南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-28 20:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 讓方式，大力推進(jìn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)。（4） 多管齊下，確保耕地占補(bǔ)平衡。（5） 進(jìn)一步深化房改，加快房改進(jìn)程。（6） 按花園城市的建設(shè)要求，加快危舊房的改造。（7） 提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)素質(zhì)，規(guī)范開(kāi)發(fā)行為。（8） 積極推進(jìn)物業(yè)管理。（9） 建立和健全有利于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的地方性法規(guī)、制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度。六、南昌住宅樓盤(pán)調(diào)研分析住宅樓盤(pán)1．概述南昌市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，在1999年開(kāi)始邁步，但發(fā)展勢(shì)頭較好。從前期的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)開(kāi)始，逐漸向國(guó)內(nèi)其他城市的高中檔樓盤(pán)靠近。如千僖頤河園就是完全仿照杭州市南都德加的配套和品質(zhì)。南昌市前幾年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)質(zhì)量普遍不高，很多樓盤(pán)在規(guī)劃中就夭折了；如京東小區(qū)在1995年規(guī)劃后因?yàn)橘Y金等原因直到2001年下半年又開(kāi)始建設(shè)。質(zhì)量也普遍不高，有服務(wù)問(wèn)題，其他諸如“香江花園”等問(wèn)題還廣為媒體關(guān)注了一段時(shí)間。盡管如此，這些住宅基本上在1年左右內(nèi)售完。這說(shuō)明，南昌部分市民的購(gòu)買(mǎi)力還是比較強(qiáng)的。只是由于政策等原因，南昌人還不習(xí)慣于自己購(gòu)買(mǎi)商品房。該類(lèi)樓盤(pán)如恒輝花園、桂苑住宅小區(qū)、新時(shí)代站前西路住宅小區(qū)商住樓等，屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類(lèi)，沒(méi)有較多的綠化地帶和配套。從2000年開(kāi)始，一批有相對(duì)較大規(guī)模的樓盤(pán)開(kāi)始在南昌城出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商有本地和內(nèi)地其他地區(qū)，一些香港公司來(lái)此投資的項(xiàng)目也比較多；特別是物業(yè)管理，這些樓盤(pán)很多都聘請(qǐng)香港、上海等地的專(zhuān)業(yè)公司。2．樓盤(pán)價(jià)格隨著南昌市政府的政策傾向，房地產(chǎn)逐漸看好?，F(xiàn)在南昌市的住宅一般價(jià)格在13001400元/平米左右，如苑中園、京東住宅小區(qū)等等。南昌的高檔樓盤(pán)平均價(jià)格在2400元/平米左右，如千禧頤河園。住宅最高價(jià)格很少超過(guò)3000元/平米，這些樓盤(pán)基本上都是以高質(zhì)高價(jià)為訴求點(diǎn)的，如青山湖邊的湖畔豪庭。根據(jù)接觸的南昌市民反映，南昌市房?jī)r(jià)在一兩年以前在1000元/平米左右，只是近階段才有較大的增加?，F(xiàn)在，附近郊縣如新建縣的房?jī)r(jià)現(xiàn)在基本上還是700元/平米左右，南昌縣的住宅價(jià)格平均在500600元/平米左右。隨著政策的導(dǎo)向，新建縣的住宅價(jià)格應(yīng)該會(huì)增加。南昌市的公有住房售價(jià)從1996年的680元/平米，至今未改變，住房分配貨幣化方案尚未實(shí)施。廉租房保障體系尚未建立?，F(xiàn)有各類(lèi)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)別、用途的房屋4000萬(wàn)平米（其中危舊房170萬(wàn)平米）。