【文章內容簡介】 三房 130 ㎡的總房款就在 31 萬。 總結： 通過對首批房源銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析、項目產品戶型優(yōu)勢分析以及與在售的同類產品競爭項目樓盤做的橫向對比分析可得出 ，目前擺在我們面前的贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 10 影響因素有 以下幾點： ，致使整個吉安高層住宅產品都消化得不容樂觀； ； 交價格也比在售競爭樓盤的價格至少高出 20%以上； 2 和 3 條推理計算，我們每套房子的總房款就過高。 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 11 營 銷 篇 一、 07 年度營銷計劃及策略 分批推售策略 通過對首批房源的銷售情況、產品優(yōu)劣勢和市場（包括競爭樓盤）的分析、以及充分結合本項目的產品特征和目前高層住宅產品市場情況。同時 由于 所剩套數(shù) 比較 多，市場容量有限，所以在推售時應充分發(fā)揮分批銷售的價格差推動、景觀推動和羊群效應三大優(yōu)勢。 四期高層產品 三期樓中樓 合計 批號 第一批 第二批 第三批 棟號 36/38 37 35 6/10 在售 136 套 44 套 36 套 54 套 270 套 已售 11 套 7 套 0 套 15 套 33 套 剩余 小計 125 套 37 套 36 套 39 套 237 套 162 套 36 套 39 套 上表房源的分批是充分考慮產品市場抗性和本身特點，以及結合目前吉安高層住宅消化速度，我們所剩余 237 套預計至少還要 18 個月時間來消化，甚至更長的時間?? 故 07 年全年度的營銷重點就側重于 3 37和 38樓 ，而 35樓和 39 套樓中樓的為 07 年“附屬產品”推出。 實 （ 情 ） 景營銷 策略 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 12 據(jù) 了解 ， 吉 安 市客戶了解的是高層住宅的表面情況，但對其優(yōu)勢則不甚了了，“眼見為實”是這部分客戶的最基本心理特征。所以本項目在推廣高層時，應盡量降低甚至消除其負面考慮，全面充分的向客戶展示其正面的形象， 建議項目營銷推廣采用實（情）景營銷的手法， 澳園金海岸 的核心定位：享受城市高質生活。 著重營造出高品位享受、以高處觀景、售樓部高格調、 樣板房等 ，讓客戶直接的了解本項目的高度。 。 首先要用畫面和圖片來營造出高質 /高層 /高度生活氛圍；其次在售樓部內針對功能區(qū)出現(xiàn)錯層效果，如洽 談區(qū)和沙盤區(qū)提升一定的高度，給消費者一種身份、感覺上的高度。 在 36樓的 第 12 層 西邊 ㎡的三房 ，建議以時尚簡約型 或 現(xiàn)代前衛(wèi)型裝修風格、讓買家感覺是我在住這房子。而不是用它來被人觀賞和展示給人看的功能，當然要滿足引導、刺激成交的功能。當買家走進屋子時，要有一股直逼心靈的震撼撲面而來 。 強強聯(lián)手 策略 在吉安房產市場，高層住宅在消費者還存在一定的陌生度和抗性，然而始終阻礙不了“高層住宅是城市發(fā)展的必然產物”的結果，只是消費者需要一定的認知過程。其認知過程的長短就直接影響了吉安市高層住宅的快速銷售， 故我們建議： 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 13 ⑴ 聯(lián)合媒體舉辦高峰論壇 —— 可以 由當?shù)囟嗉颐襟w牽頭主辦，多家開發(fā)商參與的方式，舉辦“吉安高層生活論壇”，通過報紙、電視等多家媒體炒作，來引導消費者接受高層住宅產品； ⑵ 舉辦品牌客戶聯(lián)誼活動 —— 聯(lián)合 汽車 、 時裝等 高端消費 品 群體的行業(yè)，搞一系列展會 /文娛 /抽獎等“捆綁式”促銷活動，因為往往 高端消費 品的客戶具備很大的重疊性。 活動營銷 /老帶新策略 活動是最能凝聚人氣、吸引消費者眼球的法寶 。一是為了提高業(yè)主參與活動的積極性；二是通過有意義的活動，提高項目的口碑宣傳度；三是階段性的SP 促銷活動，可以刺激市場的活躍指數(shù)；最主要是可以直接促進銷售。 本案綜合賣點延展： a.“ 享受城市高質生活 ”的 生活理 念； 其中衍升為： 吉安品牌住宅樓盤、名牌物管； 臨湖而高居、高質高享受； 私密性好 、 管理方便 、 安全系數(shù)高 ； 視野開闊 ， 一覽無余 ， 城市之上層建筑 。 本身良好的規(guī)劃優(yōu)勢； 其中又細分為： 品質 建筑規(guī)劃 、 2 棟點式和 2 棟板式建筑風格 ； 完善 成熟的生活 配套； 11000 ㎡澳州風情的中庭主題花園 ； 贏銷制造 策劃千里 用智慧創(chuàng)造資源 地址：南昌市洪城路 2號國貿廣場 B區(qū) B棟 1801 電話： 0791— 6495678 8608525 傳真： 0791— 6495588 14 泛會所、幼兒園、健身器材等小區(qū)配套； 品牌物管的呵護、小區(qū)實景展示； 現(xiàn)房實景銷售。 （戶型）優(yōu)勢 高貴典雅的二房、尊貴大氣的三房、“別墅級”享受的復式和樓中樓 其中細分為： 270176。大弧形休閑陽臺 /景觀餐廳； 客廳大開度采光陽臺或窗戶； 主臥室配有 270176。大弧形休閑吧。 大致分為 ：城北核心地段，吉州區(qū)的中央生活區(qū)（ CLD）； 交通十分