【正文】 番禺區(qū)主要商圈及分布 目前擁有萬(wàn)博商圈、市橋商圈、洛溪商圈和在建的廣州南站商圈等四大商圈，項(xiàng)目受萬(wàn)博、南站、洛溪等商圈“聚合共振”輻射，區(qū)域發(fā)展動(dòng)力充足。 2023年 逐步成型 現(xiàn)狀： 萬(wàn)博中心的定位是現(xiàn)代的服務(wù)業(yè)總部基地和信息產(chǎn)業(yè)銷售基地。 廣州南站現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 現(xiàn)代化商業(yè)區(qū) 中心城區(qū)綜合商貿(mào)中心 商品展貿(mào)中心 洛溪商圈 廣州南站商圈 萬(wàn)博商圈 市橋商圈 2023年 7月 蝶變新生 現(xiàn)狀： 洛溪新城開(kāi)發(fā)已二十年，各樣生活配套設(shè)施相對(duì)完善，百佳、華潤(rùn)萬(wàn)家早已進(jìn)駐，生活購(gòu)物十分方便 未來(lái)： 未來(lái)將朝著社區(qū)型商業(yè)中心發(fā)展，商業(yè)服務(wù)業(yè)將進(jìn)駐社區(qū)商業(yè)中心。 東北部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶 番禺現(xiàn)代信息產(chǎn)業(yè)總部基地 廣州汽車自主品牌生產(chǎn)研發(fā)基地 廣日集團(tuán)產(chǎn)業(yè)基地 沙灣珠寶產(chǎn)業(yè)園 南部新型裝備工業(yè)帶 星力動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)園 天安節(jié)能科技園 數(shù)字家庭和數(shù)字電視產(chǎn)學(xué)研孵化基地 萬(wàn)洲工業(yè)園 番禺綜合物流園 番禺?dāng)?shù)控機(jī)床產(chǎn)業(yè)園 廣州大型裝備制造產(chǎn)業(yè)園 中船大崗船舶配套基地 跨國(guó)產(chǎn)業(yè)園 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園 清華科技園廣州創(chuàng)新基地 廣州國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)基地番禺園區(qū) 傳統(tǒng)工業(yè)類項(xiàng)目 高新技術(shù)類項(xiàng)目 新型裝備制造類項(xiàng)目 番禺未來(lái)將積極打造以下 四個(gè)服務(wù)業(yè)中心 ： ① 廣州南站現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 ：形成輻射華南地區(qū)、影響東南亞的大型商務(wù)區(qū)； ② 現(xiàn)代化商業(yè)區(qū) ：著力在長(zhǎng)隆 漢溪 萬(wàn)博地塊打造，以萬(wàn)博中央商務(wù)區(qū)、海印又一城二期等項(xiàng)目建設(shè)為重點(diǎn)，集商貿(mào)、旅游、物流、文化和資訊等服務(wù)于一體 ③ 中心城區(qū)綜合商貿(mào)中心 ：積極推進(jìn)繁華 ——一鉆匯商圈、圣鑫國(guó)際商城、德興商貿(mào)城、奧園廣場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè) ④ 商品展貿(mào)中心 ：加快廣州國(guó)際商品展貿(mào)城建設(shè)，打造全國(guó)最大、世界知名的商品展貿(mào)中心。 番禺區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 2023年番禺區(qū) GDP在廣州十區(qū)二市中排名第四，人均 GDP排名第八，年均增長(zhǎng)率位居全市第三。第三，旅游宜居城區(qū)。 番禺區(qū)總體規(guī)劃定位 第一，珠三角重要的生產(chǎn)服務(wù)先進(jìn)制造業(yè)基地。 建成廣州鐵路新客站綜合樞紐； 重點(diǎn)培育市橋、番禺新城的第三產(chǎn)業(yè)功能； 發(fā)揮大學(xué)城的知識(shí)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)，建設(shè)番禺東部的創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)園，啟動(dòng)廣州新城建設(shè)，承接主中心城區(qū)的鐵路樞紐、文化、商貿(mào)服務(wù)等職能。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進(jìn)制造業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，歷叱文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū) 南沙片區(qū) 廣州實(shí)施“南拓”戰(zhàn)略的龍頭，靈感經(jīng)濟(jì)發(fā)展突出。 