺找不到比較上檔次的樓盤，星河灣也有點(diǎn)俗。 ——會(huì)所很重要，要有一個(gè)高端的有品味的會(huì)所，最好可以提供各類服務(wù)，我經(jīng)常會(huì)有朋友過來，可以帶朋友去坐坐。 ——我的女兒快要上幼兒園了，其實(shí)我是很想讓小孩有一個(gè)更好的教育，但是因?yàn)樯獾年P(guān)系，不能移民到國(guó)外去啊。 ——小區(qū)的不需要太多的商業(yè)街，反而會(huì)產(chǎn)生很多問題，只要有一條比較高端的商業(yè)配套就好，引入一些便利店、小超市、餐飲就好。 ——廣州的物管服務(wù)實(shí)在做得不好，經(jīng)常都跑進(jìn)來一些送快遞、送水、拉保險(xiǎn)的人，這個(gè)很沒安全感，我要考慮你們的別墅，首先考慮你們物管水平怎么樣。 ——物業(yè)管理，別光講智能化，這個(gè)是必備的，我們花那么多錢買一個(gè)豪宅盤，享受到的應(yīng)該是更加貼心的服務(wù)，實(shí)在一點(diǎn)好。 關(guān)注點(diǎn) 5 : 高端客戶對(duì)發(fā)展商品牌的要求 ?高端客戶希望選擇知名品牌開發(fā)商的產(chǎn)品，更多是基于小區(qū)管理和未來升值的考慮。 ——番禺人一般都認(rèn)星河灣，錦繡香江也還可以。 ——做豪宅做的好的還是新鴻基，香港人比較用心。 ——廣州的房子現(xiàn)在建得太沒特色了，要不就是千篇一律的歐陸式，打造的不夠純粹，變成一個(gè)四不象，象星河灣那種我也不喜歡，貼金貼銀的。 ——車位最好 23個(gè)， 2個(gè)有點(diǎn)少。 ——?jiǎng)e墅就沒有必要做電梯了，本來就不高，做個(gè)電梯搞得不倫不類的 ——?jiǎng)e墅一定要每間房都有陽(yáng)臺(tái)，大廳一定