【文章內容簡介】 地證明，交易量的萎縮是遏制房價上漲的最后“扳手”，是迫使房價由升轉跌和市場由旺轉冷的最有效力量。上海最早提出“二、三級市場聯(lián)動”理論，該理論也解釋了目前新房市場低迷的原因，當自住客成為市場主流的同時，三級市場的低迷，也導致了二級增量市場的蕭條，開發(fā)商紛紛主動調價或變相降價以求吸引客戶，但在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，售樓處人流如織，連夜排隊的景象不復存在。不排除一些開發(fā)商受資金鏈的壓力，上演樓價高臺跳水的鬧劇，時間應該在年底前，此時有銀行貸款和施工費用須償付。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點集中在黃金地段的高端房產和辦公樓，以整體收購為主要方式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報。在上海的國際化地位和人民幣升值的預期影響下，收購行為風險不大，新政出臺后市場的真空期，給這些嗅覺靈敏的海外游資提供了絕佳的進入機會。國中觀點：216。 整體市場處于盤整期，跌幅明顯，市場轉冷；216。 “兩個一千萬工程”表明了政府再次明確把以商品房居住為主、市民消費為主、普通商品房為主的普通居住消費放在最重要的位置。216。 供略大于求，價格逐漸趨穩(wěn) ；216。 房產投資功能弱化，剛性需求占主流 ；216。 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ；216。 新房市場受拖累，開發(fā)商紛紛降價應對 ；216。 海外基金依舊活躍，著眼中長線回報；216。 初步預計跌3成，回到去年10月行情。第三章 昆山房地產市場分析昆山的社會和經(jīng)濟出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。隨著經(jīng)濟結構調整、城市化建設步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產發(fā)展也經(jīng)歷了從小到大、從弱到強的巨大變化，逐漸成為整個社會和經(jīng)濟發(fā)展的重要組成部分。還與金融、旅游、服務業(yè)等第三產業(yè)有著密切的關聯(lián)度，房地產業(yè)特別是住宅建設因此成為國民經(jīng)濟發(fā)展的“調節(jié)器”一、昆山房地產開發(fā)投資2004年昆山固定資產保持了高水平基礎上的持續(xù)高速增長。,%。，預計全年將高達55億元。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年固定資產投資(萬元)6383166834941153000176635818767001183400從上述圖表中可以看出自2000年至2001年間，昆山社會固定資產投資呈平穩(wěn)增長趨勢，平均每年以45億的態(tài)勢發(fā)展；而在20012003年之間，則呈現(xiàn)出一個陡增的態(tài)勢，在這2年中昆山市社會固定資產投資增長達到了近110億元之多。國中觀點：216。 昆山2003到2004年間投資資金大量涌入，保持高位運營，市場供需已經(jīng)達到飽和態(tài)勢，預計2005年還將保持平緩的增長趨勢。二、昆山市歷年房地產市場發(fā)展趨勢統(tǒng)計類別2001年2002年2003年2004年房地產市場投資額（萬元）73425134918264582550000住宅項目施工面積（㎡）7511363294328641455911553900住宅項目竣工面積（㎡）518541116162617434412445100住宅項目銷售面積（㎡）34487477336914673481235300住宅項目實際銷售金額（萬元）100787185091352706431800 國中觀點：216。 2001至2004年昆山房地產時常投資呈現(xiàn)上揚趨勢，這也證明外來資金大量流入房地產市場之中；216。 20012004年間住宅項目的施工竣工面積和銷售面積都呈現(xiàn)上升趨勢，由此可見目前昆山房產市場上市量巨大，因此也為項目的有效去化形成一定威脅；216。 20012003年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，這也是在大量的住宅項目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了2004年，住宅項目的總體銷售金額相比較2003年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢，顯示出市場對巨大供應的消化能力已顯疲態(tài)。三、昆山房產發(fā)展所呈現(xiàn)的特點1．開發(fā)投資迅猛增長。今年15月份，比去年同期增長190%，比去年同期增長93%。注：摘自統(tǒng)計信息網(wǎng)，其中2004年的指標為當年10月預計指標商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。㎡，比去年同期增長139%，㎡，比去年同期增長134%。銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢頭看好。㎡，比去年同期增長31%，㎡，比去年同期增長30%。2．住宅所占比例過大。昆山商品房預銷售的穩(wěn)步上升，說明市場在理性發(fā)展。在今年的商品房預銷售中，住宅面積占93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；%，說明開發(fā)辦公樓的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產開發(fā)公司購買。3．房價上升過快。從1988—2003年，%。房價在500元以下價位維持了四年，從500—1500元價位維持了八年，而從1500—3000元價位僅用四年時間。