從化片區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū)、區(qū)域生態(tài)旅游基地、水源涵養(yǎng)地，在廣州北優(yōu)發(fā)展戰(zhàn)略下，正利用良好生態(tài)優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè) 增城片區(qū) 特色生態(tài)農(nóng)業(yè)示范區(qū) /現(xiàn)代制造業(yè)基地，區(qū)域生態(tài)旅游基地，全國(guó)聞名的荔枝之鄉(xiāng)、牛仔服裝名城、新興的汽車產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)旅游示范區(qū)，以創(chuàng)建廣州東部現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)為目標(biāo)。謹(jǐn)呈：廣州三新房地產(chǎn)建設(shè)有限公司 番禺黃金海岸項(xiàng)目發(fā)展定位報(bào)告 世聯(lián)地產(chǎn) 2023年 5月 研究背景 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 項(xiàng)目位置：廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)陳邊村、市頭村 土地性質(zhì)：二類居住用地（ R2） 南沙港快速路 （兩側(cè)各退讓 ≤100米） （沿江退讓 30米作為公共綠地） （退讓道路紅線 ≤10米） 黃金海岸花園項(xiàng)目規(guī)劃 項(xiàng)目基礎(chǔ)指標(biāo)及限制 —— 地 塊 容積率 用地面積 建筑密度 計(jì)容建面 限高 地塊一 ≤ 4258 ≤30% ≤7600 —— 地塊二 ≤ 20969 ≤25% ≤16775 ≤24米 地塊三 ≤ 45137 ≤30% ≤36109 ≤24米 地塊四 ≤ 29004 ≤30% ≤58466 —— 合計(jì) 計(jì)容建筑面積 ≤118950平方米 一線臨江的地塊，需用好稀缺的資源，不辜負(fù)該地塊的價(jià)值； 充分考慮市場(chǎng)的變動(dòng)因素，產(chǎn)品規(guī)劃定位具有前瞻性； 以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目以收購(gòu)現(xiàn)樓進(jìn)行銷售居多，需尋找與企業(yè)實(shí)際相匹配的開(kāi)發(fā)模式； 穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，兼顧價(jià)值最大化和風(fēng)險(xiǎn)可控，承載為企業(yè)品牌起勢(shì)的責(zé)任； 找準(zhǔn)價(jià)值最大化和風(fēng)險(xiǎn)可控的平衡點(diǎn) 世聯(lián)對(duì)貴司發(fā)展需求的理解 —— 區(qū)域背景研究 第一部分 ?番禺的經(jīng)濟(jì) ?番禺的規(guī)劃 ?番禺的房地產(chǎn)市場(chǎng) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 番禺區(qū)在廣州城市規(guī)劃中的地位： 廣州繼續(xù)實(shí)施南拓、北優(yōu)、東進(jìn)、西聯(lián)城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，番禺作為廣州未來(lái)城市副中心、城市南拓重點(diǎn)區(qū)域，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆? 東部副城區(qū) 包括黃埔及蘿崗兩部分。作為廣州市最年輕的行政區(qū)，南沙正致力于花園式生態(tài)型濱海新城的打造，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)、生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè) 北部片區(qū) 區(qū)域航空樞紐、臨空型先進(jìn)制造業(yè)基地、國(guó)際物流服務(wù)中心等 中心片區(qū) 廣東省行政管理中心，珠三角世界級(jí)城鎮(zhèn)群的高端生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)中心 番禺片區(qū) 珠江三角洲客運(yùn)交通樞紐，商貿(mào)、旅游、咨訊綜合服務(wù)中心，知識(shí)與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、適宜居住的生態(tài)住區(qū)。 城市發(fā)展重心南移，番禺區(qū)未來(lái)發(fā)展空間巨大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。第二，南方的科技資訊中心。 