這些因素的存在，制約了南昌市民購(gòu)買(mǎi)商品房的傾向。3．價(jià)格差異分析和其他地區(qū)一樣，南昌市區(qū)的房?jī)r(jià)因地段（周遍環(huán)境）、質(zhì)量不同而不同。廣大南昌市民已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了南昌市政府的一江兩岸規(guī)劃；所以靠近贛江，特別是南昌大橋等交通要道附近的樓盤(pán)特別熱銷(xiāo)。如御錦城在幾個(gè)月內(nèi)就被全部出售，而且在南昌市民的心目中還樹(shù)立了高品質(zhì)的概念。千禧頤河園的銷(xiāo)售率也相當(dāng)高，雖然這些樓盤(pán)的價(jià)格在南昌屬于較高。同樣南昌大橋邊的萬(wàn)福園也有不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。這說(shuō)明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的簡(jiǎn)稱(chēng)）外地人員的購(gòu)買(mǎi)力還是相當(dāng)強(qiáng)的，也說(shuō)明南昌市民開(kāi)始對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)及其配套很關(guān)注。4．發(fā)展趨勢(shì)隨著南昌市政府的“以贛江為主軸跨江發(fā)展，組團(tuán)布局，形成核心區(qū)”的規(guī)劃思路，隨著城市房地產(chǎn)與城市房地產(chǎn)發(fā)展方向相銜接，重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展新區(qū)，跨江重點(diǎn)建設(shè)紅谷灘、紅角洲等昌北沿江地區(qū)的思路，南昌市沿江兩側(cè)的住宅價(jià)格得到提升。對(duì)整個(gè)南昌市而言，隨著政府招商引資力度的進(jìn)一步加強(qiáng)和建設(shè)花園城市的逐步實(shí)現(xiàn)，將有越來(lái)越多擁有購(gòu)買(mǎi)力的目標(biāo)消費(fèi)群出現(xiàn)。房?jī)r(jià)將進(jìn)一步穩(wěn)步上漲。近年來(lái)的趨勢(shì)也表明，高檔精品房逐漸開(kāi)始走俏南昌市。南昌市區(qū)的常住人口對(duì)高檔住宅的需求也越來(lái)越迫切南昌寫(xiě)字樓調(diào)研由于南昌的企業(yè)特別是大型企業(yè)較少，寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體不是很好。南昌市公認(rèn)最好的，也是唯一功能比較完善的寫(xiě)字樓是江信國(guó)際大廈；價(jià)格基本上在70元/平米月（含管理費(fèi)），具有一般配套。房間大小在面積有50、100、150等。租用該樓的公司有恒茂房產(chǎn)、諾基亞（17層）、東方資產(chǎn)管理公司、吉通通信、上海阿爾卡特南昌辦事處等六七十個(gè)單位。由于寫(xiě)字樓檔次不高，所以在錦峰大酒店（四星級(jí)）等賓館，部分企業(yè)或知名大企業(yè)的辦事處租用專(zhuān)門(mén)或普通的客房作為辦公場(chǎng)所。這些寫(xiě)字間的平均價(jià)格在80~85元/平米月（含管理費(fèi)，享受熱水、清潔等服務(wù)）。如在錦峰大酒店，有網(wǎng)通、東方通信、烽火通信、大連三洋共約20幾家公司租用。隨著南昌市招商引資力度的加大，我們認(rèn)為將有更多的企業(yè)入駐南昌，他們需要高檔次的，功能齊全的寫(xiě)字樓作為辦公場(chǎng)所。這個(gè)市場(chǎng)已被國(guó)內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)公司所關(guān)注，如三星大廈、國(guó)貿(mào)大廈等建筑的設(shè)計(jì)規(guī)劃，在很大程度上都是針對(duì)這個(gè)需求的。他們的售價(jià)一般在3000元/平米左右，出售率尚可，如三星大廈竣工一年，銷(xiāo)售了95%左右，其中有些是被買(mǎi)下來(lái)作為一種投資之用的。國(guó)貿(mào)大廈則由于更完善的配套和周遍環(huán)境，以及市政府西遷帶來(lái)的有利地位，最高層30層，價(jià)格在35004200元/平米，自2001年9月16日開(kāi)盤(pán)到2001年年底，寫(xiě)字樓已出售過(guò)半。