特別是從2001年開始房價加速上升，2001—%、 %、%；2004年盡管受國家宏觀調控的影響，至2004年10月底房價已達2954元，%。（這里所說的房價是全市平均價）。4．入住率不高。入住率是判斷房地產是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關單位進行過調查，認為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿、教育、衛(wèi)生、娛樂等設施不配套有著直接關系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。5．房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。昆山房地產開發(fā)中小企業(yè)過多。資質為三級、暫定三級及以下的小企業(yè)就有187家，％。企業(yè)規(guī)模小，必然導致資金能力相對不足；資質等級低、企業(yè)實力薄弱，必然導致房地產企業(yè)素質低，住宅產業(yè)化水平低，勞動生產率不高。而中型房地產企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質企業(yè)更少，二級資質企業(yè)僅19家。㎡米，％。與香港十大房地產商占香港房地產市場80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產市場中，缺乏大型優(yōu)質房地產企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產市場的規(guī)模極不相稱、同重要產業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產業(yè)的效率。6．。目前昆山從事房地產開發(fā)的企業(yè)已超過100家，房地產業(yè)的市場競爭越來越激烈。2004年今年單從房地產投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長190%和139%，遠遠高于蘇州全市平均值水平。但從另一側面看，房地產業(yè)隱含著過熱現(xiàn)象。商品房銷售面積和銷售額的增長遠遠低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對放緩。從近期來看，我市的房價走勢進入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會出現(xiàn)房價大副上揚現(xiàn)象；從長期來看，隨著城市供地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設標準的不斷提高以及經(jīng)濟的不斷增長，市民對居住質量的要求越來越高，所以房價仍將呈上升趨勢。國中觀點216。 昆山房地產供需關系已從起步階段的產品供應嚴重不足過渡到了現(xiàn)在供需基本平衡、供應略大于需求的成熟階段。216。 在這個階段，開發(fā)動作方式、市場需求、政府的土地調控政策及對房地產監(jiān)管方式和力度、金融扶持程度與運作模式都與起步階段有了很大的不同。216。 房地產界普遍的認同觀念是，昆山房地產發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產發(fā)達的一線城市的發(fā)達階段還有差距?！救渴袌銎谝徽?昆山房產板塊劃分一、中部板塊在昆山城市化進程中，中心城區(qū)的改造是昆山發(fā)展的重中之重，昆山中心城區(qū)即內環(huán)線，東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。期間居民居住區(qū)已經(jīng)日趨完善成熟；區(qū)域商業(yè)繁華，人口密集，貫穿南北的人民路是昆山市商業(yè)中心，沿路分布著大型購物商場、銀行、賓館。目前前進路、朝陽路、人民路為區(qū)域主干道，交通較方便。以人民路和前進路為商業(yè)軸帶，再擴及鄰里社區(qū)的商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)的條狀商業(yè)街，形成聚集式商圈，構成層次分明，完善的城市商業(yè)環(huán)境。目前區(qū)域住宅項目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個案分布在震川西路沿線。區(qū)域在售住宅樓盤價格帶主要分布在30005300元/㎡之間。二、北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。區(qū)域內有昆山高科技工業(yè)園和民營科技工業(yè)園，早期一些外企都落戶于此，因此吸引了較多的外來打工人員，且外來經(jīng)商個體私營者較多，所以該區(qū)域人流量很大。另外城北區(qū)市政配套，城市改造的步伐較慢，因此給人的感覺較亂。目前，在四個區(qū)中，以城北區(qū)發(fā)展最為緩慢。但是進入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲備量相對較多的城北區(qū)。該區(qū)域的公寓多分布在長江北路、昆北公路、花園路和蕭林路一帶。目前區(qū)域在售住宅樓盤的價格帶為25004500元/㎡，價格帶跨度較大。從2001年以來在政府的明確規(guī)劃指引下，經(jīng)過已過一個完整的黃金周期高速發(fā)展，進入目前的市場膠著期。出現(xiàn)這種狀況的原因，可以從樓市發(fā)展歷程和新政府調控的影響兩方面分析。北部CLD集中爆發(fā)式的飛躍發(fā)展帶來了北部樓市的全面開花，全面繁榮，且多數(shù)新開發(fā)社區(qū)均以多層住宅為主，經(jīng)過完整的開發(fā)建設銷售入住以后，諸多樓盤的土地儲備已經(jīng)進入末期開發(fā)，而即將推出的產品形態(tài)也大多升級換代為高層、小高層產品為主，欲以高容積獲得更高利潤空間。