【文章內(nèi)容簡介】 地證明，交易量的萎縮是遏制房價(jià)上漲的最后“扳手”，是迫使房價(jià)由升轉(zhuǎn)跌和市場由旺轉(zhuǎn)冷的最有效力量。上海最早提出“二、三級市場聯(lián)動(dòng)”理論，該理論也解釋了目前新房市場低迷的原因，當(dāng)自住客成為市場主流的同時(shí)，三級市場的低迷，也導(dǎo)致了二級增量市場的蕭條，開發(fā)商紛紛主動(dòng)調(diào)價(jià)或變相降價(jià)以求吸引客戶，但在“買漲不買跌”的心態(tài)影響下，售樓處人流如織，連夜排隊(duì)的景象不復(fù)存在。不排除一些開發(fā)商受資金鏈的壓力，上演樓價(jià)高臺(tái)跳水的鬧劇，時(shí)間應(yīng)該在年底前，此時(shí)有銀行貸款和施工費(fèi)用須償付。 海外基金依舊看好上海樓市后勢，紛紛利用新政后樓市的低迷，頻頻出擊，重點(diǎn)集中在黃金地段的高端房產(chǎn)和辦公樓，以整體收購為主要方式，并不以短期套現(xiàn)為目的，著眼中長線回報(bào)。在上海的國際化地位和人民幣升值的預(yù)期影響下，收購行為風(fēng)險(xiǎn)不大，新政出臺(tái)后市場的真空期，給這些嗅覺靈敏的海外游資提供了絕佳的進(jìn)入機(jī)會(huì)。國中觀點(diǎn)：216。 整體市場處于盤整期，跌幅明顯，市場轉(zhuǎn)冷；216。 “兩個(gè)一千萬工程”表明了政府再次明確把以商品房居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品房為主的普通居住消費(fèi)放在最重要的位置。216。 供略大于求，價(jià)格逐漸趨穩(wěn) ；216。 房產(chǎn)投資功能弱化，剛性需求占主流 ；216。 成交量大幅萎縮，中介公司舉步維艱 ；216。 新房市場受拖累，開發(fā)商紛紛降價(jià)應(yīng)對 ；216。 海外基金依舊活躍，著眼中長線回報(bào)；216。 初步預(yù)計(jì)跌3成，回到去年10月行情。第三章 昆山房地產(chǎn)市場分析昆山的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了前所未有的變化，取得了令人矚目的成就。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市化建設(shè)步伐的加快和住房制度改革的深入，昆山房地產(chǎn)發(fā)展也經(jīng)歷了從小到大、從弱到強(qiáng)的巨大變化，逐漸成為整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。還與金融、旅游、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)度，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“調(diào)節(jié)器”一、昆山房地產(chǎn)開發(fā)投資2004年昆山固定資產(chǎn)保持了高水平基礎(chǔ)上的持續(xù)高速增長。,%。，預(yù)計(jì)全年將高達(dá)55億元。年份2000年2001年2002年2003年2004年2005年上半年固定資產(chǎn)投資(萬元)6383166834941153000176635818767001183400從上述圖表中可以看出自2000年至2001年間，昆山社會(huì)固定資產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長趨勢，平均每年以45億的態(tài)勢發(fā)展；而在20012003年之間，則呈現(xiàn)出一個(gè)陡增的態(tài)勢，在這2年中昆山市社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長達(dá)到了近110億元之多。國中觀點(diǎn)：216。 昆山2003到2004年間投資資金大量涌入，保持高位運(yùn)營，市場供需已經(jīng)達(dá)到飽和態(tài)勢，預(yù)計(jì)2005年還將保持平緩的增長趨勢。