淮安市房地產(chǎn)策劃思路報(bào)告(編輯修改稿)
2025-04-04 16:30 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房需求。 據(jù)調(diào)查，不少購(gòu)房者將 80～ 130 平方米 的中戶型作為首選。還有總價(jià)的原因，一般來(lái)說(shuō)，首次置業(yè)者多為購(gòu)買(mǎi)中戶型人士，而二次置業(yè)者多購(gòu)買(mǎi)大戶型。 戶型不在于大小而在于功能全。 C、面積標(biāo)準(zhǔn)住宅套型面積適當(dāng)增加，不同類(lèi)型配置合理。套內(nèi)起居、進(jìn)餐、衛(wèi)生、貯藏等空間的面積相對(duì)增大，尺度合理。內(nèi)部各功能空間的使用面積分別不小于： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料 近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 戶型面積配比： 名稱(chēng) 起居室 主臥室 客臥室 廚房 餐廳 衛(wèi)生間 雙衛(wèi)生 儲(chǔ)藏室 面積（平方） 12— 25 12— 16 8— 14 5— 8 8— 12 4— 6— 8 1— 3 平面布置合理，體現(xiàn)公私分離 、動(dòng)靜分離、潔污分離和居寢分離的原則。套內(nèi)設(shè)置門(mén)斗，方便更衣?lián)Q鞋、存放雨具以及保證私密性。拓寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休閑場(chǎng)所，形成合適的室內(nèi)外過(guò)渡空間。室內(nèi)采光充足，通風(fēng)良好，日照佳。 D、 樓宇外立面應(yīng)當(dāng)凹凸有致，層次分明，線條簡(jiǎn)潔流暢，色彩和諧美觀，采光面多，有專(zhuān)門(mén)的空調(diào)外機(jī)位，這樣才不會(huì)破壞開(kāi)發(fā)商花大心思研究的外立面。 E、小區(qū)安全防衛(wèi)應(yīng)設(shè)置保安系統(tǒng)與安全防護(hù)設(shè)施，安裝紅外監(jiān)控、電子巡更、家居智能控制和電控總門(mén)等安防系統(tǒng)。 對(duì)于原有動(dòng)遷的土地上，那些綠化應(yīng)當(dāng)保護(hù)起來(lái)，到時(shí)可加以利用。 項(xiàng)目定位與戶型比例、 配套設(shè)置 根據(jù)目前項(xiàng)目定位，結(jié)合我司對(duì)淮安成功樓盤(pán)的案例分析和市場(chǎng)調(diào)研， 認(rèn)為本案的戶型應(yīng)當(dāng)以 85— 130 的戶型為主，再結(jié)合其他二房二廳、四房二廳及復(fù)式戶型配合。有關(guān)戶型比例如下： 戶型（間隔） 一房一廳 二房二廳 三房二廳 四房二廳 復(fù)式 景觀 部分景觀 部分景觀 部分景觀 多數(shù)景觀 多數(shù)景觀 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料 近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 面積（平方） 50—75 85—95 95—120 120—145 145—200 比例（ %） 7% 35% 40% 10% 8% 配套設(shè)施和建議 餐館、酒吧 XXX 平方米 菜場(chǎng)、超市 XXX 平方米 會(huì) 所 XXX 平方米 小學(xué) 一所 幼兒園 XXX 平方米 會(huì)所與樓群組合，形成小區(qū)標(biāo)志性建筑，配置指標(biāo)建議，總建筑面積 XXX 平方，其中： 項(xiàng)目名稱(chēng) 面積（平方） 會(huì)所大堂 500 健身中心 600 游泳館 800 桌球室 250 乒乓球室 300 餐飲 3000 超市 1000 棋牌室 200 美發(fā)美容 100 咖啡、酒吧 300 娛樂(lè)中心 1000 壁球場(chǎng) 200 閱覽室 100 室內(nèi)植物館 600 家具城（考慮中） 2021 網(wǎng)吧 3000 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料 近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 五、 銷(xiāo)售策略 價(jià)格 建議 ◎ 價(jià)格是客戶選擇房地產(chǎn)的敏感性要素，也是直接決定購(gòu)買(mǎi)與否的關(guān)鍵。合理的價(jià)格定位是提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)的重要途徑。 A、我司認(rèn)為：采用了低開(kāi)高走的價(jià)格走勢(shì)，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售時(shí)以接近成本價(jià)賣(mài)出人氣后，逐步提價(jià)，給購(gòu)買(mǎi)者提供了及時(shí)升值機(jī)會(huì)，增強(qiáng)廣大小業(yè)主的信心。 B、在較短的時(shí)間內(nèi)占有市場(chǎng)，使之絕對(duì)化。只有這樣才能有一個(gè)可持續(xù)的開(kāi)發(fā)發(fā)展，利潤(rùn)可在以后幾期里得到。 C、目前，淮海路沿線的物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為 元 /平方米，淮安清河區(qū)的物業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)為 元 /平方米左右。 D、 元 /平方米開(kāi)盤(pán)價(jià)將引起 市場(chǎng)震動(dòng)，從小區(qū)規(guī)模、建筑品質(zhì)、綠化率、房型等綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)分析，本案的開(kāi)盤(pán)價(jià)是具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的，以低價(jià)位積聚人氣，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度，打響小區(qū)品牌。 行銷(xiāo)建議 (1)、 主力訴求市區(qū)絕無(wú)僅有的大型運(yùn)動(dòng)為主題的社區(qū)，塑造親水住宅的潮流理念，推廣時(shí)機(jī)得當(dāng)，并緊扣“水景”作文章， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料 近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 廣告宣傳圍繞運(yùn)動(dòng)、水景主題，運(yùn)用色彩來(lái)凸現(xiàn)主題，提升了小區(qū)的附加值。 (2)、規(guī)劃設(shè)計(jì)突出水景景觀和運(yùn)動(dòng)（最好造個(gè)主題公園），營(yíng)造陽(yáng)光、空氣、水景、綠地、運(yùn)動(dòng)的“雙景住宅”概念。配合整體項(xiàng)目的定位中心以生態(tài)、文化、運(yùn)動(dòng)為主題，將項(xiàng)目定位為 一個(gè)和諧舒適的尊貴生活典范，運(yùn)動(dòng)主題作為本項(xiàng)目的著重賣(mài)點(diǎn)，以此作為整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)吸引客戶，貫穿以運(yùn)動(dòng)為中心的開(kāi)發(fā)理念。 (3)針對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 ,在全程營(yíng)銷(xiāo)策劃主導(dǎo)下 ,將天然環(huán)境的發(fā)揮、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)質(zhì)量，完善社區(qū)配套等，因素形成的整合優(yōu)勢(shì)，把項(xiàng)目成功包裝成“淮安住宅精品”，做到“人無(wú)我有，人有我優(yōu)”，必能在淮安住宅市場(chǎng)中脫穎而出。 （ 4）在社區(qū)融會(huì)優(yōu)質(zhì)教育的理念，大力宣傳樓盤(pán)文化、生活品位和知識(shí)含量，提升其附加值，營(yíng)造入住客戶是尊貴階層的
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