而新政出臺后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤目前銷售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機客退出，真正的購房客，持幣觀望，以待后市者增加。因此這一時期一向火旺的北部樓盤走勢頗為低迷，預計還要經(jīng)過一段時間的盤整才能破局。三、南部板塊該區(qū)以新南東路以南為界，貫穿長江路，是昆山發(fā)展較為滯后的區(qū)域。雖然房地產開發(fā)起步較晚，沒有西部、北部甚至東部的持續(xù)開發(fā)，但是南部板塊的巨大潛力促使得它迅速發(fā)展，當西部和北部的開發(fā)趨于飽和，東部和南部的開發(fā)逐步形成熱點。南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。張浦千燈規(guī)劃為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn)北部區(qū)域規(guī)劃為生態(tài)、觀光農業(yè)片區(qū)，定位為外向型現(xiàn)代農業(yè)開發(fā)，促進該區(qū)之經(jīng)濟發(fā)展。未來可朝向生態(tài)有機農業(yè)，或轉向第三級產業(yè)之觀光農業(yè)發(fā)展。環(huán)淀山湖區(qū)域的周莊、錦溪、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃為水鄉(xiāng)旅游片區(qū)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢，結合水路旅游路線，串連千燈鎮(zhèn)，張浦鎮(zhèn)，淀山湖鎮(zhèn)、周莊、錦溪等市鎮(zhèn)及淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，發(fā)展綠色觀光及修學、教育等產業(yè)。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。目前區(qū)域在售住宅項目主要分布在張浦鎮(zhèn)和千燈鎮(zhèn)，也是本案的主要競爭樓盤分布區(qū)域。區(qū)域在售住宅項目價格帶主要在22003000元/㎡之間。南部板塊競爭示意圖：項目基地潛在競爭板塊潛在競爭板塊淀山湖板塊潛在競爭板塊青浦區(qū)四、西部板塊區(qū)域主要分布為北環(huán)城河以北，中山中路以西；在該區(qū)域范圍內主要是以經(jīng)濟區(qū)內的廠家和科技園區(qū)為主。“城市朝西，產業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。城西作為高檔生態(tài)居住區(qū)，以其得天獨厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高檔物業(yè)的聚集地。目前區(qū)域以環(huán)陽澄湖在售別墅項目為主，在售住宅項目主要在前進西路沿線分布，總體布局環(huán)繞森林生態(tài)公園向四周擴散。區(qū)域價格帶為21004100元/㎡之間。五、東部板塊該區(qū)域是指目前以市政府為中心的昆山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，該區(qū)處在東環(huán)城河以東的范圍。隨著市政府的東遷，昆山的政治、經(jīng)濟中心已逐漸東移，市級的公檢法都已搬移到環(huán)城河以東，該區(qū)域已成為昆山經(jīng)濟發(fā)展與上海連接的重點扶植對象。未來將形成城市的副中心，該區(qū)也當然成為昆山樓市的熱點。區(qū)域有陸家鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)兩個工業(yè)重鎮(zhèn)，形成了一片開發(fā)的熱土。該區(qū)域新建成的居住區(qū)個案主要分布在青陽路、前進路沿線,目前已基本無新盤在售，在售樓盤主要集中在陸家鎮(zhèn)區(qū)域，區(qū)域普通住宅在售新盤價格帶主要在23003500元/㎡之間，此外花橋鎮(zhèn)上由上海綠地運作的綠地家園項目。第二章 競爭區(qū)域板塊劃分本案屬于昆山南部板塊，針對本案所處的地理位置及區(qū)域房產市場的特點，我們把南部板塊的張浦鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、周莊、錦溪以及上海的青浦作為本次市場研究的重點。土地供應量反映了市場現(xiàn)狀及未來市場推盤量，為我們研究區(qū)域競爭情況提供有效信息，因此首先需要對該區(qū)域土地供應狀況有所了解。南部板塊土地供應分析:2004年8月－2005年7月18日昆山南部板塊土地供應統(tǒng)計數(shù)據(jù)表:鎮(zhèn)名住宅（占地）商業(yè)（占地）商住旅游（占地）總計張浦㎡無無㎡㎡㎡千燈㎡㎡無㎡㎡9024㎡周莊無㎡19000㎡㎡錦溪㎡無無㎡淀山湖㎡無無㎡5800㎡合計㎡㎡19000㎡㎡國中觀點:216。 南部板塊從去年8月份至今年7月份，㎡，其中張浦和千燈的土地供應最大，占到78%,而且是以住宅土地的供應為主，所以未來住宅市場供需的平衡將被打破；216。 張浦和千燈兩個區(qū)域市場競爭將更為慘烈，新推樓盤在挖掘本地有限客群的基礎上,需要重點開拓上?？腿阂约巴鈦磙k廠和高級打工客群；216。 周莊、錦溪和淀山湖鎮(zhèn)的土地供應只占南部板塊整體供應量的22％，㎡，在市場中處于從屬地位；216。 環(huán)淀山湖板塊的周莊、錦溪及淀山湖鎮(zhèn)由于區(qū)位靠近上海，且以水鄉(xiāng)旅游為主，在競爭產品類別和品質上與張浦、千燈有所不同，未來市場將主要開發(fā)上海的度假、養(yǎng)老、以及投資群體；216。 淀山湖板塊的周莊鎮(zhèn)新交易地塊主要是商業(yè)地產，和淀