二、昆山市歷年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢統(tǒng)計(jì)類別2001年2002年2003年2004年房地產(chǎn)市場投資額（萬元）73425134918264582550000住宅項(xiàng)目施工面積（㎡）7511363294328641455911553900住宅項(xiàng)目竣工面積（㎡）518541116162617434412445100住宅項(xiàng)目銷售面積（㎡）34487477336914673481235300住宅項(xiàng)目實(shí)際銷售金額（萬元）100787185091352706431800 國中觀點(diǎn)：216。 2001至2004年昆山房地產(chǎn)時(shí)常投資呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢，這也證明外來資金大量流入房地產(chǎn)市場之中；216。 20012004年間住宅項(xiàng)目的施工竣工面積和銷售面積都呈現(xiàn)上升趨勢，由此可見目前昆山房產(chǎn)市場上市量巨大，因此也為項(xiàng)目的有效去化形成一定威脅；216。 20012003年間的住宅的銷售金額也呈現(xiàn)出大幅上升的態(tài)勢，這也是在大量的住宅項(xiàng)目入市所帶來到的良好氛圍，但是到了2004年，住宅項(xiàng)目的總體銷售金額相比較2003年則呈現(xiàn)出一定的萎縮趨勢，顯示出市場對巨大供應(yīng)的消化能力已顯疲態(tài)。三、昆山房產(chǎn)發(fā)展所呈現(xiàn)的特點(diǎn)1．開發(fā)投資迅猛增長。今年15月份，比去年同期增長190%，比去年同期增長93%。注：摘自統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，其中2004年的指標(biāo)為當(dāng)年10月預(yù)計(jì)指標(biāo)商品房新開工面積增副繼續(xù)攀升。㎡，比去年同期增長139%，㎡，比去年同期增長134%。銷售總量穩(wěn)步增長，住宅房銷售勢頭看好。㎡，比去年同期增長31%，㎡，比去年同期增長30%。2．住宅所占比例過大。昆山商品房預(yù)銷售的穩(wěn)步上升，說明市場在理性發(fā)展。在今年的商品房預(yù)銷售中，住宅面積占93%，說明住宅房仍是今年居民購房的首選；%，說明開發(fā)辦公樓的市場依然疲軟，大部分公司還是自建辦公樓，不愿到房地產(chǎn)開發(fā)公司購買。3．房價(jià)上升過快。從1988—2003年，%。房價(jià)在500元以下價(jià)位維持了四年，從500—1500元價(jià)位維持了八年，而從1500—3000元價(jià)位僅用四年時(shí)間。特別是從2001年開始房價(jià)加速上升，2001—%、 %、%；2004年盡管受國家宏觀調(diào)控的影響，至2004年10月底房價(jià)已達(dá)2954元，%。（這里所說的房價(jià)是全市平均價(jià)）。4．入住率不高。入住率是判斷房地產(chǎn)是否良性發(fā)展的重要依據(jù)。昆山有關(guān)單位進(jìn)行過調(diào)查，認(rèn)為昆山老城區(qū)和開發(fā)區(qū)的入住率較高，而近兩年新建成的小區(qū)入住率并不太理想，一方面同小區(qū)的配套跟不上有很大關(guān)系，尤其是公交線路延伸不夠，商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、娛樂等設(shè)施不配套有著直接關(guān)系；另一方面，炒房現(xiàn)象也在一定程度上影響小區(qū)的入住率。5．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模偏小。昆山房地產(chǎn)開發(fā)中小企業(yè)過多。資質(zhì)為三級、暫定三級及以下的小企業(yè)就有187家，％。企業(yè)規(guī)模小，必然導(dǎo)致資金能力相對不足；資質(zhì)等級低、企業(yè)實(shí)力薄弱，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，勞動(dòng)生產(chǎn)率不高。