淮安市漣水縣項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-04 16:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的影響。另項(xiàng)目所在地下面可能和國(guó)土資源局屬于同一 環(huán)境： 為原來 地下 海溝， 打樁困難度大。 項(xiàng)目占地為 畝，相對(duì)周邊項(xiàng)目規(guī)模小， 項(xiàng)目整體規(guī)劃做不出效果，在周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)下，項(xiàng)目銷售賣點(diǎn)不易突出。 B、 項(xiàng)目周邊生活配套 項(xiàng)目周邊現(xiàn)仍然為郊區(qū)拆遷地帶，生活配套沒有。項(xiàng)目所在紅日大道路段， 商業(yè)配套，菜市場(chǎng)及娛樂場(chǎng)所幾乎不存在 。居民基本生活便利暫無法提供。 漣水縣知名度較高的學(xué)校大部分集中在城市城南，學(xué)區(qū)劃分在漣水縣仍然盛行，對(duì)于部分消費(fèi)群體為孩子進(jìn)城上學(xué)為 購(gòu)買目的具有一定的消極影響。 C、 項(xiàng)目區(qū)域位置 9 項(xiàng)目所處位置發(fā)展前景優(yōu)越，但發(fā)展需要一定的時(shí)間，現(xiàn)在仍然為城市的郊區(qū)地帶，項(xiàng)目區(qū)域周邊現(xiàn)為荒涼地帶和大量 拆遷區(qū)域， 近期房屋銷售城市整體規(guī)劃跟不上，對(duì)銷售有一定的影響。 項(xiàng)目的南面現(xiàn)緊靠大型的面粉廠，空氣灰塵污染嚴(yán)重，為項(xiàng)目銷售一大難點(diǎn)。雖然面粉廠老板已經(jīng)把面粉廠的土地購(gòu)買，想把面粉廠改建為集資房，但縣政府一直未批準(zhǔn)，環(huán)境的改善還需要一定的時(shí)間。 D、 項(xiàng)目 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 項(xiàng)目周邊潛在的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目多，規(guī)模大， 位置距離近。 緊靠項(xiàng)目西面 為 將在年 底拍買占地面積 180 畝的住宅用地；國(guó)土資源局東面，即項(xiàng)目的東北側(cè)將會(huì)拍賣占地 120 畝的住宅用地，在縣政府前后側(cè)將分別要掛牌拍賣占地面積不小于 100 畝住宅用地，項(xiàng)目銷售起來競(jìng)爭(zhēng)性大，賣點(diǎn)很難突出。 3. 項(xiàng)目的威脅點(diǎn)分析 A、 漣州花園：漣州花園年底將進(jìn)行開盤銷售，此項(xiàng)目在漣水口碑極佳，項(xiàng)目建筑 質(zhì)量，配套建設(shè)，綠化景觀規(guī)劃為漣水縣最高檔次。其銷售推廣節(jié)奏看 年底開盤的可能性極大，對(duì)于項(xiàng)目的沖擊力是客觀存在，無法避免的。 B、 現(xiàn)代名流 ：現(xiàn)代名流為現(xiàn)有準(zhǔn)現(xiàn)房單價(jià)最高的小區(qū)，其地理位置及配套也有一定的影響力，如果一期銷 10 售速度加快，二 期開發(fā)節(jié)奏加速，其二期開盤的時(shí)間可能會(huì)在明年 3 月份，仍然對(duì)本項(xiàng)目有一定 威脅性。 C、 白鷺花園：項(xiàng)目是漣水項(xiàng)目目前中唯一通過 跨街天橋廣告 大牌宣傳的項(xiàng)目， 具有一定的知名度，其一期銷售進(jìn)入尾期 ，雖然對(duì)外宣傳會(huì)在明年 8 月份二期開盤，不排除其提早二期開盤的可能性，仍對(duì)項(xiàng)目具有一定的沖擊力。 D、 周邊潛在樓盤 ：即將掛牌的項(xiàng)目均在本項(xiàng)目的周圍 ， 距離近，規(guī)模大。 如果一旦和項(xiàng)目同時(shí)銷售，本項(xiàng)目一切賣點(diǎn)將會(huì)消失。 4. 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 A、 縱覌漣水縣城城區(qū)整個(gè)房地產(chǎn)供給情況，在 月－ 月之間，樓盤對(duì)外銷售只有漣州花園項(xiàng)目，其他 項(xiàng)目如現(xiàn)代名流及白鷺花園均在一期交房階段，二期未有動(dòng)工階段。 在 月－ 月之間，是本項(xiàng)目進(jìn)行正式對(duì)外銷售的最佳推出 時(shí)機(jī)。 B、 漣州花園位于本項(xiàng)目的南面，漣州花園樓盤的銷售必然帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的知名度，提高整個(gè)地區(qū)的人氣。為項(xiàng)目的推出提供成熟的市場(chǎng)氛圍 C、 項(xiàng)目規(guī)模 小， 對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體集中性轟炸性包裝 對(duì)外廣告宣傳 ，可以在短期內(nèi)迅速銷售完畢 11 四、 消費(fèi)群體 調(diào)研 調(diào)研目的 ：通過對(duì)消費(fèi)群體的調(diào)研，了解漣水縣人均收入及消費(fèi)水平，為項(xiàng)目?jī)r(jià)格指定及客戶群體定位提供可靠信息。 調(diào)研方法 ：調(diào)研訪談 抽樣訪談 權(quán)威機(jī)關(guān) 咨詢 調(diào)研內(nèi)容： 1. 消費(fèi) 者經(jīng)濟(jì) 收入水平 （可參考 2021 年漣水統(tǒng)計(jì)年鑒 ） A、 收入水平：市區(qū)企事業(yè)單位： 1000—— 1500 元 /月 ,鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)單位： 800－ 1200 元 /月， 普通打工者： 700－ 1000 元 /月，農(nóng)民平均收入： 600—— 800 元 /月 ,個(gè)體商鋪經(jīng)營(yíng)者 3000 以上元 /月 B、 消費(fèi)水平：服裝消費(fèi) 300 元 /月，吃； 200 元 /月，休閑娛樂： 300 元 /月，交通： 2 元 /2 公里 2. 消費(fèi)群體的 消費(fèi)習(xí)慣 ： A、 消費(fèi)地域： 大部分收入較多的消費(fèi)者大會(huì)選擇到淮安進(jìn)行消費(fèi)，雖然政法路為 KTV 休閑一條街，收費(fèi)較低，但本地人很少去消費(fèi) 。 B、 投
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