廣州新城中心 大學(xué)城教育研發(fā)中心 城市功能強(qiáng) 化帶 商貿(mào)旅游文化發(fā)展帶 知識(shí)創(chuàng)新軸線 生活服務(wù)軸線 重裝產(chǎn)業(yè)中心團(tuán) 大學(xué)城組團(tuán) 廣州新城組團(tuán) 重裝基地組團(tuán) 廣州南站 番禺新城組團(tuán) 市橋組團(tuán) 都市農(nóng)業(yè)組團(tuán) 市橋中心 廣州 番禺新城中心 番禺區(qū)目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展在對(duì)廣州總體 GDP的貢獻(xiàn)上占據(jù)中上游地位，預(yù)計(jì)未來(lái)板塊發(fā)展獲得政策關(guān)注和傾斜的優(yōu)勢(shì)較大； 但番禺區(qū)人均 GDP偏低也在一定程度上反應(yīng)了番禺本地整體的富裕程度并不突出，因此，定位高端的項(xiàng)目不能僅僅局限于鎖定番禺本地客戶。 天河 越秀 蘿崗 番禺 白云 海珠 花都 荔灣 增城 黃埔 南沙 從化 2023年 GDP（億） 2139 1864 1602 1236 1058 872 755 692 637 614 571 224 2023年 GDP排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2023年人均 GDP(元 ) 149580 162086 422973 70227 47657 54842 80319 76888 61844 136444 219615 37966 2023年人均 GDP排名 4 3 1 8 11 10 6 7 9 5 2 12 年均 GDP增長(zhǎng)率（ %） 12 14 12 9 年均 GDP增長(zhǎng)率排名 6 11 1 3 6 6 6 10 3 12 3 2 連續(xù) 5年保持穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭 2023年番禺 GDP增速在廣州排名第三，比全市平均水平高 分點(diǎn)，保持了快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，加速了番禺本地的財(cái)富累積和城市中心化進(jìn)程 。 番禺區(qū)主要產(chǎn)業(yè)分布 目前以現(xiàn)代制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)人口密集，已形成相應(yīng)板塊分布局面，并積極打造 4大服務(wù)業(yè)中心，未來(lái)將匯聚大量高端消費(fèi)及高消人群。 2023年 開(kāi)始規(guī)劃 藍(lán)圖： 未來(lái) 5年內(nèi)，廣州南站將被打造成為以商務(wù)商貿(mào)為主導(dǎo)功能的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)。 目前已經(jīng)聚集了如沃爾瑪山姆會(huì)員店、海印又一城等商業(yè)龍頭 未來(lái)： 將在 5年之內(nèi)從一個(gè)社區(qū)級(jí)商圈，躍升為都市級(jí)的商圈，購(gòu)物中心達(dá) 50萬(wàn)㎡以上，還將建成萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、天河城等商業(yè)巨擘 2023年 3月 開(kāi)始打造 現(xiàn)狀： 地處番禺區(qū)商業(yè)中心位置 ，商業(yè)繁華區(qū)分布在大北路、繁華路、光明北路等路段，但目前仍處于街坊生意階段，消費(fèi)群體相對(duì)低端，目前還丌適宜建立高端購(gòu)物新城 。 項(xiàng)目受萬(wàn)博商圈影響最大，萬(wàn)博商圈將吸引天河城百貨及奧特萊斯購(gòu)物城、沃爾瑪山姆會(huì)員店、友誼商店、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、海印又一城幾大商業(yè)巨頭聚集 ，形成規(guī)模效應(yīng)，項(xiàng)目未來(lái)周邊商業(yè)配套升級(jí)及區(qū)域升值有跡可循。 番禺主要房地產(chǎn)板塊分布： 基盛水韻藍(lán)灣 珠江怡景灣 洛溪板塊 大學(xué)城板塊 大學(xué)小筑 星匯文華 尚軒 103 大學(xué)城馨園 珊瑚天峰 時(shí)代外灘 諾德名都 錦繡香江 信基城 萬(wàn)科紅郡 敏捷上城國(guó)際 諾德中心城 華南板塊 市橋板塊 星晨時(shí)代豪庭 雅居樂(lè)錦官城 上軒 保利香檳國(guó)際 雅居樂(lè)城南源著 海倫堡流金歲月 金海岸花園 東湖州花園 亞運(yùn)城板塊 華南板塊聚集了眾多品牌社區(qū)，崛起發(fā)展十幾年，交通與商業(yè)配套逐步完善，即將開(kāi)通的地鐵七號(hào)線將帶來(lái)更便利的交通，隨著萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的落地以及 萬(wàn)博商業(yè)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，華南板塊發(fā)展將更加成熟和宜居。洛溪新城從 1989年至今已開(kāi)發(fā)二十余年，社區(qū)發(fā)展比較成熟，居住氛圍濃厚，生活設(shè)施規(guī)模齊全。 