而中型房地產(chǎn)企業(yè)不僅數(shù)量少，優(yōu)質(zhì)企業(yè)更少，二級資質(zhì)企業(yè)僅19家。㎡米，％。與香港十大房地產(chǎn)商占香港房地產(chǎn)市場80％份額相比，還有較大差距。昆山房地產(chǎn)市場中，缺乏大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀，同昆山房地產(chǎn)市場的規(guī)模極不相稱、同重要產(chǎn)業(yè)的集中規(guī)律不相稱，更重要的是這種狀況影響了本產(chǎn)業(yè)的效率。6．。目前昆山從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)已超過100家，房地產(chǎn)業(yè)的市場競爭越來越激烈。2004年今年單從房地產(chǎn)投資額和新開工面積看，分別比去年同期增長190%和139%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于蘇州全市平均值水平。但從另一側(cè)面看，房地產(chǎn)業(yè)隱含著過熱現(xiàn)象。商品房銷售面積和銷售額的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資額與新開工面積的增長幅度，說明購房人的心態(tài)趨于平穩(wěn)，市場需求相對放緩。從近期來看，我市的房價(jià)走勢進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，今后不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大副上揚(yáng)現(xiàn)象；從長期來看，隨著城市供地的高度壟斷，土地不斷增殖，房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的不斷提高以及經(jīng)濟(jì)的不斷增長，市民對居住質(zhì)量的要求越來越高，所以房價(jià)仍將呈上升趨勢。國中觀點(diǎn)216。 昆山房地產(chǎn)供需關(guān)系已從起步階段的產(chǎn)品供應(yīng)嚴(yán)重不足過渡到了現(xiàn)在供需基本平衡、供應(yīng)略大于需求的成熟階段。216。 在這個(gè)階段，開發(fā)動(dòng)作方式、市場需求、政府的土地調(diào)控政策及對房地產(chǎn)監(jiān)管方式和力度、金融扶持程度與運(yùn)作模式都與起步階段有了很大的不同。216。 房地產(chǎn)界普遍的認(rèn)同觀念是，昆山房地產(chǎn)發(fā)展已從初期的起步階段發(fā)展到現(xiàn)在的中期成熟階段，但距房地產(chǎn)發(fā)達(dá)的一線城市的發(fā)達(dá)階段還有差距?！救渴袌銎谝徽?昆山房產(chǎn)板塊劃分一、中部板塊在昆山城市化進(jìn)程中，中心城區(qū)的改造是昆山發(fā)展的重中之重，昆山中心城區(qū)即內(nèi)環(huán)線，東為長江路，南為合興路，西延至西界之白馬涇路，北為馬鞍山路跨太倉塘昆太路。期間居民居住區(qū)已經(jīng)日趨完善成熟；區(qū)域商業(yè)繁華，人口密集，貫穿南北的人民路是昆山市商業(yè)中心，沿路分布著大型購物商場、銀行、賓館。目前前進(jìn)路、朝陽路、人民路為區(qū)域主干道，交通較方便。以人民路和前進(jìn)路為商業(yè)軸帶，再擴(kuò)及鄰里社區(qū)的商業(yè)中心，除了傳統(tǒng)的條狀商業(yè)街，形成聚集式商圈，構(gòu)成層次分明，完善的城市商業(yè)環(huán)境。目前區(qū)域住宅項(xiàng)目主要集中在環(huán)城北路以北區(qū)域，環(huán)城北路以南區(qū)域在售樓盤商務(wù)樓為主，已建成的新住宅社區(qū)主要沿柏廬路沿線分布，部分個(gè)案分布在震川西路沿線。區(qū)域在售住宅樓盤價(jià)格帶主要分布在30005300元/㎡之間。