七、南昌市場(chǎng)的調(diào)查（一）洪城大市場(chǎng)基本狀況的調(diào)查調(diào)查目的：初步了解洪城大市場(chǎng)的位置、面積、銷(xiāo)售額等基本狀況。方法：二手資料及訪談法。對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國(guó)副總經(jīng)理調(diào)查結(jié)果：洪城大市場(chǎng)位于南昌市司馬廟立交橋旁，距南昌火車(chē)站5公里，距昌北機(jī)場(chǎng)20公里，距航運(yùn)碼頭4公里，與331105三條國(guó)道相連，交通四通八達(dá)，地理位置十分優(yōu)越。該市場(chǎng)始建于1994年7月，規(guī)劃總面積1700畝，首期開(kāi)發(fā)420畝，室內(nèi)攤位2500個(gè)，分4個(gè)交易區(qū)；匯集8大類(lèi)48余種商品，包括日用百貨、床上用品、鞋帽、服裝、布匹、針紡織品、副食品、煙草等。市場(chǎng)于1995年9月建成開(kāi)業(yè)，經(jīng)營(yíng)業(yè)戶已達(dá)3萬(wàn)余人，是京九線上最大的綜合批發(fā)市場(chǎng)，已躋身國(guó)家級(jí)中心批發(fā)市場(chǎng)的行列。銷(xiāo)售額的調(diào)查目的：了解市場(chǎng)銷(xiāo)售總額及其經(jīng)濟(jì)地位。方法：二手資料及訪談法。訪談對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國(guó)副總經(jīng)理。調(diào)查結(jié)果：市場(chǎng)從1995年9月開(kāi)始至1999年底，，僅1999年的銷(xiāo)售額就達(dá)到了60億元，2000年達(dá)到70億元，2001年達(dá)到80億元，平均每年穩(wěn)定增長(zhǎng)10億元。洪城大市場(chǎng)的持續(xù)繁榮與發(fā)展，帶動(dòng)了南昌城西地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)地位和作用主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：a． 促進(jìn)了南昌乃至省內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為南昌新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。從1999年起該市場(chǎng)每年占當(dāng)年全市社會(huì)零售總額三分之一以上。其商品品種、交易規(guī)模、輻射范圍在全省眾多的批發(fā)市場(chǎng)中居龍頭地位。b． 帶動(dòng)了南昌城西經(jīng)濟(jì)的繁榮。洪城大市場(chǎng)地處南昌城鄉(xiāng)結(jié)合部，它的形成與繁榮使得該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯提升，不僅引發(fā)了城西房地產(chǎn)價(jià)格飆升，梅苑小區(qū)、金源小區(qū)、香江花園、江鈴房產(chǎn)等一大批商住小區(qū)迅速崛起，房?jī)r(jià)由原來(lái)的880元/平方米左右攀升到2000元/平方米左右，地價(jià)由每畝6萬(wàn)元飆升到60多萬(wàn)元。c． 吸納大量的下崗人員就業(yè)，緩解了政府對(duì)下崗職工分流再就業(yè)的壓力，促進(jìn)了社會(huì)的穩(wěn)定。洪城大市場(chǎng)安置了3萬(wàn)余人就業(yè)，而且?guī)?dòng)了其他相關(guān)待業(yè)的發(fā)展，分流了大量的下崗人員及農(nóng)村富余勞動(dòng)力。d． 拉動(dòng)了二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為國(guó)家培植了稅源。洪城大市場(chǎng)巨大的吸納和吞吐能力，刺激了當(dāng)?shù)剡\(yùn)輸業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而且使得本地產(chǎn)品的市場(chǎng)占有份額從1995年的3%擴(kuò)大到2000年的20%，銷(xiāo)售額達(dá)到10多億元。e． 吸引了國(guó)內(nèi)大批名、優(yōu)
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