【正文】 洪城大市場(chǎng)不管在經(jīng)營方式還是在地理位置上都要優(yōu)于豐河大市場(chǎng)，而且在“先入為主”的市場(chǎng)規(guī)律的作用下，與洪城大市場(chǎng)競爭自然是要處于劣勢(shì)。（3）南昌市的收入水平較低，汽車市場(chǎng)的繁榮發(fā)展還要看南昌及江西對(duì)汽車的需求量，過大規(guī)模的市場(chǎng)對(duì)于南昌市來說也許很難支撐得起，“空殼市場(chǎng)”對(duì)于南昌來說還是比較常見的。1店面出租率的調(diào)查目的：從店面的出租狀況來了解洪城大市場(chǎng)的店面需求狀況方法：觀察法調(diào)查結(jié)果：從現(xiàn)場(chǎng)走訪的情況來看，a、c、d三區(qū)已無空置店面，只有b區(qū)尚存10來家較為偏僻的店面沒有出租出去，這些店面也只占到該區(qū)總數(shù)的1%左右，總的店面出租率達(dá)到99%以上，南昌對(duì)店面的需求狀況非常旺。方法：訪談法。第三檔次：仿制品或假冒偽劣品，這些低檔次產(chǎn)品占到全部該類商品的55%，它們的價(jià)格都很低，一般在30—80元左右。洪大加大力度對(duì)一批有后勁、有發(fā)展的大商戶的引進(jìn)、培育和扶持，提高經(jīng)營者的經(jīng)營素質(zhì)，逐步轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的經(jīng)營理念和經(jīng)營方向。e． 吸引了國內(nèi)大批名、優(yōu)、特、新商品進(jìn)入市場(chǎng)，促進(jìn)了供需之間商品信息的交流，有力的拉動(dòng)了內(nèi)需。對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理調(diào)查結(jié)果：洪城大市場(chǎng)位于南昌市司馬廟立交橋旁，距南昌火車站5公里，距昌北機(jī)場(chǎng)20公里，距航運(yùn)碼頭4公里，與331105三條國道相連，交通四通八達(dá)，地理位置十分優(yōu)越。近年來的趨勢(shì)也表明，高檔精品房逐漸開始走俏南昌市?，F(xiàn)在，附近郊縣如新建縣的房價(jià)現(xiàn)在基本上還是700元/平米左右，南昌縣的住宅價(jià)格平均在500600元/平米左右。如千僖 （二） 南昌市政府的宏觀調(diào)控 政策的宏觀調(diào)控（1） 鼓勵(lì)在開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)成片開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)投資1億元以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其建設(shè)規(guī)費(fèi)屬區(qū)級(jí)財(cái)政收入的減半征收，其房屋交易的各種稅收屬區(qū)級(jí)財(cái)政收入部分的50%獎(jiǎng)勵(lì)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)企業(yè)成立以來，在改造南昌市舊城、開發(fā)商品房方面雖然取得了一些令人注目的成績，但是還存在“炒地皮”、擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、非法獲得土地使用權(quán)等不規(guī)范行為。布局結(jié)構(gòu)為“一帶、二軸、三區(qū)”。贛江以北的昌北地區(qū)對(duì)外交通條件優(yōu)勢(shì)，與城區(qū)交通聯(lián)系較便捷，多為丘陵山地，幾乎不占農(nóng)田，用地空間廣闊，特別是地處西山梅嶺風(fēng)景區(qū)腳下，有得天獨(dú)厚的山水自然條件，經(jīng)過過去幾十年的發(fā)展，昌北地區(qū)已具備一定基礎(chǔ)設(shè)施條件，發(fā)展條件已成熟。6. 勞動(dòng)領(lǐng)域與就業(yè)。具有美麗的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、南昌城市概況1. 地理位置南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。城北有“小廬山”之稱的梅嶺，山勢(shì)蜿蜓，層巒疊翠，森林覆蓋率達(dá)60%左右。國有企業(yè)下崗職工基本生活得到保障，就業(yè)和再就業(yè)工作取得一定成效。使中心城迅速由單中心結(jié)構(gòu)變成新、舊雙中心結(jié)構(gòu)，避免了中心城過度集中式發(fā)展，符合現(xiàn)代大都市城市布局結(jié)構(gòu)要求。三區(qū)即辦公區(qū)、金融貿(mào)易商務(wù)信息區(qū)和濱江居住區(qū)。房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)從項(xiàng)目批準(zhǔn)、規(guī)劃選址、供地拆遷、房屋建筑、竣工驗(yàn)收到核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書等諸多環(huán)節(jié)涉及多個(gè)政府職能部門，只要其中一個(gè)環(huán)節(jié)疏于管理，則將帶來不少隱患，影響房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)規(guī)范有序地開展。個(gè)人的購房款及購房貸款利息，在繳款年限內(nèi)從個(gè)人所得稅基數(shù)中扣除后計(jì)征個(gè)人所得稅。南昌市前幾年開發(fā)的樓盤質(zhì)量普遍不高，很多樓盤在規(guī)劃中就夭折了；如京東小區(qū)在1995年規(guī)劃后因?yàn)橘Y金等原因直到2001年下半年又開始建設(shè)。廉租房保障體系尚未建立。月（含管理費(fèi)），具有一般配套。銷售額的調(diào)查目的：了解市場(chǎng)銷售總額及其經(jīng)濟(jì)地位。訪談對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理。但是其交易方式基本上還是以現(xiàn)貨交易，一手交錢，一手交貨，與快捷、準(zhǔn)確、嚴(yán)格的現(xiàn)代化交易方式還有很大的差距。 ：床上用品除了極少部分名牌產(chǎn)品的價(jià)格較高外，價(jià)格普遍較低，一條棉被只需30—40元左右。隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“一江兩岸”格局的形成，洪城市場(chǎng)的升值空間還是會(huì)有的。他們將以低廉的價(jià)格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適的購物環(huán)境來搶占南昌的零售及批發(fā)市場(chǎng)。而且西靠新建汽車廣場(chǎng)，北鄰二手車交易市場(chǎng)。八、幾點(diǎn)建議第一， 在新一屆省委省政府、市委市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，轉(zhuǎn)變觀念，開拓進(jìn)取，抓住歷史性的發(fā)展機(jī)遇，市政府確定了重點(diǎn)發(fā)展昌北新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相因的市政規(guī)劃，加大了招商引資的力度，昌北新區(qū)的發(fā)展勢(shì)在必行。新建縣經(jīng)濟(jì)落后，人均國民收入低，無法支撐起整個(gè)市場(chǎng)。所以，對(duì)于該市場(chǎng)來說，還是存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。10． 看法：（1） 洪城大市場(chǎng)充分利用了政府支持、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)及先入為主的市場(chǎng)規(guī)律作用，到目前為止始終以領(lǐng)頭羊的姿勢(shì)領(lǐng)跑南昌及江西的的零售及批發(fā)市場(chǎng)。訪談對(duì)象：營業(yè)主。他們的開價(jià)也很實(shí)在，據(jù)業(yè)主反映：南昌的消費(fèi)水平較低，漫天要價(jià)會(huì)嚇跑顧客。在經(jīng)營主體上，鼓勵(lì)經(jīng)營戶由家庭經(jīng)營型向公司制企業(yè)轉(zhuǎn)變；在營銷方式上，提倡經(jīng)營戶與生產(chǎn)企業(yè)建立穩(wěn)定的關(guān)系，鼓勵(lì)業(yè)戶由一般的產(chǎn)品經(jīng)銷商向代理、總經(jīng)銷方式轉(zhuǎn)變。洪城大市場(chǎng)的融資方式的調(diào)查目的：了解洪城大市場(chǎng)是如何成功地進(jìn)行資本運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)。該市場(chǎng)始建于1994年7月，規(guī)劃總面積1700畝，首期開發(fā)420畝，室內(nèi)攤位2500個(gè)，分4個(gè)交易區(qū)；匯集8大類48余種商品，包括日用百貨、床上用品、鞋帽、服裝、布匹、針紡織品、副食品、煙草等。南昌市區(qū)的常住人口對(duì)高檔住宅的需求也越來越迫切南昌寫字樓調(diào)研由于南昌的企業(yè)特別是大型企業(yè)較少，寫字樓市場(chǎng)總體不是很好。隨著政策的導(dǎo)向，新建縣的住宅價(jià)格應(yīng)該會(huì)增加。頤河園就是完全仿照杭州市南都（2） 個(gè)人購買除紅谷灘新區(qū)外的開發(fā)區(qū)商品住房統(tǒng)一按2%、%的稅率計(jì)征個(gè)人購房契稅。土地交易有市無場(chǎng)2． 土地有償使用制度建立以來，南昌市城市規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用權(quán)交易活動(dòng)日益活躍，但由于管理不夠規(guī)范，至今尚未有一個(gè)像商品市場(chǎng)那樣的公開、良好的市場(chǎng)環(huán)境，缺乏專門的土地交易場(chǎng)所、相應(yīng)的硬件設(shè)施、以咨詢、評(píng)估、交易、登記等一條龍服務(wù)體系。一帶即臨贛江濱水綠化景觀游覽帶，為市民提供親水性空間。特別是市級(jí)行政中心搬遷到昌北紅谷灘地區(qū)，將紅谷灘建成城市的商務(wù)中心區(qū)——CBD，這種以城市公共空間結(jié)構(gòu)拓展為先導(dǎo)帶動(dòng)城市空間形態(tài)拓展，為城市空間形態(tài)拓展提供了保證，必然帶動(dòng)昌北新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展。據(jù)抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入5734元，%；農(nóng)民人均純收入2390元，比上年增加83元，%。贛江、撫河穿城而過，市區(qū)范圍內(nèi)湖泊星羅棋布，有內(nèi)四湖（東、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黃家湖）等天然湖泊。是江西省省會(huì)和內(nèi)陸開放城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心。同時(shí)，南昌市東北部鄱陽湖地帶是世界級(jí)著名的候鳥自然保護(hù)區(qū)。其中。同時(shí)，在昌南城區(qū)以南，蓮塘幾乎與市區(qū)對(duì)接，相吸較緊，又有大量的可建設(shè)用地，且過江發(fā)展便利（過江寬度較窄），與昌北發(fā)展相呼應(yīng)，形成贛江兩岸風(fēng)光帶，展示一江兩岸風(fēng)采。二軸即位于行政中心的東西向綠化景觀主軸線和南北發(fā)展功能軸線。3． 房地產(chǎn)經(jīng)營管理不到位。凡在開發(fā)區(qū)購買成套住房70平方米發(fā)上者，解決1—2人市區(qū)戶口。德加的配套和品質(zhì)。南昌市的公有住房售價(jià)從1996年的680元/平米，至今未改變，住房分配貨幣化方案尚未實(shí)施。南昌市公認(rèn)最好的，也是唯一功能比較完善的寫字樓是江信國際大廈；價(jià)格基本上在70元/平米市場(chǎng)于1995年9月建成開業(yè)，經(jīng)營業(yè)戶已達(dá)3萬余人，是京九線上最大的綜合批發(fā)市場(chǎng)，已躋身國家