雅居樂(lè)劍橋郡 大學(xué)城是堅(jiān)持低密度建筑、低容積率發(fā)展模式的城市新區(qū)。交通日漸完善，地鐵三號(hào)線貫通。 廣 州亞運(yùn)城處于珠江三角洲幾何中心的位置，地理位置和自然條件有很大的優(yōu)勢(shì)。 星河灣盛薈 富豪山莊 招商金山谷 莊士映蝶藍(lán)灣 亞運(yùn)城 祈福新村 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 價(jià)格（萬(wàn)元 /㎡） 占地 （㎡） 建面 （㎡） 裝修情況 主力戶型（㎡） 剩余貨量（㎡） 華南板塊 星河灣盛薈 25000 10533 45329 精裝修 308342㎡的 4房 36925 星河灣海怡半島 27000 420230 930000 精裝修 93㎡的 2房， 100㎡的 3房， 306㎡的 4房， 480518㎡的 5房 17441 雅居樂(lè)劍橋郡 開(kāi)盤前已售均價(jià)為15889元 /平方米， 4月 9日開(kāi)盤直降 5000元 /㎡ 時(shí)代外灘 3月 10日開(kāi)售，采用 “ 低開(kāi)高走” 策略，其 145168平方米的精裝單位成交單價(jià)均僅在 /平米左右 星河灣盛薈 2023年 4月推出部分特價(jià)單位，最低 /平方米，帶 1萬(wàn)元 /平方米裝修，與之前均價(jià) /㎡ 相比，每平米直降5000元。 區(qū)域市場(chǎng)小結(jié) 政府及規(guī)劃扶持，未來(lái)前景看好 —— 政府規(guī)劃利好將使番禺成為城市副中心，吸引聚攏高端消費(fèi)商圈及高端人群，市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展?jié)摿春茫? 產(chǎn)品同質(zhì)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化 —— 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品兩極化，一種是居家的剛需型產(chǎn)品，一種是面積較大的豪宅產(chǎn)品，但產(chǎn)品之間品質(zhì)區(qū)隔度較小，極易陷入價(jià)格戰(zhàn)，星河灣、時(shí)代外灘、珊瑚灣畔等項(xiàng)目在市場(chǎng)變動(dòng)環(huán)境下，市場(chǎng)表現(xiàn)并不穩(wěn)定； 區(qū)域缺乏真正的豪宅標(biāo)桿 —— 區(qū)域內(nèi)雖有部分產(chǎn)品貼上豪宅標(biāo)簽，但并沒(méi)有樹(shù)立真正的豪宅標(biāo)桿，既擁有先天稀缺資源又高品質(zhì)個(gè)性化的高端產(chǎn)品目前在番禺市場(chǎng)仍是空白。區(qū)位 番禺南村鎮(zhèn)陳邊村、市頭村 |大學(xué)城對(duì)岸 |一線臨江 項(xiàng)目 規(guī)模 中等規(guī)模 |低容積率 |地塊狹長(zhǎng) |限制條件較多 地塊一 地塊二 地塊三 地塊四 用地 4258㎡，容積率 《 ，總建面 《 7600㎡，建筑密度《 30%，綠地率 》35%；不限高！ 用地 20969㎡，容積率 《 ，總建面 《 16775㎡，建筑密度《 25%，綠地率 》30%；限高 24米！ 用地 45137㎡，容積率 《 ，總建面 《 36109㎡，建筑密度《 30%，綠地率 》35%；限高 24米！ 用地 29004㎡，容積率 《 ，總建面 《 58466㎡，建筑密度《 30%，綠地率 》35%；不限高！ 地塊位置：番禺南村鎮(zhèn)（雅居樂(lè)劍橋郡北面） 地塊 1 地塊 3 地塊 4 地塊 2 限高 24米 不限高 不限高 限高 24米 黃金海岸花園項(xiàng)目規(guī)劃 與劍橋郡一路之隔 項(xiàng)目 資源 城市中心 |絕版一線臨珠江 |超長(zhǎng)沿江岸線 十分鐘車程生活圈 區(qū)位 —— 位處番禺區(qū)華南板塊，片區(qū)作為廣州未來(lái)新中心發(fā)展迅速， 處于成長(zhǎng)期 。 配套 —— 依賴雅居樂(lè)劍橋郡社區(qū)配套 ，主要依托于萬(wàn)博 CBD，約10分鐘車程。配套 目前交通不便 |配套依賴周邊項(xiàng)目 |區(qū)域形象不高 地塊分析小結(jié) 一線臨江資源優(yōu)越 —— 坐擁 ，北向望江，城市中心最優(yōu)質(zhì)資源； 缺乏交通、商業(yè)等生活配套 —— 地塊狹長(zhǎng)，除幼兒園外，無(wú)其他商業(yè)配套，需依賴周邊的交通、商業(yè)配套； 受南沙港快速分割影響 —— 南沙港快速路分割地塊，將造成地塊分區(qū)明顯，小區(qū)規(guī)模受影響； 世聯(lián)對(duì)地塊資質(zhì)和潛力的研判 —— 瑕不掩瑜 只有最好的產(chǎn)品才能與之匹配 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析 第三部分 江景高層 廣州江景高層洋房分布： 以珠江新城及番禺較為集中 ,其中珠江新城價(jià)格 /㎡ ,番禺價(jià)格 23萬(wàn) /㎡ ,區(qū)域價(jià)值差異明顯 ； 4萬(wàn)以上 /㎡ 34萬(wàn) /㎡