二、北部板塊該區(qū)位于昆山市北部，北環(huán)城河以北的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)有昆山高科技工業(yè)園和民營科技工業(yè)園，早期一些外企都落戶于此，因此吸引了較多的外來打工人員，且外來經(jīng)商個(gè)體私營者較多，所以該區(qū)域人流量很大。另外城北區(qū)市政配套，城市改造的步伐較慢，因此給人的感覺較亂。目前，在四個(gè)區(qū)中，以城北區(qū)發(fā)展最為緩慢。但是進(jìn)入2003年，隨著市中心土地的日趨緊張，一些開發(fā)商把投資的目光投向土地儲(chǔ)備量相對較多的城北區(qū)。該區(qū)域的公寓多分布在長江北路、昆北公路、花園路和蕭林路一帶。目前區(qū)域在售住宅樓盤的價(jià)格帶為25004500元/㎡，價(jià)格帶跨度較大。從2001年以來在政府的明確規(guī)劃指引下，經(jīng)過已過一個(gè)完整的黃金周期高速發(fā)展，進(jìn)入目前的市場膠著期。出現(xiàn)這種狀況的原因，可以從樓市發(fā)展歷程和新政府調(diào)控的影響兩方面分析。北部CLD集中爆發(fā)式的飛躍發(fā)展帶來了北部樓市的全面開花，全面繁榮，且多數(shù)新開發(fā)社區(qū)均以多層住宅為主，經(jīng)過完整的開發(fā)建設(shè)銷售入住以后，諸多樓盤的土地儲(chǔ)備已經(jīng)進(jìn)入末期開發(fā)，而即將推出的產(chǎn)品形態(tài)也大多升級換代為高層、小高層產(chǎn)品為主，欲以高容積獲得更高利潤空間。而新政出臺(tái)后，明顯抑制了供需格局，使得許多樓盤目前銷售陷入緩慢甚至停滯的膠著狀態(tài)，投機(jī)客退出，真正的購房客，持幣觀望，以待后市者增加。因此這一時(shí)期一向火旺的北部樓盤走勢頗為低迷，預(yù)計(jì)還要經(jīng)過一段時(shí)間的盤整才能破局。三、南部板塊該區(qū)以新南東路以南為界，貫穿長江路，是昆山發(fā)展較為滯后的區(qū)域。雖然房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，沒有西部、北部甚至東部的持續(xù)開發(fā)，但是南部板塊的巨大潛力促使得它迅速發(fā)展，當(dāng)西部和北部的開發(fā)趨于飽和，東部和南部的開發(fā)逐步形成熱點(diǎn)。南部區(qū)域規(guī)劃將統(tǒng)一發(fā)展思路，根據(jù)各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展的情況不同，統(tǒng)一制定規(guī)劃發(fā)展方向。張浦千燈規(guī)劃為未來的生活新鎮(zhèn)片區(qū)，功能定位在生活新鎮(zhèn)，可提供中心城區(qū)、郊區(qū)化人口居住或蘇州工業(yè)園區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)就業(yè)人口之衛(wèi)星城鎮(zhèn)。淀山湖鎮(zhèn)北部區(qū)域規(guī)劃為生態(tài)、觀光農(nóng)業(yè)片區(qū)，定位為外向型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)，促進(jìn)該區(qū)之經(jīng)濟(jì)發(fā)展。未來可朝向生態(tài)有機(jī)農(nóng)業(yè)，或轉(zhuǎn)向第三級產(chǎn)業(yè)之觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展。環(huán)淀山湖區(qū)域的周莊、錦溪、淀山湖鎮(zhèn)規(guī)劃為水鄉(xiāng)旅游片區(qū)，充分利用環(huán)境優(yōu)勢，結(jié)合水路旅游路線，串連千燈鎮(zhèn)，張浦鎮(zhèn)，淀山湖鎮(zhèn)、周莊、錦溪等市鎮(zhèn)及淀山湖濱村落或新型休閑及開發(fā)，發(fā)展綠色觀光及修學(xué)、教育等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)目前發(fā)展現(xiàn)狀和規(guī)劃方向，南部涌動(dòng)著大量的客戶群，未來市場潛力巨大。目前區(qū)域在售住宅項(xiàng)目主要分布在張浦鎮(zhèn)和千燈鎮(zhèn)，也是本案的主要競爭樓盤分布區(qū)域。區(qū)域在售住宅項(xiàng)目價(jià)格帶主要在22003000元/㎡之間。南部板塊競爭示意圖：項(xiàng)目基地潛在競爭板塊潛在競爭板塊淀山湖板塊潛在競爭板塊青浦區(qū)四、西部板塊區(qū)域主要分布為北環(huán)城河以北，中山中路以西；在該區(qū)域范圍內(nèi)主要是以經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的廠家和科技園區(qū)為主。“城市朝西，產(chǎn)業(yè)向東，生活區(qū)向西”發(fā)，產(chǎn)業(yè)向東發(fā)展更明確了西部作為昆山中央生活區(qū)的區(qū)域定位。城西作為高檔生態(tài)居住區(qū)，以其得天獨(dú)厚的天然條件已被昆山人乃至上海人熟知，成為高檔物業(yè)的聚集地。目前區(qū)域以環(huán)陽澄湖在售別墅項(xiàng)目為主，在售住宅項(xiàng)目主要在前進(jìn)西路沿線分布，總體布局環(huán)繞森林生態(tài)公園向四周擴(kuò)散。區(qū)域價(jià)格帶為21004100元/㎡之間。五、東部板塊該區(qū)域是指目前以市政府為中心的昆山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，該區(qū)處在東環(huán)城河以東的范圍。隨著市政府的東遷，昆山的政治、經(jīng)濟(jì)中心已逐漸東移，市級的公檢法都已搬移到環(huán)城河以東，該區(qū)域已成為昆山經(jīng)濟(jì)發(fā)展與上海連接的重點(diǎn)扶植對象。未來將形成城市的副中心，該區(qū)也當(dāng)然成為昆山樓市的熱點(diǎn)。區(qū)域有陸家鎮(zhèn)和花橋鎮(zhèn)兩個(gè)工業(yè)重鎮(zhèn)，形成了一片開發(fā)的熱土。該區(qū)域新建成的居住區(qū)個(gè)案主要分布在青陽路、前進(jìn)路沿線,目前已基本無新盤在售，在售樓盤主要集中在陸家鎮(zhèn)區(qū)域，區(qū)域普通住宅在售新盤價(jià)格帶主要在23003500元/㎡之間，此外花橋鎮(zhèn)上由上海綠地運(yùn)作的綠地家園項(xiàng)目。第二章 競爭區(qū)域板塊劃分本案屬于昆山南部板塊，針對本案所處的地理位置及區(qū)域房產(chǎn)市場的特點(diǎn)，我們把南部板塊的張浦鎮(zhèn)、千燈鎮(zhèn)、周莊、錦溪以及上海的青浦作為本次市場研究的重點(diǎn)。土地供應(yīng)量反映了市場現(xiàn)狀及未來市場推盤量，為我們研究區(qū)域競爭情況提供有效信息，因此首先需要對該區(qū)域土地供應(yīng)狀況有所了解。南部板塊土地供應(yīng)分析:2004年8月－2005年7月18日昆山南部板塊土地供應(yīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表:鎮(zhèn)名住宅（占地）商業(yè)（占地）商住旅游（占地）總計(jì)張浦㎡無無㎡㎡㎡千燈㎡㎡無㎡㎡9024㎡周莊無㎡19000㎡㎡錦溪㎡無無㎡淀山湖㎡無無㎡5800㎡合計(jì)㎡㎡19000㎡㎡國中觀點(diǎn):216。 南部板塊從去年8月份至今年7月份，㎡，其中張浦和千燈的土地供應(yīng)最大，占到78%,而且是以住宅土地的供應(yīng)為主，所以未來住宅市場供需的平衡將被打破；216。 張浦和千燈兩個(gè)區(qū)域市場競爭將更為慘烈，新推樓盤在挖掘本地有限客群的基礎(chǔ)上,需要重點(diǎn)開拓上海客群以及外來辦廠和高級打工客群；216。 周莊、錦溪和淀山湖鎮(zhèn)的土地供應(yīng)只占南部板塊整體供應(yīng)量的22％，㎡，在市場中處于從屬地位；216。 環(huán)淀山湖板塊的周莊、錦溪及淀山湖鎮(zhèn)由于區(qū)位靠近上海，且以水鄉(xiāng)旅游為主，在競爭產(chǎn)品類別和品質(zhì)上與張浦、千燈有所不同，未來市場將主要開發(fā)上海的度假、養(yǎng)老、以及投資群體；216。 淀山湖板塊的周莊鎮(zhèn)新交易地塊主要是商業(yè)地產(chǎn)，和淀